- 不動産売買についても一定の条件を満たせばクーリングオフが適用されます。
- 一定の条件については細部まで確認し、内容証明郵便で相手方に通知することが必要です。
- 必ずしもすべての契約が解除できるわけではないので、契約を慎重に執り行うことがトラブル回避に最も有効な対策です。
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目次
不動産売買でもクーリングオフはできる
専門知識のない素人が不動産売買を行う場合、宅建業者などのプロに上手に誘導され契約してしまう可能性がありますが、不動産売買契約は高額な取り引きになるため納得できないまま契約してしまうと大きな損害となります。
そのような事態から一般消費者である買主を守るために、不動産売買でもクーリングオフが適用されるのです。なお、不動産投資のクーリングオフについては「宅地建物取引業法」によって、以下のように定められています。
宅地建物取引業法 第三十七条の二
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
クーリングオフとは
この制度が制定される前は、訪問販売や悪質業者などによる強引な押し売りや、不利な契約を結ばされる事例が多く発生していました。このような不利な状況から消費者を守る制度として、クーリングオフが制定されたのです。
不動産売買におけるクーリングオフの条件
そのため、クーリングオフの適用には一定の条件があるのです。クーリングオフを適用するための条件を詳しく見ていきましょう。
1. 売主が宅建業者であること
しかし、売主が個人であれば、買主同様に売主も素人となるため、買主だけを保護するクーリングオフは適用されません。
また、売主とは仲介業者ではなく直接の取り引き相手をさすことに注意が必要です。仲介業者が宅建業者であっても、売主が個人や宅建取引業をしていない法人の場合は、クーリングオフの適用外となってしまいます。
買主が宅建業者の場合はクーリングオフできない
売主 | 仲介業者 | 買主 | クーリングオフの適用 |
---|---|---|---|
宅建業者 | - | 個人・法人 | 適用できる |
個人・法人 | - | 個人・法人 | 適用できない |
個人・法人 | 宅建業者 | 個人・法人 | 適用できない |
個人・法人 | - | 宅建業者 | 適用できない |
宅建業者 | - | 宅建業者 | 適用できない |
2. 申し込みや契約締結の場所が事務所以外であること
たとえば、契約場所が宅建業者の事務所や案内所などであれば、クーリングオフは適用できません。事務所までわざわざ足を運んで契約したということは、買主に元々契約する気があったとみなされてしまうためです。
一方、カフェやレストランなどで契約した場合はクーリングオフの対象となります。また、自宅や勤務先に訪問営業をかけられ契約した場合、冷静な判断ができなかった可能性があるとみなされるためクーリングオフが可能となります。
ただし、契約場所がカフェや自宅などであっても、買主から「来てほしい」と呼び出して契約した場合は対象外となるため注意が必要です。そもそも、事務所以外で契約締結を迫るような業者は信用に足るかどうか疑問が残るところです。
事務所以外での契約を持ちかけられたら、締結する前に「怪しいのでは?」と冷静に考えることで不安要素を避けられるでしょう。
3. 物件の引き渡しを受けていないこと
4. 代金全額の支払いがなされていないこと
5. 買主が申し込みを撤回すること
そのため、クーリングオフの通知は書面で行わなければなりません。クーリングオフの通知については後述するため参考にしてください。
6. クーリングオフの説明を受けてから8日以内であること
ちなみに事務所以外の場所で契約した場合、不動産会社にはクーリングオフの説明義務が発生しません。しかし、事務所以外の場所での契約自体がクーリングオフの対象となるため、8日以内に限定されずクーリングオフできることが一般的でしょう。
また、クーリングオフの通知書面は8日以内に発送すれば有効となり、相手の手元に届くのが8日目を過ぎた場合でも問題ありません。たとえば、6月1日に契約を結んでクーリングオフの説明を受けた場合は、6月8日までに相手に通知することでクーリングオフができます。
郵送の場合、6月8日の消印であれば有効となりますが、6月9日以降の消印となると無効になるので注意しましょう。また、6月1日にクーリングオフの説明がなかった場合は、6月9日以降であってもクーリングオフが可能です。
クーリングオフに違約金は不要!
ところが、悪質業者に当たると、クーリングオフをする場合は違約金を支払うことや、クーリングオフ自体をしないように求められる場合があります。しかし、そのような時でもクーリングオフに違約金は発生しません。このような要求は無効になることを主張するとよいでしょう。
クーリングオフの方法
内容証明郵便とは
内容証明郵便は宛名の人物に直接受け取ってもらうため、「もらっていない」と言い逃れすることもできません。どのような郵便物を出したかという記録が郵便局によって証明されるため、クーリングオフの通知をする際に活用するとよいでしょう。
また、内容証明郵便は、決まった書式で書面を作成しないと利用できないことに注意が必要です。内容証明郵便の書式は、次のとおりです。
字数・行数 | 縦書き | 1行20字以内・1枚26行以内 |
---|---|---|
横書き | 1行20字以内・1枚26行以内 1行13字以内・1枚40行以内 1行26字以内・1枚20行以内 | |
使える文字 | ひらがな・カタカナ・漢字・数字のみ 英字は固有名詞のみ 括弧・句読点・そのほか一般に記号として使用されるもの |
そして、作成した謄本と印鑑を持参し、郵便局で内容証明郵便を利用することを伝えると対応してもらえます。ただし、すべての郵便局で取り扱っているわけではないため、事前に取り扱いがあるのか確認するようにしましょう。
通知する内容
つまり、クーリングオフ制度に基づいて契約を解除する旨が、相手にきちんと伝わるように書く必要があります。通知書の作成に不安がある場合は、弁護士や行政書士などの専門家に相談するとよいでしょう。
トラブル回避のためにも契約締結は焦らない!
また、そもそも契約解除をしないで済むよう、納得したうえで契約することが大事です。不動産売買契約で失敗しないためには、正しい不動産投資の知識を身に付けるなど、事前準備をしっかりと行う必要があるでしょう。
悩む時は不動産会社に土地活用の相談を
まとめ
納得できない契約の場合はクーリングオフできますが、あらかじめ不動産売買についてよく知り、クーリングオフをしなくてもよいようにしておくことも大事でしょう。この記事を参考に、クーリングオフの知識を身に付け今後の不動産取引に役立ててください。
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この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。