事業用ビル売却は慎重に行う必要あり。
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目次
ビルの売却を検討しているオーナーさんへ
事業用のビル売却は住宅を売却するのとおおよそ同じような流れとなっており、特段難しい手続きがあるわけではありません。とはいえ、注意しなければならない点はあるため、実際に売却することになったときにスムーズに売却できるよう、注意点や売却の流れを押さえておくようにしましょう。
ビル売却で注意しておきたいこと
テナントへの通知
なお、売却後、所有者が変わることについてテナントの同意を得る必要はありませんが、実務上は通知書(地位承継通知書)と共にテナントから同意書を受けておくのが一般的です。
敷金の清算
ビル売却の流れ
1.売却予定ビルの査定
ビルの売却は、土地やマンションの売却と比べて数が少ないものの、相場を調べる方法は「不動産サイトで類似物件を見る」など、基本的には土地やマンションの価格を調べるのと同じ方法で行います。もう少ししっかり調べるのであれば、国土交通省の「建築物着工統計」を参照するなどするとよいでしょう。
なお、これまで土地の売却をお願いしていたなじみの不動産業者に価格査定を依頼しようとする場合、その業者がビルの価格査定経験、売却経験があるかどうかも確認しておきましょう。
土地や住宅の売却と、ビルの売却とでは勝手が違うからです。新しく業者を探すのであれば、一括査定サイトなどを活用すると共に、ビル売却の実績が豊富な会社を選ぶとよいでしょう。
2.業者選定、媒介契約締結
媒介契約の種類には、一度に複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」と、1社にしか依頼できないものの積極的に動いてもらいやすい「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」があります。
ビル売却は、マンションや戸建て、土地売却と比べると価格が高くなりやすく、それゆえにメインターゲットは事業者となるという違いがありますが、一般媒介契約がよいのか、専任媒介契約や専属専任媒介契約がよいのかについてはそれぞれ一長一短あります。
たとえば、売却するビルが人気のある物件であったり、ビル売却を専門に豊富な実績のある不動産会社を見つけたりした場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約を検討するとよいでしょう。一方、一般媒介契約であれば、複数の不動産会社を通して多くの人にビルの売却情報を伝えられるというメリットがあります。
売却するビルの特徴や状況に応じて、より適切な方法を選ぶとよいでしょう。なお、このとき、査定額の高さだけで不動産業者を選ぶのは危険です。査定額はあくまでも査定額であり、市場で売却を開始しても売れないでいると値下げをしていかなくてはなりません。
査定額の提示を受ける際には、査定額の高さではなく、どのような媒体を使い、どのようなターゲットにアプローチするのか、過去にビル売却の実績はあるのかなど総合的に判断して決めるようにしましょう。
3.販売活動開始
テナント入居中に売却活動を行う場合には、事前に入居者に対して、内見の可能性があることを伝えておきましょう。また、案内時にいつでも最新のレントロールを提示できるようにしておきましょう。
レントロールとは
レントロールとはビルに入居しているテナントの賃貸条件一覧表のことです。
売却活動を行っている間にも、レントロールの内容は刻刻と変わっていくため、常に最新の状態を保つようにしましょう。レントロールは、購入を希望する人が、ビルにどのようなテナントがどのような条件で借りているのかといったことを確認するために用いられます。大きな金額ですから、購入希望者側も詳細な情報が得られなければ検討することすらできません。売却に必要な書類としてしっかり準備しておきましょう。
4.売買契約の締結
また、不動産業者によっては売買契約時に仲介手数料を支払わなければならないこともあるため、この点も注意しておきましょう。
5.物件の引渡し
ビル売却にかかる費用
仲介手数料
とくに売買価格が高い場合には仲介手数料の負担額も大きくなってしまうため、値引きを受けられないか交渉してみるとよいでしょう。仲介依頼先の選定段階で、「仲介手数料を安くしてくれたら仲介を依頼する」などと交渉すると効果的です。
譲渡所得税
税率は、所有期間5年以下の場合で39.63%、5年超も場合で20.315%と2倍近い違いがあるため、できれば所有期間が5年超となってから売却するようにしたほうがよいといえるでしょう。
印紙代
抵当権抹消費用
この時、売却代金よりローンの残債が大きい場合は、差額を現金で用意する必要がありますが、それも用意できない場合にはそもそもビルを売却できなくなってしまう点に注意が必要です。
高く売却するためにできること
価格設定を慎重に行う
そうしたことにならないよう、周辺相場をしっかり調べた上で、慎重に価格設定するようにしましょう。
テナントを埋める
空室対策としてフリーレントなどを使ってテナントを埋めておくのも一つの方法で、フリーレント期間中は受け取れる家賃は増えませんが、テナントが埋まることで売却価格のアップにつなげられることがあります。
築年数の古いビルの場合
ただし、買取は、仲介のように売却に時間がかかることはないですが、仲介と比べると売却価格がやや低くなってしまう点に注意が必要です。
まとめ
事業用ビル売却は慎重に行う必要あり。
複数の業者を比較検討しましょう!
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約2,300社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!
※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。
この記事の監修者
AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士
明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。