アパートを建てるなら木造、鉄骨造どちらがいい?建物構造の違いを徹底比較

  • 公開日:
  • 2020年08月03日
  • 更新日:
  • 2020年08月03日
アパートを建てるなら木造、鉄骨造どちらがいい?建物構造の違いを徹底比較
土地を所有している人の中には、有効活用の一策としてアパート経営を検討するケースも少なくありません。アパートと一口に言っても、木造や鉄骨造など構造に種類があるのを知っていますか? どの構造を選択するかによって、コスト、耐久性などに大きな違いが発生します。そのため、アパート建築の際はそれぞれの違いをしっかり理解して、自分に合った構造を選択することが大切です。今回の記事では、木造、鉄骨造の違いやメリット・デメリットについて解説していきます。

アパートの構造は土地の制限がなければどちらも選択可能。
どちらが向いているかは専門家の意見を聞いてみるのも得策です。

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目次

アパートの構造ってどんな種類があるの?

建物の構造には「木造」「鉄骨造」「RC造」「SRC造」という種類があります。木造は柱などの構造が木材でできているもので、鉄骨造は、柱や梁などが鉄骨を使用した構造の建物です。鉄骨造は軽量と重量に分かれます。「RC造」とは鉄筋コンクリート造のことで、柱や床などが鉄筋及びコンクリートで構成されており、鉄骨鉄筋コンクリート造のことを「SRC造」と言います。

⽊造と軽量鉄⾻造は主に低層アパートで用いられます。重量鉄⾻造やRC造は中⾼層のマンションで用いられ、7階以上のマンションではSRC造が用いられることが多くなります。本記事では低層アパート建築に適している木造、鉄骨造について詳しく見ていきます。
木造鉄骨造RC造
建築コスト
間取り自由度
遮音性
断熱性
法定耐用年数22年軽量鉄骨:19~27年
重量鉄骨:34年
47年

木造のメリット・デメリット

木造のメリットは、他の構造と比較すると建築コストが安くなることです。また、在来工法であれば設計の自由度が高いため、自分好みの間取りにすることが可能であり、リフォームのしやすさも魅力です。さらに、調湿効果が高い点も特徴で、木材が空気中の水分を吸い込み湿気を減らすので、カビの発生を抑制することができます。

一方デメリットは、遮音性や耐久性の低さが挙げられます。鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べると耐震性などの評価はやや低くなりますが、建築技術の進歩により改善している建物もあります。また、シロアリなどの害虫被害を受けやすい点や、自然災害で劣化しやすくなる点も木造ならではのデメリットと言えるでしょう。

鉄骨造のメリット・デメリット

鉄骨造のメリットは、木造と比較して耐震性が高い点です。また、鉄骨造の建物は、大きく広い空間を作りやすいともいわれています。また、鉄骨造で使用される部材は工場生産で大量供給されていることが多く、品質が安定しているので住宅の質にばらつきが生じにくくなるでしょう。

鉄骨造の中でも「軽量」と「重量」に種類が分かれます。鉄骨の厚さが6mm以上は重量、それ以下は軽量という区分けになります。法定耐用年数は、軽量で19年〜27年、重量は最長34年。つまり、鉄骨造は木造と比較して法定耐用年数が長いため、減価償却期間を長く確保でき、かつ金融機関から長期ローンを組みやすいというメリットも持ち合わせています。

一方デメリットは、木造に比べて建築コストが高くなる点です。また、断熱性が低いので、夏場は室外の暑さが伝わり、冬場は室外の寒さが伝わりやすくなります。

土地の性格で建てられる物は必然となることも

建物構造の種類は複数あり、それぞれ建築コストや性能が異なるため、自分に合った構造を選択するべきでしょう。一方、建築を予定している土地によって、そもそも建築できる建物の種類が限定されるケースもあるので事前に十分注意する必要があります。

どこに建てるのか?

アパート建築を検討する際に重要なのは、建築予定地の法的性格を把握することです。その土地によって、建物の高さや容積率の制限が加わることがあるからです。アパート建築予定地が2階以下の住宅しか建てられないのに、RC造やSRC造を検討しても建築費とのバランスが悪く現実的ではありません。

防火地域・準防火地域

都市計画法によって、防火地域または準防火地域が定められている地域があります。市街地での火災発生防止のために定められる地域で、建物が密集しているエリアや、駅前などが指定されることが多いです。防火地域や準防火地域に指定されると、階数や延べ床面積に応じて、耐火建築物または準耐火建築物にしなくてはなりません。

用途地域(容積率・建ぺい率)

都市計画法という法律によって、用途地域が定められている地域があります。用途地域とは、計画的に市街地を作るために、用途ごとに13のエリアに分けられた地域のことを言います。

用途地域には、住居系、商業系、工業系など複数の種類がありますが、それぞれ容積率や建ぺい率の定めがあります。そのため、対象地がどの用途地域なのかによって、建てられる建物の種類や容積率・建ぺい率が異なるので、事前に十分確認する必要があるでしょう。

どんなものを建てるのか?

アパート建築を検討する際は、アパートの具体的イメージを持つことが重要です。たとえば、ファミリー向けがいいのか、単身者用がいいのかは立地や近隣の競合物件の状況によって異なります。供給が多いタイプのアパートを建てても、差別化ができず入居が決まらなくなるリスクが考えられます。

もしファミリー層をターゲットにするのであれば、子供の足音などを考慮して、防音性が高い鉄骨造やRC造などの構造や、木造ならメゾネットタイプを選択するべきでしょう。このように、事前のマーケティングを十分に行なったうえで構造を選ぶ必要があります。

間取り

希望する間取を決めてから構造を選択することもできます。たとえば、単身者向けのアパートであれば、建築コストの低い木造も選択肢に入ります。反対にファミリー向けであれば、防音性などを考慮すると鉄骨造やRC造が選択肢の中心になるでしょう。

階数

建物の規模が大きくなればなるほど、選択するべき構造は木造から鉄骨造、RC造へと変わっていきます。原則的に3階以上の建物は、鉄骨造やRC造の構造を選ぶことになります。また、1階を店舗や事務所などのテナント向けにするのであれば、選択すべき構造は木造ではなく、鉄骨造やRC造になります。

まずはプラン請求を

アパート建築を検討したら、まずはプラン請求をすることをおすすめします。自分でいろいろ調べた結果、木造2階建の建物しか建築できないだろうと思っていても、プロが調査を行った結果、違う種類の建物の建築が可能になることもあるからです。建物の種類の具体的なイメージを持つためにも、建築のプロが作成したプランを比較するのが得策と言えるでしょう。

構造によるアパート経営への影響は?木造VS鉄骨造徹底比較

ここまでの説明を読んでも、自分のケースに当てはめたときに、木造と鉄骨造のどちらを選択するべきか悩んでしまう方もいるのではないでしょうか? そこで、ここでは木造と鉄骨造を比較し、それぞれのアパート経営に与える影響や効果を解説していきましょう。

性能について

まずは性能についてです。建物維持管理では耐用年数が1つの指標になり、節税対策などを考えると特に重要な要素と言えます。また、耐震性や防音性などは入居者も重要視しますので、竣工後の入居付にも影響を及ぼす事項となります。ここでは木造と鉄骨造の性能について比較していきましょう。

耐用年数

賃貸経営における耐用年数とは、財務省令で定められている減価償却の基準となる年数のことです。税務上、建物の価値は経過年数とともに減少していき、耐用年数に応じて、毎年経費計上させていくことが可能です。

木造の耐用年数は22年、鉄骨の厚さが3mm以下の軽量鉄骨造は19年ですので、耐用年数の長さは木造に軍配が上がります。ただし、鉄骨の厚さが3mm超4mm以下の軽量鉄骨造は27年、重量鉄骨造の耐用年数は34年で、木造よりも長くなります。この耐用年数はあくまでも減価償却の基準となる年数のことで、耐用年数を超過したからといって建物が使えなくなるわけではありません。

耐震性能

耐震性能は、地震などの揺れに対する強度の性能です。木造と鉄骨造では、耐震性は鉄骨造のほうが優れています。鉄骨造の中でも軽量と重量があり、重量は厚さが6mmを超えるため、より耐震性が優れています。

ただし、耐震性を重視することで間取りの自由度を下げる可能性もあります。たとえば、木造建築技法のツーバイフォーでは、耐震性が期待できる一方で間取りの自由度に制限がかかりますし、軽量鉄骨は壁にブレースを入れて建築するため、同様に間取りに制限がかかるという特徴があります。

遮音性などその他性能

アパートを借りる人にとって、遮音性や気密性などの性能は、物件を選ぶ要素となるため大変重要です。まず遮音性については、木造と鉄骨造では、造りが頑丈になる分、やや鉄骨造の方が優れています。しかし、それほど大きな違いはありません。気密性は木造よりも鉄骨造の方が優れています。そのため、冷暖房の効果が高くなるなどのメリットがあるものの、結露が発生しやすくなる一面もあります。

費用について

アパート経営では、収支のシミュレーションが非常に重要です。建築費などの初期投資だけでなく、運用中には管理費や修理費などのコストが発生します。そのため、建築費や管理費などの計算を誤ると、アパート経営が苦しくなりかねません。失敗がないようここでは、木造と鉄骨造における費用面での違いを解説していきましょう。

建築費用

建築費用は鉄骨造よりも木造が安くなる傾向があります。ただし、木造は建築プランや仕様の自由度が高いため、あまりこだわりを持ちすぎて仕上げると、結果的に鉄骨造より高くなる可能性があります。仕様やこだわりによる費用の変動が大きいため、一概に構造の種類で建築費用を見積もることは難しく、あくまでも坪単価はひとつの目安程度にとどめておくのが賢明です。

管理費用

木造と鉄骨造という構造による管理費用の大きな差はありません。ただし、鉄骨造だと木造よりも大規模な建物を建築することができるため、エレベーターなどの設備を導入した場合には、メンテナンス費や入れ替え時のコストが発生します。

修繕費用

鉄骨造は、外装材が重くて硬めの材質のタイルなどを用いことが多いため劣化のスピードが遅いと言えます。一方木造は、鉄骨造より早く外装材の補修をする必要がでるため修繕費用がかかります。また木造アパートの場合、シロアリなどの虫対策も実施する必要があるでしょう。建物解体の際の解体費用は、外装材がしっかりしている分、木造よりも鉄骨造のほうが高くなるケースが多いです。

収益性について

アパート経営では、家賃収入と必要支出のバランスを見ながら、安定的な経営ができるかシミュレーションをする必要があります。そのため、収入と支出の種類を具体的に確認しておくべきです。ここでは木造と鉄骨造での収益性の違いを解説していきます。

税金

不動産所有者には固定資産税が課税されます。そして、アパートを所有している場合には土地と建物について課税されます。木造よりも鉄骨造のほうが建物としての資産価値が高くなるため、固定資産税は高くなる傾向にあります。一方で、木造よりも、重量鉄骨造や厚さ3mm以上の鉄骨造のほうが、耐用年数が長くなるため、所得税については節税効果がやや高くなります。

ローン

物件を建てる際には金融機関から借り入れをするのが一般的ですが、金融機関は耐用年数に応じてローン期間を設定します。そのため、木造よりも鉄骨造の方がローン期間を長くとれる傾向があります。また、建物としての評価額は鉄骨造の方が高くなるため、ローンの面からは鉄骨造のほうが有利と言えるでしょう。

家賃設定

家賃設定は、木造でも鉄骨造でも新築時では大きな違いはありません。しかし、木造のほうが、家賃下落スピードが早くなるのが一般的です。そのため、長期的に見ると鉄骨造のほうが高い家賃を維持できる傾向にあります。

木造か鉄骨造か

木造、鉄骨造ともにメリットとデメリットが存在します。そのため、アパート建築はどちらの構造が優れているとは一概には言い切れません。木造は建築費が安く抑えられる反面、修繕コストがかかり家賃下落スピードが早いと言えます。ただし、しっかりと管理を行って入居者ニーズに合ったリフォームや設備交換を実施すれば、物件を長期的に維持して入居率を安定させることができるでしょう。

鉄骨造は作りが頑丈である分、規模が大きくなると管理費用が膨らみます。しかし木造と比較すると家賃下落スピードが遅く、収入の面では有利になる利点もあります。

ただし、もっとも重要なのは、決して構造だけでは優劣を決めることができないという点です。木造や鉄骨造で各々特徴はありますが、構造だけでなく、会社の管理体制やアフターサービスの内容を含めて、総合的に考えて選択する必要があります。どのようなアパート経営をしていきたいのかは個々で違うので、自分が目指す賃貸経営のスタイルに合った構造を選択するべきと言えるでしょう。

まとめ

アパート経営で、構造の選択は収益性や、建築費用、維持管理費用に影響します。用途地域や法令上の制限によって建物の種類が制限されていなければ、木造でも鉄骨造でもどちらの構造も選択可能です。賃貸市場のトレンドや、建築予定地周辺の競合物件の調査を正確に行い、自分の賃貸経営のスタイルに合わせて、適切な構造を選択していきましょう。また、実際のアパート検討地にはどのような賃貸市場があって、どのようなアパートが好まれているのか、専門家の意見を参考に調査を進めるのも得策です。アパート建築で悩んでいる人は、プラン一括請求を行って情報を収集してみてはいかがでしょう?

アパートの構造は土地の制限がなければどちらも選択可能。
どちらが向いているかは専門家の意見を聞いてみるのも得策です。

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髙野 友樹

監修髙野 友樹

【資格】公認不動産コンサルティングマスター /相続対策専門士 /宅地建物取引士 など

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社 アーキバンク 取締役 COO
一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 顧問

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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