この記事のポイント
- 知識不足のまま不動産投資を始めてしまうと失敗する確率が格段に上がります。
- 不動産賃貸業とはなにか？投資とはなにか？時間をかけて勉強しましょう。
- 不動産投資で失敗しないためにも、目的や目標を明確に持つことを忘れずに！
目次
【不動産投資初心者の失敗事例】何が間違っていたの？
まずは実際の失敗事例を見ながら何が間違っていたのかを考えてみましょう。
【失敗事例1】「老後資産」のはずが月々の持ち出しが膨らんで…
50代前半 Ａさんは有名企業に勤める独身のサラリーウーマン
投資物件：2,500万円以上の物件 東京23区内新築１Ｋ 3戸
Aさんはすでにそれなりの貯金もありましたが、何となく将来の老後資金に不安が募り、とあるマネーセミナーに参加することになりました。マネーセミナーでは一般的なお金の投資先の話があったそうですが、セミナー後半では投資先のうち不動産投資の紹介とその事例の話を聞くことになりました。
セミナー後に個別相談会がありますからと言われ、安易にそれに参加したのが運のツキ。個別相談の際に同席した不動産会社の人からは「投資マンションは老後の資産になるから、今、ローンが組めるうちに買っておいた方がいい」と言われてしまい、最終的には新築の投資マンションを3戸も買ってしまったわけです。Aさんの借金は1億円で、いわゆる「億り人」※となっていたのです。
買った物件の詳細を精査すると、年で200万円の利息の支払いがあり、このまま5年間持ち続けると1000万円の損が出るというシロモノ。しかも、購入当初から毎月２万円の持ち出しがありましたが、不動産会社の担当者は「1戸あたり月々5000円のマイナスですが、これは保険だと思えばいいんです。しかも、ほとんどノーリスクです。新築区分マンション投資はローンで購入すれば団信が適用されますから、万が一の時にも安心です」。
これは不動産会社の論理ですが、実際のところ、借金がチャラになるのは、当の本人が亡くなった時なのです。当初月2万円だったものが、5年経ち、10年経つと、さらに負担が重くなっていき、気付いた時は、老後資産と考えていた運用は逆ザヤになってしまうのです。
※億り人（おくりびと）…資産1億円以上を築いた投資家を指す。2008年公開の映画「おくりびと」にちなんだ造語。
【Aさんの失敗ポイントと反省点】
その程度のマイナスであれば、投資家にとって「大したことがない」と錯覚してしまうのです。知識が積みあがってないのに、安易に個別相談には参加しないほうが得策です。
【失敗事例2】「節税になるから」と友人に勧められたけど…
40代前半 上場企業に勤める高年収のサラリーマン
投資物件：2,000万円前後の物件 東京23区内新築及び中古１Ｋ、１LDKなど 6戸
Bさんは、同僚から「節税対策に」と勧められ、投資マンションを買い始めて複数の6戸を保有しています。すべてローンを組んで購入し、借金の総額は約1億3千万円。年間で130万円の持ち出し金が発生しています。「節税できるからいいだろう」と気にせず、安易に考えていました。
ところが、このコロナ禍で家賃滞納や空室リスクが起こり得ることを知り、自分の投資内容を確認してみると、持ち出し金が月に10万円以上もあることが判明しました。Bさんは、すでに3年間で約400万円の累積赤字となっていたのです。
所得税の還付金でその半額は回収していますが、それでも200万円の累積赤字となり「何のための投資なのか… と後悔の念を感じている」と話しています。
このような状態の「サラリーマン大家」は珍しくありません。不動産投資会社の口車に乗って複数戸・複数棟を所有している場合、当然のことながら、赤字も増えていくことになります。
【Bさんの失敗ポイントと反省点】
同僚や友人がうまく節税しているとか、運用がうまく行っていると聞かされれば、ついつい投資話に乗ってしまうようです。うまい話には安易に乗らずに自分の目で確かめる必要があります。
【失敗事例3】「自己資金なしでもFIREできる！」という甘い言葉にのせられて…
30代半ば 有名企業のサラリーマン
投資物件：2,500万円以上の物件 東京23区内新築１Ｋ 2戸
コロナ禍でリモートワークになって時間があるせいか、Cさんはネットで色々とお金にまつわるサイトを見ていたそうです。
ある時、ＦＩＲＥブームに興味を持ち、投資マンション専門の不動産会社のサイトからオンラインセミナーに参加したのです。色々と話を聞いているうちに、自分でも簡単に不動産投資ができて、将来、家賃収入で生活ができるといった話を真に受けてしまいました。
そののち不動産投資会社の営業担当と会い、マンション投資をすれば家賃収入で年金代わりや生命保険代わり、節税になるといわれ、物件を紹介され結果、購入することに…。物件の詳細についてはその価格の高い安いには触れず、「自己資金10万円でいいです。残りフルローンで月2万円の持ち出しで、将来は家賃収入が丸々収入になるから大丈夫です！」という話。
本来はきちんとした収支計画を出すべきなのですが、Ａ４用紙1枚に物件価格とローン返済金、家賃、管理費、修繕積立金、プラスマイナスで月2万円の持ち出しがあると書かれているだけでした。
投資用マンションを購入したCさんは数か月経ってふと我に返り、ネットでネガティブな投資マンションの記事を見つけると、やがて自分の買ったマンションの収支はどうなっているかを改めて見直したそうです。時はすでに遅く、年間の持ち出し金は100万円以上になっていました。
【Cさんの失敗ポイントと反省点】
購入を検討する間に、インターネットなどで検索して正しい知識や情報を得る必要があります。
不動産投資の失敗とはどういうことか
いくつかの失敗事例を見てきましたが、不動産投資における失敗はどういったことなのでしょうか。
不動産投資の基本は当初から黒字であるべきです。購入物件を現金で買えば収入は黒字になりますが、ローンを利用した場合には固定資産税などの必要経費の他にローン返済金が必要となります。そうした費用よりも家賃収入が上回る投資であるべきです。
失敗事例の大半は家賃収入よりも必要経費がかかって常にマイナスの収支となってします。ローンの有無はともかく、買った当初からマイナス収支となってしまうと投資マンションをもっている間はずっと赤字で、投資の意味はありません。
こうした失敗をしないためにも、不動産投資の基本はどういったものなのかを考えてみましょう。
不動産投資の基本は当初から黒字であるべきです。購入物件を現金で買えば収入は黒字になりますが、ローンを利用した場合には固定資産税などの必要経費の他にローン返済金が必要となります。そうした費用よりも家賃収入が上回る投資であるべきです。
失敗事例の大半は家賃収入よりも必要経費がかかって常にマイナスの収支となってします。ローンの有無はともかく、買った当初からマイナス収支となってしまうと投資マンションをもっている間はずっと赤字で、投資の意味はありません。
こうした失敗をしないためにも、不動産投資の基本はどういったものなのかを考えてみましょう。
そもそも不動産投資とはどんな投資なのか
不動産投資はその対象物として、区分マンションである投資マンションをはじめ、1棟モノのアパートやマンション、あるいはオフィスやテナントビル、ホテルなど、さまざまな用途と需要に対応するものがあります。
不動産投資はこれらの建物を他人に貸して賃料を得るということを生業としており、基本は不動産賃貸業なのです。
こうした点を前提に以下の２つの方向性が不動産投資にはあります。
不動産投資はこれらの建物を他人に貸して賃料を得るということを生業としており、基本は不動産賃貸業なのです。
こうした点を前提に以下の２つの方向性が不動産投資にはあります。
1.長期的な安定した収入を確保すること
安定した賃料を得て不動産所得を確保すること、いわゆるインカムゲインを目的とするもので、不動産賃貸業を営むノウハウが必要不可欠です。たとえば、30年間も建物に何もせず維持継続できるものではないため、その維持コストがかかります。
また、日本の場合では自然災害のリスクが高く、欧米などと違い地震や台風の災害リスクは高いもの。そうなれば、万一、購入した投資物件が災害に合い賃料収入は得られないことは理解しておく必要があります。
また、日本の場合では自然災害のリスクが高く、欧米などと違い地震や台風の災害リスクは高いもの。そうなれば、万一、購入した投資物件が災害に合い賃料収入は得られないことは理解しておく必要があります。
2.短期間の間に物件の売買を繰り返し、売却益を得ること
もう一方は売却益（キャピタルゲイン）を狙う、いわゆる不動産転がし的なもの。たとえば、1,000万円で購入した物件を年間賃料72万円の収入が確保可能な場合（表面利回り約７％）をシミュレーションしてみます。この物件を5年間所有すると、その間トータル360万円の賃料収入が得られます。そして、5年後に売却してしまうと仮定しましょう。
まず、購入時の1,000万円以下で売ることで、譲渡利益がないようにしておく必要があります。もし、900万円で売れた場合には、1000万－900万＝100万の資産マイナスが発生しますが、毎年の賃料合計は360万円であるから、ここから100万マイナスして260万の収益となる。
つまり、1,000万円の投資で5年間に260万円の儲けがあったことになり、他の金融商品でこうした利回りの商品はないことがわかります。
ただしこうした考え方はキャッシュでの運用が前提であり、長期間で賃料収入を得ていくのか、あるいは売却益を得られるような運用をするかの選択となります。現状では売却益を生み出すケースは少ないので、長期間で賃料収入を得るという方向性が強いと考えられます。
まず、購入時の1,000万円以下で売ることで、譲渡利益がないようにしておく必要があります。もし、900万円で売れた場合には、1000万－900万＝100万の資産マイナスが発生しますが、毎年の賃料合計は360万円であるから、ここから100万マイナスして260万の収益となる。
つまり、1,000万円の投資で5年間に260万円の儲けがあったことになり、他の金融商品でこうした利回りの商品はないことがわかります。
ただしこうした考え方はキャッシュでの運用が前提であり、長期間で賃料収入を得ていくのか、あるいは売却益を得られるような運用をするかの選択となります。現状では売却益を生み出すケースは少ないので、長期間で賃料収入を得るという方向性が強いと考えられます。
不動産投資で失敗する人に足りないものとは
不動産投資とはどういった投資なのかをみてきましたが、その基本はいわゆる大家業、賃貸業なのです。わかりやすく言えば、よく目にする町の地主さんや不動産屋さんと同じと考えるべきでしょう。
大家業は実は大変な仕事で、このあたりを理解していないと不動産投資を始めてすぐに壁にぶち当たるはずです。
大家業は入居者探しや家賃回収、入居者などのクレーム対処、退去の手続きや原状回復作業、税金や契約関係の掌握など、その専門性は非常に高いものとなっています。単に法律やお金の知識だけではなく、入居者や他の不動産会社、税理士、弁護士などの人間関係の構築も必要とされています。
また、不動産投資をする場合には最終的なゴールをどこに見出すか、たとえば、短期で稼ぐのか長期で稼ぐのか、をきちんと決めておくべきです。
加えて、購入物件の見極めは必要で、将来、必ず買値に近い値段で売れる物件を見つけることが必要です。購入物件を見誤ると最終的なゴールにたどり着けないこともあり得る話です。
失敗事例からもわかる通り、自分自身で不動産や投資とはどういったものなのかを勉強せず、不動産会社から言われるがまま物件を買ってしまい、失敗している人が大半です。
不動産投資をやると決めたなら、不動産賃貸業とは何か、投資とは何か、などそれなりの時間をかけて勉強することをおすすめします。そうすることで、自身に不動産と金融のリテラシーが備わり、不動産会社などと対等に話ができるようになるでしょう。
大家業は実は大変な仕事で、このあたりを理解していないと不動産投資を始めてすぐに壁にぶち当たるはずです。
大家業は入居者探しや家賃回収、入居者などのクレーム対処、退去の手続きや原状回復作業、税金や契約関係の掌握など、その専門性は非常に高いものとなっています。単に法律やお金の知識だけではなく、入居者や他の不動産会社、税理士、弁護士などの人間関係の構築も必要とされています。
また、不動産投資をする場合には最終的なゴールをどこに見出すか、たとえば、短期で稼ぐのか長期で稼ぐのか、をきちんと決めておくべきです。
加えて、購入物件の見極めは必要で、将来、必ず買値に近い値段で売れる物件を見つけることが必要です。購入物件を見誤ると最終的なゴールにたどり着けないこともあり得る話です。
失敗事例からもわかる通り、自分自身で不動産や投資とはどういったものなのかを勉強せず、不動産会社から言われるがまま物件を買ってしまい、失敗している人が大半です。
不動産投資をやると決めたなら、不動産賃貸業とは何か、投資とは何か、などそれなりの時間をかけて勉強することをおすすめします。そうすることで、自身に不動産と金融のリテラシーが備わり、不動産会社などと対等に話ができるようになるでしょう。
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失敗事例から導く失敗回避策
これから不動産投資を始めようと思っている人にとって、事例のような失敗はしたくはないと思われるでしょう。では、どうしたらこのような失敗をしないで済むのか、またその回避策はあるのでしょうか。
リスクを知り備える
投資にはリスクは付き物ですが、不動産投資特有のリスクは時代の流れと密接に結びついています。不動産投資の先行きを考える意味では、次の3つの視点は最低限注意すべきです。それは人口減少問題、空き家問題、インバウンド需要の変化の3点で、今後不動産投資に大きく影響を及ぼすものです。
不動産投資の基本は不動産賃貸業とお話しましたが、貸す部屋や場所があっても借り手がいなければビジネスとしては成り立ちません。人口が減少すれば、当然、借り手も減少します。そうなれば、空き家も増加していきます。現に地方であれ、都心であれ、こうした現象が如実に表れており、それだけ住む家は余っているわけです。
また、コロナ禍で海外からの旅行者が激減している状況はホテルや民泊といったビジネスにとっては大打撃です。不動産投資特有のリスクは世界情勢ともリンクし、常に変化します。経済環境には常にアンテナを張って情報収集をし、リスクに備える必要があります。
不動産投資の基本は不動産賃貸業とお話しましたが、貸す部屋や場所があっても借り手がいなければビジネスとしては成り立ちません。人口が減少すれば、当然、借り手も減少します。そうなれば、空き家も増加していきます。現に地方であれ、都心であれ、こうした現象が如実に表れており、それだけ住む家は余っているわけです。
また、コロナ禍で海外からの旅行者が激減している状況はホテルや民泊といったビジネスにとっては大打撃です。不動産投資特有のリスクは世界情勢ともリンクし、常に変化します。経済環境には常にアンテナを張って情報収集をし、リスクに備える必要があります。
目的・目標に見合った物件選定をする
不動産投資を行うにあたって、自分の目的はどういったものを明確に持っておく必要があります。たとえば、不動産投資で稼いでサラリーマンを辞めるというのも1つの目的・目標です。
どのくらいの期間、どの程度の収益が欲しいのか、どういった場所やどういった物件で不動産投資をやるのか、少なくともこの程度の目的は明確にしておくべきでしょう。
コンサルティングの際に、アパートやマンションを建築する土地所有者にお聞きするのは、年間いくら不動産収入が欲しいのか、固定資産税や相続税などの節税をしたいのか、といったことです。
明確な目的があればそれに対する不動産の活用ができます。しかし、目的を曖昧にしたままアパートやマンションを建てると、借金だけ残って不動産投資の効果が得られないという事態も引き起こしかねません。
どのくらいの期間、どの程度の収益が欲しいのか、どういった場所やどういった物件で不動産投資をやるのか、少なくともこの程度の目的は明確にしておくべきでしょう。
コンサルティングの際に、アパートやマンションを建築する土地所有者にお聞きするのは、年間いくら不動産収入が欲しいのか、固定資産税や相続税などの節税をしたいのか、といったことです。
明確な目的があればそれに対する不動産の活用ができます。しかし、目的を曖昧にしたままアパートやマンションを建てると、借金だけ残って不動産投資の効果が得られないという事態も引き起こしかねません。
不動産投資に関する情報更新を続ける
不動産投資には契約ごとに係る法律や税金、ローンなどのファイナンスの情報、建築に関する情報は手に入れておく必要があります。とくに、ファイナンスについての情報は必須で、長期的には不動産の価格に大きく影響を与える場合があるので、注視しておく必要があるでしょう。
いざというときの相談先を担保する
不動産投資はローンや税金といったファイナンスや契約や登記などに係る法律、建物に係る建築関連など、各分野をオーバーラップして成り立っています。自分自身で各分野に精通しているのであればいいのですが、そうはいかないので各分野での専門家と懇意にしておくことが大切です。
賃貸専門の不動産会社や売買専門の不動産会社をはじめ、銀行などの金融機関、税理士や弁護士、あるいは司法書士や建築士といった士業の人ともうまく付き合っておくことです。いざという時の相談相手を確保することは、不動産投資を行うには欠かせません。
賃貸専門の不動産会社や売買専門の不動産会社をはじめ、銀行などの金融機関、税理士や弁護士、あるいは司法書士や建築士といった士業の人ともうまく付き合っておくことです。いざという時の相談相手を確保することは、不動産投資を行うには欠かせません。
失敗かも…と気づいたらセカンドオピニオンを！
不動産投資で失敗をすると、本人やその家族の生活や人生を脅かすことさえあります。関わっている金額が1,000円、2,000円の買い物ではないので、損失が起きてしまうとかなり大きな金額として跳ね返ってきます。
困難な状況に追い込まれた場合には、少なくとも3名程度のセカンドオピニオンを求められる専門家に早めに相談することです。
それぞれの専門家の話を聞けば、自分はどうしたらいいのかという方向性が見えてくるはずです。最終的には物件を売却するという出口を取るしかないのですが、その出口までどうやったら辿り着けるのかを導いてもらう必要があります。
たとえば、サブリースを解約して少しでも収益をよくするとか、ローンの金利が高ければ金利の引き下げを金融機関に打診する、他の銀行に借り換えを検討するなどあらゆる手段を考えることになります。損切りの資金調達が可能であれば、時期を見て早期に売却して不動産投資を終わりにすることもできます。
困難な状況に追い込まれた場合には、少なくとも3名程度のセカンドオピニオンを求められる専門家に早めに相談することです。
それぞれの専門家の話を聞けば、自分はどうしたらいいのかという方向性が見えてくるはずです。最終的には物件を売却するという出口を取るしかないのですが、その出口までどうやったら辿り着けるのかを導いてもらう必要があります。
たとえば、サブリースを解約して少しでも収益をよくするとか、ローンの金利が高ければ金利の引き下げを金融機関に打診する、他の銀行に借り換えを検討するなどあらゆる手段を考えることになります。損切りの資金調達が可能であれば、時期を見て早期に売却して不動産投資を終わりにすることもできます。
よくある質問
不動産投資の失敗に関するよくある質問を集めましたのでご参照ください。
- 不動産投資は失敗率が高いと聞くけど本当？
- 不動産投資は「中長期の視点」を持って行うべきものですが、赤字でスタートをすれば、その時点で失敗と考えるべきでしょう。そうした見方をすると、個人的な肌感覚では結構な失敗率となるでしょう。
不動産投資は本来、株式で儲けたなどの余剰金やすでに資産形成が出来上がった状況で行う最後の投資先ですので、そうした人は失敗にはなかなか至らないものです。 - 不動産投資のリスクは回避できるのでしょうか？
- 不動産投資も経済環境に影響を受けやすいので、情報を常に仕入れておく必要があります。いち早く情報を得れば、たとえば物件を売却してリスク回避を取ることができます。物件を売却し、再度、別な優良物件を買って資産の入れ替えをすることができれば問題はありません。
優良物件を選定できる目を持ち、ベストなタイミングで不動産を買うこと、賃貸経営のノウハウを養うことでリスクは最小限に抑えられます。 - 今後人口減少していきますが、不動産投資に未来はあるのでしょうか？
- 確かに、人口減少は不動産投資に影響を及ぼす事象です。しかしながら、不動産の価値はその需要にあるわけで、人口減少になったとしても不動産の需要があれば不動産投資は成り立ちます。いかにその需要を見出すかで成否は大きく変わってきます。
たとえば、コロナ禍で働き方が変化したので、都市近郊や地方への移住も注目されています。会社に行って仕事をするという働き方から、どこの場所でも仕事ができるという働き方の変化で、新たな不動産の需要が生じたわけです。先見性のある不動産需要を見つけることができれば、投資先としては成り立ちます。
まとめ
不動産投資にはネガティブな面があり、誰もが持つ感覚としては「騙されるのでは？」という認識が強いものです。確かにそうした一面はありますが、本気で不動産投資に取り組むのであれば、時間をかけて不動産や金融のリテラシーを自分自身で上げていくことが必要です。
不動産投資には味方はいないと思って取り組むべきではないでしょうか。
不動産投資には味方はいないと思って取り組むべきではないでしょうか。
失敗には必ず理由があります。
知識武装で不動産投資の失敗を回避しましょう！
この記事の監修者
寺岡 孝
【資格】不動産投資アドバイザー(RIA)／相続診断士／貸家経営アドバイザー／住宅ローンアドバイザー
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に「不動産投資は出口戦略が９割」「不動産投資の曲がり角 で、どうする？」（クロスメディア・パブリッシング）などがある。
