この記事のポイント
- 建物の解体は必ずしもマストとは限りません。解体したい理由をよく考えてプロにも意見を求めましょう。
- 解体費用や日数は条件によって異なります。複数の見積もりを取ることがコストダウンの秘訣です。
- 建物がないと固定資産税はアップします。必要性とタイミングについては慎重に検討を！
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目次
家の解体費用はいくらかかる？
一般的な一戸建ての場合、解体費用は総額100万円～300万円ほどかかります。
坪単価で表すと、以下が相場です。
坪単価で表すと、以下が相場です。
木造・・・坪4～6万円
鉄骨造・・・坪5～7万円
鉄筋コンクリート造(RC造)・・・坪6～8万円
鉄骨造・・・坪5～7万円
鉄筋コンクリート造(RC造)・・・坪6～8万円
解体費用は、坪単価×延床面積（1階と2階以上の床面積の合計）を計算すれば、おおよその金額を算出できます。
20坪、30坪、40坪の家の解体費用の目安や相場は？
以下に、床面積ごとの解体費用の目安を一覧表にしました。
解体費用の目安（2階建て一戸建て住宅）
| 構造・規模 | 木造 | 鉄骨造（S造） | 鉄筋コンクリート造（RC造） |
|---|---|---|---|
| 20坪 （約66m2） | 80～120万円 | 100～140万円 | 120～160万円 |
| 30坪 （約99m2） | 120～180万円 | 150～210万円 | 180～240万円 |
| 40坪 （約132m2） | 160～240万円 | 200～280万円 | 240～320万円 |
家の解体費用を左右する３つの要素
構造・・・木造が最も安く、鉄骨や鉄筋コンクリート造は高い
規模・・・床面積が大きいとコスト増加
立地・・・住宅密集地はコスト増加
規模・・・床面積が大きいとコスト増加
立地・・・住宅密集地はコスト増加
解体費用は、建物が広ければ広いだけ高くなります。ただし、延床面積が同じだったとしても、地下がある家や、複雑な構造の家は解体費用がかさみます。また、延床面積30坪の2階建ての家（1階15坪、2階15坪）と、床面積30坪の平屋の家を比べると、平屋のほうが屋根や基礎の面積が大きいので解体費用は高めになります。
構造や面積だけでなく、立地条件によっても解体費用は変わります。例えば住宅密集地は重機が使えず手作業の解体になるので割高になりやすいです。また、ブロック塀や擁壁など、家以外にも撤去するものがあれば費用に加算されます。解体費用について専門業者に見積もる際、坪単価だけを聞くのではなく、現地調査を踏まえて見積もりしてもらいましょう。
構造や面積だけでなく、立地条件によっても解体費用は変わります。例えば住宅密集地は重機が使えず手作業の解体になるので割高になりやすいです。また、ブロック塀や擁壁など、家以外にも撤去するものがあれば費用に加算されます。解体費用について専門業者に見積もる際、坪単価だけを聞くのではなく、現地調査を踏まえて見積もりしてもらいましょう。
実家や空き家の解体費用の内訳
次に、解体費用の内訳と、解体費用が高くなるケースを解説します。
解体費用の内訳は、「建物の取り壊しにかかる費用」「廃棄物の処理にかかる費用」「その他の付帯費用」に分けられます。
解体費用の内訳は、「建物の取り壊しにかかる費用」「廃棄物の処理にかかる費用」「その他の付帯費用」に分けられます。
解体費用の内訳
建物の取り壊しにかかる費用（解体費用、足場費用、人件費、諸経費）
解体作業そのものにかかる費用は、床面積が大きい建物ほど高くなります。また、木造よりも鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物のほうが解体の難易度が高いため費用がかさみます。
廃棄物の処理にかかる費用
建物の解体後には、木くずやコンクリートガラなどの廃棄物が出ます。これらの廃材を適切に分別し、法律に従って処理するための費用がかかります。
その他の付帯費用
家の中に不用品が残っている場合の残置物処理費用や、庭木の伐根費用、塀・門扉・カーポートの撤去費用、解体後の土地の整地費用などがかかる場合があります。また、築年数が古い場合は、アスベストの事前調査費用がかかります。
解体費用が高くなる4つのケース
解体費用は、床面積から単純に決まるわけではありません。解体費用が高くなるのは、次のようなケースです。
1.アスベストが含まれている
築年数が古い建物の中には、外壁などの建築材にアスベストが使われている場合があります。アスベストが使われている建物を解体する場合は、飛散しないように処置する必要があるため、解体費用が高くなります。
2.狭い道路沿いの住宅密集地
幅員の狭い道路沿いに建物が密集しているような場所では、重機が持ち込めないため、手作業で解体する必要があります。狭小地や隣の家との距離が近い場合にも重機が使えず、解体費用が割高になることがあります。
3.高い擁壁の上の建物
高い擁壁の上に建つ住宅などを解体する場合には、特殊な作業が必要になるため、通常よりも解体費用が高額になります。擁壁の劣化状態によっては、擁壁の崩壊のおそれもあるので、慎重な事前調査が必要です。解体にかかる期間も通常より長くなりやすいです。
4.地下埋設物が出たとき
古い井戸や、今は使われていない浄化槽などが地中に埋まっていると、撤去費用がかかることがあります。
解体費用は立地や構造によって変わります。売却前に解体するかどうかは、不動産会社に相談しましょう！
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家の解体手続きの流れ
次に、解体工事の全体的な流れを解説します。一戸建ての解体工事そのものは1週間～2週間程度ですが、解体業者選びから滅失登記までの全体では2ヶ月くらい見ておく必要があります。
1.解体業者を選ぶ
複数の解体業者に見積もりを依頼し、現地調査を行って見積もりを提示してもらいます。見積もり金額を比較検討の上、誠意のある対応をしてくれる会社を選びましょう。
2.解体準備
建物内部に残った家具や、庭の物置などをできるだけ撤去します。専門業者に不用品処分をまとめて依頼することもできます。解体工事が始まる前に、電気、ガス、インターネットの停止の手続きを取ります。水道は、解体作業の時に散水する必要があるため、停止しないのが一般的です。
さらに、解体業者が工事前に近隣へ挨拶に回るのが通例です。このとき施主も同行すると、より丁寧な対応になります。
さらに、解体業者が工事前に近隣へ挨拶に回るのが通例です。このとき施主も同行すると、より丁寧な対応になります。
3.解体作業
足場を設置し、必要に応じて防音・粉じんの飛散防止のための囲いを設置してから、建物の取り壊しを行います。まず、屋根や内装を手作業で撤去したあと、重機を使って建物本体を解体するのが一般的です。
4.廃材処理・整地
解体によって発生した廃材を分別し、搬出します。庭木の伐根や地中埋設物を撤去し、土地を平らに整地します。最後に足場を取り外して、周辺を清掃します。
5.建物滅失登記
法務局で建物の登記を抹消することを、建物滅失登記といいます。滅失登記は建物の解体後1ヶ月以内に申請します。
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解体費用を抑える4つの方法
思ったよりも解体費用がかかることに、驚いた方も多いのではないでしょうか。ここからは、解体にかかる費用を抑えるための方法をご紹介していきます。
1.解体業者は複数社を比較検討しよう
どの解体業者に依頼するかによって、見積額には数十万円単位で差が出ることもあります。競争相手がいることで見積額が安くなる場合もありますから、できるだけ複数の会社に見積もりを依頼して、内容と金額を比較するようにしてください。
ただし、極端に見積額の安い解体業者には注意が必要です。見積額が極端に安い場合、後から高額な追加費用が発生したり、手抜き工事や不法投棄を行ったりという悪質な業者である可能性も考えられます。
ただし、極端に見積額の安い解体業者には注意が必要です。見積額が極端に安い場合、後から高額な追加費用が発生したり、手抜き工事や不法投棄を行ったりという悪質な業者である可能性も考えられます。
2.ごみ処理は事前にできる限り自分たちで行う
「どうせ解体するのなら、不要になった家具や家電も一緒に処分してもらいたい」というのは、誰しも思うことでしょう。しかし、残置物は無料で処分してもらえるわけではなく、すべて産業廃棄物として処理されます。
産業廃棄物の処理費用は、一般廃棄物に比べて高額です。一般廃棄物としてごみ収集業者に引き取ってもらえば数百円から数千円で済むところを、産業廃棄物として処理することで数万円のコストがかかる場合もあります。
少しでも費用を安く上げるには、不用品はごみ処理施設へ持ち込む、リサイクル業者に回収に依頼するなど、できるだけ自分たちで処分するようにしてください。
産業廃棄物の処理費用は、一般廃棄物に比べて高額です。一般廃棄物としてごみ収集業者に引き取ってもらえば数百円から数千円で済むところを、産業廃棄物として処理することで数万円のコストがかかる場合もあります。
少しでも費用を安く上げるには、不用品はごみ処理施設へ持ち込む、リサイクル業者に回収に依頼するなど、できるだけ自分たちで処分するようにしてください。
3.解体に関する補助金を利用する
地域によっては、空き家を解体するときに自治体から補助金の交付を受けられる場合があります。補助金は解体工事の着工前に申請する必要があるので注意してください。
解体の補助金は、空き家対策の一環として行われる助成制度で、危険をともなう老朽化した空き家を除去し、環境の保全を図ることを目的としています。
東京都杉並区の助成制度を例に挙げてみましょう。
解体の補助金は、空き家対策の一環として行われる助成制度で、危険をともなう老朽化した空き家を除去し、環境の保全を図ることを目的としています。
東京都杉並区の助成制度を例に挙げてみましょう。
〇助成対象
特定空家等及び特定空家等に準じるもの（不良住宅）
・特定空家等…空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項により、杉並区空家等対策協議会で特定空家等と判断された空家。
・特定空家等に準じるもの（不良住宅）…杉並区で不良住宅と判定された空家。
〇助成率
除却工事費の80%（所有者負担20%）
〇助成限度額
150万円
※助成にあたり、申請書及び物件が一定の条件に該当する必要があります。
特定空家等及び特定空家等に準じるもの（不良住宅）
・特定空家等…空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項により、杉並区空家等対策協議会で特定空家等と判断された空家。
・特定空家等に準じるもの（不良住宅）…杉並区で不良住宅と判定された空家。
〇助成率
除却工事費の80%（所有者負担20%）
〇助成限度額
150万円
※助成にあたり、申請書及び物件が一定の条件に該当する必要があります。
市区町村によって、助成制度を受けるための条件が異なるので、ご自身に当てはまるかどうか調べてみてください。
補助金が利用できるなら、解体と一緒に土地の売却や活用を検討するのも一つの手です。
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4.建物滅失登記を自分で行う
建物を解体した後、1か月以内に建物滅失登記を行わなければならないことが不動産登記法に定められています。
滅失登記を土地家屋調査士に依頼せず自分で行うことで、登記にかかる費用（土地家屋調査士へ支払う報酬）を節約することができます。土地家屋調査士への報酬相場は5万円前後ですが、自分で行えば数千円の実費のみで済みます。
滅失登記を土地家屋調査士に依頼せず自分で行うことで、登記にかかる費用（土地家屋調査士へ支払う報酬）を節約することができます。土地家屋調査士への報酬相場は5万円前後ですが、自分で行えば数千円の実費のみで済みます。
建物滅失登記は1か月以内に！申請しないとデメリットだらけ
それでは、登記をしなかった場合はどうなるのでしょうか。解体後1か月以内に建物滅失登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科される恐れがあります。建物の登記が残っていると、固定資産税を払い続けることになる可能性が高いのも、登記を怠ることで生じるリスクの1つです。
さらに、滅失登記をしていない土地は、売買したり建物を建てるのが難しくなることがあります。
登記に問題のある土地には担保を設定できないため、土地を購入する人はローンを組むことができません。もし、現金で土地を購入する人がいたとしても、ローンを組めない土地では建築費の借り入れもできないため、売主が契約不適合責任に問われる可能性もあります。
このように、建物滅失登記を怠ることで、後からさまざまなトラブルに見舞われる可能性があるのです。
さらに、滅失登記をしていない土地は、売買したり建物を建てるのが難しくなることがあります。
登記に問題のある土地には担保を設定できないため、土地を購入する人はローンを組むことができません。もし、現金で土地を購入する人がいたとしても、ローンを組めない土地では建築費の借り入れもできないため、売主が契約不適合責任に問われる可能性もあります。
このように、建物滅失登記を怠ることで、後からさまざまなトラブルに見舞われる可能性があるのです。
自分でできる！建物滅失登記を申請する方法
次に、自分で建物滅失登記をする方法を説明していきます。
まずは、以下の必要書類を準備してください。
・建物滅失登記申請書
・建物取毀証明書（たてものとりこわししょうめいしょ）
・解体業者の資格証明書（全部事項証明書など）
・解体業者の代表者の印鑑証明書
・案内図（住宅地図の写しなど）
申請書は法務局のホームページからダウンロードできます。
まずは、以下の必要書類を準備してください。
・建物滅失登記申請書
・建物取毀証明書（たてものとりこわししょうめいしょ）
・解体業者の資格証明書（全部事項証明書など）
・解体業者の代表者の印鑑証明書
・案内図（住宅地図の写しなど）
申請書は法務局のホームページからダウンロードできます。
建物取毀証明書は解体業者で発行してもらいます。解体業者が個人の場合、資格証明書は必要ありません。このほか申請者の印鑑証明書が必要になる場合があるので、あらかじめ法務局に確認しておくとよいでしょう。
登記上の住所と現住所が異なる場合には、住民票を提出する必要があります。必要書類の準備ができたら、解体した建物の所在地の管轄法務局で申請を行います。10日前後で手続きは完了し、登記完了証が発行されます。
登記上の住所と現住所が異なる場合には、住民票を提出する必要があります。必要書類の準備ができたら、解体した建物の所在地の管轄法務局で申請を行います。10日前後で手続きは完了し、登記完了証が発行されます。
家を解体する際に知っておきたいメリットとデメリット
老朽化した家を売却するときには、解体するかどうか迷ってしまう方がほとんどです。実際には、買い手が決まってから解体するケースが多いです。それぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。
更地にするメリット
マイホームを新築するための更地を探している人が多い利便性の高いエリアなら、更地化するメリットが大きいです。購入者は取壊しの費用や期間を心配する必要がないため、更地にしたほうが有利に売却できる可能性があります。
更地にするデメリット
建物を取り壊して更地にしてから売却する場合は、以下のようなデメリットがあります。
解体費用の準備が必要
更地にしてから売却する場合は、売主が前もって自己資金で解体費用を準備しなければなりません。一方、解体せずに、解体費用を値引きして売却すれば、事前に解体費用を準備する必要はありません。
固定資産税が上がる
１月1日時点で建物が取り壊されていると、土地の固定資産税が上がってしまいます。なぜかというと、住宅の敷地として利用している土地は固定資産税が減額される特例措置が適用されているからです。
古家を残したほうが高く売れる可能性がある
古い建物をリフォームするほうが建て替えよりも予算を抑えられるため、古家を残したままのほうが高く売却できる可能性があります。とくに、「既存不適格建築物（建築当時は適法に建築可能だったが、現在の法律では再建築できない物件）」は、リフォームして継続使用することを検討しましょう。
売却前に解体するかどうか迷ったときには、古家付きのほうが売れるかどうか、地域の事情に精通した不動産会社に相談してみるといいですね。まずは建物を残したまま売り出して反響を見てみるのもおすすめです。
まとめ
土地を売却するにあたり、建っている実家や空き家を解体する場合の解体の流れや、解体費用の目安についてお伝えしました。高額な解体費用ですが、見積もりのポイントを頭に入れておくことで、多少なりとも費用を抑えることは可能です。補助金の活用や不用品の処分・滅失登記を自分で行うことも視野に入れてみるとよいでしょう。
ただし、建物を解体して更地にすることは、固定資産税が大幅にアップするなどのデメリットも伴います。解体のタイミングについては、地域の事情に精通した不動産会社の意見を聞いた上で検討することが大切です。慌てて解体せず、まずは古家付きで売りに出してみるというのも選択肢の1つです。
ただし、建物を解体して更地にすることは、固定資産税が大幅にアップするなどのデメリットも伴います。解体のタイミングについては、地域の事情に精通した不動産会社の意見を聞いた上で検討することが大切です。慌てて解体せず、まずは古家付きで売りに出してみるというのも選択肢の1つです。
更地にするか売却するか検討中の方、解体費用や税金面も考慮して検討しましょう。第一歩目は、まず査定から。
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この記事の監修者
木村 ゆり
不動産鑑定士／土地活用プランナー
千葉大学卒業、地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定業者で事務所ビルやマンション等の収益物件の評価を数多く経験。現在は不動産鑑定士事務所を経営し、住宅・店舗・更地・山林・資材置場など多様な不動産に携わる。
土地活用や相続対策にも精通し、不動産に関するお悩み解決に尽力している。
見積もりを依頼するときには、実際に家の中まで見てもらうことをおすすめします。現地をしっかり確認していないと、追加費用が発生するリスクがあります。また、見積もり金額は口頭ではなく、詳細な内訳が記載されたものを書面でもらうようにしましょう。