不動産投資の成功率は上げられる！成功者の特徴と共通ルールとは？

まずは、不動産投資の成功率ですが、結論を先に言えば、成功率を数値で示すことは難しいです。というのも、不動産投資の目標や何をもって成功とするかは投資をする方それぞれによって異なるからです。

たとえば…
・家賃収入による生計を立てたい
・お小遣いを稼ぎたい
・節税対策をしたい
・土地を有効活用したい　
など、目的や成功は人それぞれ異なります。成功しているか否かは、ご自身が決めることになります。

上でも述べましたが、不動産投資の成功率について、公的なデータやこれが正解というデータは存在しません。成功の定義が難しいからです。仮に成功の定義を「プラス収益」としたとしても、収益がプラスであるかどうかは、不動産投資を終えた時点でないと分かりません。

投資額を上回るリターンが得られる＝黒字になれば成功といえるかもしれませんが、それが分かるのは投資を始めてから数年～数十年後かも知れません。

不動産投資の成功の定義は人それぞれで、成功率も公的なものはありませんが、不動産投資で成功している人が存在するのは確かです。では、成功している人と成功していない人とでは、どんな差があるのでしょうか？

筆者が考えるのは「知識こそ最大のリスクヘッジ」であるということです。不動産投資で成功している人は、共通して積極的に情報収集をしています。情報に乏しいと、不動産業者の言葉を鵜呑みにしてしまいハズレ物件を選んでしまいがちです。また、高い利回りだけに注目して管理費や税金などの経費を考えずに投資してしまい、結果として損失が大きくなることもあります。

情報と知識があれば、どんな時代でも、どんな場所でも怖くありません。ご自身の情報と知識があなた自身を成功へ導いてくれるはずです。東京だろうが、地方だろうが、新築だろうが、中古だろうが、区分だろうがアパートだろうが、一棟マンションだろうが。融資が下りやすい時代でも、融資の厳しいタイミングでも。はたまた日本であっても、海外であってもあなたは不動産経営で結果を出すことができます。

お金の知識のことを「マネーリテラシー」と言います。お金はさまざまな性格、性質を持っています。その性格、性質を正しく理解することで、お金を味方につけることができます。

不動産に対するマネーリテラシーを高める事は、不動産投資の成功率を上げることに繋がります。たとえば、投資と消費と浪費の違いについて、もしあなたが、投資と消費と浪費の違いを正しく理解でき、日々財布を開くときに、その行動が投資か消費か浪費かを判断できるようになれば、マネーリテラシーはあなたを、１ランク上の人間に導いてくれます。

投資と消費と浪費の違いです。
・お金を使って、そのお金以上の価値があった場合、それは「投資」です。
・お金を使って、そのお金と同等の価値があった場合、それは「消費」です。
・お金を使って、そのお金以下の価値しか得られなかった場合、それは「浪費」となります。
あなたの買い物が投資か消費か浪費か考えてみてください。自分のお金をどう使うか、働かせるか…不動産投資であれば、使ったお金の代わりに新たな収入が生まれます。

筆者は、「不動産投資はチーム戦です」と言っています。ひとりではできないのが、不動産投資です。

ご家族、不動産業者、金融機関、管理会社、税理士の先生、メンター、不動産投資をされている諸先輩方、仲間がいるからこそ、不動産投資は成功できるのです。

不動産投資をされている諸先輩方に相談するのもいいでしょう。「私の目標は〇〇〇なんですが、どのようなストーリーで物件を取得していけばいいでしょうか?」そう聞けば、大抵の方は懇切丁寧に教えてくれます。

貯金のアドバイスとしてよく言われるのか、「2：6：2の法則」です。あなたの収入を100％とした場合、この収入を2対6対2の割合で分けましょう。

手取りが20万円とすると、4万円と12万円と4万円です。最初の「2」。これは貯蓄に回します。20万円の収入の場合は、毎月4万円を貯金する事になります。次の「6」。これが生活費です。20万円の手取りの場合は、12万円です。

そして最後の「2」。これは投資のためのお金です。収入20万円の場合は4万です。この4万円は自己投資を含める投資のお金にあてるといいでしょう。「英会話スクールに通う」「不動産投資についての本を買う」などそのスキルがいずれあなたの手取り収入を増やしてくれます。

貯金がどの位あれば安心なのか、これは年齢や家族構成によって全く違ってきますから、一概には言えません。貯蓄と投資の比率は、自分のライフスタイルや経済状況に応じて決めるとよいでしょう。

不動産投資に成功した人がいれば、失敗した人がいるのも事実です。失敗していることに気づいているならまだしも、失敗していることに気づいていない人も沢山います。

不動産投資に成功するには、出来るだけリスクを回避することが大切、そのためには、実際にあった失敗事例を知るのが最適です。不動産投資に関する本やインターネット、不動産投資をしている先輩方から失敗事例を学ぶことで、似た条件を避ける事ができリスク回避に繋がります。

筆者が不動産投資仲間で成功している方達を見ていると、不動産投資で成功する人には共通するルールやマインドがあります。

成功者の共通項を知る事やそれを真似して実践する事は、成功への近道になります。

不動産投資の成功者と失敗者の一番の違い、それは、不動産投資のリスクとリスクの対処法を知っているか知らないかです。

同じ事態が発生しても「リスクとリスクの対処法」を知っている方は、克服して投資を安定させます。一方知らない方はお手上げ状態です。

不動産投資のリスクはいろいろと表現されていますが、 基本的には分類の仕方次第で、 筆者の場合は大きく４つに分けて「4大リスク」としています。

「空室リスク」「金利上昇リスク」「地震・火災リスク」「修繕リスク」です。リスク対策を身に着けているオーナーは安心です。

①「空室リスク」⇒「空室になった場合の入居者募集のテクニックを持っている」

②「金利上昇リスク」⇒「金利が上昇した場合のシミュレーションがされている」

③「地震・火災リスク」⇒「地震・火災対策の保険に加入している」

④「修繕リスク」⇒「修繕費用の為に積立をしている」

このような基本的な対処法で、4大リスクを回避、あるいはリスクを最小限にすることができるのです。オーナー自身が起こりうる最悪の事態を理解し、心の余裕をもって対処することで充分に克服する。知識こそ最大のリスクヘッジです。

上でも述べた通り、筆者が考えるのは「知識こそ最大のリスクヘッジ」であるということです。インターネット、書籍、セミナー参加などで、積極的に情報収集することをお勧めします。景気や時代とともに不動産業界の流れは変わりますから、より新鮮な情報を手に入れる事が成功への近道となります。

不動産投資を始めようと決めたら、誰しも早く物件を決めてスタートを切りたいですよね。早く始めればそれだけ早く利益を得ることが出来るからです。ただしそれは良い物件を選んで始めた場合に限ります。

早く始めたいからと言って、条件を妥協したり、納得していない物件を選んだりしないようにしましょう。物件選びに十分な時間をかけて、納得できる物件で不動産投資を始める事が、成功率を上げるポイントとなります。

物件の現地調査は、一度は一人で行くことをお勧めします。不動産業者と一緒に行くと、冷静に見られなくなってしまうからです。何か不安な点、マイナス要素が見つかっても、業者が言葉巧みにマイナス面を補うため、マイナス面を忘れてしまいがちになるからです。

現地視察で確認するポイントは3つです。
①「駅の周り」
物件選定の際に誰もが必ずチェックするのが、「最寄りの駅」です。 その駅は、急行が止まるのか、乗降客数はどのくらいなのか、住みたい街ランキングで何位なのか、需要と供給のバランスはどうなのか、多角的に分析します。

駅の特徴を自分の目で確かめてください。また物件資料には『駅から徒歩○○分』と表示されています。これは宅地建物取引業法で80メートルにつき1分間を要するものとして算出されています。しかし、あくまでも80メートルにつき1分ですので、開かずの踏切や坂道、幹線道路を横断するなどがあれば、物件までかかる時間は表記と異なります。必ず自分の目と足で確認が必要です。

②「物件周辺の環境」
当該物件の周りの環境は、必ず確認してください。同じブロックにどんな建物があるのか、お墓などの嫌悪される施設はないか。たとえば、学校が近くにありいい環境だと思っても意外に学校のチャイムの音がうるさかったというケースもあります。

③「物件」
物件自体は、自分の目で見ればいい物件か悪い物件か、直ぐわかります。 建物管理が行き届いている物件は、ゴミ１つ落ちていません。

その一方、行き届いていない物件は、空室のポストにチラシが溢れていますし、廊下には入居者が勝手に荷物や自転車などを置いています。 ひどい場合には物置を設置している場合すらあります。

「必ず綺麗な物件を買ってください」と強調して言っているのではありません。しかし汚い部分、マイナス部分をちゃんとチェックすることで、マイナス点を武器に価格交渉をすることもできます。物件の視察の際には、マイナス部分があったとしても、それをプラスに変えられるかどうかをチェックして下さい。

不動産投資をするにあたって、物件を探すと同時に、物件以上に大切なものを見つけなければなりません。それは「不動産業者」と「不動産賃貸管理会社」です。いろいろな業者の人々と出会うことになります。その中から、あなたにとって将来の素晴らしいパートナーとなる会社を見つけだしてください。

どんな業者があなたに向いているかは人それぞれです。 20代の人は自分より年上の担当者がいいかもしれません。また40代の人は自分と同世代の担当者がいいかもしれません。人によってはぐいぐい引っ張ってくれる担当者がいいかもしれないし、逆に押しの強い担当者はダメという人もいるでしょう。

自分と仕事がしやすい業者、担当者を見つけだしてください。

投資物件を買って不動産投資をする場合は、まず不動産業者「A社」から物件を買います。(売主物件であったり、仲介物件であったりします)購入後は不動産管理業者「B社」に物件を管理してもらい、日々の管理また空室時の入居者募集などをお願いします。

筆者は、物件の管理の得意な業者から物件を買う事をお勧めします。とくに初心者の方は是非不動産管理業者「B社」から物件を買って下さい。

不動産業管理業者「B社」から物件を買う場合、B社はいずれ空室になった時、自らで客付けをすることとなります。であれば客付けに苦しむような物件を売りつけることはないでしょう。

反対に、自分で管理をしない業者「A社」は、売ってしまえばそれまでです。後のことは「知らぬ存ぜぬ」で、美辞麗句を並べ立てて物件を売りつけた後、あなたの前から消えていくことでしょう。

あなたが物件を検討する際は、その不動産業者にこう聞いてください。
「御社は購入後も管理していただけますか?」
「現在御社はどれぐらいの物件を管理されていて入居率はどれぐらいですか?」
「もしこの物件を購入して将来空室となったとしても、客付けに自信ありますか?」
これらの質問に対して自信ある答えを出せる業者から是非物件を購入してください。

中古であったとしても、新築であったとしても、区分であったとしても、一棟ものであったとしても、鉄則は、「物件の管理の得意な業者から物件を買いましょう」これが失敗しない近道です。

シミュレーションせずに投資物件を買うことは大切なお金を投げ捨てるようなもの。不動産投資で失敗する根本的な原因は、「買う物件を間違えた」ということに尽きます。

では、なぜ買う物件を間違ってしまうのか。それはシミュレーションを行なっていないからです。

不動産投資を行ううえ「シミュレーション」が必要な理由は、大きく3つのことが挙げられます。

①キャッシュフローの目安を知るため

②物件購入の判断材料になるため

③リスク対策になるため

その重要性やポイントはコチラをご覧ください。

今回は、不動産投資の成功率についてまとめてみました。成功の定義が千差万別なので、成功率を数字にすることは出来ませんが、誰にでも共通する成功へのポイントがあることはご理解いただけましたでしょうか。あなたの目標を明確にして、是非、不動産投資を成功に導いてください。