その電話は不動産投資詐欺かも?!最新手口と悪質な営業トークへの対策を解説します

言葉巧みに不動産投資に誘われた場合、詐欺かどうかを判断するにはその営業手法を事前に知っておく必要があります。不動産投資詐欺の手口を知れば「これは怪しいな」と危険を察知できますので、むやみに詐欺に引っかかったりはしないものです。

とくに悪質な詐欺といえる決まり文句がいくつかありますので、その類の話が出たら真剣に耳を傾けることはせずにその場を立ち去るなどすれば不動産投資詐欺は回避できるでしょう。

不動産投資詐欺においては、詐欺にあいやすい人とあいにくい人がいます。詐欺にあいやすい人の傾向は、安定収入がある上場企業の会社員や公務員、高額な収入のある勤務医のドクターなどが挙げられます。

こうした人は本業の仕事が忙しくて、そのほかのことになかなか時間が取れない人です。そうなると、不動産投資をするにしても人任せにならざるを得ないので、自分の買った物件が現状どうなっているのかさえ把握していない人もいます。

人任せにすれば、当然ながら詐欺にあいやすいもので、買ってからこんなはずじゃなかったということになります。

逆に、詐欺にあいにくい人は自分自身で不動産投資を熟知している人です。当然ながら、人任せにせず物件の見極めや収支計画を前もって計算しており、物件の購入前には必ず現地確認をするなど、時間と労力を惜しまずに下調べをしています。

したがって、不動産業者がいくらいい物件だからと勧めてきてもおいそれと購入することはないでしょう。こうした点から不動産投資をする場合にはすべてを業者任せにしないことが重要です。

不動産投資詐欺にはさまざまな手口があります。ここからは代表的な不動産投資詐欺について触れていきましょう。

不動産の売買契約をする場合にはその証として手付金を支払う必要があります。

本来、手付金の支払い時期は売買契約と同時に支払うものですが、「いい物件だから早めに手付金を払って物件を抑えた方がいい」などと言われて手付金を払った後、その不動産業者からの連絡は途絶えてしまい、連絡が取れないというケースです。

この場合には支払った手付金は戻ることはないでしょう。

不動産の売買では売主と買主は1対１の相対で契約をするものですが、売主が複数の買主と売買契約を締結してしまうケースを二重譲渡といい、こうした手口で詐欺となる場合を指します。

たとえば、売主が買主A、買主Bの両者と不動産の売買契約を締結します。その後、売主は音信不通になり、買主Aと買主Bは売主に売買代金を全額支払ったけれども、どちらの買主にも所有権の登記がなければ不動産の取得はできません。

どんなことがあっても登記がない状態で売買代金を全額支払わないようにしましょう。

数年前にいわゆるデート商法として話題になった、詐欺の手口です。これは、婚活サイトを通じて知り合った人に投資マンションを売りつけるというもので、最近ではマッチングアプリで知り合い、その相手に投資マンションを売りつけるという手法です。

たとえば、出会った相手の男性は当初は普通にお付き合いをする流れなのですが、この男性はファイナンスの仕事をしており「将来は不安な時代だから何かに投資した方がいい」と言って投資を進め、ここで初めて投資マンションの話をするのです。

その男性は「自分も投資をやっているから」と言って相手を安心させ、最終的には投資マンションの契約という流れになるのです。結婚したいなどの願望や恋愛感情が入っているがために、正しい判断をできなくさせてしまうでしょう。

投資マンションを買わせてしまえば、婚活サイトやマッチングアプリから退会して音信不通となり、その後に「騙された」と気づいてしまうのです。

購入した投資マンションは市況よりもはるかに高い金額で買わされており、その大半はフルローンで購入。いざ、売却したいと思っても買った値段が高く、売値だけではローン完済ができないため、自己資金を持ち出ししてローンを完済することになります。

こうした婚活サイトやマッチングアプリで近づいてくる詐欺集団には注意しておきましょう。

投資物件を購入する際に家賃が不動産収入の原資となる訳ですが、この家賃を入居者の有無にかかわらず家賃保証するので、物件を買った方がいいと勧める手口です。

購入前には「家賃保証だからローン返済も問題なくできるし、空室の心配はない」と物件を買わせます。購入後は言われた通りの家賃が入ってきますが、しばらくすると家賃保証の会社がつぶれたとか、家賃を値下げしないと保証できないなど、購入前とは全く異なることを言い始めます。

高い家賃を保証するという触れ込みで物件を買ったはいいけど、約束されたはずの家賃が入らなくなりローンの返済に困る、という流れです。当然ながら、不動産業者とは音信不通となるといった顛末です。

実際は空室が目立つ1棟ものの賃貸マンションを、入居者がいるかのように偽装をして、「満室で収益性の高い物件です」と買わせる手口です。

たとえば、空室の部屋にカーテンを付けていかにも入居中という体裁を作るのです。加えて、満室物件ということで、高値で買わせるというケースもあります。

インターネットの普及を背景に、不動産に関するクラウドファンディングによって投資を募るという手口です。不動産を小口化して投資を募るのですが、実在する事業者の偽サイトを作りそこに誘導して投資を募ったり、業者が架空業者であったりするので注意が必要です。

不動産の価格は高額で手が出しにくいのですが、小口化することで買いやすくします。この手の詐欺はインターネットを経由してのメールや電話での勧誘が大半であり、購入を検討する前に実態があるかどうかを疑い、確認する必要があるでしょう。

日本国内ではなく海外の不動産への投資で、物件の実態把握が難しいという状況を巧みに利用した詐欺の手口です。不動産の売買契約を結んだのに、物件は未完成のままで完成は数年後とか、日本の窓口である不動産業者が突如音信不通になるなど、海外の不動産投資には相当な注意が必要です。

詐欺とまではいかなくても、詐欺まがいの営業トークには注意が必要です。ここからは、そういった悪質な営業トークに焦点を当てながら、その言葉の裏側にある意図を探りながら見ていきましょう。

「この物件は検討しているお客様が他にもいますので、早く決めた方がいいですよ」とか「今日、お返事いただけるのであれば、あと数十万円は値引きしますよ！」というように契約を急かす言動が聞かれる場合には注意が必要です。

本当に検討しているお客様がいるかどうはわかりませんし、早く決めなければならない理由はそれほどありません。しかしながら、契約を急かすのには業者側に何らかの理由があります。

たとえば、営業のノルマ達成のためとか買い手にじっくりと考える時間を与えると物件のデメリットが明らかになるとか、マイナス要因が見えてきます。したがって、必要以上に契約を急かされた場合には要注意です。

「この物件は自己資金ゼロ円で大丈夫です」とか「家賃保証付きの物件ですから空室になったとしても家賃は入ってきますので安心です」など、買い手にとってメリットのある条件を提示された場合には、なぜそういったメリットを示すのかに疑問を持つべきでしょう。

自己資金ゼロ円の物件は、初期費用を抑えて買いやすくする意味合いがあります。通常、不動産を買う場合には自己資金は2割程度を準備すべきと言われますが、投資用の不動産購入ではフルローンの方がいいと営業マンが勧める場合があります。

たしかにに自己資金ゼロ円となれば、身銭を切ることなく物件の購入ができて家賃収入を得られるという点では魅力的ですが、フルローンの場合はローン返済額も当然大きくなり、家賃よりも返済金の方が多くなりがちです。結果的にローンを組んでいる期間はずっと赤字ということになり、何のための投資かその意味合いが薄れます。

また、家賃保証付きの投資マンションを売る場合にはある意味、空室のリスクが過分にあるという見方もできます。たとえば、東京の人気エリアでは特段、家賃保証をしなくても空室がすぐに埋まるわけで、そういった物件ではあえて家賃保証しない方が家賃収入も高くメリットがあります。

加えて、新築物件では家賃保証しないと売れないとか金融機関の融資が付かないというケースもあります。したがって、こうしたセールストークを聞く場合には注意が必要です。

「投資マンションは生命保険代わりになります」とか「投資マンションで節税ができます」、「将来の年金になります」などと投資マンションを買うとたくさんのメリットがあると強調する場合があります。

たとえば、生命保険代わりになると言っても、買った投資マンションを売却しないと現金化できません。万一の際に生命保険の保険金のようにすぐに現金がもらえるわけではありませんので注意すべきです。

しかも、高値で売却ができればいいのですが、投資マンションの大半は保有年数や築年数が経過するにしたがって価格は下落傾向になりますので、思ったほど現金化できないのが実情です。上手い話には裏があると一度は疑ってみるべきで、メリットばかりを強調してくる営業マンには要注意です。

「月に1万円程度の持ち出しですので、お客様の場合には問題はないかと思いますよ」とか「利回りは●％ですからいい物件です」など、不動産投資物件を買うに当たっての収支計算のキモを明確に説明しない場合があります。

たとえば、投資マンション購入の場合、家賃収入からローン返済金や管理費、修繕積立金、固定資産税などの必要経費を差し引いて、最終的な手残りがいくらになるかを説明する必要があります。

しかしながら、この説明をすると買った当初から大きなマイナスで赤字になるということがバレてしまうので、あえて詳細は説明しません。

「月に1万円程度の持ち出しです」というセールストークを鵜呑みにすると、実は倍以上の持ち出しが必要だったハズレ物件をつかむことになりかねません。したがって、物件購入の際には正確な収支計算を説明してもらいましょう。

「今日は契約書にハンコを押してもらうまでは帰りません」とか「今日、契約金のお金がないのであれば私がお貸しましょう」、「この物件は将来、必ず値上がりする物件ですから絶対に買った方がいいですよ」などのセールストークはすべて宅地建物取引業法に違反する行為になります。

不動産業者が物件を売買する場合には、民法の他に宅地建物取引業法（宅建業法）や消費者契約法といった法律を遵守する必要があります。

宅建業法には手付金の貸付・信用供与による契約締結の勧誘禁止、迷惑を覚えさせるような時間に電話や訪問すること、深夜や長時間の勧誘その他の私生活や日常の業務の平穏を害するような方法により困惑させることの禁止などがあります。

こうしたケースに直面した場合にはきちんと断ることが必要ですし、正しい法律知識を頭に入れて不動産業者と対峙しましょう。

不動産の契約にはクーリング・オフの規定があります。

クーリング・オフとは、一般的に販売業者から執拗な勧誘を受け、断り切れず又は軽率に買受けの申込みをした場合や、仮に契約を締結したとしても、一定の期間内であれば購入者が特段の理由なく一方的に申込みの撤回や契約の解除ができることを指します。

一般的な販売や通販、電話による勧誘販売には特定商取引に関する法律（特定商取引法）でクーリング・オフの定めがあります。また、不動産の売買についても、宅地建物取引業法（宅建業法）がクーリング・オフを定めています。

不動産の売買に関するクーリング・オフの対象になる場合を大まかに述べると、以下のような条件があります。
・売主は宅地建物取引業者（いわゆる不動産業者）
・契約場所が宅地建物取引業者の事務所や関連建物以外
（買主が自宅や勤務先での契約を希望した場合は適用外）
・不動産業者からのクーリング・オフの告知書で告知した場合で8日以内に手続きを行うこと

ここまで不動産投資における詐欺や詐欺まがいの話をしてきましたが、こうした詐欺や詐欺まがいに引っかからないようにするにはどうすればいいのでしょうか。

不動産投資には不透明な点が多く、情報の非対称性が否めません。したがって、買い手は知識武装をする必要があり、最も取り組まなければいけないものです。

不動産の取引に関する知識武装には、不動産の売買や賃貸借に関する法律の知識やローンなどのファイナンスの知識、建物に関する建築の知識が必要になります。

これらをすべて網羅するには難しい点もありますが、できる限り見識を高めておくべきでしょう。加えて、不動産取引における慣習なども余裕があれば知っておくといいかと思われます。

不動産投資を専門とする業者はいわゆる三為業者（安く物件を仕入れて価格を上乗せして第三者に転売する）が多いものです。こうした三為業者から物件を購入すると市況値よりも高値掴みしてしまうので注意すべきです。

また、ここ数年はマネーセミナーなどと称してセミナー開催して参加者を募り、投資マンションの勧誘をするという手法が散見されます。コロナ禍で在宅時間ができたせいもあって、オンラインでのセミナーに参加して結果的に投資マンションを買ってしまったという場合もあります。目的意識を持たず安易にセミナーに参加することはお勧めできません。

したがって、物件を購入する場合にはできるだけ三為業者からは買わずに、まずは一般的に仲介物件として売りに出されている物件を探しましょう。この際、物件探索を依頼する不動産会社は、契約を急がせたり押しの物件を執拗に勧めてこない業者を選択しましょう。

自分はあまり不動産の取引に必要な知識がないという場合には、複数の不動産業者から話を聞くことも重要です。また、すでに不動産投資を行っている知人などがいればアドバイスを受けることもいいでしょう。

さらに、不動産投資を専門としているコンサルタントなどに、セカンドオピニオンとして意見を聞いてみるのも１つの選択肢です。

当然ながら有償にはなりますが、専門性が高く不動産投資に長けていれば、検討中の物件やそれを扱う不動産会社の良し悪しを明確にしてくれます。

わからないことがあれば、納得が行くまで質問することです。往々にして買い手側が知ったかぶりをするとかえってマイナスになりますので、わからないことがあれば遠慮せず聞くべきです。

買い手は知らないことがあって当然ですから、些細なことでも聞いて自分自身で納得することが重要です。

最後に万が一、詐欺被害にあった、これは詐欺かもという場合の相談先をお話しましょう。

相談先としては宅地建物取引業法の規制対象となる内容についての相談は、不動産業者の免許証番号を調べて、該当する免許行政庁へ相談してください。

たとえば、国交省の大臣免許を持つ不動産業者の場合は国土交通省土地・建設産業局不動産業課に相談してください。

また、不動産業者が加入している宅建協会でも無料相談を行っています。

消費者トラブルの全般としては、国民生活センターや各都道府県の都道府県・市町村の消費生活センターで相談を受けております。

弁護士に具体的な相談を希望される場合には、法テラスや日弁連のHPから無料相談を受けてみましょう。

不動産投資には詐欺や詐欺まがいの話が散見されます。「騙された」と気づいたとしても、時すでに遅し、というケースが多いものです。

したがって、不動産投資を始めるに当たっては、まずは自分自身の不動産投資に関するリテラシーを上げることにつきます。とくに、ＦＩＲＥブームで不動産投資を始める人も多いのですが、そう簡単にはいかないのが不動産投資の特徴です。

不動産投資の場合、株式投資とは異なり投資金額が高額になりがちですので、失敗するとその被害額も大きくなります。むやみに不動産業者の言いなりにならずに、自分自身でじっくりと不動産投資の見識を高めてからでも遅くはありません。