不動産投資はどうやって始める？

不動産投資を始める際、まずは不動産投資の勉強から始めるようにしましょう。このステップを省略して次に進んでしまうと失敗する可能性が高くなります。以降の大まかな流れは次の通りです。投資金額や収益目標の検討→物件探し→ローン審査→物件購入→運用開始。詳しくは不動産投資の始め方に関する記事を参照ください。

不動産投資で失敗しないためにすべきことは？

不動産投資で失敗する原因には、「不動産会社の言葉を鵜吞みにしてしまった」「収支計算をせず不動産投資を始めてしまった」などさまざまありますが、失敗する人には共通して不動産投資に関する知識不足の傾向があります。不動産投資で失敗を避けるためには必ずそれなりの時間をかけて勉強しなければなりません。詳しくは不動産投資の失敗事例に関する記事を参照ください。

不動産投資で節税できるって本当？

不動産投資で節税することは可能です。しかし、節税効果は収入の多い人ほど高くなるという特徴があるため、安易に節税目的で不動産投資を始めることはおすすめしません。不動産投資を始める前にどのくらいの節税効果を得られることができるのか必ず確認するようにしましょう。詳しくは不動産投資の節税効果に関する記事を参照ください。

不動産投資がインフレ対策になるって本当？3つの理由を初心者向けに解説します【スマイティ】

インフレに強い不動産投資にはデメリットも…
始める前にしっかりと理解しましょう。

不動産エコノミスト／社団法人　住宅・不動産総合研究所　理事長　
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。著書:「不動産サイクル理論で読み解く　不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。

吉崎誠二公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/

インフレとは｜意味をおさらい

まずは、インフレとは何かについておさらいしましょう。インフレとは、正式にはインフレーションと言い、物の値段が上昇すること、つまり逆に言えばお金の価値が下落する状態のことです。なお、インフレの反対の状態をデフレ（デフレーション）と言い、物の値段が下がり、相対的にお金の価値が上がる状態のことを指します。

インフレはなぜ起こる？

2022年現在、新型コロナウイルスの感染拡大を受け世界の多くの国でインフレが進んでいますが、未だ新型コロナウイルス感染症の終息が見えない中で、今後もしばらくインフレ率が上昇することが予想されています。多くの労働者が時短勤務や一時解雇となったことで商品の生産量が減少。モノ不足が各地で起き、商品やサービスの値段の上昇が起きているのです。

このように、商品やサービスに対する需要が増えたり、供給が減ったりなど需要と供給のバランスが崩れることによってインフレが起こると考えられています。そのほか、経済成長率よりも早いスピードでお金の流通量が増えることもインフレの原因の1つです。

インフレでも価値が落ちにくいモノ

インフレになることは、つまりお金の価値が下落することですので、資産が現金ばかりで所有している人はインフレ時に不利な状態になります。つまり、タンス預金、預貯金などの現金資産を多く保有している人は注意が必要です。それでは、インフレに強く価値が落ちにくいもの、あるいは有利な状況になるものとはいったい何でしょうか？。

1. 借金（有利になるものの例）

借金はインフレ時に有利にはたらくと言われています。なぜなら、インフレになるとお金の価値が下がるため、借金しているお金の実質的な価値も下がるためです。たとえば、1億円の借金がある場合、本来ならば1億円の借金をそのまま返済しないといけません。しかし、インフレ状態となりお金の価値が半分に下落、物価が2倍になると、「理論上の借金」は1億円ではなく、5,000万円に半減します。

2. 現物資産

インフレになるとお金の価値が下がりますが（※）、現物資産はインフレ時には有利にはたらきます。なぜなら、お金や国債などはは発行主である国の信用によって価値が変動するのに対し、現物資産は「物」そのものに価値があるため、価値が下がりにくいからです。このような理由から、現金を多く保有するよりも不動産や金、骨董品（アンティーク商品）などの物を一定割合保有する方がインフレ対策になります。
※近年は有価証券（＝株式）もインフレに連動します。

インフレに強い投資商品

現金などの金融資産よりも、現物資産のほうがインフレ対策となります。資産運用をする際、インフレ対策として検討すべき投資商品にはどのようなものがあるのでしょうか。

まず、預金や国債などはインフレ時に価値が下がるためおすすめできません。反対に、不動産や金は現物であるため、インフレ時に有利にはたらきます。とくに不動産投資は、価値が下がりにくいだけでなく、投資期間中は入居者から家賃収入を受け取れるので、不労所得としての効果もあります。ただし「不労所得」だけが目当てで不動産投資を始めるのは危険です。詳細はコチラの記事にて詳しく説明しています。

不動産投資がインフレに強いと言われる3つの理由

ここまで、インフレについて解説してきました。ここからは、なぜ不動産投資がインフレ対策になり得るのか、3つの理由について詳しく解説していきます。

資産価値が下がりにくい

先に、現物資産は物そのものに価値があるため、価値が下がりにくいとご説明しました。不動産も現物資産の1つであり、現金や有価証券と比べ価値が下がりにくいです。そのため、不動産投資はインフレに強いと言われています。

家賃が上昇しやすくなる

消費者物価指数の上昇傾向にともない家賃が上昇しやすくなる点です。インフレが起きると物価が上がりますので、現金や預貯金の価値は下落します。しかし、不動産投資で入居者から得られる家賃自体は、緩やかではありますが（これを賃料の遅行性と言います）消費者物価指数と共に上昇していきます。これが不動産投資はインフレ対策になると言われるゆえんです。

借り入れ金額が実質的に目減りする

前述した通り、インフレが起こるとお金の価値が下がります。不動産投資をする際、金融機関から借り入れをするのが一般的ですが、借金しているお金の実質的な価値も下がることになります。そのため、支払う金額は変わらなくても、その支払う金額そのものの価値は下がっているということになります。

アフターコロナの資産形成に不動産投資は向いている？

前述のとおり、不動産投資は資産価値が下がりにくく、一定の需要があるためインフレになったとしても心強いと言えるでしょう。

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不動産投資における注意点

不動産投資はインフレ時に強く、現金を多く保有する人にとっては魅力的な投資手法と言えます。ただし、不動産投資には株式やFXなどほかの投資にはない独自のリスクもあるので十分注意してください。ここでは、注意するべき不動産投資のリスクについて解説していきましょう。

空室リスク

不動産投資の収入原資は、毎月の入居者からの家賃等です。物件の入居状況が安定すれば、定期的な家賃収入を得ることが可能です。しかし、中には借り手がつきにくい物件もあるでしょう。借り手がつかないと家賃収入が入りません。このように物件が空室になることで収入が減ることを、空室リスクと言います。また、空室が続くと家賃下落の確率も高まります。空室リスクは不動投資ならではのリスクと言えるでしょう。

家賃滞納リスク

賃貸経営をしていると、なかには家賃を滞納する入居者が現れることがあります。滞納が数か月続くと、予定していた収入が入らないだけでなく、次の入居者募集もできないなどデメリットが重なることになります。

また、長期滞納者を強制退去させようにも、訴訟費用や手続きの手間など、オーナーサイドの負担は大きくなります。このように、不動産投資では家賃滞納リスクがあります。家賃滞納リスクを少なくするためには、入居審査基準を厳格化する、保証会社加入を必須にするなど、工夫が必要になるでしょう。

建物修繕・老朽化リスク

不動産投資の投資対象は不動産です。不動産は形あるものですから、築年数の経過とともに老朽化していきます。不動産としての資産を維持するためにも、一定の周期で修繕を実施する必要があると言えるでしょう。修繕には、大規模なものから小規模なものまでさまざまな種類がありますので、事前に修繕にかかるコストをシミュレーションしておくことも重要です。

流動性リスク

株式やFXなどの投資と比較して、不動産は流動性が非常に低いです。物件を売りたいと思っても、実際に売れるまでには時間がかかります。そのため、すぐ現金化したいようなケースが発生しても、希望のタイミングで換金できない可能性も十分考えられます。こういった流動性の低さも、不動産投資ならではのリスクと言えるでしょう。

インフレ対策だけを目的にした不動産投資は危険！

不動産投資はインフレに強く、先行き読めない経済状況の中では魅力的な投資の種類です。ただし、インフレ対策としての魅力だけで始めるにはリスクが大きく危険な投資であると言えます。なぜなら、不動産投資には空室リスクや、老朽化・修繕リスクなど、ほかの投資にはないリスクがあるためです。あらゆるリスクを考慮し、事前に可能な限りのリスク回避を行いましょう。

なお、不動産投資を始めるにあたって何より大切なことは、不動産投資を行う目的を明確にすることです。目的によってどのような戦略で不動産投資を進めるか、どのような物件を購入するかなどが異なってくるため、目的を明確にすることで投資目的に合った決断を行うことが可能になります。やみくもに始めるのではなく、まずは不動産投資を始める目的をじっくり検討するようにしましょう。

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よくある質問

ここでは、不動産投資に関するよくある質問をご紹介します。

不動産投資はどうやって始める？: 不動産投資を始める際、まずは不動産投資の勉強から始めるようにしましょう。このステップを省略して次に進んでしまうと失敗する可能性が高くなります。以降の大まかな流れは次の通りです。投資金額や収益目標の検討→物件探し→ローン審査→物件購入→運用開始。詳しくは不動産投資の始め方に関する記事を参照ください。
不動産投資で失敗しないためにすべきことは？: 不動産投資で失敗する原因には、「不動産会社の言葉を鵜吞みにしてしまった」「収支計算をせず不動産投資を始めてしまった」などさまざまありますが、失敗する人には共通して不動産投資に関する知識不足の傾向があります。不動産投資で失敗を避けるためには必ずそれなりの時間をかけて勉強しなければなりません。詳しくは不動産投資の失敗事例に関する記事を参照ください。
不動産投資で節税できるって本当？: 不動産投資で節税することは可能です。しかし、節税効果は収入の多い人ほど高くなるという特徴があるため、安易に節税目的で不動産投資を始めることはおすすめしません。不動産投資を始める前にどのくらいの節税効果を得られることができるのか必ず確認するようにしましょう。詳しくは不動産投資の節税効果に関する記事を参照ください。

まとめ

数ある投資のなかでも、金銭的なリターン以外のメリットがあるのは不動産投資の特徴と言えます。そのため、インフレ対策を期待して不動産投資を始める人も少なくありません。しかし、不動産投資にはメリットも多い分、リスクも多いことを忘れないようにしてください。

とくに空室リスクや建物修繕リスクなどは、物件取得時に完璧にリスク想定をするのは困難です。不動産に精通していない人であれば、余計リスクを見つけるのは難しいでしょう。リスクを見逃したまま投資を始めると、経営が安定せず、失敗に陥る可能性もあります。不動産投資を始める前に、セミナーなどを活用しながら十分な情報収集を行うようにしましょう。

インフレに強い不動産投資にはデメリットも…
始める前にしっかりと理解しましょう。

監修吉崎誠二

【資格】宅地建物取引士