事業用のビル売却の方法|査定や税金、注意点を解説します!

2024.06.11更新

この記事の監修者

逆瀬川 勇造
逆瀬川 勇造

AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士

事業用のビル売却の方法|査定や税金、注意点を解説します!

この記事ではビルの売却を検討している方に、ビルを売却する際の流れや売却にかかる費用など、注意点を含めてお伝えしていきます。

事業用ビル売却は慎重に行う必要あり。
複数の業者を比較検討しましょう!

不動産の一括査定依頼はこちらから無料

2,300社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • 大成有楽不動産販売
  • 東京建物不動産販売
  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス株式会社
  • Century21
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート
powered by HOME4U

※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

目次

ビルの売却を検討しているオーナーさんへ

事業用のビルを所有しており、そのビルの売却を検討しているという方の中には、額が大きいこともあり、どのように売却を進めていけばよいか不安を感じているか方もいらっしゃるでしょう。

事業用のビル売却は住宅を売却するのとおおよそ同じような流れとなっており、特段難しい手続きがあるわけではありません。とはいえ、注意しなければならない点はあるため、実際に売却することになったときにスムーズに売却できるよう、注意点や売却の流れを押さえておくようにしましょう。

ビル売却で注意しておきたいこと

まずはビル売却で注意しておきたいことを確認しておきましょう。

テナントへの通知

所有しているビルにテナントが入っている場合、売却前にテナントの同意を得る必要はありません。しかし、家賃の振込先が変わることもあり、通知はしなければなりません。通常、ビル売却時の通知は、売却後、旧貸主と新貸主とが連名でテナントに対して通知書を出します。

なお、売却後、所有者が変わることについてテナントの同意を得る必要はありませんが、実務上は通知書(地位承継通知書)と共にテナントから同意書を受けておくのが一般的です。

敷金の清算

テナントが入居する時に貸主に支払われていた敷金は、ビルを売却するとどうなるかというと、テナントに返還するのではなく、旧借主から新借主へ継承されることになります。このため、ビル売却時にはどのテナントにいくらの敷金があるかが分かる書類を作成しておく必要があります。

ビル売却の流れ

次に、ビル売却の流れとともに、ビル売却をスムーズに行うために必要なことについてお伝えしていきます。

1.売却予定ビルの査定

まずは売却予定のビルについて、価格査定を行いましょう。不動産業者に依頼しつつ、自分でも相場を調べておくことが大切です。

ビルの売却は、土地やマンションの売却と比べて数が少ないものの、相場を調べる方法は「不動産サイトで類似物件を見る」など、基本的には土地やマンションの価格を調べるのと同じ方法で行います。もう少ししっかり調べるのであれば、国土交通省の「建築物着工統計」を参照するなどするとよいでしょう。

なお、これまで土地の売却をお願いしていたなじみの不動産業者に価格査定を依頼しようとする場合、その業者がビルの価格査定経験、売却経験があるかどうかも確認しておきましょう。

土地や住宅の売却と、ビルの売却とでは勝手が違うからです。新しく業者を探すのであれば、一括査定サイトなどを活用すると共に、ビル売却の実績が豊富な会社を選ぶとよいでしょう。

2.業者選定、媒介契約締結

業者が価格査定を済ませると査定額の提示となります。複数の不動産業者に査定を依頼していたような場合は、査定額の提示を受ける中で媒介契約を結ぶ会社を選ぶようにします。

媒介契約の種類には、一度に複数の不動産会社に仲介を依頼できる「一般媒介契約」と、1社にしか依頼できないものの積極的に動いてもらいやすい「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。

ビル売却は、マンションや戸建て、土地売却と比べると価格が高くなりやすく、それゆえにメインターゲットは事業者となるという違いがありますが、一般媒介契約がよいのか、専任媒介契約や専属専任媒介契約がよいのかについてはそれぞれ一長一短あります。

たとえば、売却するビルが人気のある物件であったり、ビル売却を専門に豊富な実績のある不動産会社を見つけたりした場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約を検討するとよいでしょう。一方、一般媒介契約であれば、複数の不動産会社を通して多くの人にビルの売却情報を伝えられるというメリットがあります。

売却するビルの特徴や状況に応じて、より適切な方法を選ぶとよいでしょう。なお、このとき、査定額の高さだけで不動産業者を選ぶのは危険です。査定額はあくまでも査定額であり、市場で売却を開始しても売れないでいると値下げをしていかなくてはなりません。

査定額の提示を受ける際には、査定額の高さではなく、どのような媒体を使い、どのようなターゲットにアプローチするのか、過去にビル売却の実績はあるのかなど総合的に判断して決めるようにしましょう。

3.販売活動開始

不動産業者と媒介契約を締結したら、販売活動を開始します。物件の紹介や内見は不動産業者が行いますが、オーナーはいつ内見があってもよいように準備しておくことが大切です。

テナント入居中に売却活動を行う場合には、事前に入居者に対して、内見の可能性があることを伝えておきましょう。また、案内時にいつでも最新のレントロールを提示できるようにしておきましょう。

レントロールとは

レントロールとはビルに入居しているテナントの賃貸条件一覧表のことです。

売却活動を行っている間にも、レントロールの内容は刻刻と変わっていくため、常に最新の状態を保つようにしましょう。レントロールは、購入を希望する人が、ビルにどのようなテナントがどのような条件で借りているのかといったことを確認するために用いられます。大きな金額ですから、購入希望者側も詳細な情報が得られなければ検討することすらできません。売却に必要な書類としてしっかり準備しておきましょう。

4.売買契約の締結

内見の結果、購入希望者が物件を気に入り、購入の意思を示したら売買契約締結となります。売買契約書や重要事項説明書は不動産業者が作成しますから、売主としてはこの段階では身分証明書と印鑑、通帳(手付金の振込先)を用意できれば問題ありません。

また、不動産業者によっては売買契約時に仲介手数料を支払わなければならないこともあるため、この点も注意しておきましょう。

5.物件の引渡し

売買契約締結後、代金を受領したら物件の引き渡しを行います。物件引き渡し時には所有権移転登記する必要があるため、売渡証書や権利証の準備が必要になります。売渡証書については、司法書士に伝えて準備してもらうようにしましょう。

ビル売却にかかる費用

ビル売却にかかる費用としては、以下のようなものがあります。

・仲介手数料
・譲渡所得税
・印紙代
・抵当権抹消費用
それぞれについて見ていきましょう。

仲介手数料

ビルの仲介を依頼した業者に仲介手数料を支払う必要があります。売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が条件となっています。たとえば、売買価格1億円だったら306万円+消費税です。ただし、上記の額はあくまでも上限額で、それより低ければ問題ありません。

とくに売買価格が高い場合には仲介手数料の負担額も大きくなってしまうため、値引きを受けられないか交渉してみるとよいでしょう。仲介依頼先の選定段階で、「仲介手数料を安くしてくれたら仲介を依頼する」などと交渉すると効果的です。

譲渡所得税

不動産を売却して利益があると譲渡所得として所得税と住民税を納める必要があります。譲渡所得税は、売却価格から、売却した不動産を取得するのに要した費用や売却時に要した費用を差し引いた額に税率を掛けて算出されます。

税率は、所有期間5年以下の場合で39.63%、5年超も場合で20.315%と2倍近い違いがあるため、できれば所有期間が5年超となってから売却するようにしたほうがよいといえるでしょう。

印紙代

ビルの売買契約書には、その契約金額に応じて印紙を貼って印紙代を支払う必要があります。印紙を貼っていない場合、後で過怠税など請求されることもあるため忘れずに貼り付けておきましょう。

抵当権抹消費用

売却するビルを担保に融資を受けていた場合、ビルに抵当権が設定されているため、売却代金で残債を完済し、抵当権抹消登記手続きを取らなければなりません。

この時、売却代金よりローンの残債が大きい場合は、差額を現金で用意する必要がありますが、それも用意できない場合にはそもそもビルを売却できなくなってしまう点に注意が必要です。

高く売却するためにできること

ビルを売却するのに、できるだけ高値で売却するためには、以下のことに気を付けて取り組みましょう。

価格設定を慎重に行う

不動産業者に査定依頼すると、査定額が提示されますが、査定額はあくまでも査定額で、必ずしもその価格で売買が決まるわけではありません。査定額が相場から離れて高すぎるとなかなか売れずに時間が経ってしまい、最終的にかなり値引きして売却しなければならないこともあります。

そうしたことにならないよう、周辺相場をしっかり調べた上で、慎重に価格設定するようにしましょう。

テナントを埋める

ビルなど収益不動産の価格はビルの収益性を元に売却価格が決められます。このため、内見前にできるだけテナントを埋めておくとことで収益が増え、売却価格にプラスとなることがあります。

空室対策としてフリーレントなどを使ってテナントを埋めておくのも一つの方法で、フリーレント期間中は受け取れる家賃は増えませんが、テナントが埋まることで売却価格のアップにつなげられることがあります。

築年数の古いビルの場合

築年数の経った古いビルについては、購入者側が融資を受けづらくなります。こうした古い建物の場合は、不動産業者に直接買い取ってもらう買取の利用を検討するのもよいでしょう。

ただし、買取は、仲介のように売却に時間がかかることはないですが、仲介と比べると売却価格がやや低くなってしまう点に注意が必要です。

まとめ

ビル売却の流れと注意点、費用についてお伝えしました。手続き自体は一般的な不動産の売却とほとんど同じですが、大きなお金が動くことが多く、より慎重に進める必要があると言えます。事前に全体の流れをしっかり把握した上で、スムーズに売却できるよう準備しておきましょう。

事業用ビル売却は慎重に行う必要あり。
複数の業者を比較検討しましょう!

不動産の一括査定依頼はこちらから無料

2,300社の中から1番条件の良い不動産会社が見つかる!

  • 大成有楽不動産販売
  • 東京建物不動産販売
  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス株式会社
  • Century21
  • STEP1都道府県

  • STEP2市区町村

無料査定スタート
powered by HOME4U

※ページ下部の「売却査定、買取査定サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。

この記事の監修者

逆瀬川 勇造
逆瀬川 勇造

AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。

売却査定、買取査定サービスの注意点

  • リンク先の売却査定/買取査定サービス(以下「提携先サービス」という)は、当社提携先の以下各社が適用するサービスとなります。

売却査定:株式会社NTTデータ スマートソーシング

買取査定:株式会社リビン・テクノロジーズ

提携先サービスについて

  • 株式会社カカクコムは、提携先サービスでご入力いただいた情報を保有しておりません。個人情報を含む査定依頼データは、全て提携先が厳重に管理し、同社から不動産会社に開示されます。提携先・不動産会社での個人情報等の取扱いに関しては、各社のプライバシーポリシー等をご確認ください。

個人情報の取り扱いについて

  • 査定依頼可能な企業数は、お住まいの地域やお客様の物件のタイプによって異なります。
  • お客様の物件の状態によっては査定ができない場合もございます。ご了承ください。
  • 提携先サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。
  • 査定結果について、提携先の各不動産会社から直接連絡をいたします。
  • 査定後の不動産の売却、買取について、株式会社カカクコムおよび提携先は関与いたしません。
  • 提携先サービスは、セキュリティを保つために情報を暗号化して送受信するSSL(Secure Sockets Layer)機能に対応しています。ご利用の際はSSL対応ブラウザをお使いください。
  • 提携先サービスについてご不明な点がございましたら以下よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。

売却査定:「HOME4U サービスに関するお問い合わせ」

買取査定:「リビンマッチ サービスに関するお問い合わせ(0120-935-565)」

カテゴリから探す

記事で解決!不動産売却のアレコレ

答えが気になったら、記事をクリック!

売却査定サービスの注意点」をご確認のうえ、ご利用ください。