投資用ワンルームマンション購入時の注意点は？選び方を含めて解説します

不動産投資にはさまざまな種類があります。マンションの1部屋を所有する「区分」、マンションやアパートを丸々所有する「一棟もの」など千差万別ですが、中でも、区分ワンルームマンション投資の魅力は、何と言っても始めやすいということです。

不動産投資の中でもっとも初心者向きで、知識や資金が無くてもスタートが切れます。かくゆう私もサラリーマン時代に初めて始めた不動産投資が、区分ワンルームマンション投資でした。

そもそもワンルームマンションとは、どんな部屋なのか。単身者向けの、もっともシンプルな作りです。間取り図では「1R」あるいは「1K」と表記されており、玄関を開けると、キッチンスペースを含めた1部屋だけがあるタイプ。バス・トイレは別だったり、ユニットバスだったりすることもあります。

では、「不動産投資をワンルームマンションで始めよう！」と思ったら、どのような手順を踏めばいいのでしょうか？ここでは、ワンルームマンション購入の流れをご説明します。大まかな流れは次の通りです。

立地や予算などのチェックや内覧をした上で希望に合った物件が見つかったら、不動産会社に「購入申込書」を提出することになります。不動産会社によっては、「買付申込書」「カイツケ」などと呼ぶことがありますが、名前が違うだけです。

あくまで「この物件を買いたいです」という意思表示であり、購入申込書を提出したからといって必ず物件を買わないといけない訳ではありません。当然キャンセルも可能ですし、違約金が発生する事もありません。

たとえば、1000万円の物件があったとして、「950万円だったら買います」という意思表示をするために950万円で購入申込書を入れることもできます。購入証明書の書式にあまりルールはありませんが、大抵は不動産会社のひな形を使用するケースがほとんどです。基本的に記入内容は次のようなものがあります。

・申込日

・購入者の情報（住所・氏名）

・捺印

・購入希望価格

・手付金の額（売買契約時に支払う手付金。相場は、売買価格の５～１０％）

・契約の予定日

・ローンの利用有無と借入予定額

・引渡し希望日

売主との交渉が成立すれば、不動産の売買契約となります。ここで出てくる書類が「重要事項説明書」「売買契約書」「重要事項に係る調査報告書」の３つです。必ず契約する数日前までにドラフト(草案)をもらうようにしてください。

知らなかった事実が書かれているかもしれませんのでチェックが必要です。場合によっては、「これだったらもう少し安くしてください」と価格交渉することができます。

初めての人にとって不動産売買に関わる書類を読み解くのは難しいです。しかし、非常に大切な書類ですので必ず読み通すようにしましょう。不親切な不動産業者の場合、契約の当日まで「重要事項説明書」「売買契約書」を契約者に見せない場合があります。

必ず契約日の数日前までに送ってもらい、内容を確認して「自分が知らなかったこと」「知らされてなかったこと」がないかどうかチェックしましょう。そして、新しい事実や疑問があれば堂々と質問してください。

信頼して選んだ業者なら、あなたの質問に懇切丁寧に答えてくれるはずです。もし契約日までにそれらの疑問が解決できなければ、売買契約日を延ばしてもらうことも検討していいと思います。いずれにしても、売買契約書に印鑑を押した瞬間に契約成立です。

慎重に署名捺印するようにしてください。どうしても不安な場合、セカンドオピニオンを求めるのもいいでしょう。不動産売買経験のある知り合い、コンサルタント、不動産業者などに内容を確認してもらってください。以下、それぞれの書類の詳細です。

売買契約の日には物件の「重要事項説明」の後、手付金の支払いが行われ売買契約締結という流れとなります。重要事項説明は、買主に対して物件の状態や契約上重要な事柄を「重要事項説明書」に沿って説明するもので、必ず宅地建物取引士の資格を持つ人によって行われます。これは売買契約書の締結前に必ず行われ、省略されることはありません。

簡単に言うと、売主が物件をいくらで引き渡すのか、買主が代金を支払う旨の合意など、契約内容を書面にして残すものです。

契約書を用いることで契約条件が整理され内容が明確になり、権利と義務の関係が第三者にも確認できるようになります。売買契約書を交わすことによりトラブル防止にも繋がるのです。

これは、物件の管理会社が発行している書類で、管理費や修繕積立金などの金額が記載されています。区分の場合、大事なのは「修繕積立金」がどれだけ積み上がっているかをチェックすることです。

たとえば、来年、大規模修繕が行われる可能性があるにもかかわらず50万円しかない…では、オーナーになってすぐに多額の大規模修繕費がかかる事になってしまいます。書類の内容は必ず確認するようにしましょう。

多くの方は、銀行などの金融機関から融資を受けて不動産投資用の物件を購入しますので、売買契約の締結後ローンの手続きに入ります。本審査の前に事前審査があり、それが通っていれば本審査も承認されるケースがほとんどです。

ただし、否決になるケースもあります。たとえば、事前審査をギリギリで通過し、本審査までの間にほかのローンを組んでしまった場合などです。事前審査と状況が変わってしまい金融機関から承認されない可能性が出てきますので注意しましょう。

承認されたら、「金銭消費貸借契約」の締結に入ります。これは、ローンを受ける側と金融機関が結ぶ契約です。通常は金融機関で手続きを行います。必要な書類は金融機関で異なりますが、基本的には次のようなものです。

・印鑑証明書

・住民票

・運転免許証

・健康保健証

・実印

・契約書

・収入印紙

後は物件の引き渡しです。物件にもよりますが、売り主から以下のようなものを受け取ります。

・玄関の鍵

・管理規約

・図面

・設備の説明書や保証書

なお、引き渡しが済んでも物件の所有者になったわけではありません。所有権の移転登記を行うことでようやく物件の所有者になるのです。基本的には、不動産会社などが提携している司法書士に委任して代行してもらいます。

ワンルームマンション投資は初心者がもっとも始めやすい不動産投資ですが、当然リスクがあります。失敗をできるだけ回避するためのワンルームマンション購入における注意点を見ていきましょう。

新築の場合はそれほど心配はいりませんが、中古の場合、設備の老朽化による修繕などで出費がかさみます。中古のワンルームマンションを購入する場合は、築年数や老朽の具合を把握しておきましょう。

現地で管理が行き届いているかどうかをチェックすることも大事です。たとえば、ポストからチラシが溢れていないか、廊下にゴミが落ちていないかなど。管理が行き届いている物件は、築年数に関わらずキレイです。

また、不動産投資を成功させる最大の近道は、空室リスクを回避することです。最近ではインターネットで各エリアの入居率を調べることができます。そのほか、不動産会社や管理会社に直接聞くのもいいでしょう。

不動産投資の初心者の方は、管理の得意な業者から物件を買う事をお勧めします。管理が得意、つまり空室になっても入居付けの得意な業者から物件を買う。それが失敗を避ける1つの方法です。

これは、ワンルームマンションの投資に限った事ではありませんが、購入物件の価格、相場がどれくらいなのかを把握しておくことは非常に大切です。たとえば、23区内のワンルームマンションであれば、購入価格は、築浅の中古では2500万円程度、新築なら3000万円を超えることも珍しくありません。

不動産会社によっては、適正価格よりも価格を上乗せしている場合がありますので、ご自身である程度の相場を知っておくことが大切です。マンション相場を調べる際は、エリア、最寄り駅などの立地の条件、広さや築年数など、自分が買いたい物件と似た条件で調べてみましょう。価格相場が見えてくるはずです。

不動産投資用のワンルームマンションを購入するためには、物件価格以外にも「諸経費」というさまざまな費用がかかります。諸経費の目安は、物件価格の5～7%です。3000万円のマンションであれば、７％の場合に210万円程度の諸経費が必要となります。諸経費はおおまかに「税金」「手数料」「保険料」の3つに分類され、次のようなものがあります。

・固定資産税の日割り分

・登録免許税

・登記を移転する費用

・不動産取得税

・ローン事務手数料

・仲介手数料

・火災保険料と地震保険料

重要なので再度述べますが、「重要事項説明書」「売買契約書」「重要事項に係る調査報告書」は、よく読んで内容を把握しておかなければなりません。

売買契約書は売主が不動産を引き渡し、買主が代金を支払う旨の合意と契約当事者間における権利と義務を書面にしたものです。これを用いることで契約条件が整理され内容が明確になり、権利と義務の関係が第三者にも確認できるようになります。仮にトラブルが起きた際にも証拠としての機能を果たしますので、和解などへの糸口となります。

たとえば、売主の不動産業者が悪意を持って作成した契約書を、買主がよく読まずに署名したとしてもすぐには撤回できないことがあります。徹底的にチェックして、不明な点や理解できない箇所があれば納得いくまで質問し、 自分にとって不利な条文は変更してもらうなどの姿勢が大切です。

不動産投資を成功させる第一歩として、良い不動産会社を見つける事がとても大切です。良い不動産会社の条件は次の４つです。

不動産投資は、目標によってどういった物件を選べばいいのか変わってきます。ですから親身になって、あなたが不動産投資をする目標・目的を聞いてくれる会社・担当者であることが大切です。

それを聞かずに、不動産会社が持っている物件を売りつけてくるような会社は避けましょう。

不動産会社から物件を紹介されたら「買ったあとどうフォローいただけますか？」と質問をしてください。「買った後は、うちの会社の系列会社（提携している管理会社）が、入居付けをしていきます」とか「10年後売却するときは、うちが責任を持って売却をお手伝いします」など、明確な購入後のプランがある会社だと安心です。

とりあえず売って後は知りません…などの姿勢が見える会社は避けましょう。

金融機関からの融資を使って不動産投資を始めると、数年後に必ず起きる現象が「デットクロス」です。デットクロスとは簡単に説明すると、不動産投資を始めて1年目から4年目までは税引後キャッシュフローが20万円出たとします。

しかし、5年目に税引後キャッシュフローがマイナスになってしまうような現象です。徐々に来るのではなく、ある年にいきなり発生してしまうので厄介です。これは、以下の特殊な2つの経費によって引き起ります。

・実際にお金が出ていっていないのに経費にできる「減価償却費」
・実際にお金が出ていってしまうのに経費にできない「返済ローン元金分」

投資を始めた数年は、計上できる減価償却費が多く支払う元金が少ないために掛かる税金は少なく済みます。しかし、年を重ねるごとに減価償却費が減り支払う元金が増えるため税金が増えていき、最終的に手元に残る現金が極端に減ってしまうのです。

是非、不動産会社の担当者に「この物件はデッドクロスがいつ頃発生しますか？」と質問してください。きちんと答えられない場合は、不動産投資の仕組みをよく分かっていない担当者だということです。

不動産投資の世界では秘策は存在しません。王道です。良い物件を手に入れて、いい融資を引っ張り、いい賃貸契約をするしかありません。そこで秘策を提案してくる不動産会社は危険です。

「投資用ワンルームマンションを住宅ローンで購入できるのでは？」とお考えになる方もいらっしゃるかもしれませんが、絶対にしてはいけません。不動産投資ローンは金利が1.5～3%、住宅ローンは0.5～1.0%ですから、住宅ローンを使って投資物件を購入したくなります。

悪徳不動産業者の中には、「一度住民票を移してしまえばバレないですよ」と指南する者もいますが、金融機関にバレた場合、一括返済を求められたり、今後二度と融資を受けられないというペナルティーが科せられたりすることも否めません。

ワンルームマンション投資を成功させるためには、何よりも多くの情報を収集することが大切です。方法はさまざまありますが、王道は不動産会社の「店頭に行って相談する」方法でしょう。

不動産の世界は非常に閉鎖的な世界です。電話で問い合わせてきたお客様より、実際に店頭に足を運んできたお客様に対して積極的に接客してくれます。

もし購入を考えている不動産のエリアが決まっている場合は、そのエリアの不動産会社を訪問して、具体的にどんな物件を検討しているのかを伝えて相談に乗ってもらってください。

その時に、その街のいろいろな不動産事情を取材して、投資すべき街なのかどうかをチェックすると良いでしょう。また、「インターネットから問い合わせる」方法も一案です。投資用不動産に関するポータルサイトを毎日見るようにしてください。

毎日見ることであなたの見る目が養われ、慣れるほどに1件1件を分析する時間が短縮できます。そうすると、同じ時間でもより多くの物件を見られるようになり、お宝物件に近づくことができるでしょう。

不動産投資セミナーは出会いの場でもあります。コロナ禍でこれからの収入を不安視する人たちが増えたためか、セミナーはかなりの盛り上がりを見せています。ぜひ積極的に参加し、投資家仲間とあなたに合う不動産会社や担当者を見つけてください。もちろん、セミナー後の個別相談を受けることもお忘れなく。セミナーの種類は主に3つです。

１. 大家さんが自主的に開催

勉強会の意味合いのもの。大家としての知識づくり、仲間づくりが出来ます。

２. 協会や投資スクールが開催

社会人学校的な位置づけ。教材をベースに学びます。

３. 不動産会社が開催

不動産会社の営業の一環。不動産会社の雰囲気を知ることが出来ますし、不動産会社とパイプを作ることができます。

まず大事なのは立地（ロケーション）です。ワンルームマンションの居住者は単身者が対象になりますので、駅に近ければ近いほど需要が高くなります。理想は徒歩10分以内。

また、最近ではコロナの影響もあり在宅時間が伸びています。そのため、駅までの利便性に加えて、「公園に近い」「ショッピングセンターに近い」などの住環境も大切な要素となっています。

さらに、部屋の大きさや形も重要です。都内であれば、一般的には25m2前後、理想の形は長方形です。形が悪いとデッドスペースが多くなり敬遠されますので、注意が必要です。以下のポイントに着目して物件を選ぶようにしましょう。

・立地

・最寄り駅からの距離

・大きさ

・部屋の形

投資用ワンルームマンション購入時の流れや注意点について解説しました。不動産投資の流れが掴めましたでしょうか。ワンルームマンションへの投資も数ある不動産投資の一つに過ぎません。

最も大事なのは、あなたの不動産投資の目的です。そこが明確であればあるほど、成功に近づくはずです。ワンルームマンションで不動産投資スタートするもよし、それ以外でもよし、成功するチャンスは誰にでもあります。