この記事のポイント
- 土地活用でアパート経営を始める目的はさまざまですが、計画段階でしっかり対策が取れていないと失敗パターンに陥りがちです。
- アパートを建てることだけ目的にせず、その後の経営や管理、リスク対策についても検討しておきましょう。
- 複数社のプランを長期的な視野をもって比較し、検証していくことが、成功率アップにつながります。
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目次
アパート経営の成功率7割は本当か？
アパート経営に関するアンケート調査には、成功率が7割＝7割の人が満足しているという調査結果を公表している情報サイトを多く見かけます。もっとも、成功・満足の内容があいまいであることが多いために満足度・成功率を測る明確な基準はありません。投資家の主観に頼っているアンケートがほとんどです。
土地を元々所有している場合には、初期投資額が比較的低く抑えられるために、少々手残りが少なくても成功と回答していることがあるかもしれません。しかし、次章以降に述べるように土地所有者にありがちな失敗パターンにはまっていることも多いのです。
土地を元々所有している場合には、初期投資額が比較的低く抑えられるために、少々手残りが少なくても成功と回答していることがあるかもしれません。しかし、次章以降に述べるように土地所有者にありがちな失敗パターンにはまっていることも多いのです。
アパート経営の成功率を下げる失敗パターン
アパート経営を始める時には、不動産収入が欲しいというニーズのほかにも「空いている土地を活用したい」「相続税を軽減したい」などさまざまなニーズがあります。
しかし、基本的な収支計画を疎かにして節税対策や土地活用の方法ばかりを考えていると、アパート経営は失敗します。もう一度アパート経営の基本を確認するためにも、失敗パターンを学んでおきましょう。
しかし、基本的な収支計画を疎かにして節税対策や土地活用の方法ばかりを考えていると、アパート経営は失敗します。もう一度アパート経営の基本を確認するためにも、失敗パターンを学んでおきましょう。
立地がアパート向けではない
土地所有者が土地活用をする時に真っ先に調査しなければならないことは、アパート建設に適した立地であるかという点です。放っておくのはもったいないから活用しなければ、と思う気持ちはわかりますが、アパートに適さない土地ならば、そのまま売却してしまうのがもっともリスクが少なく手残りが多いということもあるのです。
アパート経営の成功は立地にかかっているといっても過言ではありません。
アパート経営の成功は立地にかかっているといっても過言ではありません。
入居者ニーズを調査していない
立地調査は、利便性や周辺環境のほか、どのような入居者が周辺に住んでいるかと点についても重点的に行わなければなりません。
ワンルームのアパートでも、学生向けのワンルームであればコンパクトなものが好まれますが、一般の就労者もターゲットに含めるならば広めのワンルームがよいかもしれません。また、周りのアパートがファミリー向けの間取りが多いのであれば、少し間取りや設備などに差別化が求められます。
そのような入居者のニーズを調査せずに、ハウスメーカーに設計・施工を丸投げしてしまうのは禁物です。
ワンルームのアパートでも、学生向けのワンルームであればコンパクトなものが好まれますが、一般の就労者もターゲットに含めるならば広めのワンルームがよいかもしれません。また、周りのアパートがファミリー向けの間取りが多いのであれば、少し間取りや設備などに差別化が求められます。
そのような入居者のニーズを調査せずに、ハウスメーカーに設計・施工を丸投げしてしまうのは禁物です。
管理会社を厳選していない
入居者の募集や入居後の対応は管理会社に委託するのが一般的ですので、管理会社がきちんと業務を行うことはアパート経営の成功条件です。
共用部の電気が消えていたり、エントランスがチラシやごみで汚れていたりすると、入居者の満足度が下がり、空室が多くなる原因になります。
また、管理会社とサブリース契約を締結している場合には、契約内容についてトラブルになることもあります。たとえば、家賃保証を謳っておきながら、契約上は家賃の値下げ更新ができることになっていたり、入居率が悪い時には一定期間後に解約できたりするような条項について争いになっている例はよく見受けられるところです。
共用部の電気が消えていたり、エントランスがチラシやごみで汚れていたりすると、入居者の満足度が下がり、空室が多くなる原因になります。
また、管理会社とサブリース契約を締結している場合には、契約内容についてトラブルになることもあります。たとえば、家賃保証を謳っておきながら、契約上は家賃の値下げ更新ができることになっていたり、入居率が悪い時には一定期間後に解約できたりするような条項について争いになっている例はよく見受けられるところです。
収支計画が甘い
不動産経営は長期にわたる投資になりますので、収支計画についても長期にわたって立てておく必要があります。しかし、ハウスメーカーの作成する収支計画の中には数年程度の短いものも散見され、長期修繕計画が反映されていないものもあります。
また、固定資産税・所得税などの税金についても手残り資金を計算するうえで重要です。とくに中古アパートに投資する際には、減価償却期間が終了する年を境に税務上の益金があがり、所得税が増加することは見落としがちですので注意が必要です。
また、固定資産税・所得税などの税金についても手残り資金を計算するうえで重要です。とくに中古アパートに投資する際には、減価償却期間が終了する年を境に税務上の益金があがり、所得税が増加することは見落としがちですので注意が必要です。
アパート経営を行っていると、思いがけない空室や修繕費の出費などでキャッシュフローが計画どおりに入ってこないことはよくあるものです。さまざまな支出を考慮に入れてもなお、余裕のある収支計画になっているくらいがちょうどよいと心得ておきましょう。
アパート経営の成功率を左右するポイント5つ
アパート経営の成功についてはさまざまな考え方がありますが、以下のような経営状況であれば成功であるといえるでしょう。
このような状態に近づけるためにはどのようなことに気を付けるべきか、5つのポイントをまとめました。
このような状態に近づけるためにはどのようなことに気を付けるべきか、5つのポイントをまとめました。
1．事前調査・事業計画の立案をしっかりと行っているか
投資を行う前に、立地はアパート経営に合ったものか入居者のニーズはどうか、周辺の家賃相場はどうか、などを綿密に調査したうえで、事業計画の立案を自分で行ってみることが大切です。投資してしまってから修正できることは限られています。
投資前に、初期投資額と投資リターンが見合っているか、投資リスクは事業計画に織り込まれているかを検証しなければなりません。この過程で、アパート経営に必要なさまざまな知識を身に付けることができるでしょう。
投資前に、初期投資額と投資リターンが見合っているか、投資リスクは事業計画に織り込まれているかを検証しなければなりません。この過程で、アパート経営に必要なさまざまな知識を身に付けることができるでしょう。
2．キャッシュフローを重視した経営になっているか
アパート経営には相続税対策や固定資産税対策などの効果がありますが、何よりもまずアパート経営の収支がプラスになっているかを最優先に考えるべきです。
月々の管理費や元利払いを家賃収入でまかなえているかはもちろんのこと、将来の修繕費や設備の更新費用についても内部留保ができているかということについても事業計画との対比を定期的に行うことが望まれます。
会計上の損益と実際のキャッシュフローとはズレがありますので、キャッシュフローについても計算書を作成してプラスを維持できているかを確認することが大切です。
月々の管理費や元利払いを家賃収入でまかなえているかはもちろんのこと、将来の修繕費や設備の更新費用についても内部留保ができているかということについても事業計画との対比を定期的に行うことが望まれます。
会計上の損益と実際のキャッシュフローとはズレがありますので、キャッシュフローについても計算書を作成してプラスを維持できているかを確認することが大切です。
3．賃貸管理を任せきりにしていないか
アパート経営を管理会社と二人三脚で行うことで、大家さんの負担はかなり軽減されますが、任せきりにするのは問題です。
管理会社もコミュニケーションがよく取れている大家さんの物件に関してはていねいに管理業務を行いますが、ほとんど連絡がない大家さんの物件は対応が後回しになってしまうかもしれません。
時には物件を確認して回るなど、愛着をもってアパート経営を行うことで、管理会社も適切・迅速に管理対応を行ってくれることでしょう。
管理会社もコミュニケーションがよく取れている大家さんの物件に関してはていねいに管理業務を行いますが、ほとんど連絡がない大家さんの物件は対応が後回しになってしまうかもしれません。
時には物件を確認して回るなど、愛着をもってアパート経営を行うことで、管理会社も適切・迅速に管理対応を行ってくれることでしょう。
4．さまざまな経営リスクに備えているか
アパート経営にトラブルやリスクはつきものです。すべてを回避することはできませんので、発生したトラブルをいかに解決していくかが問題です。
入居者とのトラブルについては、管理会社と協力して解決することになりますので、ほかの物件でどのようなトラブルがあったか、どのように解決したのかについて管理会社と情報共有しておくことは有益です。
そのほか、空室リスクや災害リスクに対応するために、余裕をもった事業計画の中で対応資金を積み立てておいたり、保険に加入したりするなどの備えをしておくことも重要でしょう。
入居者とのトラブルについては、管理会社と協力して解決することになりますので、ほかの物件でどのようなトラブルがあったか、どのように解決したのかについて管理会社と情報共有しておくことは有益です。
そのほか、空室リスクや災害リスクに対応するために、余裕をもった事業計画の中で対応資金を積み立てておいたり、保険に加入したりするなどの備えをしておくことも重要でしょう。
5．リフォームや設備更新は適切か
入居者のニーズに合った物件にするため、必要なリフォームや人気のある設備を取り付けることは入居率をあげる方策として有効でしょう。ただし、設備投資がかさむとキャッシュフローはマイナスに沈んでいきます。投資時の投資効率は必ずチェックするようにしましょう。
成功率をあげるには長期的に計画することが大切
アパート経営の成功率をあげるには、10年後・20年後の物件の状態を想像して計画することが大切です。土地活用プランを吟味する時には、長期的なリスクを織り込んだ計画が立案されているかについて検討が必要になります。
また投資の出口についてもある程度イメージをもっておいたほうがよいでしょう。
また投資の出口についてもある程度イメージをもっておいたほうがよいでしょう。
【0年目】建築計画は投資効率を意識すること
ハウスメーカーはさまざまな設計プランと事業計画を用意してきます。しかし、その計画はうまくいった場合の一事例という視点でみておくのがよいでしょう。初期投資額は適切な金額か、さまざまなリスクが織り込まれているのかについて、投資する側から改めて精査するべきです。
設計プランや事業計画を検証する時には、複数の業者のプランや見積もり、事業計画を比較検討します。この際には、土地活用一括相談を利用するのが便利です。
設計プランや事業計画を検証する時には、複数の業者のプランや見積もり、事業計画を比較検討します。この際には、土地活用一括相談を利用するのが便利です。
【10年後】老朽化・空室対策の強化が必要
新築から10年が経過すると、外壁や階段、バルコニーなどが老朽化し修繕が必要になってきます。また、キッチン、バスルームなどの設備についても15年程度が経過すると更新時期がやってきますので、事業計画上は修繕積立金を毎年積んでおきます。
また、築年数が経過するにつれて空室リスクが増大しますので、募集広告や設備更新などの空室対策は怠らないようにしましょう。
また、築年数が経過するにつれて空室リスクが増大しますので、募集広告や設備更新などの空室対策は怠らないようにしましょう。
【20年後】出口戦略の検討が必要
投資期間を経過した後にどのように投資を終了するかという方策を「出口戦略」と言います。
物件を売却して投資を終了することが一般的ですが、所有土地を活用してアパート経営をしているならば物件を保有し続けることもあるでしょう。この場合は建て替えやリフォームなどの計画が必要になってきます。
物件を売却して投資を終了することが一般的ですが、所有土地を活用してアパート経営をしているならば物件を保有し続けることもあるでしょう。この場合は建て替えやリフォームなどの計画が必要になってきます。
まとめ
アパート経営の失敗パターンの中には、事前調査や事業計画の立案の段階で回避できるものもあります。
初めての土地活用・アパート経営だと、何が標準なのかわからないことがほとんどでしょう。複数の業者の提案を比較検討しながら、少しずつ設計プランや事業計画を改良していくことがよい結果をもたらします。拙速は禁物、慎重に計画を進めていくことがアパート経営成功の秘訣です。
初めての土地活用・アパート経営だと、何が標準なのかわからないことがほとんどでしょう。複数の業者の提案を比較検討しながら、少しずつ設計プランや事業計画を改良していくことがよい結果をもたらします。拙速は禁物、慎重に計画を進めていくことがアパート経営成功の秘訣です。
アパート経営は出口戦略をしっかり組むことが
成功率を高める秘訣です。
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この記事の監修者
徳田 倫朗
宅地建物取引士
株式会社イーアライアンス代表取締役社長。中央大学法学部を卒業後、戸建・アパート・マンション・投資用不動産の売買や、不動産ファンドの販売・運用を手掛ける。アメリカやフランスの海外不動産についても販売仲介業務の経験を持ち、現在は投資ファンドのマネジメントなども行っている。
郊外の駅遠の立地や工場の隣にアパートが建設されていることもありますが、空室が埋まらずに失敗してしまっている例を多数見かけます。これは、立地調査をせずにハウスメーカーの「相続対策」「土地活用」などの営業トークに乗せられてアパートを建設してしまうことによって起きる失敗です。