この記事のポイント
- 老人ホームは一般の賃貸住宅よりも比較的高い収益性や利回りを期待できますが、投資額が大きい点には要注意！
- 人材不足により運営状態が悪化することも…。どのようなリスクが潜んでいるか？土地活用の専門家に相談することをおすすめします。
- 安易な気持ちで参入することはご法度。長期スパンの経営計画をしっかり立てることが重要です。
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目次
老人ホーム経営は今から始めても儲かる？
土地活用の1つの選択肢として「老人ホーム経営」があります。高齢者向け施設を建設し、介護事業者に土地と建物を貸し出し、収入を得る方法が一般的です。老人ホーム経営は、ほかの土地活用よりも需要が見込めて収益性も高いという魅力があります。
マンションやアパートの家賃とは異なり、利用者からの利用料や自治体からの介護報酬など多くの項目の収入を得られ、高い利回りが期待できるでしょう。
また、高齢化が進む日本では、高齢者向け施設は今後も需要が高まるという特徴があるものです。ただし、老人ホーム経営には、ほかの土地活用とは異なる注意点もあるので理解しておくことが重要です。
マンションやアパートの家賃とは異なり、利用者からの利用料や自治体からの介護報酬など多くの項目の収入を得られ、高い利回りが期待できるでしょう。
また、高齢化が進む日本では、高齢者向け施設は今後も需要が高まるという特徴があるものです。ただし、老人ホーム経営には、ほかの土地活用とは異なる注意点もあるので理解しておくことが重要です。
今後の老人ホームの需要
そもそも、今後の老人ホームの需要はどうなるのでしょうか。日本はすでに高齢社会であり、今後さらに高齢化が進んでいくことが分かっています。
内閣府の2022年版高齢社会白書によると、2021年時点の日本の総人口は1億2,550万人で、そのうち65歳以上人口は3,621万人、総人口に占める65歳以上の人口の割合は28.9%となっています。
将来推計を見てみると総人口が減少していく中で高齢化率は上昇していくことが想定されており、2040年の高齢化率は35.3%、2065年には38.4%で国民約2.6人に1人が65歳以上になると予想されています。
今後老人ホームなどの高齢者向けサービスはどんどんニーズが高まっていくと考えられます。なお、高齢化率は上昇し続けることが予想されているものの、65歳以上の人口については2042年に3,935万人でピークを迎え、その後減少に転じると見られています。
老人ホームなどの高齢者向けサービスの展開を考えているのであれば、おさえておくとよいでしょう。
内閣府の2022年版高齢社会白書によると、2021年時点の日本の総人口は1億2,550万人で、そのうち65歳以上人口は3,621万人、総人口に占める65歳以上の人口の割合は28.9%となっています。
将来推計を見てみると総人口が減少していく中で高齢化率は上昇していくことが想定されており、2040年の高齢化率は35.3%、2065年には38.4%で国民約2.6人に1人が65歳以上になると予想されています。
今後老人ホームなどの高齢者向けサービスはどんどんニーズが高まっていくと考えられます。なお、高齢化率は上昇し続けることが予想されているものの、65歳以上の人口については2042年に3,935万人でピークを迎え、その後減少に転じると見られています。
老人ホームなどの高齢者向けサービスの展開を考えているのであれば、おさえておくとよいでしょう。
老人ホームの種類
老人ホームにはさまざまな種類がありますが、大きく分類すると社会福祉法人や地方公共団体が開設・運営する施設と民間で開設・運営できる民間施設に分けることができます。
前者を公的施設、後者を民間施設と分けることができますが、「公的施設」はすべてが公立というわけではありません。ここで言う公的施設とは、地方公共団体による運営（開設）のほか、社会福祉法人のような一般企業とは異なる特殊な認可を受けた法人が開設・運営している施設も含みます。
一方、民間施設はその名のとおり民間の企業が開設・運営している施設です。
また、老人ホームの中には総量規制といって、都道府県ごとに設置数に上限が設けられているものがあります。総量規制とは自治体がその数を管理する制度のことで、老人ホームが増えすぎて入居者が集まらず、経営が悪化し、倒産してしまうことを避ける目的があります。
老人ホームの種類や総量規制についてまとめたものが以下の表です。民間施設については、建築する際のおおよその建物の延床面積を記載しています。
前者を公的施設、後者を民間施設と分けることができますが、「公的施設」はすべてが公立というわけではありません。ここで言う公的施設とは、地方公共団体による運営（開設）のほか、社会福祉法人のような一般企業とは異なる特殊な認可を受けた法人が開設・運営している施設も含みます。
一方、民間施設はその名のとおり民間の企業が開設・運営している施設です。
また、老人ホームの中には総量規制といって、都道府県ごとに設置数に上限が設けられているものがあります。総量規制とは自治体がその数を管理する制度のことで、老人ホームが増えすぎて入居者が集まらず、経営が悪化し、倒産してしまうことを避ける目的があります。
老人ホームの種類や総量規制についてまとめたものが以下の表です。民間施設については、建築する際のおおよその建物の延床面積を記載しています。
民間が建築可能な老人ホームとは
民間が建築可能な老人ホームは、介護付き有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、健康型有料老人ホームの3つに分けることができます。ここでは、大阪市を例にそれぞれの老人ホームの規定を見てみましょう。
介護付き有料老人ホーム
介護付き老人ホームは人員や設備に関する基準をクリアして自治体から指定を受けて運営する施設で、総量規制が設けられています。入居条件は「介護認定なし」「要支援以上」「要介護1～5のみ」など、施設によって異なります。
介護付き老人ホームは入居すると常駐しているスタッフから24時間介護サービスが提供されます。また、老人ホームには部屋ごとの面積の規定が決められています。
介護付き老人ホームは入居すると常駐しているスタッフから24時間介護サービスが提供されます。また、老人ホームには部屋ごとの面積の規定が決められています。
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 居室 | 13m2以上 |
| 洗面設備 | 居室に設けること |
| トイレ | 居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること |
| 浴室 | 入居者の身体（介護）状態に応じて、特浴の設置を検討すること |
| 食堂 | 2m2×入居定員以上とすること |
| 廊下・階段等 | 有効幅1.8m2以上 |
| その他 | 一時介護室、談話室、事務室、宿直室、洗濯室、汚物処理室、職員室、医務室、機能訓練室を設けること |
住宅型有料老人ホーム
住宅型老人ホームは主に食事や洗濯等の生活支援サービスを提供する施設で、入居者が介護が必要な状態になった時は、訪問介護などの会社と個別に契約する必要があります。
入居条件は60歳以上の方で「介護認定なし」から「軽度の要介護」程度までとしていることが多いです。施設によっては介護施設が併設されているなど手厚い介護サービスを受けられますが、介護度が重くなると退去しなくてはならないケースもあります。
入居条件は60歳以上の方で「介護認定なし」から「軽度の要介護」程度までとしていることが多いです。施設によっては介護施設が併設されているなど手厚い介護サービスを受けられますが、介護度が重くなると退去しなくてはならないケースもあります。
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 居室 | 13m2以上 |
| 洗面設備 | 居室に設けること |
| トイレ | 居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること |
| 浴室 | 入居者の身体（介護）状態に応じて、特浴の設置を検討すること |
| 食堂 | 2m2×入居定員以上とすること |
| 廊下・階段等 | 有効幅1.8m2以上 |
| その他 | 一時介護室、談話室、事務室、宿直室、洗濯室、汚物処理室を設けること |
健康型有料老人ホーム
健康型老人ホームとは家事サポートや食事などのサービスが付いた施設で、できるだけ長く元気に生活していけることを目的としています。入居条件は「介護認定なし」あるいは「要支援状態」の方で、介護度が上がると退去する必要があります。
健康型有料老人ホームは要介護者が急増する日本の現状に対応していないこともあり、厚生労働省による平成25年度の「有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究」によると、全国の有料老人ホーム8,424件のうちわずか16件という状況となっています。
健康型有料老人ホームは要介護者が急増する日本の現状に対応していないこともあり、厚生労働省による平成25年度の「有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究」によると、全国の有料老人ホーム8,424件のうちわずか16件という状況となっています。
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 居室 | 13m2以上 |
| 洗面設備 | 居室に設けること |
| トイレ | 居室に設けるか階ごとに居室に近接して適当数設けること |
| 浴室 | 入居者の身体（介護）状態に応じて、特浴の設置を検討すること |
| 食堂 | 2m2×入居定員以上とすること |
| 廊下・階段等 | 有効幅1.8m2以上 |
| その他 | 談話室、事務室、宿直室、洗濯室を設けること |
有料老人ホームとサ高住との違い
サ高住とは「サービス付き高齢者向け住宅」のことで、バリアフリー対応で医療・介護の有資格者の従事、安否確認や生活相談サービスの提供などがなされます。
入居条件は60歳以上の高齢者、または要介護認定を受けた60歳未満の方で、「介護認定なし」から「軽度の要介護者」を受け入れています。
サ高住はあくまでも賃貸契約であるという点で老人ホームと異なり、低額の初期費用で入居でき自由に生活できます。また、サ高住は新築にあたり、居室1戸あたり最大で135万円の補助金を受けられるほか、税制優遇や住宅金融支援機構による融資など手厚い制度が用意されているのが特徴です。
入居条件は60歳以上の高齢者、または要介護認定を受けた60歳未満の方で、「介護認定なし」から「軽度の要介護者」を受け入れています。
サ高住はあくまでも賃貸契約であるという点で老人ホームと異なり、低額の初期費用で入居でき自由に生活できます。また、サ高住は新築にあたり、居室1戸あたり最大で135万円の補助金を受けられるほか、税制優遇や住宅金融支援機構による融資など手厚い制度が用意されているのが特徴です。
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まずはプロの意見を聞いてみるのもおすすめです。
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老人ホーム経営の初期費用
ここでは、老人ホームを建設して貸し出す場合の初期費用を見ていきましょう。老人ホーム建設は、介護の設備などが必要になりアパートやマンションよりも費用が高額になるものです。
また、土地の広さも必要になる点にも注意しなければなりません。施設のグレードや敷地の広さにもよりますが、入居者30人ほどの施設でおおよそ1～3億円の費用がかかるでしょう。以下、必要な資金の目安です。
老人ホームの初期費用では土地代と建設費が大部分を占めます。とくに建設費は居抜きなどで物件を取得した場合でも、リフォーム費用が高額になることも珍しくないでしょう。自分で法人を設立して経営する場合は、法人設立の費用も必要になります。
また、開業初期は入居者の募集からスタートするため、収益が上がらないことが予想されます。利益が出るまでの数か月間の運転資金も用意しておく必要があります。ただし、運営を介護業者に委託する場合は建設費用のみが必要となるため、費用の負担はおさえられるでしょう。
また、土地の広さも必要になる点にも注意しなければなりません。施設のグレードや敷地の広さにもよりますが、入居者30人ほどの施設でおおよそ1～3億円の費用がかかるでしょう。以下、必要な資金の目安です。
老人ホームの初期費用では土地代と建設費が大部分を占めます。とくに建設費は居抜きなどで物件を取得した場合でも、リフォーム費用が高額になることも珍しくないでしょう。自分で法人を設立して経営する場合は、法人設立の費用も必要になります。
また、開業初期は入居者の募集からスタートするため、収益が上がらないことが予想されます。利益が出るまでの数か月間の運転資金も用意しておく必要があります。ただし、運営を介護業者に委託する場合は建設費用のみが必要となるため、費用の負担はおさえられるでしょう。
老人ホーム経営を始める流れ
老人ホーム経営を始める流れとしては、大まかには以下のとおりです。
老人ホームの場合、経営プランを立てたら自治体に相談する必要があります。自治体の法令の規制や介護保険事業計画の調整など、自治体の担当者と確認を取りながら計画を進めていかなければなりません。
その後、自治体の審査を受けたうえで人員確保や設置届を提出し、建設・運営スタートとなるのが一般的です。また、自治体によって必要な届出で提出時期が異なってくるので、相談時に確認するようにしましょう。
老人ホームの場合、経営プランを立てたら自治体に相談する必要があります。自治体の法令の規制や介護保険事業計画の調整など、自治体の担当者と確認を取りながら計画を進めていかなければなりません。
その後、自治体の審査を受けたうえで人員確保や設置届を提出し、建設・運営スタートとなるのが一般的です。また、自治体によって必要な届出で提出時期が異なってくるので、相談時に確認するようにしましょう。
老人ホーム経営のメリット
老人ホームを経営するメリットとしては、次の5つが挙げられます。
高い収益性が期待できる
老人ホームは一般の賃貸住宅よりも比較的高い収益性や利回りを期待できます。とくに介護保険適用（利用者負担1割）を受けられるのであれば、利用者1人あたり10万円/月の利用料であっても、事業者には100万円×入所者数が入ることになります。また、老人ホームの需要は高く、稼働率も高いため、かなりの収益を期待できます。
介護需要がますます高まる
冒頭に示したとおり、日本はすでにかなり高齢者率が高く、今後も数十年右肩上がりに上昇していくことが予想されています。高齢者率が高くなればそれだけ介護需要は高まっていくでしょう。
使い勝手のよくない土地でも活用できる
老人ホームや駅や商業施設の近くの土地というより、騒音の少ない自然豊かな環境が好まれることが多く、使い勝手のよくない土地でも活用できます。
また、老人ホームの建物の延床面積の目安は600坪程度が一般的なので、土地の広さが300～500坪程度以上ある必要があります。郊外にまとまった広さの土地を持っている方は、活用を検討してみるとよいでしょう。
また、老人ホームの建物の延床面積の目安は600坪程度が一般的なので、土地の広さが300～500坪程度以上ある必要があります。郊外にまとまった広さの土地を持っている方は、活用を検討してみるとよいでしょう。
補助金を使えば初期費用をおさえられる
自治体によっては、老人施設建設に補助金を受けられる場合があります。たとえば、千葉市では老人福祉施設整備補助金として、特別養護老人ホームを整備の費用として、定員1人あたり450万円の補助金が交付されます。
補助金を活用することで、高額になる初期費用をおさえることも可能です。ただし、補助金の有無や対象条件・補助割合などは自治体によって大きく異なります。事前に、自治体の窓口やホームページで補助金について確認するようにしましょう。
補助金を活用することで、高額になる初期費用をおさえることも可能です。ただし、補助金の有無や対象条件・補助割合などは自治体によって大きく異なります。事前に、自治体の窓口やホームページで補助金について確認するようにしましょう。
ライバル企業の参入の可能性が少ない
老人ホームのうち、介護付き老人ホームは総量規制対象施設となっています。総量規制とは、自治体単位での施設や住居系サービスの総量に対する規制のことです。
これによって、自治体により介護付き老人ホームの数が規制されています。つまり、近隣にライバル企業の施設が乱立するような心配はなく、将来にわたって安心して経営できるのです。
これによって、自治体により介護付き老人ホームの数が規制されています。つまり、近隣にライバル企業の施設が乱立するような心配はなく、将来にわたって安心して経営できるのです。
今後間違いなく需要が増えていく業界であり、総量規制対象施設のため、早い段階でビジネスに取り組むことが大切だといえます。
老人ホーム経営のデメリット
老人ホーム経営にはデメリットもあるので、デメリットを理解しておくことが重要です。デメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
返済に時間がかかる
老人ホームは施設の規模が大きく、建物だけでも600坪程度の広さが必要です。仮に坪単価70万円であれば建設費用は4億2,000万円と投資の規模が大きく、借入期間を長く取る必要があります。しかしその場合、返済中に65歳以上人口数のピークである2042年を迎えてしましまう可能性が高いでしょう。
土地建物の転用性が低い
老人ホームは介護のための特殊な施設のため、事業がうまくいかずに途中解約されたような場合、残された建物や土地をほかの用途に転用することは難しいです。次の事業者が見つかればよいですが、見つからない場合は高額なローンの返済だけが残ることになります。
優良な介護事業者を見つけるのが難しい
老人ホームの多くは運営者が建設し、事業者に経営を委任する形が取られます。長期間にわたって安定した事業を運営していくには優良な介護事業者を見つけることが大切です。こうした優良な介護事業者を見つけることはそう簡単なことではありません。
過去の運営実績や周辺の評判などを念入りに調べ、まずは介護事業者を見つけてから計画を実行するなど慎重に進めていくのがよいでしょう。
過去の運営実績や周辺の評判などを念入りに調べ、まずは介護事業者を見つけてから計画を実行するなど慎重に進めていくのがよいでしょう。
事業者と契約する際に気を付けることは？
老人ホームは事業者から契約を断たれてしまうとその後の転用が簡単ではなく、死活問題となります。そうならないために、事業者と契約するためには「中途解約ペナルティ条項」を必ず入れておくようにしましょう。
具体的には「契約の途中で解約する場合、残る契約期間分の家賃を一括して支払う」「中途解約時点の借入金残余分を負担する」といった内容を記載します。
具体的には「契約の途中で解約する場合、残る契約期間分の家賃を一括して支払う」「中途解約時点の借入金残余分を負担する」といった内容を記載します。
老人ホーム経営でよくある失敗
ここでは、老人ホーム経営でよくある失敗パターンを原因とともに紹介します。失敗パターンを理解することで、対策して経営できるようになるでしょう。
入居者が集まらなかった
需要の高い老人ホームですが、中には入居者が集まらない施設も多くあります。空床が増加し、経営が悪化して最終的に倒産する介護事業者も珍しくありません。老人ホームやサ高住が増えている傾向にあり、また高齢者側も自宅を離れたくないと考える方も多いものです。そのため、高齢者向けの施設の競争も進んでいるのです。
「高齢者が増えるから老人ホームなら簡単に入居者が集まる」と安易に考えるのはおすすめできません。老人ホームであっても、ほかの施設との差別化が重要になります。とくに価格面では、利用者も費用をおさえたいものです。また、高齢者向け施設の増加もあり、価格競争は避けられない点には注意が必要です。
「高齢者が増えるから老人ホームなら簡単に入居者が集まる」と安易に考えるのはおすすめできません。老人ホームであっても、ほかの施設との差別化が重要になります。とくに価格面では、利用者も費用をおさえたいものです。また、高齢者向け施設の増加もあり、価格競争は避けられない点には注意が必要です。
人材不足により運営状態が悪化した
介護業界は人手不足により人員の確保が難しいという現状を理解しておく必要があります。有料老人ホームの場合、最低人員が定められており、人員が足りなければ入居者を増やせません。居室は十分有していても、人員が足りずに入居者を増やしたくても増やせず経営が悪化する可能性があるので注意しましょう。
入居者の介護レベルが上がってしまった
入居者が常に入居した当初の介護レベルのままというわけではありません。入居から期間が経過すれば、入居者の介護レベルが上がってしまう可能性は十分にありうるのです。介護レベルが上がってしまうと、介護の負担が増え、人員の増員などで介護費用が高額になる可能性があります。
老人ホーム経営で失敗を避けるために…
失敗しないためには、事前にどのようなリスクがあるのかをしっかり把握しておくことが重要です。「老人ホームだから需要が高く失敗しない」ということはありません。何かしらのリスクは必ず潜んでいるので、対策を講じておくことで失敗を防げるようになるでしょう。
また、建設前には土地の需要を徹底的にリサーチすることも重要です。土地の需要など判断が難しい場合は、土地活用の専門家に相談することをおすすめします。
また、建設前には土地の需要を徹底的にリサーチすることも重要です。土地の需要など判断が難しい場合は、土地活用の専門家に相談することをおすすめします。
よくある質問
最後に、老人ホーム経営に関するよくある質問を見てみましょう。
- 老人ホーム経営に資格は必要？
- 運営自体に資格は必要ありませんが、運営できるだけの経営基盤や信頼性が重要になります。また、実際に働く職員に対しては配置ルールや必要な資格があり、施設の規模や種類によって異なるため、注意が必要です。
運営を介護事業者に委託する場合は、委託先の資格や経営基盤などをしっかりと確認するようにしましょう。 - 老人ホームで成功するために必要なことは？
- 老人ホームの需要のある土地か事前に徹底的にリサーチすることが重要です。需要の高い土地活用ではありますが、空床の増加などで倒産する企業も珍しくないため、需要やほかの施設と同差別化するのか綿密に計画を立てるようにしましょう。
事前に土地活用の専門家に相談しながら進めることをおすすめします。 - 老人ホームとグループホームの違いは？
- グループホームは、5人～9人の少人数での共同生活の中でケアサービスを提供します。基本的に認知症の方を対象とし、入居者自身で家事などを分担して生活する仕組みです。
老人ホームの場合は高齢者全体を対象としており、安心して生活できる施設として、施設によってさまざまなサービスが提供されます。
まとめ
老人ホームの種類、メリット・デメリットなどをお伝えしてきましたが、本文中で記載したように超高齢社会の頭打ちも見えており、安易な参入は禁物です。老人ホームを建てるのであれば、長期スパンの経営計画を立て、しっかり検討するべきです。
今回ご紹介した老人ホームのデメリットが気になる方は、補助金もあるサ高住を検討してみるのもよいでしょう。
今回ご紹介した老人ホームのデメリットが気になる方は、補助金もあるサ高住を検討してみるのもよいでしょう。
ますます需要が高まる老人ホーム。
まずは、メリット・デメリットの把握を！
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この記事の監修者
逆瀬川 勇造
【資格】AFP／2級FP技能士／宅地建物取引士／相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。
少子高齢化の進む日本において、多くのビジネスは需要が先細りしていくことが考えられます。一方、老人ホーム経営は需要が増えていくことが予想されるビジネスだと考えられるでしょう。