【事例付】不動産投資にシミュレーションは必要不可欠！重要性やポイントを解説します

不動産投資で失敗する根本的な原因は、「買う物件を間違えた」ということに尽きます。物件を購入する場合は、自分にとって良い物件を購入しなければいけません。では、なぜ買う物件を間違ってしまうのか。それはシミュレーションを行なっていないからです。

不動産投資を行ううえでなぜ「シミュレーション」が必要なのか。その理由として、大きく3つのことが挙げられます。

不動産投資を行う目的は、「キャッシュフローを得るため」という人が大半だと思います。中にはキャッシュフローが多少マイナスでも、資産性の高いマンションをレバレッジをかけて購入する人もいるかもしれません。その場合でも「どれくらいのマイナスになるのか」ということを把握しておかなければ、予想以上の出費がかさんでしまい、本業の収入をより圧迫することになりかねません。

シミュレーションを行えば、毎月いくらのキャッシュフローが出るのかおおむね予測できます。キャッシュフローを試算しておけば、年間の収支計画を立てられることはもちろん、買い増しをするなど長期的な計画を考えられるようになります。

また、不動産投資では入居者の予定外の退去や、建物の修繕などによる急な出費が発生する可能性もあります。物件を購入する際にシミュレーションをすることでキャッシュフローの目安を知り、急な出費が発生したとしても対応できるようにしておくことが大切です。

やはり、物件の収益性を見るとき、はじめに目がいくのは「利回り」です。しかし、この「利回り」は、ほとんどの場合「表面利回り」であり、管理費・修繕積立金、固定資産税などの諸経費、さらにはその物件が持つさまざまなリスクは含まれていない数字になっています。表面利回りが10％以上であっても、諸経費を除いた実質利回りは5％程度だった、ということも十分あり得えます。

収益の見込める物件を選ぶことは、不動産投資を成功させるにあたって前提条件。シミュレーションが正しくできるようになると、その物件の正しい収益性、資産性が分かるようになり、「本当にその物件は儲かるのか」という判断ができるようになります。優良な物件を選ぶためにも、必ずシミュレーションをしましょう。

不動産投資に限らず、どんな投資であれ、必ずリスクは存在します。不動産投資の場合、空室リスク、家賃下落リスク、価格変動リスク、金利変動リスク、災害リスク、家賃滞納リスクなど、さまざまなリスクがあります。場合によっては、これらのリスクが原因で大きな損害を受けるケースもあります。

しかし、このようなリスクがあるのかどうかは、購入前の段階である程度見当がつくものです。また、あらかじめ見当がついていれば対策もできます。とくに、「利回りの誤算」、「投資エリアの選択ミス」、「融資計画の失敗」などの「購入時のリスク」については、事前のシミュレーションをすることで、「失敗する物件を購入してしまった」ということを避けられます。

物件を購入前にシミュレーションすることが、不動産投資の成功のカギを握っているといっても過言ではありません。それではシミュレーションで、具体的にどんなことが分かってくるのか。詳しく解説していきます。

不動産投資のシミュレーションをすることで、手元にいくら残るかが分かります。ローンを利用して収益物件を購入すると、家賃収入からローン返済を行います。また、退去が発生したら、次の入居者が決まるまでは自己資金でローンを返済しなくてはなりません。シミュレーションでキャッシュフローの収支予測をしておけば、資金繰りに問題がないかを判断できます。

また、新築・中古物件を問わず、基本的に家賃は購入時点より徐々に安くなっていくものです。オーナーチェンジ物件で、もともとの家賃が相場より安く、新しい入居者を付けるときに少し高い賃料を設定できるというケースもあります。しかしそれでも、長期的な視点で見れば、家賃は下落していくものです。

シミュレーションをするときに家賃の下落率を設定しておけば、5年後、10年後の収支計画にも大きなブレは生じません。家賃が変動することを前提にシミュレーションをして、もし将来的に収支が悪化しすぎるようであれば、購入を見送るという選択もできるでしょう。

不動産投資を始めるときにはローンを利用することが一般的ですが、その際に、物件や買い手の属性によって金利や融資期間といった条件は異なります。

シミュレーションをすれば「この金利だと収益率が低い」「もっと融資期間を長くしないとキャッシュフローが出ない」といった判断ができるようになります。それらの条件をふまえて、融資先や融資条件の変更を検討したり、あるいは希望の融資条件に当てはまる物件を探し直したりできるようになります。

シミュレーションをすることで、「何年後に残債がいくら残っているのか」ということを把握できます。残債がわかっていれば「いくらで売ればどれだけの利益が出るか」ということも予測できます。また、不動産投資は、長期にわたって安定した収入が期待できますが、築年数が古くなるほど修繕の必要性が増し、資産価値や家賃も下落傾向にあります。

家賃収入を目的とした長期投資であっても、出口戦略を考えておかなくてはなりません。不動産は、売却するタイミングによって売却価格や税金が変わってきます。シミュレーションで長期の収支予測をたてておけば、「何年後に、いくらで売るのか」という出口戦略が考えやすくなります。

ここからは具体的にどのようにシミュレーションを行うべきなのか、時系列で解説していきましょう。

不動産投資のシミュレーションの流れは、下記となります。それぞれ詳しく解説していきます。

①購入したい物件の収益データをそろえる

②利用できる融資先を選択する

③実際に返済額をシミュレーションする

物件を購入する際には、その収益性が明らかになるデータが必要です。物件価格や概要は販売図面で確認できます。現状の賃貸状態や家賃収入や現状の利回り、満室になった場合の家賃収入や利回りは「レントロール（物件の賃料等一覧表）」という資料で確認できます。アパートなどの集合住宅であれば、年間の修繕費の実績データも必要です。

区分マンションであれば管理費や修繕積立金のデータは、通常販売図面に掲載されますので確認しましょう。大型投資物件では「ランニングコスト」の書類も揃えて、データを把握しておくべきです。その他、不動産投資物件の固定資産税に関する資料も集めておきましょう。これらの書類の多くは、窓口となった不動産業者から入手できます。

融資を利用して物件の購入を検討している場合、都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、商工中金、日本政策金融金庫などから、利用可能な融資先を選択します。融資で重要なのは物件の耐用年数、個人の属性、返済期間、金利の種類です。

まずは、物件の耐用年数や個人の属性ですが、借り入れ可能額に影響するものになります。また、返済期間は長くなればトータルの利息の支払い額は増えますが、毎月の支払額は少なくなりますのでキャッシュフローに余裕ができます。キャッシュフロー重視の不動産投資をしたい場合は、返済期間はできるだけ長めに設定しましょう。

最後に金利の種類ですが、不動産投資は長期に及ぶため、金利の額がわずかに変動するだけでも大きな影響を受けます。固定金利にするか変動金利にするか、将来的な金利の動きなども予測しながらどちらを選択するかを考えなければなりません。これらの条件を総合的に検討して、自分にとって有利な融資先を選択しましょう。

これらの必要なデータが揃ったら、実際にシミュレーションします。まずはローン返済額を算出し、その後に毎月の収支を出して物件の収益性を検討。1年間の家賃収入から年間の諸経費を差し引くと年間収益の計算が可能です。そこから融資の返済額を差し引いて、キャッシュフローを算出します。空室率も想定した家賃収入を用いることで、物件の実質的な利回りの計算が可能です。

さまざまなケースを想定してシミュレーションすることで、「どのようなケースでどのようなリスクが生じる可能性があるか」「その際にどのような対応が可能か」を事前に検討することができ、この作業を慎重に行うことでリスクをコントロールすることができます。

不動産投資は先の長い投資です。順調にいけば長期にわたり利益を出します。そして収支シミュレーションから、その収益物件を売却する「出口」のタイミングも分かってきます。不動産投資に要した費用が、5年、10年と計画した期間で回収されたとき、不動産投資は成功したと言えます。

概算ではなく毎月の収支から算出する長期的で細やかなシミュレーションが不動産投資成功への一歩と言えるでしょう。

ここでは、不動産投資のシミュレーションとして、新築一棟ものアパートと、中古区分マンションのケースで、それぞれシミュレーションしてみましょう。

【物件価格：8,000万円】
【満室時想定家賃収入：500万円】
【購入時諸費用：400万円】
【年間経費：100万円】
【借入額：6,000万円】
【返済方法：元利均等返済（年12回）】
【返済期間：30年】

【表面利回り】
500万円 ÷ 8,000万円 × 100 ＝ 6.25
この計算により、この物件の表面利回りは「6.25%」という結果になりました。
【実質利回り】
(500万円 × 90％ - 100万円)÷(8,000万円 + 400万円)× 100 ≒ 4.17
この計算により、この物件の実質利回りは「約4.17%」という結果になりました。
リスクとして空室率10％を想定しています。
【キャッシュフロー】満室の場合
金利の違いによって、返済額とキャッシュフローは次のように異なります。
●金利1.0％の場合
年間返済額：2,315,796円
年間キャッシュフロー：500万円 -(100万円+231万6,000円)≒ 168万4,000円
●金利1.5％の場合
年間返済額：2,484,864円
年間キャッシュフロー：500万円 -(100万円+248万5,000円)≒ 151万5,000円
●金利2.0％の場合
年間返済額：2,661,252円
年間キャッシュフロー：500万円 -(100万円+266万1,000円)≒ 133万9,000円

【物件価格：2,000万円】
【想定家賃収入：8万円/月（96万円/年）】
【購入時諸費用：100万円】
【年間経費：14万4,000円】
【借入額：1,500万円】
【返済方法：元利均等返済（年12回）】
【返済期間：30年】

【表面利回り】
96万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.8
この計算により、この物件の表面利回りは「4.8%」という結果になりました。
【実質利回り】
(96万円 - 8万円 - 14万4,000円)÷(2,000万円 + 100万円)× 100 ≒ 3.50
この計算により、この物件の実質利回りは 約3.5%という結果になりました。
リスクとして1ヶ月の空室を想定しています。
【キャッシュフロー】満室の場合
金利の違いによって、返済額とキャッシュフローは次のように異なります。
●金利1.0％の場合
年間返済額：578,940円
年間キャッシュフロー：96万円 -(14万4,000万円+57万9,000円)≒ 23万7,000円
●金利1.5％の場合
年間返済額：621,216円
年間キャッシュフロー：96万円 -(14万4,000万円+62万1,000円)≒ 19万5,000円
●金利2.0％の場合
年間返済額：665,304円
年間キャッシュフロー：96万円 -(14万4,000万円+66万5,000円)≒ 15万1,000円

【物件価格：3000万円】
【想定家賃収入：10万5000円/月（126万円/年）】
【購入時諸費用：200万円】
【年間経費：16万円】
【借入額：3000万円】
【返済方法：元利均等返済（年12回）】
【返済期間：30年】

【表面利回り】
126万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 4.2
この計算により、この物件の表面利回りは「4.2%」という結果になりました。
【実質利回り】
(126万円 - 16万円)÷(3,000万円 + 200万円)× 100 ≒ 3.4
この計算により、この物件の実質利回りは 約3.4% という結果になりました。
新築なので入居率100%で計算しています。
【キャッシュフロー】満室の場合
金利の違いによって、返済額とキャッシュフローは次のように異なります。
●金利1.0％の場合
年間返済額：115万8,000円
年間キャッシュフロー：126万円 -(16万円+115万8,000円)≒マイナス5万8000円
●金利1.5％の場合
年間返済額：124万2,000円
年間キャッシュフロー：126万円 -(16万円+124万2,000円)≒マイナス14万2,000円
●金利2.0％の場合
年間返済額：133万円
年間キャッシュフロー：126万円 -(16万円+133万円)≒マイナス23万円

シミュレーションの具体例によって、表面利回りと実質利回りの違いがはっきりします。また新築区分の場合は年間のキャッシュフローではマイナスになってしまいます。

今回は空室リスクのみを取り上げましたが、実際には家賃滞納のリスクもありますし、設備の故障などによる、急な修繕費が発生する可能性もあります。家賃収入は今後下がる可能性が大きく、利回りやキャッシュフローは減っていくのが一般的です。

さまざまなリスクを想定しながらシミュレーションすることで、その物件の本当の収益性がわかります。また、条件を変えてシミュレーションすれば、効率の良い運用方法も見つかり、売却タイミングをつかむのにも役立ちます。

実際にシミュレーションを行うときは、どんな方法があるのでしょうか。ここでは、不動産投資のシミュレーション方法を紹介します。

たとえば、「Excel」で計算するという方法があります。Excelに必要な項目を入力して自分でシミュレーションを行うというやり方です。

項目や計算期間などをアレンジしながら自由にシミュレーションができますが、初心者が白紙の状態から自分でシミュレーションをするのは難しいかもしれません。一部の不動産会社では、実質利回りなどが計算できるExcelファイルを提供しています。不動産会社のホームページからダウンロードできるのでうまく活用しましょう。

Excelを使って自分で手計算をしてもいいのですが、ツールを使ったほうがはるかに効率的です。たとえば、ツールのなかには不動産会社のサイトから計算する方法もありますが、「アプリ」を活用するという方法もあります。

近年は、多様なスマホアプリがあるため、スマホで物件の利回りや収支分析を行うことも可能なものもあります。物件情報やローン情報を入力するだけで、自動的にキャッシュフローの推移や融資の返済計画のシミュレーションができるアプリや、入力した情報から複数の物件を比較することもできるものなど、さまざまな種類のアプリがあるので、自分に合ったアプリを見つけてシミュレーションしてみましょう。

自分でシミュレーションをするのが難しい場合は、不動産会社に依頼して作成してもらう方法もあります。物件を紹介してもらう際に、実質利回りやキャッシュフローのシミュレーション作成をお願いしてみましょう。

ただし、提示されたシミュレーション結果に問題がないかを見極めなくてはなりませんので、不動産会社に依頼する場合も、シミュレーション方法に対する理解は必要です。

不動産投資は物件の種類やローンの有無、投資期間などによって期待できる収益が変わってきます。そのため、綿密なシミュレーションが欠かせません。シミュレーションによって物件が投資対象として適切であるかを判断する際の判断基準になるだけでなく、売却のタイミングや売却金額による収益率の変化を予測して投資戦略を練るための助けにもなります。

ただし、シミュレーションはあくまでも入力したデータに基づく予測です。入力するデータの値が変わればシミュレーションの結果は大きく異なりますし、将来の事情が予測の範囲を外れればシミュレーション外の結果が生じます。不動産投資では長期に及んで資金を回収していくことになるので、予測外の事象が生じることも想定しておくことが必要です。

その際の対応も含め複数のパターンでシミュレーションを行うことは、リスクを下げることにつながります。不動産会社から物件を紹介されたときは、できるかぎり正確なデータを基にシミュレーションを行い、不動産投資を成功させる可能性を高めていきましょう。