相続した土地でアパート経営するために必要な自己資金っていくらくらい?

  • 公開日:
  • 2019年02月08日
  • 更新日:
  • 2019年02月08日
相続した土地でアパート経営するために必要な自己資金っていくらくらい?
アパート経営をしようと考えた時に「どれくらいの資金が必要なのか」気になる方は多いのではないでしょうか?この記事では、相続した土地でアパート経営を考えている方に向けてどのようなところに、どれくらい費用がかかるのか、わかりやすくご紹介していきます。

土地を所有していることはアパート経営を始めるにあたり有利ですが、
資金計画は非常に重要ですので、しっかりと理解しましょう。

アパート経営プラン一括請求はこちら

無料
  • STEP1活用予定の都道府県を選択

  • STEP2土地の有無を選択

無料プラン請求スタート

安心の提携企業がさまざまな土地活用プランをご提案致します

  • 三井ホーム
  • SEKISUI HOUSE
  • 大東建託
  • 住友林業
  • Panasonic Homes
  • トヨタホーム東京株式会社
  • セキスイハイム
  • ミサワホーム
  • AsahiKASEI
  • 住友不動産
無料プラン請求査定はお電話でも承ります。

※ページ下部の「土地活用プラン請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

アパート経営に必要なもの

アパートなどの賃貸物件は、住宅を購入しても安定した返済を継続できるか心配、住宅より教育費に使いたい、収入や生活環境の変化に応じて住み替えが自在などの理由から、根強い需要があります。

そのため、アパート経営を行うことで安定した家賃収入が期待できますが、アパート経営と一口に言っても、土地の購入費やアパートの建設費など、多くの費用が発生します。

昨今は、インバウンドが好調であることなどを背景に土地価格が上昇しているだけでなく、建築費も上昇しているため、アパート経営を検討している人は、ある程度の自己資金を準備しておいた方が良いと言えるでしょう。

アパート経営にかかる初期費用・税金

アパート経営を始めるには、アパートを建てる必要があります。アパートを建てる場合にはどんな費用が発生するのでしょうか?アパート経営にかかる主な初期費用・税金は以下の通りです。

・物件建築費
・設計料
・新築建物不動産取得税
・新築建物登録免許税
・印紙税
・司法書士報酬
・その他

それぞれの初期費用・税金について詳しく見ていきましょう。

1.物件建築費

物件の建築費は、地域による大きな価格差はなく、全国どこでも基本的には同じと言えます。建築費は坪単価で計算されますが、木造か軽量鉄骨なのかなど、構造がどうなっているかで大きく費用が異なります。

建築費のおおよその目安は、木造で坪80万円、軽量鉄骨で坪140万円程度です。建築費は直接交渉で簡単に下がるものではないため、相見積もりを取るなど、少しでも下げる努力が必要になると言えるでしょう。

2.設計料

設計会社と施工会社が同じ場合には、以前は設計料が無料になるということも多かったのですが、現在は建築士法の改正によって明確に徴収されるようになっています。

また、請負金額に料率をかけて設計料を求めていたものも、現在は建物の面積に応じて金額を求めています。

ハウスメーカーに依頼した場合には建築費の3%程度であることが多いものの、外部の設計会社の場合には20%程度になるケースもあります。設計料が5%を超えている場合は、交渉の余地があると言えるでしょう。

3.新築建物不動産取得税

アパートを建築して取得すると、不動産取得税が発生します。不動産取得税は、固定資産税評価額を基準に算定しますが、新築の建物は請負工事金額の50~60%程度が一般的です。

固定資産税評価額の3%が不動産取得税の税率ですが、アパートのような賃貸住宅の場合は、固定資産税評価額から1戸1,200万円を減額するという特例が適用可能です。

ワンルームのように1戸の床面積が40平米未満の場合は適用できないので注意しましょう。

4.新築建物登録免許税

アパートを建築して登記を行うと、登録免許税が発生します。新築の場合には、新規に登記簿謄本を作るため「保存登記」という扱いになります。一方、中古アパートの場合には名義変更を行うため「移転登記」という扱いです。

保存登記は、固定資産税評価額の0.4%が登録免許税として発生します。自己居住の物件の場合には不動産取得税のように軽減措置が適用されますが、アパートのような賃貸物件の場合には軽減措置が適用されないので注意しましょう。

5.印紙税

不動産の売買契約を交わす際やアパートを新築するにあたって請負契約を交わす際には、印紙税が課税されます。

売買契約の内容や請負金額で印紙税の額は異なりますが、1,000万円超5,000万円以下では2万円、5,000万円超1億円以下では6万円となっています。

2020年3月31日までに作成する契約書には軽減税率が適用され、2万円→1万円、6万円→3万円にそれぞれ印紙税が減額されるので覚えておくと良いでしょう。

6.司法書士報酬

登記を自ら行うとなると、必要書類を自分で取り寄せ、作成・提出までの手続きを法務局に足を運び行わなければなりません。

しかし、法務局は平日しか受付を行っておらず、資料に不備があると再提出しなければならないため、手間を省くために司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士報酬は自由に設定できるため、個々に報酬は異なりますが、10万円前後であれば適正範囲と言えるでしょう。

7.その他

アパート建築には多くの初期投資が必要になるため、金融機関から融資を受けて建築するのが一般的です。融資を受ける際は、万が一に備えて火災保険にも合わせて加入することになります。

融資を受ける際はローンの手数料が発生しますが、3~5万円で設定されていることが多く、融資の〇%と設定されている場合もあります。

手数料が安くても保証料という別項目で徴収している場合もあるので注意しましょう。

土地から購入する場合は別途費用がかかる

土地を所有している場合はアパートの建築費だけで済みますが、土地から購入する場合は別途費用がかかります。土地を購入する際は、土地の購入費だけでなく以下のような費用が発生します。

・仲介手数料
・土地不動産取得税
・土地登録免許税

それぞれの費用がどんなものか詳しく見ていきましょう。

土地購入の仲介手数料

土地を購入する際には、不動産会社に仲介を依頼するため、仲介手数料が発生します。仲介手数料は、土地の売買代金によって異なっています。仲介手数料の速算式は以下の通りです。

200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

ほとんどが400万円超の取引であるため、「売買代金の3%+6万円」に消費税を加算した仲介手数料が発生します。この計算式で求めたのは不動産会社が請求できる仲介手数料の上限であり、下回っている場合もあるので1つの目安として覚えておきましょう。

土地不動産取得税

土地を取得した場合には、土地不動産取得税が発生します。住宅地の土地不動産取得税は、固定資産税評価額の4%です。2021年3月31日までに取得した場合は、4%から3%に軽減されます。固定資産税評価額は、路線価÷0.8×0.7×土地面積で求めることができます。

また、固定資産税評価額も2021年3月31日までに取得した場合は、2分の1になります。アパートのような賃貸物件を建築する場合には、控除によって不動産取得税がゼロになる場合もあるので覚えておきましょう。

土地登録免許税

土地を取得して登記を行うと、登録免許税が発生します。建物を新築した場合は保存登記であるため、税率0.4%でしたが、土地を取得した場合は移転登記であるため、税率2.0%(2019年3月31日までの間に登記を受ける場合は1.5%)になります。

土地登録免許税は、(路線価÷0.8×0.7×土地面積)×2.0%です。

アパート経営中にも維持費や税金がかかる

アパート経営は、準備段階で様々な費用が発生することがわかりましたが、アパート経営中にも維持費や税金がかかります。アパート経営中の主な維持費や税金は以下の通りです。

・固定資産税・都市計画税
・事業税

それぞれの維持費や税金について詳しく見ていきましょう。

固定資産税・都市計画税

不動産を取得した場合は、1月1日時点での所有者に対して固定資産税・都市計画税が発生します。固定資産税は課税標準額×1.4%、都市計画税は課税標準額×0.3%で求めることが可能です。

1戸当たりの敷地面積が200平米以下の場合は小規模住宅用地に該当するため、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1にそれぞれ軽減されます。

200平米を超えていると、超えている部分の固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2にそれぞれ軽減される軽減措置が適用されるので覚えておきましょう。

事業税

部屋数が10部屋程度ある場合のアパート経営は、不動産貸付業になるため、個人事業主に該当します。

個人事業主に該当するということは、アパート経営で発生した家賃収入に対して事業税を納めなければなりません。不動産貸付業の税率は5%で、計算式は以下のようになります。

不動産貸付業の事業税収入-(必要経費+専従者給与等+各種控除)×5%

個人事業主は、事業主控除として一律290万円控除されます。年間の事業所得が290万円以下の場合は非課税となるので覚えておきましょう。

自己資金は物件価格の1割以上、総資金の3割を目安に

アパート経営を行う際には事前準備だけでなく、経営中にも様々な費用が発生することがわかりました。では、具体的にどのくらいの自己資金を準備しておけばいいのでしょうか?

アパート経営を行う際、自己資金の1つの目安として「物件価格の1割以上、総資金の3割」が挙げられます。

融資を利用してアパート経営を行う場合には、住宅ローンのように審査が緩くはないため、審査を速やかに通すためにも、自己資金をある程度は準備しておいた方が良いと言えるでしょう。

資金が足りない場合は融資を

アパート経営を行う際に資金が足りない場合には、融資を受けることができます。しかし、自己居住用の物件を購入するわけではないため、住宅ローンを利用することはできません。

そのため、アパート経営で資金が足りない場合には、各金融機関が提供するアパートローンなどを利用するのが一般的です。

住宅ローンは本人の収入を融資の判断材料にしますが、アパートローンは物件の収益性や資産性が主な融資の判断材料になります。

アパートローンの金利は、住宅ローンよりも高く、返済期間が短いのが一般的です。アパート経営は融資の金額も大きくなるため、返済計画に無理がないか、しっかりと確認を行ってから融資を受けましょう。

まとめ

アパート経営を行うには、事前準備として土地の購入費、建物の建築費の用意などが発生しますが、相続などによって土地を既に所有している場合には費用を抑えることができます。

しかし、土地を所有している場合でも、設計料、不動産取得税、登録免許税、印紙税、司法書士報酬が事前の費用として発生するだけでなく、経営中には固定資産税・都市計画税、事業税などが発生するため、ある程度の資金を準備しておく必要があります。

「自己資金は物件価格の1割以上、総資金の3割」がアパート経営を行う際の1つの目安と言われていますが、融資審査を速やかに通すためにもなるべく多くの資金を準備しておくようにしましょう。

土地を所有していることはアパート経営を始めるにあたり有利ですが、
資金計画は非常に重要ですので、しっかりと理解しましょう。

アパート経営プラン一括請求はこちら

無料
  • STEP1活用予定の都道府県を選択

  • STEP2土地の有無を選択

無料プラン請求スタート

安心の提携企業がさまざまな土地活用プランをご提案致します

  • 三井ホーム
  • SEKISUI HOUSE
  • 大東建託
  • 住友林業
  • Panasonic Homes
  • トヨタホーム東京株式会社
  • セキスイハイム
  • ミサワホーム
  • AsahiKASEI
  • 住友不動産
無料プラン請求査定はお電話でも承ります。

※ページ下部の「土地活用プラン請求サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

矢野 翔一

監修矢野 翔一

【資格】宅地建物取引士、管理業務主任者、2級ファイナンシャルプランナー技能士(AFP)

有限会社アローフィールド代表取締役社長
不動産投資(アパート経営2棟)、株式投資、学習塾経営を行いながら、自身の経験と保有資格の知識を生かしながらライターとしても活動しています。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

土地活用一括プラン請求サービスの注意点

土地活用一括プラン請求サービスについて

  • 株式会社カカクコムは、本サービス(土地活用一括プラン請求サービス)でご入力いただいた情報を保有しておりません。個人情報を含むお客様のデータは、全て株式会社NTTデータ スマートソーシングが取得し、同社から同社業務提携先である建築会社・専門会社に提供されます。

個人情報の取り扱いについて

  • 土地活用一括プランの請求可能な企業数は、お住まいの地域やお客様の土地によって異なります。
  • お客様の土地の状態によってはプラン請求ができない場合もございます。ご了承ください。
  • 土地活用一括プラン請求サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。
  • プラン提供について、株式会社NTTデータ スマートソーシングの提携先各不動産会社から直接連絡をいたします。
  • プラン請求後の土地活用について、株式会社カカクコムおよび株式会社NTTデータ スマートソーシングは関与いたしません。
  • 土地活用一括プラン請求サービスは、セキュリティを保つために情報を暗号化して送受信するSSL(Secure Sockets Layer)機能に対応しています。ご利用の際はSSL対応ブラウザをお使いください。
  • 土地活用一括プラン請求サービスについてご不明な点がございましたら「HOME4U サービスに関するお問い合わせ」よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。
土地活用プラン請求サービスの注意点」をご確認のうえ、ご利用ください。