更地とは？整地との違いや有効な土地活用方法、放置するデメリットを解説します

更地とは、建物や構造物がすべて取り除かれ、何も建っていないあるいは設置されていない土地を指します。また、権利の面でも「借地権」や「賃借権」、「地上権」などの土地の使用収益権が設定されていないことが条件です。

つまり、更地とは、建物や構造物がなく、所有権を阻害する権利も付随しない土地のことをいいます。ただし、土地に関する権利の中でも抵当権については、売買などで引き渡す時点で解除できる状態であれば問題はないものとされています。

更地とは、前述の通り土地の上に建物などがない状態をいいます。建物解体後の土地に建物の端材やコンクリートのガラなどが残っていることもありますが、建物などの定着物がなければ、物理的には更地とされます。

一方、「整地」とは、更地と同様に建物等がない状態ですが、建物解体後に、コンクリートのガラや石、木くずなどを取り除き、見た目にもきれいな状態にしたうえで、重機で地面を踏み固める「転圧作業」を行った土地を指します。そのため、整地された土地も更地といえます。

不動産の実務では、土地の引き渡し条件として「更地渡し」とあった場合、整地した状態で引き渡すことが一般的です。更地と整地は、ほぼ同じ意味合いで使われることもあります。

空き家など使っていない不動産を売却・活用する際、建物を取り壊して更地にすべきか迷うことがあります。

不動産鑑定では、更地はその土地の最大の有効利用を想定して価格判断をするため、土地として最も高い評価額になると考えられています。不動産の実務でも、更地であれば購入者が自由に建物を建てられるため、古い建物の建っている土地よりも高い金額で取引されることが一般的です。

ただし、「更地にするべきかどうか」は、土地の状況やその後の目的次第です。たとえば、老朽化した建物のある土地では、そのままでは売却が難しいことも多く、更地にした方が早く、そして高く売れる可能性が高くなります。一方で、解体費用がかかったり、更地にすると固定資産税が増えることもあるため、必ずしも得策とは限りません。

土地を更地にすることで得られるメリットがある一方、デメリットもあります。ここでは、具体的なメリットやデメリットをみていきましょう。

更地にすることで、土地活用の自由度が高まり、建築や売却がしやすくなるほか、建物の老朽化リスクも回避できます。

更地であれば、都市計画法や建築基準法、自治体の条例などの範囲内で自由に建物を建てることができます。たとえば、自分が住むための住宅や賃貸用のアパートやマンション、商業立地であれば商業用のビルを建てることも可能です。

また、その土地の売却や活用方法が決まるまでの間、一時的に駐車場として運用して収入を得ることもできます。

更地なら既存建物の解体が不要なため、買い手は引き渡し後すぐに建築が始められます。さらに、更地なら売主が許可すれば、引き渡し前に地盤調査や測量なども可能です。

これにより、買う側にとっては工期短縮や建築費の抑制につながるほか、建物の利用開始も早まります。

土地活用の自由度や建築のしやすさから、古い建物がある土地よりも買い手がつきやすく、結果的に高値で売却できる可能性があります。

老朽化した建物は、害虫や害獣の棲み処となったり、防犯上の拠点になったりするほか、放火や倒壊のリスクがあり、社会問題となっている空き家問題の一因となります。利用していない建物を解体し、更地にすることで、こうしたリスクを回避できるうえ、維持管理の負担もなくなります。

一方で、税負担が増える可能性があり、土地の維持管理にはコストや手間がかかるため、慎重な判断が求められます。

土地や建物など不動産の所有者には、固定資産税や都市計画税といった地方税（市町村税、ただし東京都23区は都が徴収）が毎年課税されます。とくに住宅が建っている土地には、「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置軽減措置が適用され、税負担が大幅に軽くなります。

※住宅の建つ敷地面積が200m2を超える場合は、住宅1戸につき200m2までの部分が小規模住宅用地、それを超える部分が一般住宅用地に分類されます。

しかし更地にすると住宅が建っていないため、この軽減措置が受けられなくなります。そのため、居住用の建物を解体してしまうと、固定資産税や都市計画税の負担が増えることがデメリットになります。

ただし、建物がないためその建物分の税負担がかからないこともあります。単純に固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になるわけではありません。

更地の場合でも、土地の維持管理費用がかかります。放置すると雑草が生え美観が損なわれるだけでなく、ごみの不法投棄や不法占拠などのリスクもあります。さらに、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があるため、費用がかかってもしっかりと管理していく必要があります。

建物のある土地を更地にするべきか迷っていませんか？判断する一助としてフローチャートを作成してみました。更地にするか悩んでいる方は、ぜひ試してみてください。

(※１)　更地にする費用が、「そのまま売却した場合の金額」と「更地にして売却した場合の金額」の差よりも高い場合はそのまま売却した方がよいので、検討が必要
(※２)　更地にすることで建物の維持管理にかかる費用や防犯防災面のリスク、近隣とのトラブルなどのリスクは無くなりますが、固定資産税や都市計画税の負担が増えるので、検討が必要
(※３)　実施する土地活用方法を決定してから更地化するとしてもよい
(※４) 建物は利用せず、管理・補修していなければ劣化するので、築年数よりも建物の状態で判断
(※５)　更地化すれば、古い建物がある土地よりも高く売却できる可能性は高くなりますが、先行して更地にするための解体費や登記費用など費用と相応の手間がかかるので、手元に一定の資金と時間が必要。また、上記(※１)の検討も必要

更地にするには、解体費用や登記費用など、さまざまなコストがかかります。とくに解体費用は、建物の構造や立地条件によって大きく異なります。

また、登記の抹消手続きをしないと税金がかかり続けるため注意が必要です。ここでは、費用の目安や更地にするために必要な準備について解説します。

建物や構造物のある土地を更地にするには、まず解体・撤去作業が必要になります。さらに、撤去した建物の廃材は産業廃棄物として処理しなければならず、解体費用とは別に処理費もかかります。

解体費用は、建物の規模や築年数、構造、立地条件などによって大きく異なるため、事前に見積もりを取り、費用の目安を把握しておくことが大切です。

建物の規模が大きいほど、建物の構造が頑丈なほど解体費用が高くなります。

前面道路の幅が狭く重機が入らない、地下室や基礎に杭がある場合も高額になります。

通常、解体を依頼すると粗仕上げ（地面を平らに整える作業） まで含まれます。

解体後、登記簿に記載された建物の登記を抹消するため、「建物滅失登記」の申請が必要です。

建物滅失登記をしないと、以下のような問題が生じるので注意が必要です。
・存在しない建物への 固定資産税や都市計画税がかかり続ける
・登記簿と現状が異なるため、土地の売却ができないだけでなく、建て替えも不可

更地にするには、処分費や整地を含む解体費用のほか、登記費用がかかります。そうした費用を安く抑える代表的な方法を紹介します。

同じ建物の解体でも、業者によって費用が異なります。複数の解体業者へ見積もりを依頼し、比較検討することで費用を抑えることができます。ただし、解体業者には営業エリアがあるため、建物の建つ地域を対象としている業者に依頼する必要があります。

最近は、インターネットで複数の解体業者に一括見積もりを依頼できるポータルサイトもあります。こうしたサイトを活用し、営業エリア内の業者から見積もりを取り、比較するのも有効な方法です。

また、解体後の建物滅失登記申請は自分で申請すれば数千円程度に抑えられます。申請を土地家屋調査士に依頼する場合も、複数の調査士に見積もりを依頼することで費用を抑えることはできます。

更地にしたい土地に空き家が建っている場合、自治体の補助金制度を利用できる場合があります。空き家の解体（建物の除却）に補助金を出している自治体は限られますが、要件を満たせば数十万円から百万円単位の補助を受けられることもあります。

たとえば、東京都では要件を満たすと、消費税等を除いた除却（解体）費用の最大1/2（上限10万円）の補助を受けられます。また、都内の市区町村が独自の補助制度を設けている場合もあます。墨田区では要件を満たすと、除却費の1/2（上限50万円、無接道敷地は上限100万円）の補助に加え、跡地を原則10年間、区へ無償貸与することを条件に、除却費（最大200万円）の補助を受けられる制度があります。

建物を解体する前に、自治体に相談して補助金の有無や要件を確認してみましょう。利用できれば、解体費用の負担を軽減できます。

所有する土地を更地にして少しでも高く売却するのも一つの方法ですが、立地に適した土地活用方法があるなら、売却せずに土地を活かして収益を得ることもできます。以下では、代表的な土地活用についてご紹介します。

代表的な土地活用方法の一つが、賃貸住宅経営です。アパートやマンションを建て、賃貸住宅として貸し出すことで賃料を得る方法です。最大のメリットは、立地にもよりますが、比較的安定した収入を得やすいこと。金融機関から建設資金の融資を受けやすく、節税対策にもなるため、多くの人に選ばれています。

メリット

・安定した収益が見込める
・金融機関からの融資を受けやすい
・固定資産税や都市計画税の軽減や相続税の優遇措置がある

デメリット

・高額な初期投資が必要
・空室や滞納リスクがある
・建物や設備の修繕、災害リスク、ローン返済などの管理が必要

ただし、こうしたリスクには事前に備える手段もあります。たとえば、空室リスクには家賃や入居条件の調整、滞納リスクには家賃保証会社の利用、災害リスクには火災保険の加入など、対策を講じることである程度リスクを抑えることができます。

駐車場経営も、更地を活用する代表的な方法の一つです。これも立地によりますが、賃貸住宅には向かない狭小地や変形地、法律の制限により建物を建てられない土地でも運営が可能です。また、建物を建てる必要がないため初期費用を抑えられ、次の土地活用が決定するまでや売却するまでの一時的な土地活用としても向いています。建物もなく、入居者もいないことから、賃貸住宅のような手間やリスクが少ないのもメリットです。

メリット

・初期費用が比較的安い
・開設や撤退が容易
・建物の維持管理が不要で手間が少ない

デメリット

・収益性が低め
・設備設置費にローンが利用できない
・税金対策としての効果は低い

駐車場には「月極駐車場」と「コインパーキング」などの種類があります。運営方式も、土地の所有者が運営管理する「自主運営」、運営だけを専門業者に任せる「管理委託」、実質専門業者への借地となる「一括借り上げ」など選択肢が多様です。

貸地は、費用や手間を最小限に抑えられる土地活用法です。建物の建てられない地域の土地でも土地を貸すことで収益化でき、駐車場のほか、トランクルームや資材置き場としても利用可能で、立地によっては借り手が見つかりやすいメリットがあります。また、費用もかからないので、なかなか借り手が見つからない場合でもリスクはほとんどありません。

メリット

・初期投資がほぼ不要
・駐車場、トランクルーム、資材置き場など幅広く活用可能
・借り手がいない場合でもリスクが少ない

デメリット

・契約内容によっては土地を自由に使えなくなる
・普通借地契約の場合、半永久的に貸す可能性がある

貸地契約には「普通借地契約」と「定期借地契約」があり、契約形態によっては将来的に土地を返してもらえないリスクがあります。駐車場やトランクルームなどの専門業者に土地を貸す場合は、その契約にある解約条項や契約期間をよく確認して契約することが大切です。特に建物を建てる目的で貸す場合は、簡単に建物を取り壊すことができないので、契約内容により慎重になる必要があります。

トランクルーム経営も更地の活用方法の一つです。以前は更地にコンテナを置くだけで運営できましたが、現在は土地に基礎を用いて定着させ、建物として設置することが必要となっています。そのため土地所有者が自主運営する場合、初期費用がかかるようになりました。他に、トランクルーム専門業者に土地を貸して運営には携わらないという方法もあります。

メリット

・賃貸住宅より初期費用がかからない
・駐車場と同様、開設や撤退が容易
・需要がある地域では安定した収益が見込める

デメリット

・以前より初期費用が増加傾向にある
・トランクルームを設置できない地域がある

建物を解体して更地にするには、手間も費用もかかります。また更地のまま所有している場合でも、一定のリスクがあり、維持費もかかります。従って、更地にする費用や、更地にした後の税金、リスクを事前に把握しておくことが大切です。

とくに行政から指導を受けるような古い空き家の場合は、更地にすることが得策です。そういったケース以外は、更地にした後どうするかを決めてから更地にすることをおすすめします。

所有する土地や建物を売却、あるいは土地活用する場合、不動産のプロへ相談しながら更地にするかも含めて計画を立てましょう。