不動産投資物件の選び方｜初めての物件を失敗なく選ぶポイントとは

冒頭でも触れたとおり、物件選びは不動産投資の成功の鍵を握っていると言っても過言ではありません。慌てて物件に飛びつかないように、物件選びのポイントを知っておきましょう。物件選びのためには、情報収集と会社選びも必要です。

物件を選ぶためには、まず情報収集が必要になります。物件の情報は、インターネットで検索したり、不動産会社に出向いたりすれば多くの情報を集められます。電話などで物件の紹介や勧誘を受けている方にとっては、こうした情報を集めることでさらに物件の選択肢は広がります。

不動産会社選びも、物件選びにおいては大切な要素です。不動産投資についての実績の有無はもちろんのこと、リスクについても説明をした上で自分の希望にあった物件を紹介してくれているか、不動産投資をスタートした後もフォローが受けられるかなど、さまざまな視点で不動産会社を見極める必要があります。

情報を収集し、見つけ出した物件を信頼できる不動産会社と契約するためには、そもそも良い物件とは何かが分からなければなりません。目的や予算などで、良い物件は異なります。後段では、初心者が狙うべき良い物件についてご説明いたします。

初心者が狙うべき良い物件とは、「予算内であること」、「投資目的を果たせること」を満たす物件です。

まずは、不動産投資の予算を明確にしましょう。不動産投資と一口に言っても、以下のようにその対象は多岐に渡ります（住居系不動産投資の例）。

それぞれの投資対象、および築年数、エリアによって予算帯は異なります。

自分の年収、保有資産と照らし合わせて、いくらくらいの物件であれば無理なく不動産投資ができるのか、予算を考えておきましょう。低予算で始めたい場合には、中古物件や区分所有マンションがおすすめです。

投資目的は、人によって異なります。本業として取り組みたい方もあれば、副業として取り組みたいという方もあるでしょう。また、所得税や相続税などの節税を図りたいという目的をお持ちの方もあると思います。

難易度の高い物件は相場より安い価格で売りに出されていることが多いものです。もちろん、こうした物件を選んで投資する手法もありますが初心者向きではありません。相場より安い価格で売れ残っている物件については、まずはなぜ売れ残っているのか疑問を持つことが大切だといえるでしょう。

難易度の高い物件には、以下のようなものが挙げられます。

行政の許可を得ず違法に建築された物件（違法建築）や建築当時は適法物件だったものの現状は違法建築となっている物件（既存不適格）は、建て替えが困難であったり、融資が受けられなかったりします。キャッシュ購入が可能であっても、将来的に売却ができず困ってしまう可能性もあるでしょう。

いくらスペックの良い物件でも賃貸需要の少ないエリアであれば、そもそも入居者を見込めません。

格安だからと言っても、たとえば自殺などの事故歴がある物件は入居者から敬遠される可能性が高いです。家賃も相場より低く抑える必要があり、不動産投資のキャッシュフローに影響を与えます。

おおまかな予算帯を把握した上で、数ある物件から良い物件を選び出すポイントについてご説明します。

物件に投資の価値があるかを見極めましょう。

想定家賃をもとに、満室経営時の想定利回りを考えてみるのが分かりやすい方法です。ただ、利回りが高い物件に越したことはありませんが、物件価格が相場並みの価格になっているかどうかもあわせて確認しましょう。

築年数が30年以上の地方都市などの1棟中古物件は、ほぼ土地価格で購入できることもあるため、利回りは高くなる可能性もあります。ただし、融資が短期間となったり、修繕費用が想定以上にかかったりする可能性もあり、不動産投資の初心者にはあまりおすすめができません。

賃貸需要を見極めましょう。満室経営時の想定利回りが高かったとしても、賃貸需要がなければ絵に描いた餅です。

物件が立地するエリアの人口や賃貸需要に加えて、賃貸需要のあるターゲットと物件のスペック（単身向け、ファミリー向け、設備など）が一致しているかどうかも不動産会社などから情報収集しておくと良いでしょう。

その際、想定利回りを考える際に用いた想定家賃と、周辺類似物件の家賃相場との比較も忘れないようにしておきたいものです。スペックは需要を満たしており、周辺類似物件の家賃相場よりも低い家賃で提供できる場合、入居検討者から注目される可能性が高まります。

物件に適切な管理が行われているかを確認しましょう。不動産投資は、長期に渡る投資です。今までの修繕歴等を確認し、適切に管理が行われており、今後も長期に渡って投資物件として利用できる物件であるかを確認しましょう。

違法建築は論外ですが、築古物件は劣化が進んで構造的に問題が生じている可能性もあります。また、新耐震基準を満たしていない物件は入居者の生活を脅かすものですし、融資が受けづらい可能性もあります。

いずれにしても、物件費用以外に多額の修繕費を計画に盛り込む必要があるため、不動産投資の初心者は適切な管理や修繕が行われている物件を選ぶようにしたほうが無難です。

初心者の方にとって適切に管理されているかを判断することは難しいことも多いでしょう。専門家のアドバイスを受けることはもちろんですが、いろんな物件を見学しながら、知識を身に付けていくことが大切です。

不動産投資は大きなお金が動くので、税金に関してもしっかり理解しておくことが大切です。実務では税理士に依頼するケースが多いですが、自分でも最低限の仕組みは理解しておくようにしましょう。

節税目的の場合は、以下のポイントもチェックしましょう。

所得税の節税目的で不動産投資を行う場合、減価償却ができる物件であるかを確認しましょう。

減価償却とは、建物や設備を購入するためにかかった費用を、数年に分割して必要経費として配分していく仕組みを言います。減価償却ができると、支出を伴わない経費計上ができるため、利益の圧縮を図ることができます。

減価償却ができる期間は、物の種類によって耐用年数が決められています。原則としてその耐用年数の期間で減価償却を行います。しかし、中古物件の中でも築古物件は、耐用年数をすでに経過している可能性もあります。その場合、「耐用年数の20％」に相当する年数で減価償却を行うこととなります（物件により異なりますので、詳細は必ず税理士などの専門家に確認してください）。

不動産投資が相続税の節税につながるのは、現預金で資産を持つよりも、不動産として資産を持つ方が相続税評価額を下げることができるからです。また、その居住用不動産を賃貸物件として活用した場合、さらに相続税評価額を下げることができます。

ただし、相続税の節税だけに目を向けて物件選びをするのは避けましょう。出口戦略についても考慮した物件選びが必要です。相続対策のために不動産投資を始めたものの、入居者が集まらず、赤字続きという物件を譲り受けたいという人はいないでしょう。

不動産投資を相続または売却する際に、譲り受けたいと思ってもらえる物件を選びましょう。たとえば、都心部のワンルームマンション投資であれば、入居者も比較的集まりやすく、売却もしやすいため、たいてい出口戦略に困ることはないでしょう。

ベストな一軒にたどり着くためのコツを簡単にご説明します。

遠方の物件を検討する場合でも、必ず現地確認をしましょう。写真や文字の説明だけでは分からないことは多数あります。

良い物件は、あっという間に成約してしまいます。焦って決める必要はありませんが、良い物件に出会った時に、即断即決できるように、事前の準備や情報収集を行っておきましょう。

不動産投資は、不動産を活用したビジネスです。つまり、大家さんは事業主です。事業主として、不動産を取り巻く環境について日ごろからアンテナをはっておくようにしましょう。

不動産投資を成功させるためには、良い物件との出会いが必要不可欠です。良い物件に出会っているのに、その良さを見極められずにチャンスを逃してしまうのは非常に残念です。そのような状況を回避するためにも、今回の記事を参考に、まずは自分の「良い物件基準」を作ってみるところから始めてみてはいかがでしょうか。