連棟式建物の売却｜長屋・テラスハウスが売れない理由と売却成功のヒント

長屋とは、独立した住戸が、水平方向に壁を接した状態で連続して存在する建物のことで、連棟式建物・連棟式住宅とも呼ばれます。現代的な呼称であるテラスハウス・タウンハウスも建築基準法上では「長屋」の扱いになり、連結している戸数によって二戸一、三戸一とよばれることもあります。

長屋はマンションやアパートといった共同住宅と同じく「集合住宅」でありながら、各戸から直接出入り可能であり、一戸建ての開放的な住み心地を体感できるのが魅力です。一方、マンションなどの共同住宅は棟内に共用の廊下や階段があり、特殊建築物とされるため法規制が厳しく、建築や維持コストが高くなりがちです。それに比べて長屋は規制にあたらず、建築費用やリフォーム費用を安く抑えられること、建築の自由度が高いことがメリットと言えるでしょう。

テラスハウスとタウンハウスは外観には違いがありませんが、敷地の権利形態に変わりがあります。

テラスハウスには共有部分は存在せず、住戸および、その住戸に続く庭や駐車場などの敷地も、それぞれの専用物となっています。一方タウンハウスは、敷地の所有権が共有持分となっているのが特徴です。敷地の所有権形態は建物によって異なり、その上に建つ建物は分譲マンションのように、区分所有建物となっています。

長屋は、購入時の価格が安価であるというメリットはあります。その反面、将来的に売却を考える際には難しい点もあります。ここではなぜ、長屋を売却するのが難しいのか、その理由についてご説明を致します。

長屋の売却が難しい理由に、まず住宅ローンが組みづらいという理由が挙げられます。住宅ローンが組みづらい背景には、以下のような事が考えられます。

住宅ローンは契約者の収入などを審査するほか、住宅の担保価値をもとに融資額を決定することになります。なぜなら、万一、住宅ローンの返済が滞った場合、抵当権を実行し担保物件を売却して返済に充てることを想定するためです。

しかし、長屋は売却はもちろん建て替えやリフォームの際に、隣家との調整を図り協力を得る必要もあるなど、一戸建てと比べると手間がかかります。そのため、買い手が付きづらいことが想定され、担保価値も低くなる傾向にあります。一般的に希望融資額での住宅ローンは通りづらい可能性が高いでしょう。長屋を購入する方は、現金での購入、またはノンバンク系の融資を受けて購入したという方も多くいます。

住宅ローンは、現行の建築基準法に適合している建物の購入が前提で融資されるものです。しかし、長屋には、築年数の古い物件も多くあります。そのため、物件の中には、接道義務、建ぺい率など、現行の建築基準法の基準を満たしていない物件もあり、そういった物件は住宅ローンを利用することができません。

市街化区域内の第一種・第二種低層住居専用地域では、建築物の敷地面積を一定以上としなければならない場合があります。またそのほかにも市区町村が独自の最低敷地面積を定めている場合があります。長屋を建て替える際に、その基準を満たしていなければ、そもそも再建築ができない可能性もあり、担保としての価値を有していないと判断されると住宅ローンを組みづらくなります。

長屋は、共同住宅のように建物内に廊下や階段などの共有部分は存在しませんが、壁を共有した状態での独立住戸であるため、隣家との調整を図ることがないままに、所有者単独での再建築を行うことは難しいといえます。

現在の建設施工の技術があれば、隣家と切り離して独立住戸にすることは技術的には可能です。しかし、施工中の騒音や衝撃などに対する配慮も必要ですし、切り離し後に隣家の住宅強度を著しく劣化させることのないように、補強をどのようにするかを予め全戸に対して説明をし、再建築の承諾を得ることも必要です。

切り離しを行った後、その建物が建築基準法の基準を満たす必要があります。それができない場合は、再建築は不可となりますので、そもそも建築許可がおりません。もちろん、壁が接した状態での独立住戸である以上、切りはなされた隣家も建築基準法を満たす必要があるので、その点についても十分に配慮が必要となります。

建築基準法の現行規定ができる前に建てられた長屋を建て替える際、接道要件を満たせなくなる可能性があります。接道要件とは、建築基準法の規定のひとつで、建築基準法上の幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道している必要があるという規定のことをいいます。

たとえば、下の図の様に、長屋が建っているケースを考えてみましょう。長屋を切り離して、それぞれ一戸建てに建て替える場合、Aは道路に2ｍ以上接道していない状態になるため、再建築はできません。

いろいろと制約の多い長屋ではありますが、所有している物件を少しでもよい条件で売るためにはどのような手段をとったり、工夫をしたりすればよいのでしょうか。

まず考えられる方法としては、不動産会社に買い取ってもらう、「業者買取」を利用する方法です。業者買取は、不動産会社のいわば仕入れです。不動産を買い取った後、手入れをした後に利益をのせて市場売却をすることを目的としています。そのため、買取価格は、仕入れ値にあたるものなので、一般の流通市場における相場の6～7割程度を提示される可能性が高いでしょう。

とはいえ、もともと長屋の場合、一般の流通市場で売却しても、周辺相場よりも極めて低い価格で成立する可能性も高いでしょう。したがって、長屋の場合であれば「業者買取」でもさほど一般的な仲介での売却価格とのギャップはないものと考えてみるのも一案です。

隣家も、この記事をご覧になっている方と同様に長屋の今後について検討している可能性もあります。隣家にとっても、他の部屋を買い取ることで長屋の利用方法に幅が出ることになるため、メリットがあります。

もしも、現状のまま切り離しても再建築不可となる立地の方で、一戸建てを建てたいという意向があり、隣家を買い取ることで、その意向が果たされることになるのであれば、なおさらメリットがあります。このように、長屋の売却を検討する際には、隣家に買取希望の意向がないか打診してみるのもよいでしょう。

自らが、長屋の他の部屋を買取り、長屋全体の所有者になってから売却をすることも1つの方法です。全て、自分の所有権であるため、長屋の隣家関係のデメリットはなくなります。店舗付き物件や民泊用の物件、更地にして土地として売却するなど、選択肢は大きく広がります。買取資金について不安がある場合には、その調達をどのようにするか（売却後決済、ノンバンク融資の利用など）を不動産会社に相談してみると良いでしょう。

長屋とひとくちにいっても、土地や建物の権利状況、立地条件によって、売却を検討する際の課題はさまざまです。所有している長屋にとって、ふさわしい売却の方法は何かを模索するためにも、経験豊富な専門家のアドバイスを受けることも考えておきましょう。そのためにはまず、不動産会社に査定依頼をすることが初めの第一歩。その際には、複数の不動産会社に査定依頼を行うことをおすすめします。

どの不動産会社に査定依頼を出していいか分からないという場合には、一括査定サイトを利用するのも一案です。一度の手続きで、複数の不動産会社に気軽に査定依頼を行うことができます。査定結果を提示、説明してくれた不動産会社の中から、信頼できるパートナーを見つけていきましょう。