【初心者必見！不動産投資の物件探し】忙しくても効率的に良い収益物件に出会う方法とは

不動産投資を始める際は、まず以下のような考え方や方針を整理しておかなければなりません。
・資金の準備
・投資種類の決定
・運用方法
・出口戦略
・物件の選択条件

なかでももっとも重要なのは「物件の選択条件」で、次のような点が挙げられます。
・価格
・利回り
・エリア
・築年数
・タイプ

数多くの物件の中から、希望の条件を満たす物件を見つけ出す必要があります。この物件の選び方を間違えると、不動産投資が失敗に終わってしまうことも多いのです。

とはいえ、日々更新される物件情報をくまなく見つくすことは面倒です。物件情報にどのような方法でアプローチしていくのが良いのか、この記事では収益不動産を探す方法について詳しく解説してまいりましょう。

物件選択の際の判断基準には以下のようなものがあり、物件情報を効率よく絞って検索していくためにも、最初に優先したい条件を決めておくことが肝要です。

・価格
・利回り
・エリア
・築年数
・物件の間取りや構造・設備

あなたが不動産投資でかなえたい目的に応じて、それぞれの要素に条件を付けていくとよいでしょう。ここではこの５つの要素についての考え方をかんたんにご紹介します。

自己資金および融資で確保できる枠（投資用の中古物件では、物件ごと、紹介・販売企業ごと、融資を受ける金融機関ごと、により融資比率が異なりますので、注意が必要です）を考え合わせて、物件取得のためにどれくらい用意できるのか、予算をはっきりさせます。予算によって取得できる物件の種類や規模が限定されます。

一般的な分類としては一棟投資、区分投資、戸建て投資の3つに大分されますが、エリアや新築/中古、間取りや設備で価格帯はさまざまです。リスクも想定しつつ無理なく投資できる予算を設定しましょう。

収益物件情報に記載されている利回りは表面利回りであることが多く、利回りの高さに惑わされて多くの修繕・維持費用の必要な物件を買ってしまい失敗した、というのはよくある話です。

投資用物件を検討する際に利回りが重要な指標となることは間違いありませんが、実際にかかる経費や空室確率や家賃下落確率を織り込んだ実質的な利回りでなければ意味がありません。

利回りの計算に関する知識を身に付け、本来の収益率を自ら算出できるように情報収集しましょう。

不動産投資のための物件取得でまず重要なポイントは、エリアの選定です。エリアの考え方としては次の2つがあります。
・管理面を考えて居住地の近くに限定する
・委託管理を前提に遠隔地も視野に入れる

オーナーの居住地の近くを選定する場合においては、その地域が「人口動態」から賃貸需要が見込めることが求められます。

見込めない場合は居住地以外に範囲を広げてエリアを選定します。投入できる自己資金や借入可能な融資額などを勘案しながら物件選定しましょう。また、ターゲットとした都市の「人口動態」を確認しましょう。日本において、人口減少が起きている都市は少なくありません。

人口が増えている都市を選択するほか、減少している都市であっても減少率の少ない場所を選択すること方がいいでしょう。

また、どんな物件種別であっても、新築か中古か、中古のなかでも築浅か築古の格安物件を選ぶかは判断の分かれどころです。新築物件は取得費用が高くなり利回りは低くなりがちですが、初期家賃は高めの設定が可能であり入居付けがしやすいといったメリットがあります。

対して中古物件は取得費用が低いため相対的に利回りは高く見えますが、修繕など管理費用がかさむことや、物件状況の確認に手間暇がかかり、やや難易度が高い投資先といえます。また、築古物件などは、融資期間が短く限定されるなどローンの契約条件にも影響がありますので合わせて確認が必要です。

次に選択したエリアごとの特性を確認します。たとえば以下のような特性により、間取りや設備のニーズは異なるのです。
・学生が多い
・特定企業の従業員が多い
・外国人が多い

学生の多いエリアであればワンルームタイプや1Kなど、コンパクトな間取りが求められるでしょう。特定企業が多いエリアでは、たとえば近くに大きな工場があり、古い言い方で言えば“出稼ぎ”的な単身者が多いとすれば、ワンルームタイプや１LDKなどが好まれます。

エリアのニーズに合致した物件でなければ入居率が低くなり、苦しい経営を強いられる可能性があるでしょう。

投資物件を探すための情報収集をどのように行うのか、初めての不動産投資ではわからないことも多いでしょう。重要なのは、たくさんの情報を比較し優良物件を見つけることです。限られた情報量ではよい物件に出会える可能性が低くなります。おすすめは次の3つの方法です。

・ポータルサイト
・不動産仲介会社
・不動産投資物件専門の不動産会社

不動産投資物件を探す時、もっとも効率よく情報収集をできるのがインターネットを利用する方法でしょう。実際に、物件を探す人の多くはインターネットにより情報を得ています。投資物件を扱う不動産会社もネットでの情報発信に力を入れており、多くの物件情報が掲載されているのです。インターネットで情報を発信している具体的なサイトには、以下のような種類があります。

・不動産ポータルサイト
・不動産投資専門ポータルサイト
・不動産会社のサイト
・BIT 不動産競売物件情報サイト
・空き家バンク

不動産ポータルサイトや不動産投資専門ポータルサイトを活用して情報収集をする時は、次のメリット・デメリットを知っておきましょう。

とくに「優良物件は掲載されないことが多い」というデメリットについて、ポータルサイトはたくさんの不動産仲介会社が物件を掲載しています。仲介会社には、新規の物件を優先的にお知らせする「優良顧客」がいることが多いでしょう。サイトに掲載する前にはまず優良顧客に知らせ、その顧客からの購入見込みがないと判断すると掲載に踏みきることが多いのです。

また、同一物件を複数の仲介会社が掲載することもあります。その理由は、仲介会社には専任媒介で元付けになっているケースと、元付けから物件を借りて掲載するケースや、一般媒介で複数の仲介会社が同一物件を扱っているケースがあるためです。

ポータルサイトは下のような使い方を意識すると、上手に活用できるでしょう。
・大量の物件情報から物件を絞り込む
・エリア内の有力な仲介会社を見つける

「BIT 不動産競売物件情報サイト」や「空き家バンク」は、一般に流通している物件のなかで希望に合う物件がないような時、意外とよい物件が見つかることもあり時々チェックしたいサイトです。

投資物件を探すエリアが決まっている場合、そのエリアについてくわしい地元の仲介会社から情報収集をするのは有力な方法です。地元の会社は家賃相場などを正確に把握していますし、エリアの需給状況にもくわしいでしょう。購入を検討する時には、貴重なアドバイスをもらえることもあります。

仲介会社を探すには、エリア名で検索する方法や、ポータルサイト経由で仲介会社を見つける方法が挙げられます。

不動産投資物件専門の不動産会社から情報を収集する方法もあります。自社で投資物件を開発して投資家に販売し、物件の管理まで行うので、オーナーとしては手間をかけず投資に専念できるというメリットがあるでしょう。メリット・デメリットとして、以下のようなことが挙げられます。

とくに、利回りが極端によい物件や、売主が売り急いでいるために割安な物件など特殊な物件は少なく、利回りも標準的な物件が多いといえるでしょう。

不動産投資は物件次第で成否が分かれます。条件のよい物件を探すために、必ず注意しておきたいポイントとしては次の4つが考えられます。

・「掘り出し物件」は慎重に見極める

・必ず現地調査をする

・よい物件に出会えたらすぐに購入できるよう備える

・常に物件情報収集のアンテナを張っておく

不動産投資のポータルサイトで物件を探していると、次のようなキャッチコピーが目に入ることがあります。
・お買い得
・掘り出し物件
・格安
・高利回り

このような目に付きやすい言葉は、不動産に関する広告規制で使用禁止になっているものも多いのですが、投資物件を探している人にとってはつい気になってしまうかもしれません。しかし、こうしたキャッチコピーや謳い文句に惑わされることなく、投資物件を選び出すセオリーがあります。

自宅のための住宅を探す経験を持つ人は多いかもしれませんが、投資物件となると少し視点が違ってきます。価格が安いということだけが優先条件ではありません。満室経営を実現できる物件とできない物件には歴然とした違いがあることを忘れず、借り手の目線で慎重に見極めるようにしましょう。

投資する候補の物件情報を入手した場合やエリアが決まった場合は、できるだけ現地調査を行いましょう。入居希望者が申し込みの決断にいたるには、周辺環境や物件の清掃状況などの管理状態も重要なポイントです。

大家さん目線と同時に入居者目線でも現地をよく調べ、改善点がないかどうかなど、購入した場合に行うべき対策についてもチェックが欠かせません。

投資物件として条件のよい物件ほど競争も激しく、早く決断しなければ買いそびれてしまいます。買付を入れようとしても、資金の準備ができていなければ躊躇してしまい、チャンスを逃してしまうこともあるのです。そのため、「いくらまで借りられるのか」など、金融機関の与信については早めに打診しておくことが必要です。与信枠を把握しておけば、よい物件が見つかった時に素早い決断を下せます。

資金面のほか、購入すべき物件の条件に優先順位を付け、整理しておくことも重要です。合致する物件があったら即決できるように準備しましょう。

物件探しの際には、複数のチャネルを確保しておきましょう。上に、ポータルサイト・不動産仲介会社・不動産投資物件専門の不動産会社と3つのチャネルについて述べましたが、ほかにも情報収集できる手段があれば間口はできるだけ広げておきましょう。待っているだけでは情報は入ってきません。定期的に仲介会社などに連絡し、時には訪問したりすると、相手もやる気を出してくれる可能性があります。

また、ポータルサイトは随時情報が更新されていきます。早い者勝ちの物件を取得するには、誰よりも早く情報をキャッチすることが鉄則です。しかし、ポータルサイトを24時間ずっと閲覧することはできません。そこで毎日朝・夕の同じ時間帯にチェックするなど、行動をルーティン化しておくことが大切です。

不動産投資でまず重要なことは、投資の目的をはっきりさせることです。そして目的に合致した物件を選ぶようにしましょう。

投資物件を探すための間口は幅広く取り、できるだけ多くの情報をキャッチできるようしておきたいものです。さらに現地調査は必ず実施し、よい物件にいつ出会ってもよいよう資金の準備を忘れてはいけません。購入したい物件が出てきた時に、素早い決断ができるよう用意しておくことが大切です。