専門家に聞く！ 住み替えで査定額が低い...ローン完済できない時の資金対策と進め方は？

※本記事の相談は、実際にアンケートで募集した悩みを、要約・編集したものです。

住み替えを検討する時に大きな悩みの種になるのが、「売却予定の自宅の査定額が思ったより低い」というケースの時です。子どもや家族のために住み替えたいのに、お金の不安で立ち止まってしまう…。その気持ちは多くの方が感じています。

売却価格が住宅ローンの残債額よりも低い場合、家を売ったお金だけではローンを完済できません。この状態を「オーバーローン」と呼びます。売却額＜住宅ローン残債の状態です。足りない差額をどう用意するかが最初の課題になります。

自己資金で補填できれば理想ですが、貯蓄が心許ないケースや、子どもの教育費を抱えている家庭では容易ではありません。また、親族からの一時的な支援を検討できる人もいるかもしれませんが、親族にも無理のない範囲で検討することが重要です。

ただ、「資金不足＝住み替え不可」というわけではありません。金融機関によっては、残った住宅ローンと新しい住宅ローンをまとめて借りられる商品も存在し、条件次第では前向きに住み替えを進めることができます。大切なのは、資金不足の仕組みと解決策を正しく知ることです。

住み替えの際に返済しきれない住宅ローンが残ってしまっても、購入と売却をあきらめるのはまだ早いです。検討の価値がある解決策のひとつが「住み替えローン」です。

住み替えローンとは、売却で返済しきれなかった旧居の住宅ローンの残債と、新しい家の購入のための住宅ローンをひとつにまとめて借りられる商品のことです。これにより、返済しきれない住宅ローンがあっても住み替えを実現できる可能性が広がります。

通常の住宅ローンと同様に返済負担率・年収・勤続年数・信用情報などが総合的に審査されます。しかし、審査では「今の家のローンの残り」と「新しい家のローン」を合わせた合計額を返済できるかチェックされます。借入額が増えるため、通常の住宅ローン審査よりもハードルは高くなります。

リスクとしては、借入総額が大きくなるため、返済負担が重くなる点が挙げられます。とくに教育費のピークが迫っている家庭では、返済計画が家計の圧迫要因になりかねません。

たとえば岡山県のマンション相場をみると、築20年前後の3LDKで1,600万円〜2,200万円ほど（※）。売却予定の物件が1,300万円の査定となり、ローン残高が1,800万円なら、500万円の残債割れが生じます。住み替えローンを使えば、その500万円を新居ローンにまとめて借りることが可能です。

（※）相場情報は2025年12月時点の、不動産情報ライブラリの成約価格情報を参考に算出しています。

なお、すべての金融機関で住み替えローンが使えるわけではなく、勤続年数が短い・返済負担率が高い場合は利用できないケースもあります。

もちろん住み替えに限った話ではありませんが、大切なのは、「借りられる金額」ではなく「返せる金額」で計画することです。

住み替えでは、「売却と購入のどちらを先に進めるか」で資金計画が大きく変わります。3つのパターンをひと言で示すなら以下のイメージです。

以下にそれぞれのメリットとデメリットをまとめました。

子どもの進学は家計が最も負担増になるタイミングです。私立学校への進学や塾代が重なる時期に住み替えを進める場合、教育費のピークと住宅費で家計が破綻しないか、慎重な検討が必要です。

たとえば「春の入学」に合わせる場合のスケジュール例は次の通りです。

一般的に、査定から引渡しまで最低でも4〜6か月は見ておくのが安心です。

教育費のピークと住居費負担を両立させるには、返済負担率（年収に対するローン返済割合）を抑えることが非常に重要です。進学後の塾代や通学費、部活動費などを考慮し、無理のない返済額に設定しておくことで、家計の安定性が高まります。

具体的には、将来の収入と支出を一覧にした「キャッシュフロー表」を作成してみましょう。教育費がかかる時期にいくら手元にお金が残るかを「見える化」することで、無理のない借入額の判断が可能になります。

さらに、住み替え先が実家に近くなる場合、「子育て支援」というメリットも得られます。子どもの送迎負担の軽減、病気時のサポートなど、子育てコストを大きく下げる効果があります。経済面だけでなく、生活補助まで含めた“家族全体の最適化”として住み替えを捉えることで、より良い判断ができるでしょう。

住み替えには物件価格以外にも、見落としがちなコストが存在します。代表的なものが「つなぎ融資」や「仮住まい・引越し費用」です。

住み替えでの資金ショートを防ぐためには、以下のチェックが必須です。

見えないコストまで把握して、資金繰りを考えることで、資金不足を回避できます。

査定額が低くても、住み替えをあきらめる必要はありません。住み替えローン・スケジュール調整・諸費用の把握など、ひとつひとつ確実に検討し、計画すれば「残債割れ」の状況でも住み替えは十分可能です。

焦らず、家計に無理のない計画を立てることが成功の第一歩です。