土地活用が相続税対策に有効と言われる理由

マンション経営やアパート経営といった土地活用を行えば相続税対策になると耳にして興味を持った方もいるかと思われます。これらの土地活用が、どういった理由で相続税対策になるかを知っているとより効果的な手を打つことができるでしょう。ここでは、土地活用による相続税対策を考える前に、そもそも相続税とはどのような仕組みなのかについて解説したいと思います。

そもそも、相続税とは亡くなった方(被相続人)から相続人へと財産が相続される際に、その相続財産の価格に応じて課税される税金のことです。相続税の計算をするにあたっては、相続人が何人いるかによって基礎控除の額が変わるので、まずは相続人の数を把握する必要があります。亡くなった方(相続人)が遺書を書いていなければ、相続するのは法定相続人(法律で定めらえた相続人)です。

法定相続人の決まり方について、簡単に分けると3つになります。

1.子供のいる家庭の場合は配偶者と子供が法定相続人

2.子供のいない家庭の場合は配偶者と両親が法定相続人

3.子供も両親もいない家庭の場合は兄弟姉妹が法定相続人

なお、それぞれ相続できる割合も定められており、1.の場合は配偶者が2分の1、子供が残り2分の1を子供の人数で分けます。そして、2.の場合は配偶者が3分の2、両親で残りの3分の1を分け、3.の場合は配偶者が4分の3、兄弟姉妹で残りの4分の1を分けます。

亡くなった方(被相続人)が遺書を書いていた場合、その遺書に書かれた方が相続人となりますが、法定相続人は上記相続分の2分の1まで遺留分(※)を有します。遺留分があると、自分にも遺留分だけ財産を分けてもらうよう請求することができます。ただし、法定相続人のうち兄弟姉妹には遺留分がありません。

	条件	法定相続人	相続分	法定相続人	相続分	遺留分
1.	子がいる	配偶者	2分の1	子	2分の1	あり
2.	子がいない	配偶者	3分の2	両親	3分の1	あり
3.	子も両親もいない	配偶者	4分の3	兄弟姉妹	4分の1	なし

(※)遺留分･･･配偶者、子供、父母には、相続する財産のうち、一定割合の財産を取得できる権利のこと。

相続税では、亡くなった方(被相続人)より相続人に相続される財産の価値の総額を求め、そこから基礎控除を差し引くことができます。相続税の基礎控除は以下の計算式で求めることができます。

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

つまり、法定相続人の数が多ければ多いほど大きな額の控除を受けることができ、例えば配偶者と両親が相続人になる場合は3,000万円＋(600万円×3人)=4,800万円ですが、配偶者と子が5人いるようなご家庭では3,000万円＋(600万円×6人)=6,600万円の控除を受けられます。

なお、この時の法定相続人の数には、法定相続人でありながら相続放棄をした人があっても、その放棄がなかったものとして計算します。

ここでは具体的な事例を想定して、相続税がかかるかどうかをシミュレーションしてみたいと思います。亡くなった方(被相続人)をAさんとし、Aさんには妻が存命で子供が3人おり、相続財産が9,000万円あった場合を想定してみましょう。この場合、法定相続人は4人なので、基礎控除額は3,000万円＋(600万円×4人)=5,400万円と計算できます。

9,000万円(相続財産)ー5,400万円(基礎控除額)=3,600万円

となり、3,600万円に対して相続税が課されることになります。

税制改正が行われ、平成27年1月1日より相続税が増税されたことをご存知でしょうか。

この時の改正では、基礎控除が引き下げられたことが大きなポイントとなりました。先ほど、基礎控除額は3,000万円＋(600万円×法定相続人の数)をお伝えしましたが、税制改正以前は5,000万円＋(1,000万円×法定相続人の数)でした。つまり、先ほど想定した事例のケースだと、基礎控除額は5,000万円＋(1,000万円×法定相続人の数)=9,000万円となるため、相続税は課税されなかったのです。

このように、以前の税制であれば相続税について考える必要がなかった方も、基礎控除額の引き下げにより、相続税の対象となってしまうケースが多くなりました。この改正をキッカケとして土地活用による相続税対策に取り組んでいる方も多くいらっしゃいます。

ここからは、実際にどのように土地活用すれば相続税対策につながるのかをお伝えしていきたいと思います。土地活用による相続税対策には、大きく以下の2つの方法があります。

1.「相続税評価額」を安くする(下げる)

2．小規模宅地等の特例

これらを詳しく解説していきましょう。

不動産は財産の価格を相続税評価額で計算します。相続税評価額を安くすることができれば結果として支払うべき相続税を減らすことができるのです。

土地活用で相続税評価額を安くする(下げる)方法には以下の3つの方法があります。

1.	現金を「建築物」に変える(約40%減らす)
2.	建築物を「貸家」にする（約30％減）
3.	更地を「貸家建付地」にする（約20％減）

まず、現金を使って「建築物」を新築すると40%程度の相続税評価額減につなげることができます。現金の価値は当然ながら100%なのに対し、建物など不動産はその価値の算出が難しく、かけた現金より低い評価額になることが要因です。一般的に建物の評価額は、建物建築費の50～60%になります。

つまり、1億円をかけて建てた建物の評価額が6,000万円ほどしかなく、評価額1億円の現金が消えて、評価額として6,000万円にしかならない建物が残るため40%の節税につながるのです。

次に、建築物を貸家にすることで評価額を下げることができます。建築物を他人に貸していた場合、借りている側の借家権も相続の対象となります。この借家権割合は一律で30%と定められています。一方、貸していた側は30%を除いた分の70%が相続財産の対象となります。

つまり、上記「現金を「建築物」に変える」で用いた事例で考えると、1億円かけて6,000万円の建築物を建て、さらに貸家にすることで6,000万円×70%=4,200万円の評価額にすることができるのです。

貸家建付地とは、自己所有の土地に貸家用の建物を建て、土地は自己所有のまま、建物だけ貸し付けている場合の土地のことを指します。この貸家建付地にすることで、約20%の評価額減につなげることが可能です。貸家建付地は、自己所有の土地とはいえ、上に建物が建っているため、基本的には借家人が利用する土地となることから、自己所有の土地より評価を下げるべき、というのがおおもとの考え方です。

具体的には、以下の計算式で、何も建物が乗っていない時の自己所有地の評価額から、借家人の権利を差し引きます。

貸家建付地の相続税評価額
自用地の相続税評価額ー{自用地の相続税評価額×(1ー借地権割合×貸家権割合)}

借地権割合は、土地により30～90%(都市部では60～70%が多い)と定められています。例えば、自用地の評価額が1億円の土地で借地権割合が70%の地域だった場合を想定すると以下のようになります(借家権割合は一律で30%)。

1億円ー{1億円×(1ー0.7×0.3)}=7,900万円

このように、借地権割合が70%の地域では21%の評価額減となります。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方(被相続人)が居住していた土地や事業に使っていた土地について、一定の要件を満たせば80%または50%、評価額を減らすことのできる特例です。最大で80%の軽減を受けられるわけですから、例えば1億円の土地であれば2,000万円の評価額で済みます、土地の相続においてはかなり重要度の高い特例となります。

条件としては、亡くなった方(被相続人)と相続人が同じ財布のもとで生活していた親族であることや、土地の上に建物が建っていることを前提とし、その建物が居住用の建物なのか、事業用の建物なのか、またどのような事業であったのかによって受けられる評価減の上限と、面積の上限が異なります。

区分			要件	最大面積	最大割合
事業用	貸付事業以外			400平米	80%
	貸付事業	法人の事業(貸付事業を除く)用の宅地等	特定同族会社事業用宅地	400平米	80%
			貸付事業用宅地	200平米	50%
		法人の貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地	200平米	50%
		被相続人の貸付事業用の宅地等	貸付事業用宅地	200平米	50%
居住用			特定居住用宅地	330平米	80%

詳しくは国税庁のホームページで確認することができます。

以上を踏まえて、相続税対策には以下のような土地活用がおすすめです。

１.賃貸住宅経営

２.高齢者施設経営

自己所有地の上にアパートやマンション、一戸建て住宅を建てることで土地や建物の土地の評価額を減らすことができるのに加え、小規模宅地等の特例の適用を受けることができれば、かなりの額の評価減を受けることができます。注意点としては、いざ相続が始まった時には、相続人となった人が賃貸住宅の経営をしなければならない点です。

仮に、経営していたとしても、全8戸あるうち半分が空室の場合、空室部分を埋めるための募集などをしていなければ、評価減を受けることができるのは入居者がいる半分の4戸のみとなってしまうため、相続人となった人に経営するだけの意欲や能力があるかどうかを考慮しなければなりません。

たとえ、全額現金で建てたとしても、空室対策や修繕対策など考えなければならないことが多く、亡くなった方(被相続人)には簡単にできることでも、経験のない相続人には難しいものです。可能であれば、生前より賃貸住宅経営について少しずつ仕事を任せていくような方法を試してみましょう。

代表的な賃貸住宅経営に関しては、以下の記事で詳しく解説をしています。

相続税対策を目的とした土地活用をする場合は、賃貸住宅や高齢者施設などのように何らかの建物を建てる必要があります。仮に、更地を駐車場にした場合、建物が建っているわけではないため評価は更地のままとなり、評価額の軽減にはつながりません。建設費などの費用はかかってしまいますが、相続税対策が目的なのであれば建物を建てる必要があることを押さえておきましょう。

高齢者施設とは、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)のことです。こちらも建物を建てる経営方法のため、土地や建物において相続税評価額を大きく減らすことができます。比較的高い利回りが得られやすいものの、介護サービス事業者との共同で事業化するなど手軽に事業できない点や、比較的大きな規模の土地や建物が必要なことから投資金額が大きくなる点に注意が必要です。

土地活用の相続税対策では、以下の5つの点に注意しましょう。

１.相続対策の優先順位を考える

２.二次相続を見越して考える

３.定期的に効果を見直す

４.借金でも自己資金でも効果は変わらない

５.遺産分割しにくくなる

相続財産がたくさんある方にとって、行わなければならない相続対策はたくさんあります。相続税の節税はその中の一つに過ぎません。相続税の節税より大切なこととしては納税資金と遺産分割の準備が挙げられるでしょう。相続財産としての不動産は簡単に分割できないため、相続の際にはやっかいな存在となりがちですし、納税資金を支払うためにも現金を残していた方がスムーズに進めやすいです。

遺産分割に関しては、子供が3人いたような場合に、長男に不動産を相続させると次男と三男に財産を残せないような計画では、子供たちの不満をまねく可能性があります。節税より先に、これら納税資金の準備と遺産分割の準備を考えることが重要です。

一次相続とは法定相続人に配偶者と子がいるようなケースのことで、配偶者には税額軽減の特例もあることから、相続財産の多くを配偶者に相続させることが多く、トラブルになりにくいです。

一方、二次相続とは、配偶者が亡くなった際、配偶者から子供たちへの相続がなされる時のことです。二次相続の際には子供たちの配偶者の存在もあり遺産分割でトラブルとなってしまうケースが少なくありません。相続対策では、二次相続まで見越して考えることが大切です。

相続対策で賃貸マンションを建てたような場合、建てた直後は大きな評価減の恩恵を受けられますが、そこから数年～十数年経過すると毎年の家賃収入が現金として残り、次第に相続財産は増えていきます。これはある意味で喜ばしいことでもあるのですが、状況は刻一刻と変わっていくと肝に銘じ、2～3年に一度は効果の見直しをしましょう。

相続税対策として賃貸住宅経営を始める際、現金で行うのと借金して行うのとではどちらが効果的なのでしょうか？実は現金を持っている人にとっては現金で支払っても、借金で支払っても効果は変わりません。老後の生活資金として現金を残しておくことは大切なことですが、高い金利を支払ってまで借金するべきかどうかを慎重に検討しましょう。

一方、現金を持っていない人にとって、借金をして賃貸住宅経営を始めることは相続税対策上、非常に効果が高いです。土地活用による評価額軽減効果と借金額を相続財産から差し引く効果の2つ効果を得られるからです。

賃貸住宅経営にせよ、高齢者施設経営にせよ、土地や建物は遺産分割しにくい点に注意が必要です。3人の子供がいるような場合で、長男に評価額1億円の賃貸マンションを相続させると、次男と三男には同額程度の現金や不動産を相続させなければトラブルとなってしまう可能性があるでしょう。

不動産を共有財産とすることもできますが、不動産として活用しづらくなるばかりでなく、将来その子供たちにさらに相続が発生していくとどんどん権利が分割していってしまう可能性があります。相続財産に不動産がある場合はこうした点についてもよく考えておく必要があります。

相続税対策は積極的に行うべきものと思われがちですが、相続税対策を目的とすると建物の建設費や賃貸住宅であれば運用費用など、多額の資金が必要になってきます。相続税対策のために賃貸住宅を建設し、賃貸経営を始めたものの経営がうまくいかないことで、結果的にローン返済が重くのしかかることになってしまったというケースも珍しくありません。相続税対策で土地を活用する際は、その後の運営についてもよく検討することをおすすめします。

相続税対策において、土地活用は非常に大きな効果があります。大きな額の動くものなので、税理士など専門家のアドバイスを受けながら、どのくらいの効果があるのか確認した上で進めるとよいでしょう。

一方で、注意点としてお伝えさせていただきましたが、相続においては節税より納税資金や遺産分割の準備の方が重要です。こうしたことをトータルで考えながら、相続税対策を行っていくことが大切です。