初心者が失敗しない不動産投資会社の選び方とは|重要なチェックポイント3つ

2024.03.27更新

この記事の監修者

吉崎 誠二

吉崎 誠二

不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

初心者が失敗しない不動産投資会社の選び方とは|重要なチェックポイント3つ

初めて不動産投資を検討している方に、依頼するべき不動産投資会社の選び方や選ぶ際のポイントについて解説していきます。

この記事のポイント
  • 初心者が不動産投資を行う際は、投資用不動産を専門的に扱う会社を選びましょう。
  • 不動産投資会社を利用することで手厚いサポートを受けることが可能ですが、場合によっては提供される情報が偏っているデメリットも。
  • 何よりもまず大切なのは、不動産投資に関する正しい知識を身に付けることです!

目次

不動産投資会社とは

不動産投資は、うまく運用できればゆとりのある生活が実現できる可能性が高まります。その一方で、物件の購入手続きや、運用方法などが分かりにくいのも事実。そもそも、どのような不動産会社に依頼するべきか分からないという方も多いかもしれません。そんな不動産投資の成否を決めるひとつの要素となるのが、不動産投資に特化した企業です。

不動産投資を行う際、投資物件の情報収集や購入手続きにおいては、不動産会社を利用するのが一般的です。慣れるとサイトなどを活用して自ら物件情報などを集めることもできますが、初心者の方は不動産会社に頼るのがいいでしょう。

不動産会社とは、不動産の売買、賃貸、仲介、など、不動産取引に関わる事業を行う会社を指します。大別すると以下の3つに分けられます。
「売買の仲介専門」の不動産会社
「賃貸住宅専門」の不動産会社
「不動産管理専門」の不動産会社
しかし、不動産に関する業務は細分化されており、一口に不動産会社と言っても取り扱う業務は大きく異なります。不動産投資を行う際は、さまざまある不動産業務を一本化しており、投資用不動産を専門的に扱う会社を、選ぶとよいでしょう。

不動産に明るくない方にとって、投資物件の取得からその後の運用管理までをサポートしてくれる不動産投資会社はなくてはならない存在です。

不動産投資会社にはどんな役割がある?

投資用不動産を専門的に扱う不動産会社の役割は、物件の紹介にとどまりません。投資目的に合った物件紹介収支計画書の作成などの購入サポートから、投資家が物件を運用していくにあたって必要な賃貸管理の代行やアドバイスまでを行ってくれます。

会社によっては購入後の物件のリフォームや、一定期間の家賃保証などのアフターフォローなども行っているので、複数社のサービス内容を比較してみるとよいでしょう。

不動産投資会社を利用するメリット・デメリット

不動産投資初心者にとって、専門のノウハウを持った不動産会社をパートナーに持つことは心強いことではありますが、投資額の大きい不動産の世界ではパートナーとなる会社の選択を誤ると大きな痛手となります。投資用不動産の専門会社を利用するにあたって知っておきたいメリットとデメリットについて、詳しくみていきましょう。

【メリット①】物件紹介を受けられる

自社で仕入れた中古物件や、開発した新築物件などをいち早く顧客に紹介してくれるのが投資用不動産販売会社を利用する最大の利点です。しかし、未公開であるからといって必ずしもお得とは限らないため、物件の吟味は必須です。

【メリット②】購入後のサポートが手厚い

投資物件を購入した後は、入居者付けや運営管理などの運用が重要となってきます。ワンストップでサービスを提供としている投資会社であれば、管理会社を新たに探す必要もなく、投資家にとっては非常に利便性が高いといえるでしょう。開発・販売と管理を一貫して行うことで、管理コストのカットを実現している会社も多いです。

【メリット③】投資プランの提案や相談が可能

不動産投資を専門としているだけに、購入前にもセミナーなどでノウハウの提供の機会があったり、無料個別相談が設けられていたりと、不動産投資初心者にとって魅力的なサービスが用意されています。一般的な住宅(=自宅用)を主に扱う不動産会社では受けることができない専門的なアドバイスは、不動産投資を行っていくうえでの大きな助けとなるはずです。

【デメリット①】偏った情報提供の可能性

顧客の利益よりも自社の売り上げを優先して、物件を売ることに専念する会社が存在することも確かです。その場合、セミナーや個別相談でも故意に印象操作をする可能性もあり、正しい判断をするには知識を身に付けることが必要となります。

また、ある程度知識をもっていて、広い選択肢の中から物件を取得したいと考える人にとっては、選択肢が限られるためデメリットを感じる場合もあります。

【デメリット②】担当者のスキルにばらつきがある

不動産投資のプロ集団として、投資分析やファイナンシャルアドバイス(借入れ、ローンなど)など初心者にとっては強い味方となってくれるイメージが強い不動産会社ですが、窓口となる営業マンのスキルによりばらつきが生じることも理解しておきましょう。

不動産投資会社の種類と特色

不動産投資会社と一口に言っても、扱う物件や強みは千差万別です。まずは自分が目指す投資の目的や目標を明らかにし、投資スタイルに合わせた会社を選ぶことが重要です。取り扱い物件や力を入れているサービスなどの特色から以下のように選択肢が分かれます。

管理サービスの有無

まず、投資用不動産販売会社を選ぶうえで重要なのは、投資家に対してワンストップで投資から管理までのサービスを提供しているか、という点です。ワンストップ型の会社とは、物件の紹介から仲介業務、そして入居者募集や運営管理(PM業務)まで、まさに不動産投資に関する業務をワンストップで提供している会社のことです。

工数を削減することによってコストや手間が削減され、副業で不動産投資を行っている人や最初の物件を考えている人には向いているといえるでしょう。ワンストップ型の会社の中には、入居者付け業務に注力している会社もあり、入居率も比較的高いといえます。

取り扱い物件の種類

不動産投資には投資の手段とする物件の種類によって、大別することができ、投資不動産販売会社も取り扱う物件の種類を絞っているケースがあります。資産状況や将来イメージに合わせて、選択していきましょう。

一棟/区分/戸建て

アパート、マンションなどの一棟もの物件専門と、区分マンション、戸建専門の会社で分かれているケースもあります。一棟住宅は価格が高いですが、空室が発生してもほかの部屋で空室分をカバー(リスク分散効果)することができます。反対に、区分や一戸建は相対的に価格は安いものの、空室が出てしまうと家賃収入がゼロになる危険性があります。

新築/中古

新築、あるいは中古物件のみと、最初から取り扱い物件の線引きをしている会社もあります。新築物件は入居が決まりやすい反面、購入する際の価格が高い傾向にあり、一方、中古物件は購入時の価格は低いものの、投資する物件のエリアなどを見誤ると、入居者が入らず空室が発生するリスクがあります。
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全国展開/地域特化

物件の取り扱いを地域限定としている会社もあります。このような会社はエリア外の物件情報は少ないですが、エリア内の物件に関してはほかの不動産会社よりも情報量が多く、独自のネットワークを持っていることがあり、客付け力が強いなどのメリットがあります。

不動産投資会社を選ぶときに重要視すべき3つのポイント

不動産投資は、依頼する不動産投資会社が成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。物件の紹介に始まり、売買契約の成立から物件引き渡しまで、一連の手続きを行ってくれる重要な不動産投資のパートナーとなります。

収益可能な優良な物件を選定、紹介してくれ、投資開始後も高い入居率を維持するための施策を提案してくれる会社であるかどうかの見極めが非常に重要です。見極めのポイントとしては以下の3つの視点でチェックしてみましょう。

【ポイント1】投資用不動産販売会社の実績や信頼性を調べよう

規模、運営年数
実績(売買戸数・入居率)
評判(口コミ、リピーター率)
強み

まず、会社の規模、運営年数、取引実績を確認しましょう。なぜなら、新規設立されたばかりの会社の場合、情報の取得先やネットワークが乏しく、良質な投資物件の情報を持っていない可能性があるからです。

ただし、必ずしも会社運営年数だけが会社の信用性を担保するものではないことに注意してください。設立数年の会社でも、投資用不動産の業務に特化し、取り引き実績が豊富な会社もあるからです。

取引を検討している会社について、実際に利用したことがある人の意見を聞くのも有効な手段です。また、一度物件を購入した投資家が、同じ会社から再度購入している場合なども、会社の満足度が高い証拠とも言えるでしょう。そのほか、主催しているセミナー参加者へのヒアリングや、インターネットによる口コミのチェックなどをすることで、その会社の評判や実績を確認することができます。

また会社ごとに、強みとしているポイントは異なります。物件情報の数なのか、客付力なのか、アフターフォローなのか見極めていきましょう。まずは複数の不動産会社をピックアップし、何を得意としている会社なのかを徹底比較する必要があります。

実績や信頼性の確認方法としては、不動産会社のホームページを確認することや、実際に不動産会社へヒアリングすることなどが有効です。不動産会社へのヒアリングの際は、具体的な成功事例などを聞いて参考にしてみましょう。

入居率の算出方法に注意!

不動産投資における主な収入源は、入居者から得られる賃料収入です。賃料収入を原資に、ローンを返済し、管理料を支払い、修繕のための積み立てを行うのですが、入居者がいなければ、支払いは全て自分の財布から賄わなければなりません。すなわち賃貸経営において一番怖いのは「空室リスク」であるといっても過言ではありません。それゆえ「入居率99%!」という業者の謳い文句に敏感に反応するわけです。

しかし、実際のところはどうなのかを、入居者の募集や管理業務を行っている不動産投資会社に対して、その会社の直近の入居率について、具体的な数値を聞いてください。できる限り、築年数毎、エリア毎、物件タイプ毎など、細かく絞って入居率を確認するのがポイントです。

【ポイント2】物件購入後にどんなサービスを提供しているか

リフォームサービス
空室保証
入居付け対策(提携ポータルサイト、広告宣伝費)

会社の中には、投資家へ物件は販売するものの、アフターフォローは一切しないというような会社もたまにあります。物件の紹介のみで、成約になった後の客付活動にはいっさい関与しないという形態の会社もあるのです。このような会社に物件紹介を依頼すると、会社としては売った後の責任を持つ必要がないので、自分の投資戦略に適切ではない物件を紹介されるリスクもあります。

一方、幅広いネットワークを構築した優良な会社に依頼すると、豊富な実績を活かして、購入した後も大家さんの多様なニーズに対応し、継続的に運用サポートをしてくれるなどして、長期的な付き合いにつながる会社もあります。物件購入後どのようなサービスを行ってくれるか、事前によく確認しておくようにしましょう。

会社ごとに、物件購入後のアフターフォローはさまざまです。たとえば、物件購入後に無償で室内リフォーム行ってくれる、一定期間空室保証を設けてくれるという会社もあるようです。依頼する不動産会社にどのようなアフターフォローがあるか、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

不動産投資において不動産の購入は、あくまでもスタートラインに過ぎません。重要なのは、物件を取得するまでではなく、取得したその後です。不動産投資を検討している多くの人は、投資のプロではありませんし、不動産のプロでもありません。不動産投資の専門家である不動産会社が、どれほど購入後のサポートやフォローをしてくれるかが、不動産投資の運命を左右するとも言えます。

そのため、投資家にとってメリットのあるアフターフォローを提供している不動産会社を選択するようにしましょう。

【ポイント3】物件やローン面について自分に合った紹介・説明があるか

リスクやデメリットの説明
融資の強さ
顧客ファーストのカウンセリング

会社を見極めるうえで重要なのは、物件やローンについての細かな説明があるかどうかです。これから不動産投資を開始する人は、不動産独自のリスクやトラブルなどに不慣れなケースが少なくありません。

不動産は唯一無二のものであり、同じものは存在しません。そのため、不動産ごとにメリットもデメリットも異なります。その異なるデメリットやリスクについても、顧客のためにしっかり説明できる会社こそが、信用に値する会社と言えるのではないでしょうか。物件の長所だけでなく、デメリットや不動産投資のリスクについても細かく説明してくれる会社を選択することが非常に重要です。

不動産投資では、物件購入時は金融機関から融資を受けるのが一般的です。多くの金融機関では、不動産投資への融資を一棟モノの場合「アパートローン」、区分マンションでは「投資用マンションローン」として商品化しています。ここで注意が必要なのは、金融機関によって金利条件や借入上限がまったく異なるという点です。

さらに、短期解約時の違約金の有無や金額についても、金融機関によってさまざまです。そのような個別の条件などを、事前に分かりやすく説明したうえで、融資の提案をしてくれる不動産会社は信用度が高いと言えます。
オーナーの方の人生設計や投資戦略によって、購入するべき物件は異なります。たとえば、不動産投資以外の分野にも投資してリスクを分散したい人は、すべての預金を注ぎ込ん物件を購入すべきではありません。また、日常の仕事が忙しく、賃貸管理は不動産投資会社に一任したいという人は、管理会社と連携が取りにくくなる遠方の物件を購入するのは得策とは言えません。

ご自身の将来の展望を踏まえたうえで、顧客の立場に立って物件情報を収集して提案してくれる会社を選定しましょう。また、自分を担当する営業担当のスキルの確認も外せません。

セールス業務だけでしたら資格がなくてもできますので、宅地建物取引士の有資格者かどうかなどを直接確認してみましょう。言いっぱなしではないか、セールスのみに力を入れて客目線が欠落していないかなど、シビアに判断するようにしてください。

不動産投資会社の探し方

得意分野や強みが異なるため、不動産投資を検討する際は、必ず複数の会社を比較して、自分にあった会社をパートナーに選ぶことが大切です。そのためには、まずはどのような投資用不動産販売会社が存在するのか、事前のリサーチから開始することをおすすめします。

インターネット上のクチコミサイトなども利用して、それぞれのサービス内容、強み、顧客からの評判など事前に検討することも大切です。ご自身が行いたい不動産投資を明確化させ、安心して任せられるピッタリの会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産投資で成功するためには、頼れる会社をパートナーにして、自分の投資戦略に合う物件を探して購入し、運用していく必要があります。しかし、何よりもまず大切なのは、不動産投資に関する正しい知識を自分自身が身に付けることです。同時に、不動産投資を行ううえでのリスクやデメリットについても理解を深めましょう。

そして、家賃収入を長期的に得ていくのか(インカムゲイン重視)、それとも、一定期間終了後に売却して次の物件を取得していくのか(キャピタルゲイン重視)など、各自で不動産投資戦略を設定し、その目標を実現するための努力を続けていくのが大切です。

不動産投資にとって不動産投資会社選びは大変重要です。
複数社からベストパートナーを見つけましょう。

この記事の監修者

吉崎 誠二

吉崎 誠二

不動産エコノミスト/社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、等を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルなどを行うかたわら、ラジオNIKKEI「吉崎誠二の5時から”誠”論」などテレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は年間多数。著書:「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社)など11冊。

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