専門家に聞く！転勤で家を売る？貸す？住宅ローン残債ありの判断基準とは

※本記事の相談は、実際にアンケートで募集した悩みを、要約・編集したものです。

転勤時にマイホームを売るか貸すかは、「転勤期間」と「再居住の可能性」が重要な判断ポイントとなります。

たとえば、転勤期間が5年以上あり、戻らない可能性が高ければ「売却」が有力な選択肢です。一方で、転勤期間が3年以内であり、戻る可能性が高ければ「賃貸」が有力な選択肢といえます。

また、以下のような点も判断要素となります。

近年は10年以上不動産価格の上昇が続いており、帰還時に同規模の家を購入しようとすると価格が高くなっている可能性があります。インフレ基調が強い時は、売らずに貸しておくことも賢明な判断です。

住宅ローンが残っている物件は原則として賃貸に出すことはできませんが、例外として転勤などの必要やむを得ない事情がある場合には賃貸に出すことは可能です。

住宅ローンはマイホームに住むことを前提としたローンであることから、賃貸に出すと不動産投資（収益を目的とした不動産所有）とみなされてしまいます。

銀行に無断で貸し出すと、住宅ローンの利用目的（資金使途）に違反します。最悪の場合、契約違反で、ローンの一括返済を求められる重大なリスクであるため、必ず事前に銀行に届け出てください。

なお、転勤期間中に家族全員が転居すると、その間は住宅ローン控除が適用外になります。空き家の状態であれば戻ってきた年から再び住宅ローン控除を適用できますが、賃貸に出すと戻ってきた年の翌年からでないと住宅ローン控除が適用できません。

いずれも住宅ローン控除の終了時期がうしろ倒しされるわけではなく、終了時期は元のままであり、適用期間が失効するという点がポイントです。

そのため、住宅ローン控除に関しては、「空き家」と「賃貸」を比べると賃貸の方が1年分損をすることになります。

売却なら、引っ越し前に売却活動を開始することが望ましいです。不動産会社も本人の意思を確認する必要があるため、とくに海外などの遠方に転勤する人は引っ越し前に不動産会社に相談することをおすすめします。

売却では、売買契約時や引渡時も原則として本人が立ち会うことが必要です。(ただし、信頼できる人に代理人になってもらえば契約手続きはできます。)

また、マイホームの売却では、「3,000万円特別控除」や「所有期間10年超の軽減税率」など、大きな節税効果のある特例を活用できます。

ただし、転居後の売却でマイホームの節税特例が利用できるのは、転居してから3年後の12月31日までに売却した物件です。転居してから3年後の12月31日までの売却であれば、その間に賃貸に出していても構いません。

いずれにしても、売却するのであれば、節税特例が利用できるタイミングを意識しておくことが適切です。

賃貸に出した場合、本当に利益が出るのか気になっている方も多いと思います。マイホームを賃貸に出した場合のシミュレーションについて解説します。

転勤中の賃貸は、契約期間終了時に借主から確実に家を返してもらうために、「定期借家契約」を採用することが多いです。定期借家契約とは、更新のない契約のことを指します。

住宅の場合、定期借家契約の賃料は相場よりも安くなり、地域や契約期間にもよりますが家賃は相場の6～8割程度となります。

たとえば、家賃の相場が13.3万円の場合、定期借家契約の賃料が相場の8割だとしたら月額家賃は約11万円です。シミュレーションでは、5％程度の空室率も見込んでおくことが望ましいといえます。

一般的な規模の戸建てを前提に標準的な費用感でシミュレーションを行うと、以下の通りです。

※本シミュレーションは、築10年前後の一般的な戸建てを想定した一例であり、立地やローン条件により結果は異なります。

そのほかとして、マンションの場合には支出に管理費および修繕積立金も発生します。

転勤時にマイホームを売るか貸すかは、転勤期間やローン残債、将来の生活設計によって最適解が変わります。

賃貸に出す場合、住宅ローンが残っている時は金融機関への届出や税制特例の条件確認が必要です。

転勤前は焦って決めがちですが、収支や税制、再居住の可能性を冷静に比較し、家族にとって最も納得できる選択をしていただければと思います。