この記事のポイント
- サブリース契約は家賃保証が約束されますが、金額まで保証されるわけではないため失敗に陥るケースも。
- 入居者募集や物件管理に尽力しない管理会社を選んでしまった…。これもアパート経営の失敗につながります。
- アパート経営を始める前には、念入りな事業計画・資金計画を立てることが重要です。
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目次
アパート経営における失敗とは
アパート経営とは、アパートなどの居住用物件を建築・運営することで家賃収入を得ることを言います。基本的には、毎月の家賃収入からアパート運営にかかる費用やローン返済金を差し引いた額が、手元に残るという仕組みです。
アパート経営は入居者さえしっかり確保できれば、毎月安定して家賃収入を得られます。「安定収入を得られる」「税金対策となる」など多くのメリットがあることからも、アパート経営を始める人も増えている傾向があるのです。
しかし、アパート経営はさまざまなリスクを抱えているため、失敗してしまう可能性もあります。とはいえ、アパート経営の目的は人によって異なるため、一概に何が失敗とは言い難いものでもあります。ただ、多くの失敗に共通している点としては、「想定よりも収益を上げられないこと」と言えるでしょう。
アパート経営では、基本的に収入からローンを返済していくため、収益を上げられなければローン返済が滞ってしまいます。ある程度は自己資金でカバーできても、そのような状況が続くと最終的には物件を手放すことや自己破産などといった状況に陥る可能性もあるのです。
アパート経営は基本的に不動産投資に分類され、あくまで「投資」となります。そのため、投資した額に対してマイナスであれば失敗と言えるでしょう。
アパート経営は入居者さえしっかり確保できれば、毎月安定して家賃収入を得られます。「安定収入を得られる」「税金対策となる」など多くのメリットがあることからも、アパート経営を始める人も増えている傾向があるのです。
しかし、アパート経営はさまざまなリスクを抱えているため、失敗してしまう可能性もあります。とはいえ、アパート経営の目的は人によって異なるため、一概に何が失敗とは言い難いものでもあります。ただ、多くの失敗に共通している点としては、「想定よりも収益を上げられないこと」と言えるでしょう。
アパート経営では、基本的に収入からローンを返済していくため、収益を上げられなければローン返済が滞ってしまいます。ある程度は自己資金でカバーできても、そのような状況が続くと最終的には物件を手放すことや自己破産などといった状況に陥る可能性もあるのです。
アパート経営は基本的に不動産投資に分類され、あくまで「投資」となります。そのため、投資した額に対してマイナスであれば失敗と言えるでしょう。
アパート経営に潜むリスク
アパート経営を始める前には、以下のようなリスクについてしっかり理解して対策することが重要です。
アパート経営の収入は、そのほとんどが家賃収入です。空室が出てしまうとその分の収入を得られず、場合によっては収入ゼロということもあります。収入がゼロの状態でも、アパートの管理・維持費やローン返済などの支出は必要なため、収支が悪化してしまうものです。とくに、空室期間が長引けば自己資金での対応も難しくなり、アパート経営の失敗につながるでしょう。
空室同様、家賃収入を得られなくなる家賃滞納リスクは、空室リスクよりも厄介なリスクと言えます。空室であれば入居者を募集すれば解消できますが、滞納の場合はすでに入居者がいるため募集もできません。悪質な滞納者の場合、滞納期間が長期にわたるため、その間の収入を得られないだけでなく、強制退去や督促といった法的手続きには費用も時間もかかるものです。
一般的にローンを組んで不動産を購入するため、金利が上がってしまうと毎月の返済額や返済総額が増加してしまいます。毎月の返済額が増えることで、収支が悪化しやすくなる点には注意が必要です。借入額が大きく返済期間も長期になれば、数%の金利上昇でも最終的な負担は高額になります。
火災や地震・風水害といった災害は、いつ・どこで発生するのか予測がつきません。それらの災害に遭ってしまうと、建物が損壊し高額な修繕費用が必要になります。災害の規模によっては、建物が倒壊してしまいアパート経営の継続すら難しいというケースもあるのです。
孤独死や事件・事故などで事故物件化してしまうと、物件の資産価値の低下やほかの入居者も退去してしまうなど大きな損害につながります。事故リスクや災害リスクは、発生する可能性は低いですが、一度発生すると大きな損害につながる点には注意しなければなりません。
アパート経営では、このようにさまざまなリスクがあるため、リスクを理解し対策しておくことが重要です。また、アパート経営での失敗を防ぐためには、どのような失敗があるのかを知っておく必要もあります。
アパート経営では、このようにさまざまなリスクがあるため、リスクを理解し対策しておくことが重要です。また、アパート経営での失敗を防ぐためには、どのような失敗があるのかを知っておく必要もあります。
事例1：空室率の増加による失敗
入居者が確保できずに、空室が増えてしまうと家賃収入を得られなくなり、収支が悪化します。また、購入時は入居者がいても、しばらくすると退去されてしまい、次の入居者をなかなか確保できないというケースも珍しくありません。
「いつの間にか常に空室が目立つ物件になっていた…」という状況では、ローンの返済も苦しくなり、失敗してしまう可能性が高くなるでしょう。
「いつの間にか常に空室が目立つ物件になっていた…」という状況では、ローンの返済も苦しくなり、失敗してしまう可能性が高くなるでしょう。
原因
空室が増加してしまう原因としては、次のようなことが挙げられます。
入居者のニーズに対応できていないアパートは、空室率も増加してしまうものです。立地や周辺環境・周辺に住んでいる世帯層・周辺の競合など事前調査は徹底することが重要です。
入居者のニーズに対応できていないアパートは、空室率も増加してしまうものです。立地や周辺環境・周辺に住んでいる世帯層・周辺の競合など事前調査は徹底することが重要です。
事例2：サブリース契約による失敗
サブリース契約でアパート経営を始めたものの、家賃減額が続いてしまい想定していた収入を得られずに失敗してしまうケースもあります。サブリース契約とは、不動産会社などにアパートをまるごと借り上げてもらう契約です。大家さんは、空室に関わらず不動産会社から一定の家賃を得られるというメリットがあります。
多くのサブリース契約では家賃保証型となるため、サブリース契約を結ぶ人も増えているのです。しかし、家賃保証といっても、必ずしも金額まで保証されるわけではありません。
空室状況によっては家賃が減額される場合や、更新時に保証額が下げられる場合もあるのです。「家賃保証されるから」と安心していても思わぬ罠にはまってしまう可能性があるので、注意しましょう。
多くのサブリース契約では家賃保証型となるため、サブリース契約を結ぶ人も増えているのです。しかし、家賃保証といっても、必ずしも金額まで保証されるわけではありません。
空室状況によっては家賃が減額される場合や、更新時に保証額が下げられる場合もあるのです。「家賃保証されるから」と安心していても思わぬ罠にはまってしまう可能性があるので、注意しましょう。
原因
サブリース契約で失敗してしまう原因の大半が、サブリースの仕組みへの理解不足や契約書の確認不足です。家賃保証という営業トークに乗せられ安易に契約を結んでしまうと、失敗する可能性が高くなります。
契約する際には、サブリースの仕組みを事前に理解し、契約書も隅々まで確認し不明点などは解消したうえで契約を結ぶことが重要です。
契約する際には、サブリースの仕組みを事前に理解し、契約書も隅々まで確認し不明点などは解消したうえで契約を結ぶことが重要です。
事例3：資金計画による失敗
アパート経営では、自己資金ゼロでもフルローンを利用して経営をスタートすることも可能です。しかし、はじめはよかったものの、修繕が必要になるころになると修繕費などの支出も増え、最終的にローン返済が滞ってしまったというケースもあります。
とくに、自己資金ゼロでスタートすると、突発的な設備の故障や災害などの修繕費の発生や空室での収入減少時に対応できずに失敗しやすくなるものです。
とくに、自己資金ゼロでスタートすると、突発的な設備の故障や災害などの修繕費の発生や空室での収入減少時に対応できずに失敗しやすくなるものです。
原因
資金計画での失敗の多くは、「借入額が高額」であることが要因です。自己資金ゼロの場合、金融機関からの借入額が大きく毎月の返済額も高額になります。
返済額が高額で家賃収入ギリギリの修正計画の場合、ちょっとしたことで収支がマイナスに転じやすく失敗につながりやすいものです。
また、自己資金に余裕がなければ、修繕などに対応できず入居者の退去や入居者が確保できないという状況にもなりかねません。
アパート経営では、想定外の出費も多くあるものです。想定外をできるだけ少なくするために念入りに収支計画を立て、できるだけ自己資金に余裕を持てるようにしましょう。
返済額が高額で家賃収入ギリギリの修正計画の場合、ちょっとしたことで収支がマイナスに転じやすく失敗につながりやすいものです。
また、自己資金に余裕がなければ、修繕などに対応できず入居者の退去や入居者が確保できないという状況にもなりかねません。
アパート経営では、想定外の出費も多くあるものです。想定外をできるだけ少なくするために念入りに収支計画を立て、できるだけ自己資金に余裕を持てるようにしましょう。
事例4：管理会社選定による失敗
入居者の募集や対応・アパートの修繕や日常管理といった日常的な管理業務は、基本的に管理会社に委託します。しかし、すべての管理会社が適切な管理業務やサービスを提供しているわけではありません。
中には、入居者募集や物件管理に尽力しない会社や日常管理の質が悪い会社もあるのです。そのような管理会社を選んでしますと、入居者が見つからない・入居への対応が悪くて退去されてしまいアパート経営の失敗につながったというケースもあります。
中には、入居者募集や物件管理に尽力しない会社や日常管理の質が悪い会社もあるのです。そのような管理会社を選んでしますと、入居者が見つからない・入居への対応が悪くて退去されてしまいアパート経営の失敗につながったというケースもあります。
原因
管理会社の選び方を誤ってしまうことや管理業務の内容への理解が不十分といったことが大きな原因です。
管理会社の質は入居者の満足度や物件の評判にもつながる重要なポイントなので、慎重に選ぶようにしましょう。
管理会社の質は入居者の満足度や物件の評判にもつながる重要なポイントなので、慎重に選ぶようにしましょう。
事例5：入居者トラブルによる失敗
入居者が原因でアパート経営に失敗してしまうケースもあります。
入居者トラブルが発生すると、大家さんにクレームが入って対応が必要な場合もあります。また、物件を破損された場合、修繕費を支払ってくれないというケースも珍しくありません。トラブルを放置していると、ほかの入居者にも被害がおよび、退去されてしまう可能性もあるので注意しましょう。
入居者トラブルが発生すると、大家さんにクレームが入って対応が必要な場合もあります。また、物件を破損された場合、修繕費を支払ってくれないというケースも珍しくありません。トラブルを放置していると、ほかの入居者にも被害がおよび、退去されてしまう可能性もあるので注意しましょう。
原因
入居審査が不足していることが原因として挙げられます。入居手続きは基本的に管理会社が行いますが、管理会社と密にコミュニケーションをとって自分でも入居者を確認するようにしましょう。
ただし、入居審査が厳し過ぎると入居者が現れないという事態にもなりかねないので、バランスも重要です。
ただし、入居審査が厳し過ぎると入居者が現れないという事態にもなりかねないので、バランスも重要です。
アパート経営で成功するために必要なこと3つ
ここでは、アパート経営を成功させるための失敗回避策を紹介します。失敗回避策としては、以下のようなことが挙げられます。
１．ターゲットを検討する
たとえば、学生街にあるファミリー向け物件や、ファミリー層の住民の多いエリアにあるワンルームマンション、家賃相場6万円のエリアにある家賃10万円の物件など、地域と物件が合っていないと入居者募集に苦労することになります。
エリアの世帯や近隣施設などを事前に徹底的にリサーチし、ターゲットを慎重に検討していくことが重要です。
ターゲットの検討やエリアのリサーチでは、土地活用会社に相談するのもおすすめです。土地活用会社であれば、エリアに合った最適な活用プランを提案してくれるでしょう。
エリアの世帯や近隣施設などを事前に徹底的にリサーチし、ターゲットを慎重に検討していくことが重要です。
ターゲットの検討やエリアのリサーチでは、土地活用会社に相談するのもおすすめです。土地活用会社であれば、エリアに合った最適な活用プランを提案してくれるでしょう。
２．計画・資金計画を立てる
アパート経営を始める前には、念入りな事業計画・資金計画を立てることが重要です。アパート経営では、単純な購入費や家賃収入だけでなく、ローンの返済額や不動産所得に対する税金がいくらかかるのかを求め、最終的な手残りはどのくらいあるのか、まで検討する必要があります。
また同時に、家賃が減ってしまったり、空室が出てしまったりした時はどのように対策するのか考えます。アパート経営は、築年数の経過で修繕費の高騰や家賃の値下げなどで当初と収支が変わってくるものです。
将来的に赤字を避けるためにも短期的な計画だけでなく、中長期的な視点でも計画を立てるようにしましょう。1人で詳細な計画を立てるのが不安な方は、土地活用の専門家に相談してシミュレーションしてもらうことをおすすめします。
また同時に、家賃が減ってしまったり、空室が出てしまったりした時はどのように対策するのか考えます。アパート経営は、築年数の経過で修繕費の高騰や家賃の値下げなどで当初と収支が変わってくるものです。
将来的に赤字を避けるためにも短期的な計画だけでなく、中長期的な視点でも計画を立てるようにしましょう。1人で詳細な計画を立てるのが不安な方は、土地活用の専門家に相談してシミュレーションしてもらうことをおすすめします。
３．管理会社を比較選定する
アパート経営が成功するかどうかは、良い管理会社と出会えるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。アパート経営では広告・キャンペーン展開から入居者募集、内見、住んでからのクレーム対応や修繕提案、退去時の対応など、そのほとんどを管理会社にまかせることができるからです。
すでにアパート経営を始められており、経営がうまくいっていない方も、もう一度管理会社探しから始め、いい管理会社と出会えることができれば経営状況が好転する可能性は高いでしょう。
すでにアパート経営を始められており、経営がうまくいっていない方も、もう一度管理会社探しから始め、いい管理会社と出会えることができれば経営状況が好転する可能性は高いでしょう。
よくある質問
ここでは、アパート経営に関するよくある質問をご紹介します。
- アパート経営のメリット・デメリットは？
- メリットとしては「安定収入が期待でいる」「資産が残る」「節税効果が期待できる」といったことが挙げられます。
反対にデメリットとして「初期費用がかかる」「空室リスクがある」「災害リスクがある」などがあるので、両方を比較して判断することが重要です。詳しくはアパート経営の記事を参照ください。 - アパート経営に必要な初期費用はどのくらい？
- 初期費用として「物件建築費」と「諸費用」が必要です。諸費用には、不動産取得税や印紙税・ローン手数料などの建築費以外に必要な経費が該当し、物件価格（建築費）の1割～3割ほどが目安となり、自己資金で用意します。
また、これ以外にもローンを組む場合は頭金が必要となり、自己資金での準備する必要があります。詳しくはアパート経営の費用に関する記事を参照ください。 - アパートの建築費はどのくらい？
- 坪数や構造によって建築費は大きく異なりますが、大まかな構造ごとの相場目安は、木造：坪70～100万円、鉄骨造：坪80～120万円、鉄筋コンクリート造：坪90～120万円となっています。仮に、木造80坪の場合、5,600万円～8,000万円となるでしょう。
また、これに設備などの「付帯工事費」やそのほかの諸費用も追加されます。詳しくはアパート建築費の記事を参照ください。
まとめ
アパート経営に関する主な失敗理由と対策についてお伝えしてきました。アパート経営では、「どんな物件を取得できたか」で結果が大きく変わるため、物件取得のための入念なリサーチが重要になります。
また、いざ物件を取得した後は空室率の改善のためにさまざまな手を尽くしていくことになりますが、そのためには「良い管理会社と出会うこと」が重要です。これから物件の取得を考えている方は、まずはこの記事を参考に物件のリサーチから始めてみましょう。
また、いざ物件を取得した後は空室率の改善のためにさまざまな手を尽くしていくことになりますが、そのためには「良い管理会社と出会うこと」が重要です。これから物件の取得を考えている方は、まずはこの記事を参考に物件のリサーチから始めてみましょう。
アパート経営の成功には事前調査が必須！
過去事例を学び、失敗しないアパート経営を目指しましょう。
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この記事の監修者
逆瀬川 勇造
【資格】AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
