不動産投資の悩みはどこに相談すべき?頼れるパートナーの選び方と相談例

  • 更新日:
  • 2022年03月31日
不動産投資の悩みはどこに相談すべき?頼れるパートナーの選び方と相談例
副業でサラリーのほかに収入を得たい、将来の年金が不安で老後生活を支える資産を築きたい、所得の圧縮による節税、相続税対策を講じたい、といった目的をきっかけに不動産投資に関心を持たれた方が多いのではないでしょうか。しかし、いざ不動産投資を始めるとなっても身近に相談できる人がいない、誰に相談したらよいのかわからない…そんな声をよく耳にします。この記事では不動産投資に興味関心を持っているもののどこに相談したらよいのかわからないとお困りの方に、相談窓口を具体的にお伝えしてまいります。

いざというときに頼れるチームを作ること
不動産投資成功の糸口となります。

目次

安藤 新之助

監修安藤 新之助

株式会社サクセスアーキテクト 代表取締役。高校卒業後、通算20年以上住宅業界に携わり、2008年不動産投資を開始。当時の年収400万円から7年で資産10億円と家賃収入1億円を達成し、42歳でサラリーマン生活を卒業しセミリタイア。現在12棟195室を保有する実践不動産投資家としてwebコラム執筆やTV、新聞などのメディアに多数出演しながら、2法人を運営し不動産賃貸業ならびに不動産賃貸経営コンサルタントとして活動中。「NOをYESに変える不動産投資最強融資術」(ぱる出版)を執筆。 

不動産投資に必要なのはいざという時に頼れる相談先

不動産投資を始めるにあたり、物件の探し方、金銭面的なこと、管理運営のことなど、どこに相談したらよいのかわからない方と迷われる方は多くいらっしゃいます。いざとなったとき、未経験な分野の悩みを解決へ結びつけようと思っても、1人ではなかなかよい解決策を見つけることができません。

不動産投資はいわば不動産賃貸業。各業務のプロフェッショナルが確立しており、相談したり任せたりすることがしやすい業種です。主な相談先としては以下の専門家が挙げられます。

1.ファイナンシャルプランナー
2.不動産投資会社
3.不動産コンサルティング会社
4.不動産投資経験者
5.ハウスメーカー等の建設会社
6.税理士
7.金融機関

不動産投資を行うにあたって、各分野の専門家から知識や協力を得ながら進めることで大きな成果が得られるでしょう。

相談先を間違えると損をすることも

不動産投資の取り引きでは大きなお金が動きます。悪徳業者に狙われて詐欺に遭い、大きな損失を抱えてしまった事例も珍しくありません。「不動産投資を始めれば誰でも不労所得が得られる」「購入すれば後はほったらかしで通帳を見るだけ」などを謳い文句に集客し物件を購入させられた、家賃収入を多くみせかけたうえにお客様の源泉徴収表を改ざんし、収入までも大きく見せかけて金融機関でローンを組ませた挙句、業者に連絡がつかなくなって騙されたことに気付く・・・。これは実際にあった実例です。

このような詐欺などの被害に遭わない為にも、多少の費用はかかっても事前に情報や知識にお金と時間を投資する心構えが、自分を守ることに繋がります。信頼できる相手であるか、費用は妥当であるかなど、自分自身で判断できるための情報を集めることが、不動産投資を成功につなげるファーストステップです。

1. 投資するか否かを迷うならファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーはお金のスペシャリスト。不動産投資でどのくらいの収益が必要なのか目標設定するにあたり、必須な相談先です。

ファイナンシャルプランナーへの主な相談例

・「35歳で年収600万円預貯金500万円。家族4人の賃貸アパート住まいですが、65歳定年までに2000万円の預貯金を確保し、年金含め毎月30万円の収入が欲しいがどう資産形成したらいいか」

ファイナンシャルプランナーはあなたの現状の立ち位置、老後までにどのくらいお金が必要なのか、いつのタイミングでお金が入り、いつのタイミングでお金が必要になるかをリアルにシミュレーションしてくれます。事例のような具体的な想定がなくとも、漠然とした現在、将来のイメージを知りたいなどでも大丈夫。投資目標を設定するには自分自身のライフプランを俯瞰でとらえる必要がありますし、投資の成功を志すならば現在の経済状況の棚卸しは大切なプロセスとなります。

ファインシャルプランナーを探すのにさほど苦労はしません。独立開業している人もいれば、保険会社や証券会社、銀行など金融機関のアドバイザーとして活躍しているスタッフも多くいます。

ファイナンシャルプランナーに相談するときの注意点

運用商材として不動産を提案されることがありますが、ファイナンシャルプランナーは不動産投資のプロではありませんので、あなた自身に知識の乏しいうちは安易に購入に向けて話を進めることはしない方がよいでしょう。真剣に向き合って厳しいことでもしっかりと助言してくれる、信頼できる担当者を探すことに力をいれましょう。

2.マルチな相談先である不動産投資会社

不動産投資を始めるにあたり、投資物件を紹介してもらうための大切なパートナー。不動産投資の初心者の方はもちろんベテランの方まで切っても切れない存在です。不動産投資会社は不動産を自社で仕入れ、開発、再生し販売しています。新築、中古マンション、アパート、区分所有など扱う物件は幅広く、売買・仲介だけでなく、資金調達に運営、出口戦略までトータルにサポートが可能であり、不動産投資に対するスキルは豊富です。

不動産投資会社への主な相談例

・「首都圏のどのエリアに賃貸需要がありどのような間取り、構造の物件を購入するのがベストか?」
・「購入物件、家賃の相場はについて妥当か」
・「購入するにあたり、買付から資金調達、物件の引き渡しまで素人でも問題なくたどりつけるだろうか…」
・「購入後の管理、入居者募集の方法について知りたい」
・「物件の売却のタイミング、市場の相場の見極めが不安」

不動産投資会社であれば不動産業者としての免許を保有し、数々の収益物件の取り扱い実績をもっており、購入、運営、売却時のトラブル事例やその対処方法などのレクチャーやサポートが期待できます。初心者の方が不動産投資を始めるにあたり、購入から売却までどのような投資戦略が良いのか総合的にアドバイスを受けることに適しています。

不動産投資会社に相談するときの注意点

不動産投資会社は契約を成立させ、物件を売ることで収益をあげています。物件の見立てが甘かったり、家賃相場や収支を甘く見積もっていたりすることもありますから気をつけましょう。興味を持ったらまず、その会社のメルマガに登録、主催するセミナーを受講し情報を得ます。可能な限り複数の会社に登録し、情報を集める事をお勧めします。一般的にセミナーの受講料は無料~3,000円程度、高くても5,000~8,000円ほどでしょう。

3.不動産知識豊富な不動産コンサルタント

不動産コンサルタントは不動産の調査分析、取得、売却、管理、再生、投資、リースバックなど、不動産にまつわるリスクや不動産市場の相場観など客観的にアドバイスしてくれるエキスパートです。

不動産コンサルタントへの主な相談例

・「自分が購入を予定しているエリアの賃貸市場の正確な動向を知りたいのですが教えてもらえますか?」
・「購入予定の物件が築古で購入後に修繕費などの費用がどの程度必要になるのか心配なので、総合かつ具体的に診断してもらえますか?」

購入予定の物件のポテンシャルや保有している物件の収益を最大限に引き出すにはどうしたらよいのかを把握することは後の成果に大きく影響してきます。専門知識と経験の豊富な不動産コンサルタントのアドバイスを受けて、自身で取り組めそうか判断するにはベストな窓口です。

不動産コンサルタントに相談するときの注意点

不動産会社、リフォーム会社などと提携し、物件紹介したりするコンサルティング会社もあります。不動産コンサルタントから紹介をうけた案件だから大丈夫という安易な考えは危険です。コンサルティングを受ける事で知識を蓄積し、投資スタイルを自身でイメージできることで物件の善し悪しが判断できるようになることが大切です。それから物件取得するのでも遅くはありません。

4.具体的な経験談を聞くなら不動産投資経験者

すでに不動産を保有し、運営を行っている不動産投資経験者こそ生きた教科書とも言えます。

不動産投資経験者への主な相談事例

・「不動産投資は実際にどれくらい儲かる?」
・「発生しうるトラブルはどんなものがある?」

不動産投資経験者からは、不動産投資を行っていくうえで気を付けなければいけないことやトラブル時の対処の仕方、不動産業者や金融機関、管理会社とのお付き合いの仕方や表に出ない裏情報が得られるなど、客観的かつ現実的なアドバイスが得られます。自ら投資家としてコンサルティング業を行っている方にアドバイスをうけたり、全国各地にある大家さんの会のコミュニティに入会したりすれば、相談が可能です。

不動産投資と言っても区分所有、築古戸建、新築戸建、一棟アパート、一棟マンション、など投資手法も様々です。実話を聞くことで自分にどんな投資が向いているかを発見する一助となり、物件購入後も末永くお付き合いできる仲間と出会えるのは魅力的です。

不動産投資経験者に相談するときの注意点

投資物件や設備投資などを勧誘することがメインのコミュニティもあるので慎重に選びたいところです。大家の会などは月会費は無料~10000万円が一般的です。

5.1からプランを練るならハウスメーカーなどの建設会社

大手ハウスメーカーやゼネコンでは主に新築の賃貸アパート、マンションの建設を行っています。引き渡し後はグループ会社、提携会社で管理、募集、サブリースまで一貫して不動産賃貸経営をサポートします。

ハウスメーカーへの相談事例

・「相続対策で賃貸住宅を建てたいのですが土地の形状が良くなくてもプランニングできますか?」
・「他県かつ遠方に土地があるのですが対応は可能ですか?」

土地所有者の方や、土地から取得して新築を建てる計画をお考えの投資家にベストな相談先になります。同じ土地の形状でも会社が違えば様々な提案を受けることができ、需要に合わせた新築物件を手に入れることが可能。とくにハウスメーカーは全国に展開している会社が多く、遠方でも連携して対応してくれるのが強みです。

ハウスメーカーに相談するときの注意点

ハウスメーカーの新築となると、中小の建設会社と比べコストが割高になる傾向があり、総事業費が市場の賃貸相場に合わせた募集家賃で収支が合うかがポイントとなります。収支を合わせるために、募集家賃を吊り上げたりする会社もあるので賃貸相場の調査は必須です。

6.確定申告代行や税務の事なら税理士

税理士は適正申告をし、あなたの税引き後のキャッシュフローを最大限に引き出すための税金のスペシャリスト。手残りのキャッシュを厚くし堅実な資産形成を行うため、長期にわたり二人三脚で歩んでいく側近的な存在です。税理士と顧問契約をして確定申告を行うことで、金融機関からはもちろん税務署からの信用、信頼を得ることができます。

税理士への相談事例

・「相続税や物件取得に伴う税金がどの程度かかってくるのかを教えてもらえますか?」
・「物件の購入後の記帳や税務申告をまるっとお任せしても良いのでしょうか?」

税務に関することはすべてお任せと言っても過言ではありません。なかには税理士と聞けば事業を行っている以外の方は少々ご縁が遠く感じるかもしれません。税理士をお探しの際は、税理士紹介ポータルサイトを利用したり、知人、友人から紹介を受けたりするのも良いでしょう。

税理士に相談するときの注意点

税理士を選ぶ際の注意点は以下の2つ。1つ目の注意点は税理士と言っても医者と同じように専門、得意分野があるということ。紹介を受けたり、紹介をお願いしたりする際に、相続、贈与、譲渡等の資産税に詳しい税理士をリクエストすることがベストです。不動産譲渡や相続案件をどのくらい扱った実績があるのかを確認しましょう。

2つ目の注意点は税理士との相性です。不動産を購入したり売却したり、毎年の確定申告などで正確な処理が求められる中で、親身になって対応してくれるかどうかはとても重要です。相談すれば親身になって頂ける税理士事務所もあれば、職員に任せっきりでなかなか対応に応じない税理士事務所もあります。相談窓口は誰が対応してくれるのかを確認しておくことも大切です。

7.融資のことなら金融機関

不動産購入に必須である資金調達。不動産投資の最大のメリットはレバレッジを効かせて投資ができること。金融機関は不動産投資には欠かせないビジネスパートナーです。

金融機関への相談事例

・「融資を受けるためにどこに訪問、相談したらよいのか…」

資金調達先は主に都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、ノンバンクなどがあげられます。融資額は数百万から数億円まで投資金額のすそ野は広いです。

金融機関に相談するときの注意点

投資物件購入にあたり誰でも融資を受けられるものではありません。資金調達の際に購入対象物件やあなたの与信によって借入条件、融資額が決まってきます。金融機関へ相談に訪れる際には必ず友人、税理士、不動産会社などの紹介を受けて訪問しましょう。看板や広告が出ているからといって突然訪問しても取り合ってもらえないケースが大半です。

そのほかの賃貸管理やトラブルの相談先

不動産投資で賃貸事業を運営していくうえで空室やトラブルはつきものです。その際に必須とも言える相談窓口をご紹介します。

仲介会社

空室がなかなか埋まらない…そんなとき、空室になったお部屋の客付けをしてくれるのが仲介会社です。仲介手数料のほか、AD(広告宣伝費)を支払うことで客付けを行ってくれます。市場の需要と供給のバランスやお客様の賃貸ニーズを把握しているため、長期間空室が続いている要因や家賃設定に関してのアドバイスを受けることができます。注意点として、自社が管理している物件以外は紹介しない仲介店もありますので仲介システムを確認することが必要です。主要駅には大手仲介店や街の不動産屋さんが物件を扱っています。最低3店舗から話を聞きましょう。

管理会社

入居中に発生したトラブルに関しては、管理会社の担当者が現地確認をして適切な対応をしてくれます。例えば水、お湯が出ない、上階から水が漏れてきた、ドアの閉まりが悪いなど生活に困る事故やトラブルが発生した際に、迅速に応急処置、業者手配などをしてくれます。管理料は家賃の3~5%が相場です。戸数の少ない物件の場合、戸当たりの○○円といった定額制があります。管理料が安くても、入退去の修繕業者を指定されたり、修繕費用が相場より高く請求されたりする場合がありますので、クロスの張替えやクッションフロアの張替えなどの単価を把握してくことがポイント。管理だけでなく、仲介と合わせて行っている管理会社もありますので、問い合わせしてシステムを確認しましょう。

リフォーム会社

入居者の様の入退去に伴う原状回復工事、建物、設備の経年劣化に伴う修繕の際に依頼します。リフォーム会社も内装、外装、設備など総合的に扱っているリフォーム会社もあれば、個々の工事を専門としているリフォーム会社もあります。1つの物件のリフォームも業者が違えばアイディアも価格も十人十色。中には同じ工事内容でも倍以上の価格の差が出るケースも…。後から後悔しないためにも最低3社は見積もりをとり、満足のいかない内容であればさらに見積もりをとるアクティブ姿勢が大切です。

弁護士

弁護士は誰もが知る法律の専門家。入居者の家賃滞納、近隣住民とのトラブル、リフォーム会社など取引した会社とのトラブルにお困りの際に相談します。当事者同士が話し合うと問題がさらに深刻化する恐れがあります。そのような場合、あなたの代理人として問題解決に向けて活躍してくれます。

たいていの場合、管理会社に顧問弁護士がついていますから安心ですが、自主管理をされているオーナーや、セカンドピニオンで弁護士を探したい場合には、各都道府県の弁護士会に相談し紹介を受けたり、ポータルサイトを利用したりするのもよいでしょう。

司法書士

収益不動産の購入や売却、相続の際に所有者が変更された際に代理で不動産登記を行ってくれます。その他、会社設立、役員変更、商業登記などを行います。購入の際に不動産会社や金融機関に専属の司法書士が在籍するケースも多く、紹介を受けることが可能です。登記費用も事務所によって倍以上の差がでることもありますから注意が必要*です。

サブリース会社

不動産投資を行いたいが、空室や賃貸トラブルなどのわずらわしさから解放されたい方にはお勧めのシステム。大手ハウスメーカーや賃貸管理会社がシステムを取り入れています。サブリースにともなう手数料が発生しますが自分の時間が確保されます。注意点として契約期間、手数料の増減、原状回復費用などご自身に一方的な不利な条件になっていないかどうかの確認が必要です。

信頼できる相談相手か見極めるポイントは?

ご自身のタスク、掲げている目標、将来像の実現を果たすために1つでも多くの判断材料を得ることが大切。そのためにはあなた目線で寄り添ってくれるパートナーが必要です。

メリットだけでなくリスクの説明がきちんとされているか

不動産投資含め投資にはリスクがつきものです。リスクを把握し、説明だけでなく、対策のアドバイスがされるかどうかがポイントです。メリットばかり強調し、リスクに関して先延ばしや責任逃れをするような担当者や会社には要注意です。

また、キャッチコピーに簡単に儲かるような謳い文句が書かれている場合も。「確実、元本保証、不労所得、ほったらかし」などを前面に出している業者には慎重な姿勢で向かいましょう。不動産投資含め簡単に楽をして儲かるものはありません。契約内容や会社の実績、評判などをwebなどで確認し、1人で判断せず第三者に相談する姿勢が大切です。

相談者ファーストの提案をしてくれるか

不動産投資はオーナーであるあなたが主役として運営します。その主役に対して目先の事だけでなく末永い運営ができるようオーナー目線で提案してくれる相手がベストです。自社の売り上げや、成績のことばかりに軸を置き考えている相手とお付き合いすることは望ましいものではありません。

焦らず考える時間をくれるかどうか

不動産投資は大きなお金が動きますから、決断するにもそれなりの時間を要します。借入を行う場合はなおさらです。商談の場からなかなか解放してくれない、電話を切らせてくれない、頻繁な電話の勧誘や訪問で契約をあおるといった場合、その会社とは距離を置くほうがよいでしょう。

まとめ

不動産投資に興味、関心をお持ちのあなたへ、不動産投資の悩みや困りごとを誰に相談すべきか、頼れるパートナーの選び方と相談事例をご紹介しました。不動産投資はオーナーを中心として各セクションの専門家によってサポートされ成り立っています。

はじめる段階で各業種のスペシャリストの方と可能な限り面談し、アドバイスを受けることが成功への近道となります。最初の一歩を踏み出す時に不安になるのはだれも同じです。相談を受けておくだけで後の流れがスムーズになることを実感できるでしょう。

いざというときに頼れるできるチームを作ること
不動産投資成功の糸口となります。

安藤 新之助

監修安藤 新之助

株式会社サクセスアーキテクト 代表取締役。高校卒業後、通算20年以上住宅業界に携わり、2008年不動産投資を開始。当時の年収400万円から7年で資産10億円と家賃収入1億円を達成し、42歳でサラリーマン生活を卒業しセミリタイア。現在12棟195室を保有する実践不動産投資家としてwebコラム執筆やTV、新聞などのメディアに多数出演しながら、2法人を運営し不動産賃貸業ならびに不動産賃貸経営コンサルタントとして活動中。「NOをYESに変える不動産投資最強融資術」(ぱる出版)を執筆。 

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。