この記事のポイント
- アパート経営の自己資金は「物件価格の1割以上、総資金の3割」が1つの目安と言われています。
- 好条件でアパートローンを借り入れるためには入念な事業計画書の作成が欠かせません。
- 初期費用も維持費用もかかるアパート経営。安定経営のためにも資金計画はしっかり立てましょう！
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目次
アパート経営にかかる初期費用
アパート経営を始めるには、アパートを建てる必要があります。アパートを建てる場合にはどんな費用が発生するのでしょうか？アパート経営にかかる主な初期費用をそれぞれ詳しく見ていきましょう。
1. アパート建築費
物件の建築費は、地域による大きな価格差はなく、全国どこでも基本的には同じと言えます。建築費は坪単価で計算されますが、木造か軽量鉄骨なのかなど、構造がどうなっているかで大きく費用が異なります。
建築費のおおよその目安は木造で坪80万円、軽量鉄骨で坪140万円程度です。建築費は直接交渉で簡単に下がるものではないため相見積もりを取るなど、少しでも下げる努力が必要になります。
建築費のおおよその目安は木造で坪80万円、軽量鉄骨で坪140万円程度です。建築費は直接交渉で簡単に下がるものではないため相見積もりを取るなど、少しでも下げる努力が必要になります。
2. 設計料
設計会社と施工会社が同じ場合には、以前は設計料が無料になるということも多かったのですが、現在は建築士法の改正によって明確に徴収されるようになっています。
また、請負金額に料率をかけて設計料を求めていたものも、現在は建物の面積に応じて金額を求めるようになりました。
ハウスメーカーに依頼した場合には建築費の3％程度であることが多いものの、外部の設計会社の場合には20％程度になるケースもあります。設計料が5％を超えている場合は、交渉の余地があると言えるでしょう。
また、請負金額に料率をかけて設計料を求めていたものも、現在は建物の面積に応じて金額を求めるようになりました。
ハウスメーカーに依頼した場合には建築費の3％程度であることが多いものの、外部の設計会社の場合には20％程度になるケースもあります。設計料が5％を超えている場合は、交渉の余地があると言えるでしょう。
3. 新築建物不動産取得税
アパートを建築して取得すると、不動産取得税が発生します。不動産取得税は、固定資産税評価額を基準に算定しますが、新築の建物は請負工事金額の50～60％程度が一般的です。
固定資産税評価額の3％が不動産取得税の税率ですが、アパートのような賃貸住宅の場合は、固定資産税評価額から1戸1,200万円を減額するという特例が適用可能です。ワンルームのように1戸の床面積が40平米未満の場合は適用できないので注意しましょう。
固定資産税評価額の3％が不動産取得税の税率ですが、アパートのような賃貸住宅の場合は、固定資産税評価額から1戸1,200万円を減額するという特例が適用可能です。ワンルームのように1戸の床面積が40平米未満の場合は適用できないので注意しましょう。
4. 新築建物登録免許税
アパートを建築して登記を行うと、登録免許税が発生します。新築の場合には、新規に登記簿謄本を作るため「保存登記」という扱いになります。一方、中古アパートの場合には名義変更を行うため「移転登記」という扱いです。
保存登記は、固定資産税評価額の0.4％が登録免許税として発生します。自己居住の物件の場合には不動産取得税のように軽減措置が適用されますが、アパートのような賃貸物件の場合には軽減措置が適用されないので注意しましょう。
保存登記は、固定資産税評価額の0.4％が登録免許税として発生します。自己居住の物件の場合には不動産取得税のように軽減措置が適用されますが、アパートのような賃貸物件の場合には軽減措置が適用されないので注意しましょう。
5. 印紙税
不動産の売買契約を交わす際やアパートを新築するにあたって請負契約を交わす際には、印紙税が課税されます。売買契約の内容や請負金額で印紙税の額は異なりますが、1,000万円超5,000万円以下では2万円、5,000万円超1億円以下では6万円となっています。
2022年3月31日に作成する契約書には軽減税率が適用され、2万円→1万円、6万円→3万円にそれぞれ印紙税が減額されるので覚えておくと良いでしょう。
2022年3月31日に作成する契約書には軽減税率が適用され、2万円→1万円、6万円→3万円にそれぞれ印紙税が減額されるので覚えておくと良いでしょう。
6. 司法書士報酬
登記を自ら行うとなると、必要書類を自分で取り寄せ、作成・提出までの手続きを法務局に足を運び行わなければなりません。しかし、法務局は平日しか受付を行っておらず、資料に不備があると再提出しなければならないため、手間を省くために司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士報酬は自由に設定できるため、個々に報酬は異なりますが、10万円前後であれば適正範囲と言えるでしょう。
司法書士報酬は自由に設定できるため、個々に報酬は異なりますが、10万円前後であれば適正範囲と言えるでしょう。
7. その他
アパート建築には多くの初期投資が必要になるため、金融機関から融資を受けて建築するのが一般的です。融資を受ける際は、万が一に備えて火災保険にも合わせて加入することになります。
融資を受ける際はローンの手数料が発生しますが、3～5万円で設定されていることが多く、融資の〇％と設定されている場合もあります。手数料が安くても保証料という別項目で徴収している場合もあるので注意しましょう。
融資を受ける際はローンの手数料が発生しますが、3～5万円で設定されていることが多く、融資の〇％と設定されている場合もあります。手数料が安くても保証料という別項目で徴収している場合もあるので注意しましょう。
土地から購入する場合の費用
土地から購入する場合は土地の購入費に加え、仲介手数料が発生します。これは土地を購入する際に不動産会社に仲介を依頼するため発生するものです。
仲介手数料は土地の売買代金によって下表のように変動しますが、ほとんどが400万円超の取引であるため「売買代金の3％＋6万円」に消費税を加算した仲介手数料が発生します。
なお、この計算式は不動産会社が請求できる仲介手数料の上限であり、下回っている場合もあるので1つの目安として覚えておきましょう。
仲介手数料は土地の売買代金によって下表のように変動しますが、ほとんどが400万円超の取引であるため「売買代金の3％＋6万円」に消費税を加算した仲介手数料が発生します。
なお、この計算式は不動産会社が請求できる仲介手数料の上限であり、下回っている場合もあるので1つの目安として覚えておきましょう。
| 売買代金 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 取引物件価格（税抜）×4％＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 取引物件価格（税抜）×3％＋消費税 |
次に、土地不動産取得税です。住宅地の土地不動産取得税は固定資産税評価額の4％で、2024年3月31日までに取得した場合は4％から3％に軽減されます。
固定資産税評価額は、路線価÷0.8×0.7×土地面積で求めることができ、こちらも2024年3月31日までに取得した場合は2分の1に軽減されます。
アパートのような賃貸物件を建築する場合には、控除によって不動産取得税がゼロになる場合もあるので覚えておきましょう。
固定資産税評価額は、路線価÷0.8×0.7×土地面積で求めることができ、こちらも2024年3月31日までに取得した場合は2分の1に軽減されます。
アパートのような賃貸物件を建築する場合には、控除によって不動産取得税がゼロになる場合もあるので覚えておきましょう。
最後に、土地を取得して登記を行う際に発生する土地登録免許税です。建物を新築した場合は保存登記であるため税率0.4％でしたが、土地を取得した場合は移転登記であるため税率2.0％（2023年3月31日までの間に登記を受ける場合は1.5％）になります。なお、土地登録免許税の算出式は、（路線価÷0.8×0.7×土地面積）×2.0％です。
アパートの建築費などはメーカーによって提案はさまざま。
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アパート経営にかかる維持費用
アパート経営は、準備段階でさまざまな費用が発生することがわかりましたが、アパート経営中にもランニングコストがかかります。ここでは、アパート経営中の主な維持費について詳しく見ていきましょう。
毎月かかる費用
アパート経営維持費の中で毎月かかるものとして、まず、共用部の電気代や水道代など毎月発生する光熱費があげられます。また、管理を管理会社に委託している場合は管理手数料の支払いが必要です。
一般的な手数料は「家賃の5％」程度となっています。なお、こちらは毎月かかる費用ではありませんが、客付けを委託している場合は管理会社もしくは仲介会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。
一般的な手数料は「家賃の5％」程度となっています。なお、こちらは毎月かかる費用ではありませんが、客付けを委託している場合は管理会社もしくは仲介会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。
随時かかる費用
アパート経営で随時かかってくる費用として、アパート経営には欠かせない保険がありますが、火災保険や地震保険などの保険料は定期的に支払いが必要です。保険は最長10年での契約が可能な場合が多く、まとめて支払うことで節約にもつながるため可能な限り長期で契約することをおすすめします。
そのほか、アパート経営を10年、20年と継続していくと建物の劣化や設備の破損などが発生するため、修繕やリフォームをしていかなければなりません。
こちらは建物の規模によって金額が変わってきますが、小規模であっても多くの費用が必要になります。アパート経営を検討している段階で、どのくらいの修繕費やリフォーム費がかかるのか確認しておくようにしましょう。
そのほか、アパート経営を10年、20年と継続していくと建物の劣化や設備の破損などが発生するため、修繕やリフォームをしていかなければなりません。
こちらは建物の規模によって金額が変わってきますが、小規模であっても多くの費用が必要になります。アパート経営を検討している段階で、どのくらいの修繕費やリフォーム費がかかるのか確認しておくようにしましょう。
税金
不動産を取得した場合は、1月1日時点での所有者に対して固定資産税・都市計画税が発生します。固定資産税は課税標準額×1.4%、都市計画税は課税標準額×0.3％で求めることが可能です。
1戸当たりの敷地面積が200平米以下の場合は小規模住宅用地に該当するため、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1にそれぞれ軽減されます。
200平米を超えていると、超えている部分の固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2にそれぞれ軽減される軽減措置が適用されるので覚えておきましょう。
また、事業税もアパート経営で課される税金の1つですが、部屋数が10部屋程度ある場合のアパート経営は不動産貸付業になるため個人事業主に該当します。個人事業主に該当するということは、アパート経営で発生した家賃収入に対して事業税を納めなければなりません。不動産貸付業の税率は5％で、計算式は以下のようになります。
個人事業主は、事業主控除として一律290万円控除されます。年間の事業所得が290万円以下の場合は非課税となるので覚えておきましょう。
1戸当たりの敷地面積が200平米以下の場合は小規模住宅用地に該当するため、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1にそれぞれ軽減されます。
200平米を超えていると、超えている部分の固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2にそれぞれ軽減される軽減措置が適用されるので覚えておきましょう。
また、事業税もアパート経営で課される税金の1つですが、部屋数が10部屋程度ある場合のアパート経営は不動産貸付業になるため個人事業主に該当します。個人事業主に該当するということは、アパート経営で発生した家賃収入に対して事業税を納めなければなりません。不動産貸付業の税率は5％で、計算式は以下のようになります。
個人事業主は、事業主控除として一律290万円控除されます。年間の事業所得が290万円以下の場合は非課税となるので覚えておきましょう。
自己資金はいくら必要？
アパート経営を行う際には事前準備だけでなく、経営中にもさまざまな費用が発生することがわかりました。では、具体的にどのくらいの自己資金を準備しておけばいいのでしょうか？
アパート経営を行う際、自己資金の1つの目安として「物件価格の1割以上、総資金の3割」が挙げられます。融資を利用してアパート経営を行う場合には、住宅ローンのように審査が緩くはないため、審査を速やかに通すためにも、自己資金をある程度は準備しておいた方が良いと言えるでしょう。
アパート経営を行う際、自己資金の1つの目安として「物件価格の1割以上、総資金の3割」が挙げられます。融資を利用してアパート経営を行う場合には、住宅ローンのように審査が緩くはないため、審査を速やかに通すためにも、自己資金をある程度は準備しておいた方が良いと言えるでしょう。
資金が足りない場合はアパートローンの検討を！
アパート経営を行う際に資金が足りない場合には、融資を受けることができます。しかし、自己居住用の物件を購入するわけではないため、住宅ローンを利用することはできません。そのため、アパート経営で資金が足りない場合には、各金融機関が提供するアパートローンなどを利用するのが一般的です。
住宅ローンは本人の収入を融資の判断材料にしますが、アパートローンは物件の収益性や資産性が主な融資の判断材料になります。
アパートローンの金利は、住宅ローンよりも高く、返済期間が短いのが一般的です。アパート経営は融資の金額も大きくなるため、返済計画に無理がないか、しっかりと確認を行ってから融資を受けましょう。
住宅ローンは本人の収入を融資の判断材料にしますが、アパートローンは物件の収益性や資産性が主な融資の判断材料になります。
アパートローンの金利は、住宅ローンよりも高く、返済期間が短いのが一般的です。アパート経営は融資の金額も大きくなるため、返済計画に無理がないか、しっかりと確認を行ってから融資を受けましょう。
好条件でアパートローンを借り入れるためにできること
アパートローンを借り入れる場合、金融機関に事業計画の妥当性について納得してもらう必要があるため、入念な事業計画書の作成が重要になります。
事業計画書には物件プロフィールや立地属性（環境、賃貸需要など）、集客方法、修繕計画、そして客観的なデータに基づく収益性や継続性をまとめておきましょう。
事業計画書には物件プロフィールや立地属性（環境、賃貸需要など）、集客方法、修繕計画、そして客観的なデータに基づく収益性や継続性をまとめておきましょう。
よくある質問
ここでは、アパート経営に関するよくある質問をご紹介します。
- アパート経営のリスクは？
- 安定収入や節税効果への期待などアパート経営にはメリットがあるものの、空室の発生や家賃滞納の可能性、そして自然災害の発生などさまざまなリスクがあります。これらの問題が起きることで収益悪化に陥ることも珍しくありません。
アパート経営を始める前にはどういったリスクが潜んでいるのか必ず確認することをおすすめします。詳しくはアパート経営リスクの記事を参照ください。 - 自主管理と管理会社に委託、どちらがいい？
- 入居者募集や建物管理など、アパート経営の業務を大家さん自身で行う場合は管理会社へ支払う管理手数料を削減することができますが、時間と労力が必要です。
一方、管理会社へ委託する場合は管理手数料がかかってきますが、アパート経営の専門家に任せるため安定経営が期待できます。双方のメリット・デメリットを比較しながら決めるようにしましょう。詳しくは賃貸管理の記事を参照ください。 - アパート経営方法の1つ、サブリースとは？
- サブリースとは、サブリース業者が大家さんから賃貸物件を借り上げて入居者を募り、入居者から家賃収入を得た後、空室の有無を問わず大家さんへ賃料（サブリース賃料）を支払うという仕組みとなっています。
空室リスクを回避できるメリットがありますが、サブリース賃料は入居者が支払う家賃よりも低めに設定されているなどのデメリットもあります。詳しくはサブリースの記事を参照ください。
まとめ
アパート経営を行う際、すでに土地を所有している場合であっても建築費や不動産取得税などの初期費用が必要です。さらに、アパート経営が始まってからも固定資産税・都市計画税、場合によっては事業税が毎年発生するほか、10年、20年とアパート経営が継続していくと修繕費やリフォーム費用が発生することになります。
初期費用と維持費用を合わせると莫大な資金が必要になることがわかりますが、安定経営のためにも事前に資金の準備をしておかなければなりません。融資を希望する場合はできるだけ多くの金融機関に相談し、事業計画書などの必要書類を揃えた上で審査に臨むようにしましょう。
初期費用と維持費用を合わせると莫大な資金が必要になることがわかりますが、安定経営のためにも事前に資金の準備をしておかなければなりません。融資を希望する場合はできるだけ多くの金融機関に相談し、事業計画書などの必要書類を揃えた上で審査に臨むようにしましょう。
さまざまな費用がかかるアパート経営。
資金計画はとても大切！しっかりと理解しましょう。
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この記事の監修者
矢野 翔一
【資格】宅地建物取引士／管理業務主任者／AFP／2級FP技能士
有限会社アローフィールド代表取締役社長。不動産投資（アパート経営2棟）、株式投資、学習塾経営を行いながら、自身の経験と保有資格の知識を生かしライターとしても活動中。
