アパートの構造は土地の制限がなければどちらも選択可能。
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目次
アパートの構造にはどんな種類がある？
建物の構造には「木造」「鉄骨造」「RC造」「SRC造」という種類があります。木造は柱などの構造が木材でできているもので、鉄骨造は、柱や梁などが鉄骨を使用した構造の建物です。鉄骨造は軽量と重量に分かれます。
「RC造」とは鉄筋コンクリート造のことで、柱や床などが鉄筋およびコンクリートで構成されており、鉄骨鉄筋コンクリート造のことを「SRC造」と言います。
⽊造と軽量鉄⾻造は主に低層アパートで用いられます。重量鉄⾻造やRC造は中⾼層のマンションで用いられ、7階以上のマンションではSRC造が用いられることが多くなります。本記事では低層アパート建築に適している木造、鉄骨造について詳しく見ていきます。
「RC造」とは鉄筋コンクリート造のことで、柱や床などが鉄筋およびコンクリートで構成されており、鉄骨鉄筋コンクリート造のことを「SRC造」と言います。
⽊造と軽量鉄⾻造は主に低層アパートで用いられます。重量鉄⾻造やRC造は中⾼層のマンションで用いられ、7階以上のマンションではSRC造が用いられることが多くなります。本記事では低層アパート建築に適している木造、鉄骨造について詳しく見ていきます。
| 木造 | 鉄骨造 | ＲＣ造 | |
|---|---|---|---|
| 建築コスト | 〇 | △ | ✕ |
| 間取り自由度 | 〇 | △ | ✕ |
| 遮音性 | ✕ | △ | 〇 |
| 断熱性 | 〇 | △ | 〇 |
| 法定耐用年数 | 22年 | 軽量鉄骨：19～27年 重量鉄骨：34年 | 47年 |
木造アパートのメリット・デメリット
鉄骨造アパートのメリット・デメリット
鉄骨造の中でも「軽量」と「重量」に種類が分かれます。鉄骨の厚さが6mm以上は重量、それ以下は軽量という区分けになります。法定耐用年数は、軽量で19年〜27年、重量は最長34年。
つまり、鉄骨造は木造と比較して法定耐用年数が長いため、減価償却期間を長く確保でき、かつ金融機関から長期ローンを組みやすいというメリットも持ち合わせています。
土地によって建てられるものが限定される
建物構造の種類は複数あり、それぞれ建築コストや性能が異なるため、自分に合った構造を選択するべきでしょう。一方、建築を予定している土地によって、そもそも建築できる建物の種類が限定されるケースもあるので事前に十分注意する必要があります。
どんな立地に建てるか？
アパート建築を検討する際に重要なのは、建築予定地の法的性格を把握することです。その土地によって、建物の高さや容積率の制限が加わることがあるからです。アパート建築予定地が2階以下の住宅しか建てられないのに、RC造やSRC造を検討しても建築費とのバランスが悪く現実的ではありません。
防火地域・準防火地域
都市計画法によって、防火地域または準防火地域が定められている地域があります。市街地での火災発生防止のために定められる地域で、建物が密集しているエリアや、駅前などが指定されることが多いです。防火地域や準防火地域に指定されると、階数や延べ床面積に応じて、耐火建築物または準耐火建築物にしなくてはなりません。
用途地域（容積率・建ぺい率）
都市計画法という法律によって、用途地域が定められている地域があります。用途地域とは、計画的に市街地を作るために、用途ごとに13のエリアに分けられた地域のことを言います。
用途地域には、住居系、商業系、工業系など複数の種類がありますが、それぞれ容積率や建ぺい率の定めがあります。そのため、対象地がどの用途地域なのかによって、建てられる建物の種類や容積率・建ぺい率が異なるので、事前に十分確認する必要があるでしょう。
用途地域には、住居系、商業系、工業系など複数の種類がありますが、それぞれ容積率や建ぺい率の定めがあります。そのため、対象地がどの用途地域なのかによって、建てられる建物の種類や容積率・建ぺい率が異なるので、事前に十分確認する必要があるでしょう。
どんなものを建てるのか？
アパート建築を検討する際は、アパートの具体的イメージを持つことが重要です。たとえば、ファミリー向けがいいのか、単身者用がいいのかは立地や近隣の競合物件の状況によって異なります。供給が多いタイプのアパートを建てても、差別化ができず入居が決まらなくなるリスクが考えられます。
もしファミリー層をターゲットにするのであれば、子供の足音などを考慮して、防音性が高い鉄骨造やRC造などの構造や、木造ならメゾネットタイプを選択するべきでしょう。このように、事前のマーケティングを十分に行なったうえで構造を選ぶ必要があります。
もしファミリー層をターゲットにするのであれば、子供の足音などを考慮して、防音性が高い鉄骨造やRC造などの構造や、木造ならメゾネットタイプを選択するべきでしょう。このように、事前のマーケティングを十分に行なったうえで構造を選ぶ必要があります。
間取り
希望する間取を決めてから構造を選択することもできます。たとえば、単身者向けのアパートであれば、建築コストの低い木造も選択肢に入ります。反対にファミリー向けであれば、防音性などを考慮すると鉄骨造やRC造が選択肢の中心になるでしょう。
階数
建物の規模が大きくなればなるほど、選択するべき構造は木造から鉄骨造、RC造へと変わっていきます。原則的に3階以上の建物は、鉄骨造やRC造の構造を選ぶことになります。また、1階を店舗や事務所などのテナント向けにするのであれば、選択すべき構造は木造ではなく、鉄骨造やRC造になります。
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構造によるアパート経営への影響は？木造と鉄骨造を徹底比較
ここまでの説明を読んでも、自分のケースに当てはめたときに、木造と鉄骨造のどちらを選択するべきか悩んでしまう方もいるのではないでしょうか？そこで、ここでは木造と鉄骨造を比較し、それぞれのアパート経営に与える影響や効果を見ていきましょう。以下、性能、費用、収益性の3点を解説していきます。
建物維持管理では耐用年数が1つの指標になり、節税対策などを考えると特に重要な要素と言えます。また、耐震性や防音性などは入居者も重要視しますので、竣工後の入居付にも影響を及ぼす事項となります。
アパート経営では、収支のシミュレーションが非常に重要です。建築費などの初期投資だけでなく、運用中には管理費や修理費などのコストが発生します。そのため、建築費や管理費などの計算を誤ると、アパート経営が苦しくなりかねません。
アパート経営では、家賃収入と必要支出のバランスを見ながら、安定的な経営ができるかシミュレーションをする必要があります。そのため、収入と支出の種類を具体的に確認しておくべきです。
性能｜耐用年数
賃貸経営における耐用年数とは、財務省令で定められている減価償却の基準となる年数のことです。税務上、建物の価値は経過年数とともに減少していき、耐用年数に応じて、毎年経費計上させていくことが可能です。
木造の耐用年数は22年、鉄骨の厚さが3mm以下の軽量鉄骨造は19年ですので、耐用年数の長さは木造に軍配が上がります。ただし、鉄骨の厚さが3mm超4mm以下の軽量鉄骨造は27年、重量鉄骨造の耐用年数は34年で、木造よりも長くなります。
この耐用年数はあくまでも減価償却の基準となる年数のことで、耐用年数を超過したからといって建物が使えなくなるわけではありません。
木造の耐用年数は22年、鉄骨の厚さが3mm以下の軽量鉄骨造は19年ですので、耐用年数の長さは木造に軍配が上がります。ただし、鉄骨の厚さが3mm超4mm以下の軽量鉄骨造は27年、重量鉄骨造の耐用年数は34年で、木造よりも長くなります。
この耐用年数はあくまでも減価償却の基準となる年数のことで、耐用年数を超過したからといって建物が使えなくなるわけではありません。
性能｜耐震性能
耐震性能は、地震などの揺れに対する強度の性能です。木造と鉄骨造では、耐震性は鉄骨造のほうが優れています。鉄骨造の中でも軽量と重量があり、重量は厚さが6mmを超えるため、より耐震性が優れています。
ただし、耐震性を重視することで間取りの自由度を下げる可能性もあります。たとえば、木造建築技法のツーバイフォーでは、耐震性が期待できる一方で間取りの自由度に制限がかかりますし、軽量鉄骨は壁にブレースを入れて建築するため、同様に間取りに制限がかかるという特徴があります。
ただし、耐震性を重視することで間取りの自由度を下げる可能性もあります。たとえば、木造建築技法のツーバイフォーでは、耐震性が期待できる一方で間取りの自由度に制限がかかりますし、軽量鉄骨は壁にブレースを入れて建築するため、同様に間取りに制限がかかるという特徴があります。
性能｜遮音性などその他性能
アパートを借りる人にとって、遮音性や気密性などの性能は、物件を選ぶ要素となるため大変重要です。まず遮音性については、木造と鉄骨造では、造りが頑丈になる分、やや鉄骨造の方が優れています。
しかし、それほど大きな違いはありません。気密性は木造よりも鉄骨造の方が優れています。そのため、冷暖房の効果が高くなるなどのメリットがあるものの、結露が発生しやすくなる一面もあります。
しかし、それほど大きな違いはありません。気密性は木造よりも鉄骨造の方が優れています。そのため、冷暖房の効果が高くなるなどのメリットがあるものの、結露が発生しやすくなる一面もあります。
費用｜建築費用
建築費用は鉄骨造よりも木造が安くなる傾向があります。ただし、木造は建築プランや仕様の自由度が高いため、あまりこだわりを持ちすぎて仕上げると、結果的に鉄骨造より高くなる可能性があります。
仕様やこだわりによる費用の変動が大きいため、一概に構造の種類で建築費用を見積もることは難しく、あくまでも坪単価はひとつの目安程度にとどめておくのが賢明です。
仕様やこだわりによる費用の変動が大きいため、一概に構造の種類で建築費用を見積もることは難しく、あくまでも坪単価はひとつの目安程度にとどめておくのが賢明です。
費用｜管理費用
木造と鉄骨造という構造による管理費用の大きな差はありません。ただし、鉄骨造だと木造よりも大規模な建物を建築することができるため、エレベーターなどの設備を導入した場合には、メンテナンス費や入れ替え時のコストが発生します。
費用｜修繕費用
鉄骨造は、外装材が重くて硬めの材質のタイルなどを用いことが多いため劣化のスピードが遅いと言えます。一方木造は、鉄骨造より早く外装材の補修をする必要がでるため修繕費用がかかります。
また木造アパートの場合、シロアリなどの虫対策も実施する必要があるでしょう。建物解体の際の解体費用は、外装材がしっかりしている分、木造よりも鉄骨造のほうが高くなるケースが多いです。
また木造アパートの場合、シロアリなどの虫対策も実施する必要があるでしょう。建物解体の際の解体費用は、外装材がしっかりしている分、木造よりも鉄骨造のほうが高くなるケースが多いです。
収益性｜税金
不動産所有者には固定資産税が課税されます。そして、アパートを所有している場合には土地と建物について課税されます。木造よりも鉄骨造のほうが建物としての資産価値が高くなるため、固定資産税は高くなる傾向にあります。
一方で、木造よりも、重量鉄骨造や厚さ3mm以上の鉄骨造のほうが、耐用年数が長くなるため、所得税については節税効果がやや高くなります。
一方で、木造よりも、重量鉄骨造や厚さ3mm以上の鉄骨造のほうが、耐用年数が長くなるため、所得税については節税効果がやや高くなります。
収益性｜ローン
物件を建てる際には金融機関から借り入れをするのが一般的ですが、金融機関は耐用年数に応じてローン期間を設定します。そのため、木造よりも鉄骨造の方がローン期間を長くとれる傾向があります。また、建物としての評価額は鉄骨造の方が高くなるため、ローンの面からは鉄骨造のほうが有利と言えるでしょう。
収益性｜家賃設定
家賃設定は、木造でも鉄骨造でも新築時では大きな違いはありません。しかし、木造のほうが、家賃下落スピードが早くなるのが一般的です。そのため、長期的に見ると鉄骨造のほうが高い家賃を維持できる傾向にあります。
建てるなら木造と鉄骨造をどう決める？
木造、鉄骨造ともにメリットとデメリットが存在します。そのため、アパート建築はどちらの構造が優れているとは一概には言い切れません。木造は建築費が安く抑えられる反面、修繕コストがかかり家賃下落スピードが早いと言えます。
ただし、しっかりと管理を行って入居者ニーズに合ったリフォームや設備交換を実施すれば、物件を長期的に維持して入居率を安定させることができるでしょう。
鉄骨造は作りが頑丈である分、規模が大きくなると管理費用が膨らみます。しかし木造と比較すると家賃下落スピードが遅く、収入の面では有利になる利点もあります。ただし、もっとも重要なのは、決して構造だけでは優劣を決めることができないという点です。
木造や鉄骨造で各々特徴はありますが、構造だけでなく、会社の管理体制やアフターサービスの内容を含めて、総合的に考えて選択する必要があります。どのようなアパート経営をしていきたいのかは個々で違うので、自分が目指す賃貸経営のスタイルに合った構造を選択するべきと言えるでしょう。
ただし、しっかりと管理を行って入居者ニーズに合ったリフォームや設備交換を実施すれば、物件を長期的に維持して入居率を安定させることができるでしょう。
鉄骨造は作りが頑丈である分、規模が大きくなると管理費用が膨らみます。しかし木造と比較すると家賃下落スピードが遅く、収入の面では有利になる利点もあります。ただし、もっとも重要なのは、決して構造だけでは優劣を決めることができないという点です。
木造や鉄骨造で各々特徴はありますが、構造だけでなく、会社の管理体制やアフターサービスの内容を含めて、総合的に考えて選択する必要があります。どのようなアパート経営をしていきたいのかは個々で違うので、自分が目指す賃貸経営のスタイルに合った構造を選択するべきと言えるでしょう。
アパート建築を検討したらプラン請求を！
アパート建築を検討したら、まずはプラン請求をすることをおすすめします。自分でいろいろ調べた結果、木造2階建の建物しか建築できないだろうと思っていても、プロが調査を行った結果、違う種類の建物の建築が可能になることもあるからです。
また、建築技術の向上などで従来の概念が変化していたり、世界情勢の影響による材料の高騰などで想定していたものより予算や期間が膨らんでしまった、という事態もあり得ます。建物の種類の具体的なイメージを持つためにも、建築のプロが作成したプランを比較するのが得策と言えるでしょう。
また、建築技術の向上などで従来の概念が変化していたり、世界情勢の影響による材料の高騰などで想定していたものより予算や期間が膨らんでしまった、という事態もあり得ます。建物の種類の具体的なイメージを持つためにも、建築のプロが作成したプランを比較するのが得策と言えるでしょう。
よくある質問
ここでは、アパート建築に関するよくある質問をご紹介します。
- アパートの建築費用はどのくらい？
- アパートの建築費は構造や地域によって異なり、全国平均の建築費単価（坪単価）は、木造で56.2万円、鉄骨造で82.3万円です。この金額はあくまで目安であり、建築資材のグレードや設備機器の仕様によっても増減します。詳しくは、アパート建築費の記事を参照ください。
- アパート建築業者の選び方は？
- まず、実績が豊富な業者かどうか確認しましょう。その上で、担当者に専門性がしっか備わっているかについても確認します。また、見積書をもらったら内容を細かく確認してください。とくに、見積書内の数量の欄に「一式」と記載がある場合は具体的な内容を出してもらうようにしましょう。詳しくは、アパート建築業者の選び方の記事を参照ください。
- そもそもアパート経営にはどんな費用が必要？
- アパート経営に必要な初期費用には、アパート建築費や各種税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税）のほか、司法書士報酬などが必要です。また、アパート経営にかかる維持費用には、管理費や火災保険などの保険料、修繕費やリフォーム費用などがあります。詳しくは、アパート経営の費用に関する記事を参照ください。
まとめ
アパート経営で、構造の選択は収益性や、建築費用、維持管理費用に影響します。用途地域や法令上の制限によって建物の種類が制限されていなければ、木造でも鉄骨造でもどちらの構造も選択可能です。賃貸市場のトレンドや、建築予定地周辺の競合物件の調査を正確に行い、自分の賃貸経営のスタイルに合わせて、適切な構造を選択していきましょう。
また、実際のアパート検討地にはどのような賃貸市場があって、どのようなアパートが好まれているのか、専門家の意見を参考に調査を進めるのも得策です。アパート建築で悩んでいる人は、プラン一括請求を行って情報を収集してみてはいかがでしょう？
また、実際のアパート検討地にはどのような賃貸市場があって、どのようなアパートが好まれているのか、専門家の意見を参考に調査を進めるのも得策です。アパート建築で悩んでいる人は、プラン一括請求を行って情報を収集してみてはいかがでしょう？
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この記事の監修者
髙野 友樹
公認 不動産コンサルティングマスター／相続対策専門士／宅地建物取引士など
株式会社髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社アーキバンク 取締役 COO、一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 顧問。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。
