アパート経営で失敗する理由と対策

  • 公開日:
  • 2019年1月28日
  • 更新日:
  • 2019年1月28日
アパート経営で失敗する理由と対策
相続した土地でアパート経営を考えているけれど、ネガティブなニュースが多く、自分でもちゃんと”経営”ができるのか不安になりませんか?この記事では、土地活用としてアパート経営を検討している方にアパート経営で失敗する理由や傾向から、失敗しないための対策、リスクヘッジの方法について、具体的な事例をもとにご紹介していきます。失敗事例からしっかりと学び、”失敗しないアパート経営”を目指しましょう。

アパート経営を成功させるためには、事前の調査が大切です。
過去事例を学び、失敗しないアパート経営を目指しましょう。

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目次

アパート経営とは

アパート経営とはアパートなどの居住用物件を建てて、そこに入居者を募り、家賃収入を受け取るものです。最近では、一般的なアパートの経営だけでなく部屋をホテルのようにして使う民泊や、複数人で部屋をシェアするシェアハウスなどの業態もあります。

2018年初頭に、世間的にも大きく取り上げられたシェアハウス事業「かぼちゃの馬車」事件など、大きな金額が動くアパート経営は、詐欺的な事件が起こりうることにも注意が必要です。

アパート経営の特徴やメリット・デメリットは以下のページで詳しく説明しています。
アパート経営の特徴とメリット・デメリット

アパート経営における”失敗”を考える

アパート経営における失敗とは何なのでしょうか。

アパート経営は「不動産投資」に分類されるもので、あくまでも投資です。投資した額に対して結果がマイナスであれば失敗だと言えるでしょう。

アパート経営は最初に大きな額を投資して、それを数十年かけて回収していくスタイルです。最終的な結果は掴みづらいものですが、毎年毎年の収支や最終的な手残り額を判断材料とするとよいでしょう。

アパート経営においては収入のほぼ全てが入居者からの家賃によるものとなるため、空室をできるだけ少なくすることが重要です。なお、アパート経営はあくまでも投資なので、自己責任が原則です。

例えば、先に触れた「かぼちゃの馬車」事件は、まだ今後の対応が待たれる状況ではありますが、基本的には損をしてしまった投資家の自己責任となってしまう可能性が高いでしょう。同じような失敗をしないために、アパート経営で失敗する理由や傾向を掴み、その対策を事前に練っておくことが大切です。

アパート経営で失敗する理由と傾向

アパート経営で失敗してしまう人やその物件に共通する理由として、以下のことが挙げられます。

1.物件さえあれば定期収入があると思っている
2.表面利回りを重視して進めてしまう
3.地域と物件が合っていない
4.管理会社を通さずに経営している
5.素人でも副業でもできてしまう
6.目的が節税対策になっている

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.物件さえあれば定期収入があると思っている

ひとつめは、物件さえあれば定期収入があると思っているケースです。

アパート経営は「不労収入」と表現されることも多く、実際にうまく経営できれば管理会社に任せて、ほとんど何もせずに家賃収入を得ることも可能です。一方で、アパート経営が軌道に乗るまでは、入居者の募集やそのためのリフォーム・修繕、優秀な管理会社との管理契約など、多岐に渡る分野への知識や経験、実行力が必要となります。

この部分を欠いてしまっては、所有しているだけで定期収入を得ることは難しいでしょう。

2.表面利回りを重視して進めてしまう

次に、よく見られるのが表面利回りを重視して物件を取得してしまうことです。

表面利回りとは、物件の家賃収入を投資額で割って算出するものです。確かに、物件取得の判断材料として利回りは重要ですが、表面利回りでは各種経費や税金を考慮することができません。物件取得時の判断においては、表面利回りではなく実質利回りを求めることが大切です。

利回りとは?

利回りは「投資した額に対して一定期間でどのくらい回収できるか」を表すもので、例えば1億円投資して1年間で1,000万円回収できるのであれば年間利回りは10%となります。

アパート経営において利回りには、いくつかの算出方法があり、その内代表的なものが表面利回りと実質利回りです。表面利回りは、物件の家賃収入のみを考慮した利回りで、以下の計算式で求めます。

表面利回り=1年間の家賃収入÷投資額×100(%)

一方、実質利回りは物件の経費や税金も考慮した利回りで、以下の計算式で求めることができます。

実質利回り=1年間の家賃収入-1年間の経費や税金÷投資額×100(%)

例えば、年間家賃1,000万円、年間経費300万円、投資額1億円の物件であれば、それぞれの利回りは以下の通りです。

表面利回り1,000万円÷1億円×100=10%
実質利回り(1,000万円-300万円)÷1億円×100=7%

3.地域と物件が合っていない

例えば、学生街にあるファミリー向け物件や、ファミリー層の住民の多いエリアにあるワンルームマンション、家賃相場6万円のエリアにある家賃10万円の物件など、地域と物件が合っていないと入居者募集に苦労することになります。

4. 管理会社を通さずに経営している

アパート経営は入居者募集やクレーム対応、家賃回収、物件清掃など、管理のための仕事を管理会社に任せることができますが、管理会社に任せると家賃の5~10%程度の管理手数料を支払う必要があります。

この管理手数料を支払いたくない場合には、自分で管理することも可能ですが、基本的にはオススメできません。一般的に、管理会社に管理を任せた方が入居率は高くなります。

よほど自信があったり、過去に成功させてきた実績があったりするのでなければ、管理会社に任せて空室率を下げた方が最終的な利益は大きくなることが多いでしょう。

5.素人でも副業でもできてしまう

アパート経営は、お金さえ払うことができれば素人でも副業でもできてしまいます。一方で、2018年現在アパートやマンションは供給過剰の状態で、知識や経験、実力のない人が競合に勝つのは難しいのが現状です。

6.目的が節税対策になっている

アパート経営では、1年間の不動産所得の収支がマイナスであれば、給与所得など他の所得から差し引く「損益通算」による節税が可能です。不動産会社の担当者がこの点を売りにして物件を提案してくることも少なくありません。

しかし、不動産所得がマイナスということはうまく利益が出ていないことだと言えます。もちろん、青色申告特別控除や減価償却など実際に支払いのない経費もありますが、少なくとも節税を目的として投資を始めてしまうことはオススメできません。

失敗しないための対策とポイント

アパート経営で失敗する理由についてお伝えしましたが、こうした失敗理由に対し、どのように対策すればよいのでしょうか。

ここでは、以下の5つについてお伝えしていきます。

1.空室が出た時の対策を考えておく
2.利回りを理解し、相場を知る
3.地域や立地のリサーチを行う
4.良い管理会社と出会い、お任せする
5.清掃や修繕などの管理の手を抜かない

それぞれ見ていきましょう。

1.空室が出た時の対策を考えておく

アパート経営では、空室をできるだけ少なく、空室期間をできるだけ短くすることが大切です。そのためには、事前に空室が出た時の対策を考えておきましょう。

例えば、入居者募集を依頼している不動産会社に対してお土産を持って挨拶回りしたり、入居者募集にあたって苦戦が予想されるのであれば、敷金0円キャンペーンなどを展開したりといったことを行います。

2.利回りを理解し、相場を知る

表面利回りと実質利回りについてお伝えしましたが、物件取得時には必ず実質利回りを求めることが大切です。一方、実質利回りで求める経費については、実際に詳しく話を聞かないと分からないことも少なくありません。そこで、とりあえずの相場を知るために表面利回りを求めることも有効です。

最初は表面利回りで周辺物件と比べてお得なのかどうかを判断し、具体的に検討する際には必ず実質利回りと求めるようにするとよいでしょう。

なお、アパート経営の場合、実質利回りに加えてローンの返済額(例えば、1億円の借入で金利2%、借入期間30年であれば年間約444万円の返済)に加え、最終的な利益に対しては、不動産所得に対する所得税や住民税が課されます。物件取得時には実質利回りを求めるとともに、ローン返済額や所得税・住民税まで考慮した最終的な手残りの金額まで求めると万全です。

3.地域や立地のリサーチを行う

物件取得においては「需要に対して適正な供給ができるか」を見極める必要がありますが、そのためには数多くの物件を見ることや、現在募集中の他のアパートの情報を見ること、実際に現地を歩いてみて人の動きはどうかなどのリサーチが重要です。

4.良い管理会社と出会い、お任せする

アパート経営が成功するかどうかは、良い管理会社と出会えるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。

アパート経営では広告・キャンペーン展開から入居者募集、内見、住んでからのクレーム対応や修繕提案、退去時の対応など、そのほとんどを管理会社に任せることができるからです。すでにアパート経営を始められており、経営がうまくいっていない方も、もう一度管理会社探しから始め、良い管理会社と出会えることができれば経営状況が好転する可能性は高いでしょう。

5.清掃や修繕などの管理の手を抜かない

築年数や立地などの面は一度物件を取得してしまえばどうすることもできませんが、一方で、修繕や清掃などメンテナンス面は変えることができます。入居者の内見時には、清掃や修繕が行き届いているかどうかで入居の可否が決まることも少なくありません。

まずは、清掃や修繕などを徹底して行うことが大切です。

アパート経営を考えはじめたら、まずリサーチを

アパート経営を考えはじめたら、まずはご自分がアパート経営を考えているエリアで物件をリサーチすることを始めてみましょう。リサーチするだけであれば無料ですし、利回りの計算や物件周辺を歩いて回るなどのリサーチは回数を重ねるごとに早く、正確な判断を下せるようになっていきます。

事前計画と管理業者選びは慎重に

一方で、実際に物件の取得を進める段階になったら慎重に進める必要があります。

事前計画段階では、実質利回りだけでなくローンの返済額や不動産所得に対する税金がいくらかかるのかを求め、最終的な手残りはどのくらいあるのか、また家賃が減ってしまったり、空室が出てしまったりした時はどのように対策するのか考えます。

さらに、アパート経営ではどの管理会社に任せるかによって結果が変わるくらい管理会社選びは重要なので、納得がいくまで選定を行うようにしましょう。

まとめ

アパート経営に関する主な失敗理由と対策についてお伝えしてきました。

アパート経営では、「どんな物件を取得できたか」で結果が大きく変わるため、物件取得のための入念なリサーチが重要になります。また、いざ物件を取得した後は空室率の改善のためにさまざまな手を尽くしていくことになりますが、そのためには「良い管理会社と出会うこと」が重要です。

これから物件の取得を考えている方は、まずは本記事を参考に物件のリサーチから始めてみましょう。

アパート経営を成功させるためには、事前の調査が大切です。
過去事例を学び、失敗しないアパート経営を目指しましょう。

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逆瀬川 勇造

逆瀬川 勇造

資格:AFP(2級FP技能士)、宅地建物取引士、相続管理士

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。
大学在学中に2級FP技能士資格を取得。
大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より父親の経営する住宅会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ〜造成、不動産売買に携わる

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。

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