”儲かるアパート経営”にするために押さえておきたいポイント

  • 公開日:
  • 2019年02月12日
  • 更新日:
  • 2019年02月28日
”儲かるアパート経営”にするために押さえておきたいポイント
「儲からない」という意見も多いアパート経営ですが、リサーチや事前準備をしっかり行い、ポイントを押さえて収益を上げている人もいます。この記事では、既に土地を持っており、アパート経営を考えている方に向けて、”アパート経営で儲かる”ために押さえておくべきポイントや注意点をわかりやすくご紹介していきます。

”儲かる”という言葉だけに捉われず、アパート経営の現状や、
リスク・注意点を理解することがポイントと言えるでしょう。

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目次

アパート経営の現状

少子化によって日本の人口が減少傾向にあるほか、賃貸住宅の過剰供給で空室が目立つアパートも増えてきています。そのため、昔のようにアパートを持っていれば誰でも必ず安定した家賃収入を得ることができる状況ではなくなっています。しかし、リスク管理と経営戦略をしっかりと立てれば、今でも十分に利益を出せるのです。

アパート経営のメリットとは

不動産投資には、マンション経営や店舗経営など、アパート経営以外にもいくつかの手段がありますが、アパート経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか?アパート経営の主なメリットは以下の通りです。

・安定した収入が期待できる
・節税効果が期待になる
・副業としての経営も可能
・マンション経営よりコストが安い

それぞれのアパート経営のメリットについて詳しく見ていきましょう。

1.安定した収入が期待できる

オフィスや店舗経営などは需要が限られているため、一度退去してしまうと、なかなか次の借り手が見つからない可能性が高まります。

しかし、アパート経営は生活の基本である「衣・食・住」の「住」を対象としているため、オフィスや店舗経営よりもある程度の需要が期待できます。需要が期待できると言っても、当然のことながら、立地に左右される可能性はあります。そのような場合でも、家賃保証の付いたサブリース契約をうまく活用するなど経営計画をしっかり立てることで、安定した収入が期待できると言えるでしょう。

2.節税効果が期待になる

相続などで土地を取得してそのまま所有している場合よりも、アパート経営を行った方が固定資産税や都市計画税の節税につながります。また、アパートのように土地や建物として相続した方が、現金として相続するよりも相続税評価額を下げかねません。

ここからは、それぞれの節税効果について見ていきましょう。

固定資産税、都市計画税

固定資産税の税額は、「課税標準(固定資産税評価額)×1.4%」で求めることができます。また、都市計画税の税額は、「課税標準(固定資産税評価額)×最高0.3%」です。

しかし、住宅用地の特例に該当している場合、住宅用地の固定資産税は200平米以下の部分は課税標準が6分の1、200平米を超える部分は課税標準が3分の1に、都市計画税はそれぞれ3分の1、3分の2に軽減されます。新築住宅の建物は、1部屋の大きさが40平米以上280平米以下であれば、条件を満たすことで120平米までの部分の固定資産税が新築後3年間または5年間2分の1に軽減されます。都市計画税の特例は原則ありませんが、自治体によって特例を設けている場合があるため、事前に確認しましょう。

相続税評価額

土地の相続税額の算出には路線価を用います。全国の標準的な土地の価格を調査・公表には地価公示価格を用いますが、路線価は地価公示価格の8割の額とされています。そのため、土地として相続すると評価額を2割削減することが可能です。

また、建物の相続税額の算出には固定資産税評価額を用います。固定資産税評価額は、建築費の6~7割程度になるのが一般的です。そのため、建物として相続すると評価額を3~4割削減できます。評価額は相続税の算出に用いられるため、現金として相続するよりも、土地や建物として相続した方が相続税を抑えられるでしょう。

3.副業としての経営も可能

アパート経営は、最初にアパートの建築や購入に時間や手間がかかる以外は不動産会社に管理を委託できるため、時間や手間をかけずに経営できます。

そのため、資産運用の時間を割くことができないようなサラリーマンや資産運用の経験が少ない初心者でも、本業としてではなく副業として経営できることがメリットと言えるでしょう。

4.マンション経営よりコストが安い

アパートは建物の高さが低いため、木造や軽量鉄骨造が一般的です。しかし、マンションは建物の高さが中高層であり、その場合は鉄筋コンクリート造で建てるのが一般的です。建築コストを比較すると、「木造<軽量鉄骨造<鉄筋コンクリート造」となるため、アパートの方がマンションよりもコストが安いと言えます。

また、中高層であるマンションは、エレベーターが設置されていることが多いという特徴がありますが、低層であるアパートは通常設置されていません。そのため、法定点検等による維持コストも抑えられるのがメリットと言えるでしょう。

アパート経営の特徴やメリット・デメリットは以下の記事で詳しく解説しています。

アパート経営で儲けるためのポイント

アパート経営は様々なメリットがありますが、資産運用である以上、当然何かしらリスクは伴います。アパート経営で安定した収入を手に入れるにはどうすればいいのでしょうか?アパート経営で儲けるための主なポイントは以下の通りです。

・賃貸需要がある立地であること
・借入金を少なくし、自己資金を多くすること
・利回りや経費について理解すること
・リスク回避の準備をしておくこと
・アパート建築の設計や間取りにもこだわること
・キャッシュフローを理解すること

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

1.賃貸需要がある立地であること

アパート経営を成功させるには、賃貸の需要が安定しているのかがカギを握ります。例えば、交通アクセスの良さ、スーパー、病院などの近隣施設が充実しているかなど、条件が整った立地かどうかが重要です。また、人口が集中しているエリアか、一人暮らしまたはファミリー向けのエリアか、住んでいる人の年齢層はどうかということも重要です。しっかりと下調べを行ってからアパート経営を始めましょう。

2.借入金を少なくし、自己資金を多くすること

アパート経営は、金融機関からの融資が受けられるため、少ない自己資金でも始められます。しかし、借入金が多ければ、返済総額も多くなるため、アパート経営の利益を減らしてしまいます。儲けの拡大につなげるためにも自己資金の比率を高めて、アパート経営の利益を最大限に発揮できるようにしましょう。

経営計画をしっかり立てること

自己資金の比率を高めると言っても、アパート経営を行うために、無理矢理自己資金を切り崩してしまうと、生活資金の余裕がなくなってしまいます。そのため、ある程度の自己資金を拠出しても問題がないように、あらかじめアパート経営を行うにあたって自己資金を十分に用意しておくことが重要です。また、借入を行う場合には、何年で返済できるのか具体的な計画を立てておくようにしましょう。

3.利回りや経費について理解すること

利回りは、想定利回り、表面利回り、実質利回りの大きく3つに分類されます。想定利回りとは満室時の利回りを、表面利回りとは空室を反映させた利回りを、実質利回りとは表面利回りに経費などの支出を反映させたものです。

アパート経営の主な経費として、賃貸管理代行手数料、損害保険料、減価償却費、修繕費、租税公課などが挙げられます。想定利回りや表面利回りが高くても、経費の多いアパートの場合には利回りが下がってしまうため、実質利回りの高いアパート経営を心がけましょう。

利回りについては以下の記事で詳しく説明しています。
土地活用における利回りの計算方法を徹底解説!

4.リスク回避の準備をしておくこと

アパート経営を行っても、必ず安定した家賃収入を得られるとは限りません。空室が生じた場合には、家賃収入が減少するため、それらを想定した対策を練っておくことが重要です。例えば、空室が生じてもローンの返済を継続できるように、ある程度の貯金や別の収入源を確保しましょう。入居者の選定や家賃の見直しなど、安定した家賃収入の確保につながる対策も重要です。

5.アパート建築の設計や間取りにもこだわること

不動産関係の知識がないからと言って、メーカーにアパート建築の設計や間取りをすべて丸投げにしていると、ニーズやターゲット層にあっていないアパートが出来上がる場合があります。そうなると、安定した継続的な需要が期待できなくなります。アパート経営を予定しているエリアのニーズやターゲット層に合った設計や間取りになるように意見するなど、こだわりを見せるようにしましょう。

6.キャッシュフローを理解すること

キャッシュフローとは、流入、流出、収入、支出といったお金の流れのことです。借入金がない場合は、経費などを差し引いた不動産所得から税金を引き、実際に支出を伴わない減価償却費を加算します。借入金がない場合、キャッシュフローがマイナスになるケースはほぼありません。しかし、借入金がある場合のキャッシュフローは、先ほどの計算式からさらに借入金の元本返済を差し引くため、キャッシュフローはマイナスになります。アパート経営が困難になる人は、キャッシュフローが悪化していることが多いです。キャッシュフローの見直しを行うなど、健全な経営を行いましょう。

アパート経営での注意点

アパート経営はメリットが多く、ポイントを理解しておけば、リスクを抑えながら安定した家賃収入を得ることができますが、何か注意点はあるのでしょうか?アパート経営の主な注意点は以下の通りです。

・不動産所得が発生すると所得税と住民税が発生する
・減価償却費がなくなると税金が上がる

それぞれのアパート経営の注意点について詳しく見ていきましょう。

不動産所得が発生すると所得税と住民税が発生する

サラリーマンが副業でアパート経営を行っている場合には、給与所得に不動産所得が加算されます。

例えば、給与所得が500万円では、所得税20%と住民税10%の計30%が課税されますが、家賃収入から経費を引いた不動産所得が500万円あると、総所得1,000万円に対して課税されるため、所得税33%と住民税10%の計43%と大幅に増加します。日本は、収入が多いほど税率が高くなる累進課税が適用されているため、所得税と住民税の増加に注意しましょう。

減価償却費がなくなると税金が上がる

減価償却費とは、建物の資産価値が耐用年数に応じて減少していくことです。実際に支出を伴っていないにも関わらず、経費に算入できるため、大きな節税効果が期待できます。建物の耐用年数は、木造で22年、軽量鉄骨造で鉄骨の厚さが3~4mmは27年、3mm以下は19年となっています。しかし、耐用年数経過後は、減価償却費を経費に算入できないため、税金が上がることになるので注意が必要です。

土地活用としてのアパート経営の視点

土地活用としてアパート経営を行う場合には、いかに家賃収入を得るかに重点を置くのではなく、節税効果がどれだけ得られるかに重点を置くのがポイントです。そのため、節税効果を最大限に発揮するにはどうすればいいか、常に意識しながらアパート経営を行いましょう。

まとめ

少子化の進行で人口減少が進んでいるだけでなく、賃貸住宅の過剰供給でアパート経営を行う環境は悪くなりつつありますが、リスク管理と経営戦略をしっかりと立てれば、今でも十分に利益を出すことができます。資金提供を行うだけのオーナーとしてだけではなく、入居者ニーズやターゲット層に合ったアパート経営に自らも積極的に参加することで、安定したアパート経営ができるでしょう。

”儲かる”という言葉だけに捉われず、アパート経営の現状や、
リスク・注意点を理解することがポイントと言えるでしょう。

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矢野 翔一

監修矢野 翔一

【資格】宅地建物取引士、管理業務主任者、2級ファイナンシャルプランナー技能士(AFP)

有限会社アローフィールド代表取締役社長
不動産投資(アパート経営2棟)、株式投資、学習塾経営を行いながら、自身の経験と保有資格の知識を生かしながらライターとしても活動しています。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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