不動産のセカンドオピニオンとは？不動産投資で悩んだときに活用すべき理由をお伝えします

セカンドオピニオンという言葉は医療の現場でよく耳にする言葉です。直訳すると「第二の意見」とか「別の意見」であり、病気の診断や治療方針についての第二の意見を指しています。

主治医以外のセカンドオピニオンを聞くことによって、自分自身や家族の今後の治療などの判断を見極めることが期待できるものです。

このセカンドオピニオンの仕組みは医療の世界だけではなく、不動産の世界にも必要なものと考えられます。不動産の世界も近年はインターネットなどから多くの情報を得られやすくなったとはいえ、エンドユーザーにしてみると情報弱者の立ち位置は変わらないのが現状です。

不動産取引をすすめるにあたって、自分だけではどう判断したらいいのか正直なところわからないという人が多数でしょう。たとえばマイホームを取得する際に、この物件を買った方がいいのかどうか、その物件が高いのか安いのか、いくらぐらいの住宅ローンを借りるのが適切なのかなど、なかなか自分自身では判断できない場合があります。

不動産業者は取引を成立するのが目的なので、デメリットの話はあまりしません。そんなとき、第三者である専門家の適切なアドバイスがあれば正しい判断ができるでしょう。

不動産のセカンドオピニオンからは該当する不動産取引のメリット、デメリットを聞くことができます。すると、自分自身にとって適切な判断ができ、不動産取引自体も安心して行えるようになります。

不動産のセカンドオピニオンは、エンドユーザーにとっては不動産取引を行う際のよりどころといえるでしょう。

なかでも不動産投資はセカンドオピニオンがもっとも必要なカテゴリであると考えられます。不動産投資は単なる不動産売買だけではなく、購入した不動産で賃料収入を得る仕組みになっており、不動産の賃貸借に係る法律やファイナンス、建築などの幅広い知識と経験が必要になります。

こうした知識や経験がエンドユーザーに豊富にあればいいのですが、不動産投資の初心者にとっては難しいといえます。

不動産投資物件の購入先である不動産会社が信用できればベストなのですが、やはりセカンドオピニオンという存在があれば不動産投資初心者でも安心して不動産投資を行うことが可能でしょう。

不動産投資は、株式や債券、投資信託のような金融商品でないため金融商品取引に係る法律とは対象外です。そのため、不動産会社はリスクの説明や万が一の場合の想定などをエンドユーザーにくまなく説明する必要はありません。

したがって、物件を売ってしまえばそれで終わり、エンドユーザーの損得には全く関りなしという業者も存在するのです。

こうした背景を鑑みると不動産投資におけるセカンドオピニオンの役割は非常に重要です。セカンドオピニオンはエンドユーザーにとって不利な条件を見出してもらったり、万が一の時の対処法を相談したりできるものです。不動産投資を行う場合には誰がエンドユーザーの味方になるのかを把握しておくべきです。

不動産業者の中には詐欺まがいでお客を呼び込み不動産を売りつけてそのまま会社ごと消えてしまうパターンがあります。契約までは噓八百で契約が終わればドロンというケースはエンドユーザーにとっては最悪のパターンです。

不動産投資に関わる不動産会社の多くは三為業者であり、1件当たりの売買の儲けの幅が大きい不動産投資ビジネスのうまみを利用した悪質業者も存在します。悪質な不動産業者から物件を買うと高値掴みとなり、ずさんなサブリース契約、物件自体の管理状況の悪さなどが目につき、その後の出口戦略が取りにくいものです。

こうならないためにも、物件購入の前に第三者の専門家の意見を聞いて購入の良し悪しを判断すべきでしょう。

不動産投資を行うに当たっては不動産自体の専門的な知識と投資という視点からの幅広い知識が必要になります。不動産投資の物件を販売している不動産業者は投資という視点では見ていないケースが多く、単に不動産物件の販売をするためのツールとして不動産投資というスキームを利用している場合があります。

どのくらいのお金を不動産に投資して、どのくらいの期間にどれだけの収益があげられるのか、売却した際にどれだけのリターンがあるかなど、投資本来のポイントであるこれらについて物件の販売時には説明すらしない会社も存在します。

したがって、不動産投資がうまく行くかどうかは、自身にどれだけの専門的知識があるかによります。しかしながら、そういった専門性の知見が備わっていないとなれば、第三者に意見を聞くべきでしょう。

不動産投資が他の投資と異なる点は、投資する金額が大きい点にあります。不動産投資の物件となれば数百万～数千万円もする買い物です。現金ですべて賄うことができればいいのですが、大半はローンを借りて投資物件を購入します。

途中でやっぱり儲からないからやめようと思っても、物件を売ってお金に換えない限り簡単にはやめられない投資なのです。

とくに不動産自体は換金性が低いため、今日、明日でお金に換えることはできません。それだけ投資先としては不確定要素が多いという点は認識しておく必要があります。投資先を変更したいと思っても、そう簡単にはできない一面があります。

最近、不動産業界を題材にしたコミックがドラマ化されていますが、なかなかリアル感があって話題になっています。

ドラマのテーマにもなりましたが、不動産取引で不動産業者が得られる「仲介手数料」は、取引が成立しなければ空振りに終わってしまう成功報酬制であり、不動産業者の従業員は売ってナンボの世界ですから、どんな手段を使ってでも契約に結びつけたい、となります。

こうした不動産業者側の背景があるため、中立的な専門家から見れば良い物件でなくても、「良い物件でお買い得です」とか「良い投資案件だから今すぐ買った方がいいです」などと勧めてくるわけです。裏事情までは素人では判断できないので、セカンドオピニオンを立てて意見を聞くべきです。

ここまで不動産投資におけるセカンドオピニオンの必要性をお話しましたが、実際にはどんなシーンで利用すれば有効なのでしょうか。たとえば、不動産投資では当事者が買主になる時もあれば売主になる場合もあります。

したがって、不動産売買の基本は熟知しておく必要があります。また、不動産投資は不動産賃貸業と言い換えることができますので、賃貸業のオーナーとしての知識も必要になります。こうした点を踏まえて、セカンドオピニオンの相談事例を見ながら説明していきましょう。

Q）東京23区内に中古の駅近ワンルームマンションの現金購入を考えています。業者は良い投資であると勧めます。順調に入居者がつくという前提でキャッシュフローを考えると、マンション購入資金を回収するのに20年はかかります。ローン完済後、年金の足しになると思ったのですが、古くなれば入居者がつく保証もなく、そうなれば売却も二束三文になるとも考え、迷っています。「中古ワンルームマンションは、立地と物件を間違わなければ必ず成功する」と聞きますが本当でしょうか？

A）投資マンションの購入は購入資金の回収だけでなく、空室リスクや売却にかかるコストといった心配はつきものです。とくに、中古物件購入の場合には、築年数や近隣の市況などいろいろな面での検討が必要です。

さらに、購入後長期に渡って維持するには、リフォーム費用の蓄積や空室に対する対策なども十分に検討していかないと厳しいものです。今後、少子高齢化で人口減少は必須ですし、２戸に１戸は空き家の時代が来るといわれています。

そうなれば、いくら首都圏とはいえ空室のリスクは想定しておかなくてはいけません。そのため、物件選びにはこうしたリスクが少ない物件を選ぶ必要もあります。

また、購入後には最終的にいつ頃にいくらで売却できるかを考えておかなくてはなりません。たとえば、数年間、賃料収入をどれだけ得たのちに売却していくかも視野にいれておくべきです。業者のセールストークは良い面をフォーカスしがちなので、甘い言葉に惑わされないことです。

Q）最近、離婚して子ども２人を育てながら賃貸アパートに住んでいるシングルマザーです。戸建購入も検討したのですが、いずれ子どもたちが巣立てば私一人になるため、ファミリー用の家を購入してもあまり意味がないかなと考え、1棟アパートを購入計画しています。新築6000万円、1Kが6室のアパートで、駅から徒歩5分、周囲はコンビニなどが充実していて活気がある立地です。利回りは7.8%です。気になるのは大学がすぐそばにあり、周辺も安いアパートが多いことです。老後のことも考えると、まずは投資物件が欲しいと考えていますが、アパート経営は難しいでしょうか？

A）投資物件の購入する際は、目的を明確に持つことが大切です。目的により、物件の価格、利回り、賃貸借契約の内容などを吟味し、購入の良し悪しを検討しなくてはなりません。

また、将来の少子高齢化で入居率が悪化しないような間取りや設備となっているかもチェックすべきです。東京の空き家状況としては、都心から30～50km圏内で、借家の５戸に１戸、５０km以遠では４戸に１戸が空き家になっていると予測されています。

こうした背景を踏まえ、アパート経営には空室対策を踏まえた賃貸経営計画を立ててから、購入の良し悪しを判断すべきです。

さらに、購入後には入居者の管理もありますので、簡単には考えない方がいいでしょう。賃貸の募集、管理はもちろん不動産業者が行う場合もありますが、それにはコストがかかります。ご自身の年齢から将来の自己用の住居に関しても、永久に賃貸に住むのであれば賃料の原資は何かを考える必要があります。

賃料を払えなくなるという判断をするのであれば、住宅購入するのか、などをよく検討すべきでしょう。どうしても、不動産収入をある程度確保したいというのであれば、賃貸併用の住宅を購入するという選択肢もあります。

（データ出典：「不動産投資の曲がり角でどうする？」｜寺岡孝（クロスメディアパブリッシング）

Q）とくに知識がないのに節税対策になるならと考え、数年前に大阪市内で２件の新築ワンルームマンションを購入しました。３０年ローンを組み、家賃収入で返済するかたちです。ところが、最初に販売業者から聞いていたよりもずっと支出が多い状態です。退去されれば修理代がかかり、空室が続けばローン返済は持ち出しになり、節税対策のはずがまったく節税にはなりません。これが残り何十年間も続くのかと思うと、続けられるのかと不安になってきました。今後も素人では予期していない事態や大きな支出もあるでしょうし、対応できるかわかりません。手放したいというのが本心ですが、続けるべきでしょうか？　どうしたらよいかまったくわからず、本当に悩んでいます……。

A）投資マンションは、手軽に購入できる反面、購入後の運用や出口をいつどうやって対処するかは難しい面があります。いざ売却となれば、査定金額が安価でなかなか思うようにはいかないケースも散見します。

本当に売却した方がいいかの判断は、物件の詳細を正確に把握しておく必要があります。その後に現状継続すべきか、改善策を提案して維持継続するのか、もしくは適宜売却かを総合的に判断しなくてはいけません。

第三者の中立的な調査・分析により、現状における不動産投資の不安を解消し、現不動産投資の良し悪しを判断する助けとなるでしょう。

不動産投資におけるセカンドオピニオンの必要性や事例を見てきましたが、実際にセカンドオピニオンとしての相談先はどんなところがあるのでしょうか。ここではセカンドオピニオンとしての相談先を紹介しましょう。

広くお金周りの知識を持つ専門家です。ただし、不動産や相続を専門に熟知されている方を探しておくことです。

不動産会社は売買を専門に行っている会社と賃貸を専門に行っている会社があります。売買、賃貸に関することは、いずれも古くから地域にある不動産会社を訪ねてみましょう。その地域でしかわからない情報があります。

不動産コンサルタントでは不動産投資の専門的分野に分かれている場合があります。オフィスビルやテナントをメインとしている人や物流系やホテルなどのセクターを専門としている人などがいますので、メインのセクターがどこかを見極めておく必要があります。

ホームインスペクターはマンションや戸建て、アパートの建築に係る調査を専門とする人です。中古住宅の購入やアパートの購入の際には利用してみるといいでしょう。とくに、物件の売買契約前にこうした調査をしてもらうことでリスク回避ができます。

不動産鑑定士は物件の客観的価値を見極めるうえでは有効になります。買う・買わないの迷いがあるのならば、鑑定士の評価を受けてみてもいいでしょう。また、融資の際にも不動産鑑定士が鑑定した鑑定書があれば、有利に融資を受けることも考えられます。

不動産や建築などのセカンドオピニオンとして幅広い知識や経験を持っている専門家がいます。不動産投資は幅広い知識ないとその良し悪しがなかなか判断できません。

したがって、不動産の売買や賃貸経営、建物自体の良し悪しなどトータルで相談できる窓口としては有効になります。

実際にセカンドオピニオンを利用する際にはどんな点について聞くべきなのでしょうか。ここではどういった点について具体的に聞いた方がいいのかを見ていきましょう。

不動産の基礎知識としては物件の売買をする際の手順や賃貸における貸し借りの手順、それらに対する報酬の有無などがあります。また、不動産会社の選び方はどうしたらいいのか、大手の会社なのか、地域に根付いている会社なのかなどを聞くとよいでしょう。

物件の購入の際にはどこの金融機関を選べばいいのか、金利は変動か固定か、また、予算面ではいくらの自己資金を出していくらのローンを借りたらいいのかなどを聞くべきです。また、老後資金の調達方法などを含めたライフプランの提案をしてもらうこともいいでしょう。

物件の詳細については非常に重要なものです。売買契約書関係や賃貸借契約書、サブリース契約などの契約書の精査、ローンなどを踏まえた資金計画、物件自体に問題がないかどうかなどは必ず聞くべきです。

また、物件の市場価値や将来性、管理状況を把握する必要があります。加えて、売買金額はもとより各種の費用といった金銭に係るものはチェックしてもらうとよいでしょう。

賃貸不動産の現況把握は不動産投資における大きなポイントになります。賃貸需要や賃料相場などの現況分析からキャッシュフローの確認は必要です。また、物件自体の維持管理状況を把握しておく必要があります。

相続対策として不動産を活用する場合があります。現金資産を不動産に換えて相談税の軽減などを検討する場合には充分な注意が必要です。最終的には、すべての財産評価を行ったうえで資産分割の方向性や将来の相続が起こった場合を想定しておきましょう。

不動産投資の分野は複雑で多岐に渡る知識や経験が必要になります。素人ではなかなか判断ができない事案が多いので、そんな時にはセカンドオピニオンが非常に助けになるでしょう。

不動産投資に係るお金は高額になりますので、失敗すると大きな痛手となり中には人生を変えるような場合もあります。したがって、自分自身ではわからないという場合にはセカンドオピニオンを提供してくれる専門家に相談してみましょう。