親の土地に子がアパート建てて相続対策は可能?メリットとデメリットを解説!

  • 公開日:
  • 2020年09月28日
  • 更新日:
  • 2020年09月28日
親の土地に子がアパート建てて相続対策は可能?メリットとデメリットを解説!
親名義の土地が複数ある場合、子どもの立場として、相続税が心配だと思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そのなかには、相続対策の一環として、親名義の土地にアパートを建設して、賃貸経営をしてみたらどうだろうか?とお考えの方もいらっしゃるかもしれません。この記事では、そうした土地を活用したアパート経営を考えている人を対象に、親名義の土地を活用する際の注意点やメリット・デメリットについて、具体的に解説していきます。

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目次

親名義の土地を活用して相続に備えたい人に

親が資産を多く保有している場合、子どもにとって心配なのが相続税。財産のなかでも「不動産」は特に資産価値が高いため、相続税評価額も高くなりやすいです。もしも親が不動産を多く保有していたら、何かしらの相続対策をしないと、相続税が多額となり、納税資金が不足し、土地を手放す事態に陥る可能性もあります。そのような事態を避けるためには、早めの相続対策が不可欠です。親が土地を持っている場合は、アパート経営を検討してみるのも得策です。ここでは、相続対策として行うアパート経営について解説します。

相続対策は相続税の節税だけではない

相続時に発生する相続税。この税金の納税方法は、現金納付が基本です。たとえ不動産や車など現金以外の資産があっても、原則的には現金で納税する必要があります。

ここで重要なのは、いかに納税資金を確保するかという点です。相続対策でよくあるケースで、親によるアパート経営があります。確かに、現金を不動産に変換することで資産の圧縮効果が生まれますので、相続税の引き下げ自体は可能です。しかし、たとえ相続税が下がっても、相続人に納税資金がなければ、効果的な相続対策とは言えません。相続人に十分な納税資金を残すことも、相続対策では外せないポイントです。

親名義の土地で子どもがアパート経営をするなら

相続人の納税資金を確保する、という点においては、親名義の土地に子ども名義のアパートを建築する方法も考えられます。親名義でアパートを建てても相続対策にはなりますが、そもそも親がアパート経営に消極的であったり、新たに借金をしたりすることに抵抗がある場合もあるでしょう。もしも子どもにアパート建設ができる資金力があり、賃貸経営事業に前向きであれば、この方法はおすすめです。ここでは、親の土地を活用したアパート経営の注意点を解説します。

土地代をいくらにするかで節税効果が異なる

親名義の土地を使ってアパート経営をする際に重要なポイントは「土地代をいくらに設定するか」という点です。親とはいえ、自分のものではない土地を使わせてもらってアパートを建てるわけですから、形式上は土地の「貸し借り」です。通常、不動産に限らず物の貸し借りには、対価となるべく「賃料」が発生するものです。土地の賃借料をいくらにするかで相続対策の効果も大きく変わりますので、注意が必要です。

土地代を無償あるいはタダ同然で借りる場合「使用貸借」という扱いに

「借りる相手は親だし、土地代は別にいくらでもいいだろう」そう考える人もいるかもしれませんが、その発想は危険です。土地代を無償で貸し出す行為は、「使用貸借」という行為に該当し、立派な貸借行為です。そもそも、貸借には「使用貸借」と「賃貸借」があります。使用貸借とは前述のとおり、土地代を無償にして人に不動産を引き渡し、使用収益させることです。一方の賃貸借は、人に不動産を引き渡して使用収益させることの対価として、借主から賃料を受け取る行為のことです。

土地代を無償で借りる行為は、使用貸借に該当するという点をおさえてください。ちなみに、家賃を支払っていても使用貸借とみなされる場合があります。目安として、土地の固定資産税程度の支払いは使用貸借として認められます。

土地を安く譲ってもらったり、安い地代を払うとかえって増税になるケースも

親の土地を活用する際に、価格設定を間違えると増税となるリスクもあるので注意してください。

土地の賃貸借では「権利金」が発生することが多いのですが、仮に子どもが地代のみ支払って権利金を払わないと、子どもは親から借地権の権利金相当額の「贈与」を受けたものとみなされて、贈与税が課税されてしまう可能性があります。

また、いっそ親の土地を破格の価格で購入してアパートを建てようと考える人もいるかもしれませんが、相場より安い価格による売買の場合も、やはり「贈与」とみなされて課税対象になることもあるので気を付けましょう。

建物名義は子どもの個人名義と法人名義では節税効果が異なる

子どもが親の土地にアパートを建設する場合、アパート所有者の名義人について、「子ども個人」名義にするか、「法人」名義にするかの2通りあります。どちらを選択するかで将来得られる効果が異なります。

一度アパートを建ててしまうと、後から名義を変更するのは簡単ではありません。それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、建築に着手する前に決めておきましょう。

子ども名義でアパート経営をするメリット・デメリット

「親の土地を活用してアパート経営」と聞くと、多くの人は子ども個人の名義によるアパート経営を想像するかもしれません。ここでは、子ども名義でアパートを建築して賃貸経営するメリットとデメリットを解説します。

メリット

子ども個人名義でのアパート経営の最大のメリットは、アパート経営により納税資金を直接確保できる点でしょう。アパートに入居者が入れば家賃収入が発生します。管理料や税金などの諸経費を支払えば、残ったお金は貸主である子どもの収入になります。そのお金を貯蓄して納税資金とすることもできます。

また、本来アパート経営では、土地を仕入れて建物を建設するのが一般的です。しかし、そもそも親が所有する土地にアパートを建てるので、土地の購入が不要です。余計な費用をかけずに賃貸経営をスタートできる点もメリットです。

もしも親名義でアパートを建てた場合、子どもは相続発生時に初めて賃貸経営事業を開始します。子ども名義でアパートを建てれば、その分賃貸経営事業への着手も早くなるので、実務的な子どもの負担も少なくなるでしょう。

デメリット

一方デメリットとしては、肝心の相続税対策としては、やや不十分である点です。相続税の土地の評価方法として、貸家建付地評価減というものがあります。これは、自分の土地に自分の所有するアパート等を建設し他人に貸すことで、土地の評価額を下げる方法です。親の土地に親名義のアパートであれば、この評価減を利用できますが、子ども名義だと土地の評価減の対象外となってしまいます。

また、親の土地とはいえアパート建設費は子どもが支払いますので、子どもの金銭的負担は多くなります。さらに、万が一アパートを売却しようとしても、土地と建物の名義がそれぞれ異なるため、売却しにくくなる点もデメリットといえるでしょう。

法人名義でアパート経営をするメリット・デメリット

次に、法人名義でアパートを経営するメリットとデメリットを解説していきます。この法人は、アパート経営を目的として設立し、株式会社や合同会社などの形態となるのが一般的です。

メリット

法人の役員に子どもを入れることで、法人が賃貸経営事業で得た収益を役員報酬として子どもに支払うことができます。役員報酬は会社の経費ですので、法人としては節税効果も見込めます。

また、アパート名義人が法人の場合、相続発生時に相続人同士で揉めにくくなる点もメリットです。不動産という資産は分割しにくいですが、相続対象が会社であれば、分割するのは株式ですので分割がスムーズです。

さらに、法人は個人と比べて経費計上できる幅が広がります。また、個人の所得税と法人税を比較しても、やはり法人の方が税制上のメリットは軍配が上がるといえます。

デメリット

法人のデメリットは、スタート時の手間と費用がかかる点です。個人が事業を始める場合は、許認可を除けば開業届1枚でスタートできます。しかし、法人の場合は、登記手続きや定款作成などの作業にくわえて、登録免許税や定款認証代などのコストが発生します。さらに、個人に比べると法人の方が、事業を維持する費用が高くなる傾向があります。

それから、複数人で発起する場合は株主が1人ではないので、事実上の法人の所有者が多くなり、権利関係が複雑となり、法人としての意思決定がスムーズにいかなくなるリスクもあります。

賃貸経営の法人化については以下の記事で詳しく説明しています。

まとめ

アパート経営は、上手に行えば相続対策として非常に有効な手段です。とくに、資産の圧縮効果が高いので、税金対策としても非常に優れています。ただし、具体的にどのような方法が最も効果的かはケースバイケースで、条件によってそれぞれ異なります。名義を誰にするのか、地代設定はいくらが妥当なのかなど、間違った選択をすると、かえって逆効果となる可能性もあるので注意してください。

親名義の土地を有効活用して相続対策を実践したい人は、早い段階で専門家に相談をして、ご自身に合った方法で準備を開始することをおすすめします。

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髙野 友樹

監修髙野 友樹

【資格】公認不動産コンサルティングマスター /相続対策専門士 /宅地建物取引士 など

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役
株式会社 アーキバンク 取締役 COO
一般社団法人グローバルイノベーションネットワーク協会 顧問

不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、国内不動産ファンドでAM事業部のマネージャーとして従事。

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