不動産売買におけるクーリングオフとは？適用条件や手続き方法

不動産売買契約を締結したものの、後日になって契約の解約を希望する方は珍しくありません。解約したい理由には、意志が固まらないうちに契約してしまった、営業担当者のすすめを断り切れず契約してしまったなどさまざまです。また、知り合いにすすめられて断り切れなかったという場合もあるでしょう。

専門知識のない素人が不動産売買を行う場合、宅建業者などのプロに上手に誘導され契約してしまう可能性がありますが、不動産売買契約は高額な取り引きになるため納得できないまま契約してしまうと大きな損害となります。

そのような事態から一般消費者である買主を守るために、不動産売買でもクーリングオフが適用されるのです。なお、不動産投資のクーリングオフについては「宅地建物取引業法」によって、以下のように定められています。

宅地建物取引業法　第三十七条の二
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

クーリングオフとは、契約時から一定期間内であれば解約できる制度のことを言います。「頭を冷やす」という意味があり、クーリングオフの期間を設けることで冷静になって契約を検討し直せるのです。

この制度が制定される前は、訪問販売や悪質業者などによる強引な押し売りや、不利な契約を結ばされる事例が多く発生していました。このような不利な状況から消費者を守る制度として、クーリングオフが制定されたのです。

消費者を守る制度であるクーリングオフは、不動産売買においても適用されるものです。しかし、すべての契約が買主の都合で解約できてしまうと、売主にとって不公平とも言えます。

そのため、クーリングオフの適用には一定の条件があるのです。クーリングオフを適用するための条件を詳しく見ていきましょう。

クーリングオフが適用されるのは、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者以外である場合のみです。売主が宅建業者であれば、買主は個人であっても法人であってもクーリングオフが可能となります。

しかし、売主が個人であれば、買主同様に売主も素人となるため、買主だけを保護するクーリングオフは適用されません。

また、売主とは仲介業者ではなく直接の取り引き相手をさすことに注意が必要です。仲介業者が宅建業者であっても、売主が個人や宅建取引業をしていない法人の場合は、クーリングオフの適用外となってしまいます。

ちなみに、売主が宅建業者であっても、買主も宅建業者である場合はクーリングオフが適用されません。買主である宅建業者は、クーリングオフで保護される一般消費者には当たらないため、適用外となるのです。クーリングオフの可否と売主・仲介業者・買主の関係をまとめると、次のようになります。

契約の申し込み場所は、クーリングオフの適用に大きく関わってきます。クーリングオフが適用できるのは、「宅建業者の事務所や関連建物以外」の場所で契約した場合のみです。また、このような場所であっても、買主側からの指定であれば適用外となります。

たとえば、契約場所が宅建業者の事務所や案内所などであれば、クーリングオフは適用できません。事務所までわざわざ足を運んで契約したということは、買主に元々契約する気があったとみなされてしまうためです。

一方、カフェやレストランなどで契約した場合はクーリングオフの対象となります。また、自宅や勤務先に訪問営業をかけられ契約した場合、冷静な判断ができなかった可能性があるとみなされるためクーリングオフが可能となります。

ただし、契約場所がカフェや自宅などであっても、買主から「来てほしい」と呼び出して契約した場合は対象外となるため注意が必要です。そもそも、事務所以外で契約締結を迫るような業者は信用に足るかどうか疑問が残るところです。

事務所以外での契約を持ちかけられたら、締結する前に「怪しいのでは？」と冷静に考えることで不安要素を避けられるでしょう。

クーリングオフの適用には、物件の引き渡しを受けていないことも条件となります。一般的には、不動産売買の場合、クーリングオフ適用期間内で物件の引き渡しまで行われることはあまりありません。

代金全額の支払いが済んでいる場合は、取り引きが完了したとみなされるため、クーリングオフの適用外となってしまいます。

クーリングオフの適用には、買主側から契約の撤回を書面で申し出る必要があります。口頭で申し出ただけでは、後々言った・言わないのトラブルに発展する可能性が高いものです。

そのため、クーリングオフの通知は書面で行わなければなりません。クーリングオフの通知については後述するため参考にしてください。

クーリングオフは、その説明を受けてから8日以内に行う必要があります。不動産売買契約の場合、不動産会社はクーリングオフについて書面で説明する義務があります。その説明を受けた日から8日以内であれば、クーリングオフが可能です。ただし、クーリングオフの説明を受けていない場合は、8日以内に限らずクーリングオフができます。

ちなみに事務所以外の場所で契約した場合、不動産会社にはクーリングオフの説明義務が発生しません。しかし、事務所以外の場所での契約自体がクーリングオフの対象となるため、8日以内に限定されずクーリングオフできることが一般的でしょう。

また、クーリングオフの通知書面は8日以内に発送すれば有効となり、相手の手元に届くのが8日目を過ぎた場合でも問題ありません。たとえば、6月1日に契約を結んでクーリングオフの説明を受けた場合は、6月8日までに相手に通知することでクーリングオフができます。

郵送の場合、6月8日の消印であれば有効となりますが、6月9日以降の消印となると無効になるので注意しましょう。また、6月1日にクーリングオフの説明がなかった場合は、6月9日以降であってもクーリングオフが可能です。

クーリングオフをした場合、違約金などは発生せずに解約を解除できます。買主を保護するためのクーリングオフでは買主は無条件で申し込みを解除でき、これに対して売主は解除にともなう損害賠償や違約金の請求ができないのです。また、契約申込金や手付金を支払っていた場合は全額返還してもらえます。

ところが、悪質業者に当たると、クーリングオフをする場合は違約金を支払うことや、クーリングオフ自体をしないように求められる場合があります。しかし、そのような時でもクーリングオフに違約金は発生しません。このような要求は無効になることを主張するとよいでしょう。

クーリングオフは、一般的に内容証明郵便を利用して相手方に通知します。普通郵便で通知することも可能ですが、相手から「受け取っていない」と言われてしまう可能性があるため、発送したことの証明となる内容証明郵便を利用するとトラブル回避につながります。

内容証明郵便とは日本郵便が行っているサービスの一種で、郵送物に関する次の内容が記録されます。

・誰が、誰に送ったか

・いつ送ったか

・どのような内容か

内容証明郵便は宛名の人物に直接受け取ってもらうため、「もらっていない」と言い逃れすることもできません。どのような郵便物を出したかという記録が郵便局によって証明されるため、クーリングオフの通知をする際に活用するとよいでしょう。

また、内容証明郵便は、決まった書式で書面を作成しないと利用できないことに注意が必要です。内容証明郵便の書式は、次のとおりです。

内容証明に使用する用紙に決まりはありませんが、内容証明郵便用の用紙があるため、利用すると便利です。上記の書式で作成し、同じ内容のものを3通用意します。

そして、作成した謄本と印鑑を持参し、郵便局で内容証明郵便を利用することを伝えると対応してもらえます。ただし、すべての郵便局で取り扱っているわけではないため、事前に取り扱いがあるのか確認するようにしましょう。

クーリングオフを通知する書面の内容に決まりはありませんが、次のように記載するのが一般的です。

・「クーリングオフ通知」など、趣旨が伝わる表題を付ける

・「宅建業法第三十七条の二に基づき」といった根拠を入れる

つまり、クーリングオフ制度に基づいて契約を解除する旨が、相手にきちんと伝わるように書く必要があります。通知書の作成に不安がある場合は、弁護士や行政書士などの専門家に相談するとよいでしょう。

不動産売買は大きな金額が動く契約でもあり、一度でも失敗してしまうと大きなダメージとなってしまうでしょう。クーリングオフで契約解除ができる場合も条件があり、必ずしもすべての契約を解除できるわけではありません。

また、そもそも契約解除をしないで済むよう、納得したうえで契約することが大事です。不動産売買契約で失敗しないためには、正しい不動産投資の知識を身に付けるなど、事前準備をしっかりと行う必要があるでしょう。

不動産投資と一口に言っても、物件を購入することだけがその手段ではありません。土地を活用することで収益を得る方法もあります。不動産投資で悩んでいる場合は土地活用も視野に入れ、不動産会社に相談することも検討してみてはいかがでしょうか。

不動産の売買契約でも、一定の条件を満たせばクーリングオフができます。しかし、すべての場合でクーリングオフできるわけではなく、また書面の作成なども必要となります。

納得できない契約の場合はクーリングオフできますが、あらかじめ不動産売買についてよく知り、クーリングオフをしなくてもよいようにしておくことも大事でしょう。この記事を参考に、クーリングオフの知識を身に付け今後の不動産取引に役立ててください。