【私の家/マンション売ったらいくら？】不動産売却時に必ず役立つ相場の調べ方

“相場”とは「市場で取引されるその時々の商品・株式・債券・外国為替などの値段。時価。市価。」のこと。不動産の相場は物件の状態だけでなく、市場の景気など様々な要因によって変動します。

そもそも、不動産売却の相場はなぜ知っておく必要があるのでしょうか？それには、大きく以下の3つが挙げられます。

1. 利益イメージができる
2. 売りたい価格=売れる価格ではないことがわかる
3. 不動産会社と対等に会話ができる

売却前に相場を知っておくことで、最終的にいくらの利益を得られるのかのイメージを掴むことができます。売主としては、「この不動産をいくらで売りたい」という希望があるのが普通ですが、往々にして相場より高い金額をイメージしていることが少なくありません。

予想より売却後の利益が少なくなり、売却後に描いていた計画が崩れてしまうのを防ぐことにつながります。

また、事前に相場を知っておくことで不動産会社の担当者が話す相場が正しいか判断できるようになり、対等に会話できるようになります。不動産売却を成功させるにはまずは不動産査定の流れを把握しておきましょう。

マンションや一戸建ての相場を調べるには、以下のようなサービスを活用すると良いでしょう。

不動産の相場を調べる手軽で確度も高い方法は、現在売り出されている物件を見ることです。売却する物件の周辺で、似たような条件で売られている物件をスマイティなどの不動産ポータルサイトで検索しましょう。

ただし、先ほど売却の流れでご説明したように、登録されている価格は「不動産会社と売主とで決めた売却価格」です。最終的な「買主と売主の価格交渉」は行われていません。必ずしも、売却価格=売れる価格ではないことに気を付けましょう。

不動産ポータルサイトで相場を調べるのと同時に行いたいのが、国土交通大臣指定の「レインズマーケットインフォメーション」の活用です。同サイトでは、実際に取引された価格を調べることができます。

不動産ポータルサイトで「現在売りに出されている価格」を調べると共に、レインズマーケットインフォメーションで「過去に成約した価格」を調べて相場観を養いましょう。

中古マンション価格天気図は、東京カンテイが月次レポートとして公表しているデータです。

晴	価格は上昇傾向にある
薄日	価格はやや上昇傾向にある
曇	価格は足踏み傾向にある
小雨	価格はやや下落傾向にある
雨	価格は下落傾向にある

として日本全国の価格天気図が作成されています。価格天気図は、ビジュアル的に理解しやすく、市場の動向を把握する目安に活用できます。

次に、土地の相場を調べる方法をお伝えします。不動産のなかでも、土地の価格は複数の基準で算出され、用途によって５種類の評価額が存在します。

不動産情報ライブラリは、レインズマーケットインフォメーションと同様、実際に行われた不動産の取引価格を調べられるサイトです。

平成24年1月以降直近まで、四半期ごとの取引情報を確認可能で、「選択した四半期のみ」や「過去1年間を含む」と「過去2年間を含む」を期間として選ぶことができます。実際に売れた価格ですので参考にするには最良のデータです。

なお、不動産情報ライブラリから、以下でお伝えする地価公示や基準地価も調べることができます。

地価公示は、適正な土地取引の目安とするために、毎年1月1日に国土交通省が発表しているものです。「標準地」に設定された地点の価格(円/㎡)を確認可能なため、売却したい物件の直近の標準地を調べることで相場を知ることができます。

公示地価は「特別な事情がない場合の適正な取引価格」と見込まれる価格とされ、水準となる価格として考えることができるでしょう。なお、公示地価はおおむね実勢価格(実際に取引される価格)に近いとされていますが、年に1回の調査のため、1年間の間に価格が変動してしまった場合には反映されるのは1年後です。

このため、「公示地価は実勢価格に遅れる」と表現されます。

路線価は、税金の算定の基礎となるもので、その土地が面する道路に設定されています。道路毎にm2単価が設定されており、たとえば50,000円/m2の道路に面した100m2の土地であれば、50,000円×100m2=5,000,000円となります。路線価はかなり広い範囲がカバーされており、インターネットで簡単に調べられるため参考にしやすいです。

なお、路線価は公示地価のおおむね8割程度に設定されています。路線価から売却価格を掴むためには路線価で算出した価格に0.8を割って算出すると良いでしょう。

固定資産税評価額は、市町村から送られてくる固定資産税通知書で知ることができるため、書類を捨てていなければすぐに確認できます。固定資産税通知書の中の「課税明細」の「価格」または「評価額」の欄の金額が、市町村が固定資産税を課税するための基礎として決めている評価額です。

なお、固定資産税評価額は公示地価のおおむね7割程度に設定されています。固定資産税評価額から売却価格を掴むためには固定資産税評価額に0.7を割って算出すると良いでしょう。

実勢価格と公示地価、路線価、固定資産税評価額の比率や違いは以下の通りです。

	実勢価格	公示地価	路線価	固定資産税評価額
比率	取引次第	1	おおむね0.8	おおむね0.7
調査主体	ー	国土交通省	国税庁	市町村
公表時期	毎年3月	毎年7月	毎年7月	3年ごと4月

基準地価は、公示地価と似た性質を持つもので、各都道府県が発表する、毎年7月1日時点での土地の価格です。公示地価は「標準地」でしたが、基準地価では「基準地」が設定されています。「標準地」と「基準地」を同時に参考にすると良いでしょう。

公示地価と基準地価の違いは以下の通りです。

	公示地価	基準地価
根拠法	地価公示法	国土利用計画法
調査主体	国	都道府県
調査方法	1地点につき不動産鑑定士2名以上	1地点につき不動産鑑定士1名以上
評価時点	毎年1月1日	毎年7月1日
公表時期	毎年3月頃	毎年9月頃
調査地点	標準地26,000地点	基準地約22,000地点

(調査地点数は平成29年調査時点)

ここまで相場の調べ方について述べてきましたが、実際の物件を見ない限り最終的な価格を決めることはできません。築年数や立地といった一般的なデータだけではわからない、価格の変動要因を、建物と土地ごとに見ていきましょう。

他にもマンションであれば住戸の位置（向きや階層）やエレベーターの有無などが変動要因となります。

以上は不動産評価の変動要因のほんの一部にすぎません。不動産にはそれぞれ個性があって、平均データではわからない部分を評価するにはプロによる査定が必要となります。

きちんとした査定をしてくれる不動産会社を味方にすることが、売却成功の第一歩となるのです。

相場を調べる時には、主に以下の2つのポイントに注意して調べるようにしましょう。

1. 相場通りの金額で売却できるとは限らない
2. 査定額が売却価格の参考基準となる

「現在売りに出されている金額」「実際に取引された金額」「価格の増減傾向」など、多くの相場情報を無料で入手できます。しかし、どれだけ精密に相場を調べ上げたとしても相場通りの金額で売却できるとは限りません。

不動産の取引は、あくまでも売主と買主がいて成り立つものです。それぞれ売主はできるだけ高く売りたい、買主はできるだけ安く買いたいと思っています。

しかし、できるだけ早く売りたい売主は安くても売りたいと考えます。逆に、できるだけ早く買いたい買主は高くても買いたいと思うでしょう。こうしたことを前提に価格交渉が行われ、最終的には相場から離れていくこともあります。

不動産の相場は確実なものではありませんが、自分で調べ、自分の中に指標として持っておくことが大切です。その指標を出すためにも、一括査定を活用することをおすすめします。

一括査定を行うと複数の不動産会社から査定の結果を聞くことができますが、査定の結果を聞いてみると、同じ物件で、不動産取引のプロが査定を行っているのにも関わらずその査定結果に大きな差が出ていることも少なくありません。何がどのように査定額に影響しているのかなど、気になる点は不動産会社に直接確認してみるとよいでしょう。

ここ最近はAIによるかんたん査定ができるサイトも増えつつありますが、あくまでも参考価格程度に捉えることをおすすめします 。

売却価格の参考基準となる一括査定ですが、「売主はできるだけ高く売りたいと思っている」という心理を利用して、実際には売れない（もしくは売りづらい）価格にもかかわらず高い査定結果を出しておき、まずは媒介契約を締結したいと考える不動産会社もいるため注意が必要です。

もちろん、そのようなやや悪質な理由ではなく、単純に算出基準が異なるため査定結果に違いが出ただけのケースもあるでしょう。後者であれば、査定結果を聞く際にその理由を聞けば解決できます。

査定額が提示されたら、まずは、できる限り多くの不動産会社に提示された査定額の根拠を確認し、納得のいく回答が得られるのであれば、依頼先の候補として検討してもよいでしょう。

ここで今回の記事のおさらいです。

・不動産売却の相場はなぜ知っておく必要があるのでしょうか？

不動産売却時には、不動産会社の査定結果を聞く時や売却価格の決定時、買主との価格交渉時など、数回に渡って価格についての判断をしなければなりません。主体的に、より良い判断ができるように、所有不動産の価格イメージを持っておくことが大切です。

・相場通りの金額で売却できるとは限らない

不動産の取引は、あくまでも売主と買主がいて成り立つものです。できるだけ高く売りたい売主と、できるだけ安く買いたい買主の交渉の行く末次第で相場から離れた取引になることもある、ということを理解しておきましょう。

・査定額が売却価格の参考基準となる

不動産にはそれぞれ個性があるため、正確な売却相場を個人で調べるには限界があるので、不動産のプロに査定してもらうのが一番確実です。

売却は信頼のおける不動産会社に全てを任せてしまっても良いのですが、まず、その不動産会社に信頼をおけるかどうか知るために、自分で相場を調べ、不動産会社の査定結果がその相場に則っているかどうか、そうでない場合はどういう理由なのかを聞いて判断する必要があります。

相場を調べること自体はそう難しいことではありません。ここまでご紹介したことを一つ一つ実行していきましょう。