「土地あり」から始めるアパート経営！収益性の高い理由と注意点

アパート経営をスタートさせる場合、「土地あり」と「土地なし」では経営が大きく変わってきます。アパート経営するなら「土地あり」の方が断然有利となるのです。

むしろ、土地をあらかじめ所有していることはアパート経営成功の基本条件とも言えます。土地を一から取得してアパート経営を始める場合は、大きな収益が見込みにくく経営が悪化しやすいのです。

たとえば、3,000万円でアパートを建設する場合で1,000万円の土地を購入するパターンとすでに土地があるパターンを見ていきましょう。条件は次のとおりです。

・アパート建設費：3,000万円
・建設の諸費用：300万円
・土地の購入費：1,000万円
・土地購入の諸費用：100万円
・頭金：1,000万円
・表面利回り：8％
・借入金利/期間：1.8%/20年

土地なしでアパート経営をスタートさせる場合、土地の購入も必要です。アパートはマンションに比較し、家賃設定も低く戸数が少ないため大きな収益は期待しにくいものです。そのうえで、土地の購入費までローンで賄うと返済額が大きくなり収支の悪化につながってしまいます。

土地ありでアパート経営を始めるメリットはほかにもありますので、ここからくわしく見ていきましょう。

土地ありのメリットは、次の4つが挙げられます。

アパート経営をスタートする場合、基本的には金融機関から融資を受けることになります。

土地から購入する場合、土地購入費用も必要になるのでその分借入額が高額になり、審査が不利になる恐れがあります。反対に、土地の購入が必要なければ借入額を抑えられ、審査が通りやすくなるでしょう。

土地を持っているのであれば、アパート建設を焦る必要はありません。土地から購入する場合、土地の購入が先行するので全額自己資金で購入したとしても、自己資金を投資している状態なのでアパート経営を早くスタートさせて回収を図りたくなるものです。

しかし、土地ありの場合は土地に対するお金が発生しないので初期投資金が少なく精神的余裕が生まれます。アパート経営のプランをじっくり検討できるため、最適なプランでアパート経営をスタートできます。

土地を購入する場合、土地の購入費用だけでなく不動産取得税や仲介手数料などの諸費用も発生します。諸費用は購入価格の1割ほどが目安になるので、1,000万円の土地であれば土地代とは別に100万円ほど必要です。

建築の場合も諸費用が1割ほど発生し、土地代＋土地の諸費用がプラスされるとより大きな負担となってしまいます。

土地ありの場合は、建築費＋建築に関する諸費用だけで済むので負担を大きく減らせるでしょう。土地代の負担がない分、建築費に予算を割くこともできるので、アパートの質を上げることも可能です。

アパート経営のメリットについては、以下の記事でもくわしく解説しているので参考にしてみてください。

土地ありで経営する場合にもデメリットはあるので、慎重に判断することが大切です。デメリットとしては次の2つが挙げられます。

すでに土地があるので立地は選べません。賃貸需要のある土地であれば問題ありませんが、賃貸需要のない土地の場合はアパート経営をスタートしてもうまくいかない可能性があるでしょう。

アパートを建設する前に、賃貸需要についてしっかりとリサーチすることが大切です。仮に、需要が低い土地の場合、別の活用方法を検討するか、土地を売却して需要のある土地に買い替えるという方法もあります。

アパート経営する場合、土地の広さや形も重要です。所有している土地の広さや形によっては、アパートが建設できない場合もあるでしょう。

また、地域によっては高さ制限などで建設できない場合もあるので、事前に土地の制限について確認しておく必要があります。土地の狭さや近隣環境がアパートに向いていない場合は、一戸建て賃貸など別の活用方法を検討してみるとよいでしょう。

アパート経営をスタートするには、さまざまな費用がかかります。どのような費用が必要なのかを把握して初期費用を検討しておくことが必要です。土地ありでスタートする場合は、主に次のような費用がかかります。

・アパート建設料

・諸経費

・各種税金

まずは、一覧で具体的にどのような費用がかかるか目安額を見ていきましょう。

それぞれくわしく見ていきましょう。

アパートの建設費用は、地域による大きな価格差はありませんが、構造によって大きく異なります。

一般的なアパートの造り別の費用目安は次のとおりです。
・木造：80万円/坪
・軽量鉄骨：140万円/坪

ただし、建築を依頼する会社によっても費用は大きく異なります。建設する場合は、相見積もりを取るなど費用を抑える努力をするようにしましょう。また、設計料には注意が必要です。依頼する会社によって設計費が含まれる場合と含まれない場合があります。

含まれない場合、別途設計料が請求されることがあり目安額は3%～20%と幅が広いものです。含まれる場合も見積もりの詳細を確認し設計料がどれくらいかかっているか確認しましょう。設計料が5%を超える場合は値下げ交渉してみるのもおすすめです。

建物の建築費以外にも、さまざまな費用が発生しそれらをまとめて諸経費と呼びます。アパート建設の諸経費には次のようなものがあります。

・保険料
・ローンのための費用（融資手数料や保証料）

アパート建築時に加入する火災保険料は年間10～30万円ほどが目安となります。必要な保障内容の見直しや長期一括払いを利用することで、費用を抑えることも可能です。ローンを組む場合は、金融機関の手数料や保証料が必要になります。手数料は借入額の2～3％ほどか、定額で3～5万円など設定は異なるので、金融機関に確認するようにしましょう。

次のような税金が必要です。

・印紙税
・不動産取得税
・登録免許税

建築会社や金融機関とのローン契約などの契約書に対しては印紙税が課せられます。契約書に記載されている金額に応じ課税額は異なり、1,000万円超5,000万円以下であれば2万円が税額です。

また、新築で不動産を所得した場合、不動産取得税が「固定資産税評価額×3％」かかります。固定資産税評価額は建築費の50～60％ほどが目安となり、仮に3,000万円のアパートであれば、3,000万円×60%×3%＝54万円になります。

新築された物件を新たに登記簿に記載するための「保存登記」が必要になり、登録免許税が発生します。保存登記は固定資産税評価額×0.4%です。ローンを組んだ場合、抵当権の設定のための登記である「抵当権設定登記」の登録免許税がかかります。登録免許税は、「借入額×0.4%」です。

登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。その際に司法書士費用が発生します。それらを含めた諸経費と各種税金の合計額は、建築費の1割ほどの目安と見積もりましょう。

それでは、仮に60坪のアパートを建築する場合の目安額を見ていきます。条件は次のとおりです。
・軽量鉄筋造り
・頭金：1,500万円

上記の場合、諸経費と各種税金の合計は、約250万円です。アパート建設する場合、建築費以外にも費用がかかるという点に注意して、資金計画を立てるようにしましょう。

くわしいアパート経営の費用については、次の記事も参考にしてみてください。

メリットの多いアパート経営ですが、押さえておきたい注意点はあります。経営を始める前の注意点として、次の5つが挙げられます。

アパート経営をスタートする前には、需要の徹底的なリサーチが必要です。

・近隣施設
・エリアの人口動向
・世帯ニーズ
・周辺の競合
・開発予定

上記のポイントを抑えて賃貸ニーズがあるのかを把握するようにしましょう。賃貸ニーズが見込めない立地の場合、ほかの土地活用方法や売却を検討することをおすすめします。

建築プランは依頼する会社によって大きく異なります。一社だけを見て決めるのではなく、複数社から見積もりを取って比較検討することが大切です。

建築費を抑えることができれば、その分利回りの向上が期待できます。ただし、建築費を抑えることに固執してアパートの質が落ちてしまうと需要も下がってしまうので、バランスを取るようにしましょう。

土地の活用方法はアパートだけではなく、土地や需要にあわせてさまざまな活用方法があります。自分の土地に適した活用方法が知りたいなら、プロが活用方法を提案してくれる土地活用プランを請求してどのような活用方法があるか調べてみるとよいでしょう。

投資前には詳細な収益シミュレーションが必要です。収益シミュレーションを怠ると、大きな赤字を生みかねないので注意しましょう。

経費はできるだけ細かな項目に分け具体的な金額で、空室や修繕費などのリスクを想定する必要があります。短期的なシミュレーションだけでなく、将来の家賃下落や修繕費の高騰なども見据えて長期的なシミュレーションもしておくことがリスク対策につながります。

また、ある程度自己資金を拠出しても生活資金に影響が出ないように、十分な自己資金を用意しておくことをおすすめします。

自分の土地だからといって好きに建築物を建てられるわけではありません。土地によっては用途の制限や建築物の制限がある場合もあり、地域によってはアパートの建築ができない場合もあります。自分の土地にアパートを建てられるのかを事前に把握しておくことが大切です。

主な建築に関わる制限は次のようなものがあります。

・用途地域
・高さ制限
・建ぺい率・容積率

用途地域とはエリアごとに定められるもので、エリアによってアパートを含む居住用建物を建てられないケースがあります。また、アパートとテナントを併設するようなケースでは、用途地域によっては店舗や事務所など用途が限定・制限されることがある点に注意が必要です。

さらに、用途地域ごとに定められるものとして、高さの制限や建ぺい率・容積率があります。そのほか、たとえば市街化調整区域ではそもそも建物を建てられないといったケースや、前面道路の幅員が狭い場合には、土地の一部を道路としなければならないといったケースもあります。

建築の制限や用途地域や自治体のホームページや窓口で確認するとよいでしょう。

アパート建設後は、基本的に不動産管理会社に日常的な管理をまかせることになります。管理会社には、入居者の募集から日常的なアパートの清掃や入居者対応・賃貸管理まで委託するため、質が重要なポイントです。

清掃や修繕を適切にしない、入居者への対応が悪いといった管理の質が悪いと入居者の退去につながってしまいかねません。不動産管理会社を選ぶ際のポイントとして、次のような点をチェックしましょう。

・管理の範囲
・実績や評判
・現時点で他に管理しているアパートの管理実態
・担当者の対応

信頼してアパート管理をまかせられる良質な不動産会社を選んで契約するようにしましょう。

土地ありからアパート経営をスタートするメリット・デメリットや必要な資金についてお伝えしました。土地購入費用のかからない土地ありからのスタートなら、初期費用を抑えてハイリターンを狙えるなど土地なしよりも断然有利になりやすいものです。

所有する土地の立地や需要・建築条件を把握して、アパート経営が向いている土地かどうかは慎重に判断するようにしましょう。