不動産売却の相場はどのくらい？調べ方や注意点、価格変動の要因を解説します

“相場”とは「市場で取引されるその時々の商品・株式・債券・外国為替などの値段。時価。市価。」のことで実勢価格のことです。不動産の相場は物件の状態だけでなく、市場の景気など様々な要因によって変動します。

そもそも、不動産売却の相場はなぜ知っておく必要があるのでしょうか？それには、大きく以下の3つが挙げられます。

1. 利益（あるいは損失）のイメージができる
2. 売りたい価格=売れる価格ではないことがわかる
3. 不動産会社と対等に会話ができる

売却前に相場を知っておくことで、最終的にいくらの利益（あるいは損失）を得られるのかのイメージを掴むことができます。売主としては、「この不動産をいくらで売りたい」という希望があるのが普通ですが、往々にして相場より高い金額をイメージしていることが少なくありません。

予想より売却後の利益が少なくなり、売却後に描いていた計画が崩れてしまうのを防ぐことにつながります。

また、事前に相場を知っておくことで、不動産会社の担当者が伝える価格感は正しいかを判断でき、対等に会話できるようになります。不動産売却を成功させるにはまず不動産査定の流れを把握しておきましょう。

不動産の売却相場を知ることは、適切な売却価格（＝売出価格、公募価格）を設定する上で欠かせません。相場を把握することで、売却までの期間を短縮するなど、よりよい条件での取り引きが期待できます。また、売主として価格交渉を行う際の判断材料としても活用できます。

マンションや一戸建て、土地の相場を調べるには、以下のようなサービスを活用するとよいでしょう。

まず、過去の成約事例が調べられるサイトとして、国土交通大臣指定の「レインズマーケットインフォメーション」があります。同サイトでは、実際に取り引きされた価格を調べることができます。

不動産ポータルサイトで「現在売りに出されている価格」を調べるとともに、レインズマーケットインフォメーションで「過去に成約した価格」を調べて相場観を養いましょう。

「不動産情報ライブラリ」は、レインズマーケットインフォメーションと同様、実際に行われた不動産の取引価格を調べられるサイトです。2012年から直近まで四半期ごとの取引情報と実際に売れた価格が確認できるので、参考になります。確認する際には、「選択した四半期のみ」「過去1年間を含む」「過去2年間を含む」を期間として選ぶことができます。

ただしこれらのサイトを利用する際には、以下の点に気を付けましょう。

なお、不動産情報ライブラリから、以下でお伝えする地価公示や基準地価も調べることができます。

不動産の相場を調べるのに最も確度が高く、手軽な方法は、現在売り出されている物件を見ることです。売却する物件の周辺で、似たような条件で売られている物件をスマイティなどの不動産ポータルサイトで検索しましょう。

ただし、登録されている価格は「不動産会社と売主とで決めた売却価格」です。最終的な「買主と売主の価格交渉」は行われていません。必ずしも、売却価格=売れる価格ではないことに気を付けましょう。

次に、土地の相場を調べる方法をお伝えします。

土地は私有できますが、国土という観点からみれば公的なモノとも言えます。そのため、土地価格の動向は、国は公示地価（＝公（おおやけ）に示された土地価格）として、都道府県は基準地価として公表しています。土地の価格（＝地価）は複数の基準で算出され、用途によって4種類の地価（あるいは評価額）が存在します。

固定資産税評価額は、市町村から送られてくる固定資産税通知書で知ることができるため、書類を捨てていなければすぐに確認できます。固定資産税通知書の中の「課税明細」の「価格」または「評価額」の欄の金額が、市町村が固定資産税を課税するための基礎として決めている評価額です。

なお、固定資産税評価額は公示地価のおおむね7割程度に設定されています。固定資産税評価額から公示地価を掴むためには固定資産税評価額に0.7を割って算出すると、よいでしょう。

実勢価格と公示地価、路線価、固定資産税評価額の比率や違いは以下のとおりです。

道路ごとにm2単価が設定されており、たとえば50,000円/m2の道路に面した100m2の土地であれば、50,000×100m2=5,000,000円となります。路線価はかなり広い範囲がカバーされており、インターネットで簡単に調べられるため参考にしやすいです。

なお、路線価は公示地価のおおむね8割程度に設定されています。路線価から売却価格を掴むためには路線価で算出した価格に0.8を割って算出するとよいでしょう。

地価公示は、適正な土地取引の目安とするために、毎年1月1日を価格時点として3月20日ごろに国土交通省が発表しているものです。

「標準地」に設定された地点の価格(円/m2)が確認でき、売却したい物件の直近の標準地を調べることで相場がわかります。

公示地価は「特別な事情がない場合の適正な取引価格」と見込まれる価格とされ、水準となる価格として考えることができるでしょう。なお、公示地価はおおむね実勢価格(実際に取り引きされる価格)に近いとされていますが、年に1回の調査のため、1年間以内の間に価格が変動することもあります。多少の時差があることは考慮しておいた方がいいでしょう。反映されるのは1年後です。

基準地価は、各都道府県が主体となって地価調査を行い9月20日頃に発表される地価のことで、価格時点は7月1日です。公示地価の調査地点は「標準地」と言いますが都道府県地価調査の調査地点は「基準地」と言います。そのため、都道府県地価調査で公表される地価は「基準地価」と呼ばれます。

公示地価と基準地価の違いは以下のとおりです。

不動産の相場は確実なものではありませんが、自分で調べ、自分の中に指標として持っておくことが大切です。その指標を出すためにも、一括査定を活用することをおすすめします。

一括査定を行うと複数の不動産会社から査定の結果を聞くことができますが、査定の結果を聞いてみると、不動産取引のプロが査定を行っているのにも関わらず、同じ物件でも査定結果に多少の差が出ることも少なくありません。何がどのように査定額に影響しているのかなど、気になる点は不動産会社に直接確認してみるとよいでしょう。

ここ最近はAIによる簡単査定ができるサイトも増えつつありますが、あくまでも参考価格程度に捉えることをおすすめします。ヒストリカルデータと将来予測を加味した方法ですが、不動産は個別性が強く、加えてヒストリカルデータもまだ多くはないためです。

相場を調べる時には、主に以下の3つのポイントに注意して調べるようにしましょう。それぞれ詳しく解説します。

不動産取引において、さまざまな「価格」が存在することを理解しておく必要があります。

相場価格は、その地域における一般的な取引価格の目安であり、個別の物件状況は考慮されていません。査定価格は、不動産会社が物件の個別性を考慮して算出した価格です。一方、売り出し価格は売主の希望価格を反映したものであり、多くの場合、実際の取引価格（成約価格）とは異なります。

また、成約価格は、最終的な買主との交渉を経て決定された実際の取引価格です。一般的に、売り出し価格から5～10%程度下がるケースが多いようです。このため、売却計画を立てる際は、この価格差を念頭に置いて検討することを心掛けましょう。

不動産の売却では、売却価格がそのまま手元に残る訳ではありません。

仲介手数料、登記費用、抵当権抹消費用などの諸経費が必要となります。さらに、譲渡所得税や所得税・住民税といった税金も考慮しなければなりません。

とくに、譲渡所得税は物件の保有期間や売主の状況によって税率が変わってきます。長期譲渡所得（保有期間5年超）の場合は20.315%、短期譲渡所得（保有期間5年以下）の場合は39.63%という基本税率が適用されます。また、3,000万円の特別控除や買い替え特例など、さまざまな特例制度もあります。

そのため、税理士などの専門家に相談すると安心でしょう。（税率は変更される可能性もあります。必ず最新の情報を入手してください。）

不動産相場は、経済情勢や地域の開発状況、金利の変動などによって常に変化しています。たとえば、新型コロナウイルスの影響で、郊外の一戸建て住宅への需要が高まるなど、社会情勢による価格変動が見られました。

また、相場は季節によっても変動します。一般的に、転勤や進学時期となる春は取り引きが活発化し、価格が上昇する傾向にあります。逆に、夏季や年末年始は取り引きが減少し、価格が下がりやすいとされています。このため、売却のタイミングを検討する際は、こうした相場の変動要因を考慮に入れることが大切です。

ここまで相場の調べ方について述べてきましたが、実際の物件を見ない限り最終的な価格を決めることはできません。築年数や立地といった一般的なデータだけではわからない、価格の変動要因を、建物と土地ごとに見ていきましょう。

建物の価値は、一般的に経年とともに減少していきます。法定耐用年数は木造で22年、鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で47年と定められていますが、これはあくまでも税務上の目安です。実際の建物の寿命は、建築時の品質や維持管理の状態によって大きく異なります。

定期的なメンテナンスや適切なリフォームを行うことで、建物の価値を維持することが可能です。とくに、屋根や外壁の補修、水回りの設備更新、断熱性能の向上といった投資は、建物の寿命を延ばし、資産価値の維持に貢献するでしょう。逆に、メンテナンスを怠ると建物の劣化が加速し、価値の低下を早めることになります。

不動産価格は、金利動向や経済情勢によって大きく変動します。低金利下では不動産投資が活発化し、価格は上昇傾向になります。一方、金利上昇局面では、住宅ローンの返済負担が増加するため、需要が減少し価格が下落することも珍しくありません。

また、人口動態や働き方の変化も重要な要因です。少子高齢化が進む地域では、空き家の増加により不動産価格が下落する傾向にあります。一方、都市部への人口集中が続く地域では、住宅需要が高まり価格の上昇につながるでしょう。さらに、テレワークの普及も、居住地選択の価値観に影響を与え、不動産価格の変動要因となっています。

地域の開発計画は、不動産価格に大きな影響を与えます。新駅の開業や大規模商業施設の進出は、周辺の不動産価格を押し上げる要因となるでしょう。逆に、主要企業の撤退や公共施設の統廃合は、地域の活力低下につながり、不動産価格の下落要因となることがあります。

住環境の変化にも注意が必要です。高層マンションの建設による日照条件の変化や、道路拡張による騒音の増加といった環境の変化は、不動産価格に直接影響します。また、学校の統廃合や商店街の衰退といった、地域コミュニティーの変化も価格変動の要因となるでしょう。

≪建物≫
（あくまで一例で、下記評価の可能性がある、というイメージでお読みください。）

ほかにもマンションであれば住戸の位置（向きや階層）やエレベーターの有無などが変動要因となります。

以上は不動産評価の変動要因のほんの一部にすぎません。不動産にはそれぞれ個性があって、平均データではわからない部分を評価するにはプロによる査定が必要となります。きちんとした査定をしてくれる不動産会社を味方にすることが、売却成功の第一歩となるのです。

一括査定は、複数の不動産会社から査定額を得られる便利なサービスですが、査定額の取り扱いには注意が必要です。

「売主はできるだけ高く売りたいと思っている」という心理を利用して、実際には売れない価格で高い査定結果を出し、まずは媒介契約を締結したいと考える不動産会社もあります。一方で、単純に算出基準が異なるため査定結果に違いが出るケースもあるでしょう。

このため、査定額が提示されたら必ず以下の3点を確認しましょう。

また、一括査定では複数の不動産会社から提案を受けられるため、各社の強みや特徴を比較検討できます。価格面だけでなく、営業エリアやターゲット層、広告戦略など、さまざまな要素を総合的に判断して依頼先を決めるとよいでしょう。

不動産売却では、査定結果の確認から価格決定、買主との交渉まで、数回に渡って価格判断が必要です。そのため、事前に市場価格の目安を把握し、自分の物件の価値を適切に見極めることが欠かせません。

相場はさまざまな要因で変動しますが、インターネットの活用や実際の取引事例の調査、複数の不動産会社への査定依頼など、適切な方法を組み合わせることで、一定の目安を付けることができます。ただし、最終的な取引価格は、売主と買主の交渉によって決まるため、市場価格を参考にしながらも、柔軟な価格設定と交渉を心掛けましょう。

売却を成功させるためには、物件の価値を正しく理解し、市場の動きを把握することが大切です。信頼できる不動産会社と連携しながら、この記事で紹介した調査方法を実践し、適切な売却価格の設定を目指しましょう。