アパートの建築費用はどのくらい?相場や自己資金について解説

  • 更新日:
  • 2022年11月23日
アパートの建築費用はどのくらい?相場や自己資金について解説
アパート経営における「建築費」は、収支計画に直接関係する極めて重要な要素。押さえておきたい基本的な知識をご紹介します。

収支計画に直接関係する建築費。
適正価格を把握しておきましょう!

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目次

寺岡 孝

監修寺岡 孝

【資格】不動産投資アドバイザー(RIA)/相続診断士/貸家経営アドバイザー/住宅ローンアドバイザー

アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。
大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。
WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に『不動産投資は出口戦略が9割』『不動産投資の曲がり角 で、どうする?』(クロスメディア・パブリッシング)などがある。

アパート建築費の把握が重要な理由

不動産投資や賃貸経営の際に作成する事業計画では、アパートの建築費をどのように設定するかは、計画の適正さを判断する上できわめて重要です。

・利回り
・自己資金比率
・返済比率

こういった事業の収益性に関係する経営指標は「建築費」と「家賃設定」で決まると言っても過言ではありません。では建築費は安ければよいか?というと、アパートはニーズに適合する仕様やグレードが必要であり、施工品質が保たれるような適正価格が求められるのです。そのためには施工する建設会社の比較検討を十分に行い、業者選択を確実に行える知見が大家さんには必要です

ただし、アパート経営にとって一番重要なことは「アパートを建築する目的は何か?」を把握すること。たとえば、固定資産税の軽減、相続税の軽減、将来の年金がわかりのための副収入を得るなど、それぞれの目的によってアパートの規模や間取りなどが変わってくるためです。

また、アパート建築を予定している土地に、どういった賃貸需要があるかを最初に把握する必要があります。単身用の需要がない場所で1Kやワンルームのアパートを建てても入居者は埋まりません。上記のような条件をまずは見出してからアパートの建築費用について考えましょう。

アパート建築費の相場と内訳

アパートの建築費は構造によって大きく違い、たとえば、木造なら坪単価56.2万円、鉄骨鉄筋コンクリート造なら坪単価94.9万円です。地域によっても違いがあり、政府統計総合窓口サイト「e-Stat」で2021年のデータを確認すると、全国平均の建築費単価は以下の数値になります。
構造m2単価坪単価
木造17万円56.2万円
鉄骨鉄筋コンクリート造29万円94.9万円
鉄筋コンクリート造25万円84.0万円
鉄骨造25万円82.3万円
地域的な違いを確認するため、東京都のデータだけを抽出してみましょう。
構造m2単価坪単価
木造18万円59.5万円
鉄骨鉄筋コンクリート造38万円126.0万円
鉄筋コンクリート造34万円112.7万円
鉄骨造30万円100.5万円
東京都の建築費は全国平均と比べるとかなり違いがあることが理解いただけると思いますが、この記事では「全国平均」のデータに基づいて話を進めていきます。

建築費を最終的に決める要素として前述したように、構造方式によってかなりの違いがあることがわかりましたが、建築資材のグレードや設備機器の仕様によっても異なり、あくまでも目安の金額として把握するようにしてください

また、アパート経営を考えた場合、建築費と同様に収益性に関係する要素として土地の有効活用があります。つまり敷地の利用効率を考えるのですが、その時にポイントになるのが用途地域によって決定されている建ぺい率と容積率です。土地の選定に関わる重要なポイントですので「土地の建ぺい率・容積率とは?」の記事も参考にしてください。

アパート建築費の内訳

建築工事費の内訳は「工事見積書」の様式に基づくもので、建設会社によりさまざまな様式を用いています。木造アパートの一般的な例を示すと、以下のように内訳を作成することが多いです。
ハウスメーカーや工務店が設計施工で請負う場合には、設計監理料を工事費に含める場合と、別に設計監理委託契約を締結する場合があります。設計監理料が工事費に含まれる場合には、内訳として記載するケースと、設計監理料が「諸経費/一般管理費」に含まれ内訳に記載しないケースもあります。

また、土工事・コンクリート工事・鉄筋工事・型枠工事を合わせて「基礎工事」と表記するケースや、屋根工事を「板金工事」とする地域など、全国一律ではありませんので注意してください

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アパート建築に必要な諸費用と自己資金

建築工事費以外に「諸費用」として一括りされる必要な支出も実は建築工事にはあります。諸費用に関しては一般的にアパートローンなどの融資が適用できない場合もあるので、ある程度の自己資金が必要になることも理解しておきましょう。

設計費

設計費は前述したように、工事費に含まれる場合と別契約になる場合があります。別契約になるケースとしては設計監理を依頼したい建築士がいる場合や、工務店などで自社内では設計を担当することができず、建築士事務所とタイアップするケースがあります。

この場合の設計監理費用は3~10%とかなり幅があります。大家さんがこだわりのあるデザインを求めており、地域でも実績のある建築士に依頼する場合などは10%超になることもあります

また、建築士が担う設計監理業務は設計と工事監理であり、設計図書ができあがると業務が終わるわけではありません。工事期間中は工事監理業務に移行し、設計図書にしたがった工事施工が行われているかを点検し、施工会社に対する指示を行います。

工事施工会社の現場監督が行う工事管理とは異なることに注意してください。設計監理を工事会社が行う設計施工の場合は、工事監理業務と工事管理業務の区分があいまいになり、誰が「工事監理者」なのか建築主が知らずにいるといった状態になることもあります。建築士の役割が明確に違うことを理解しておいてください。

なお、設計監理業務は「建築士法」に基づき、発注者(建築主・施主)との間で契約前に「重要事項説明書」を交付し、説明する義務があります。設計費用が工事費に含まれる場合は設計契約を行うことは少ないですが、重要事項の説明は義務になっており、工事費に含まれる設計・工事監理費用について明らかにすることが望まれています

現況測量費

敷地の測量を行う費用を「現況測量費」と言い、基本的に必ず行う必要があります。測量費用は対象の土地面積によって異なりますので、一概でいくらとはいえません。また、地域によっても費用は異なります。

現況測量の必要性は道路付けや隣地の境界ラインの確認、土地の高低差など確認可能です。広大な土地であれば分筆も必要な場合もあります。アパート建築を計画する上では現況測量は大きなポイントといえるでしょう

なお、建築工事を行う際には必ず建築確認申請を特定行政庁にします。建築基準法などの関連法規に適合しているかの確認をするのですが、その際には敷地境界(道路境界や隣地境界)と建物の距離なども審査対象であり、敷地境界が明確でなければ中間検査や完了検査で合格することができません

地盤調査

地盤調査は地盤の強度を調べるもので必ず行います。木造アパートなど2~3階建ての比較的軽い建物の場合は、スクリューウエイト貫入試験(SWS試験、旧スウェーデン式サウンディング試験)を行います。試験するポイント数により費用が上下しますが、一般的なアパートの場合、10~20万円が目安です。

地盤調査は設計着手前に行いますが、工事費用とは別に「諸費用」として支払うケースと、工事費に含まれているケースもあります。工事見積もりが提出された時に確認するようにしましょう

各種税金

着工前に請負工事契約を締結しますが、工事契約書には「印紙」を貼付するよう印紙税法で定められています。しかし、2021年の「デジタル改革関連法」の施行により「電子契約」が可能となり、電子契約は “書面” に該当しないため、印紙税がかかりません。

一方、請負契約書を書面で行う場合には印紙税がかかります。たとえば契約金額が5千万円超~1億円以下の場合は、契約書1通に対して6万円ですが、2022年4月時点では「軽減措置」が適用され、3万円になります

ほかにもアパート建築の資金をアパートローンなどで融資してもらった場合は、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。この契約書にも印紙税が課税され、契約金額が5千万円超~1億円以下の場合は6万円です。税金にはこのほかアパートが完成すると課税される「不動産取得税」、保存登記をする際の「登録免許税」があります。

不動産取得税は建物の評価額により異なります。また、1戸当たり床面積が40㎡以上の場合は軽減制度が適用され、1戸当たり評価額から1,200万円までが控除されます。保存登記登録免許税は建物評価額の0.4%、抵当権設定登記は債権額の0.4%となります。

司法書士手数料

アパートが完成すると建物の表題登記と所有権保存登記を申請します。登記申請は自身ですることもできますが、手間がかかり大変ですので専門家に委託することが多いです。

・表題登記は土地家屋調査士
・所有権保存登記は司法書士

登記の内容によって依頼する専門家が異なりますが、司法書士に一式依頼するのが一般的です。司法書士は提携している土地家屋調査士がおり、すべての登記手続きを完了させてくれます。登記費用はアパートの規模によって異なるものです。

4世帯のアパートと10世帯のアパートでは延床面積が異なりますので、当然ながら登記費用も違います。加えて、アパートローンを利用する場合には抵当権設定の登記費用もかかるため注意が必要です

損害保険料

アパートを取得すると火災保険に加入します。同時に地震保険に加入するケースも多いです。火災保険はアパートが自然災害や自然現象が原因で損害を受けた場合に保険金が支払われ、損害を補償してくれる保険です。保険料はアパートの再調達価格に基づき算定され、構造や地域そして保険会社により大きな違いがあります

また、保険契約期間は1年から最長10年まで可能となっていますが、最近の災害が頻発する状況から大手損保会社では最長5年に変更する動きがでています。今後は保険料の見直しも考えられ、くわしい保険料は損保会社に問い合わせをすることが大切です。

アパートやマンションの賃貸住宅の火災保険には家賃滞納の保証などの特約を付加できる火災保険もあります。単なる火災保険や地震保険だけでなく特約で付加できる補償もありますので検討すべきです。

寺岡 孝
寺岡 孝

融資手数料

融資事務手数料はアパートローンなどを借入する時に、金融機関に支払う手数料です。目安としては数万円ですが、10万円を超える金融機関もあります。

また、ネット銀行などには保証料を「融資手数料」と呼ぶケースもあり、各金融機関により目的や金額が異なるので、金融機関を選択する際には確認することが大切です。保証料は借主の属性や審査の結果により異なりますが、数十万円になる場合や金利に含まれるケースもあります。

100坪の建築費シミュレーション

100坪の土地でアパートを建てる場合のシミュレーションをしてみましょう。

【シミュレーション条件】
土地面積:100坪
建ぺい率:60%
容積率:200%
構造:木造2階建て
1階床面積:60坪
2階床面積:60坪
延床面積:120坪
建築費単価:56.2万円

以下のように、100坪の土地に2階建てのアパートを建てると、およそ7,000万円の総費用がかかると予想できます
項目金額備考
建築工事費6,744万円-
外構工事費60万円(敷地面積-1階床面積)×1.5万円
設計監理費101万円建築工事費×1.5%(設計施工)
地盤調査10万円-
契約印紙代3万円-
保存登記登録免許税1.3万円6,744万円×0.5×0.0004=1.3488
抵当権設定登記登録免許税2.6万円6,700万円×0.0004=2.68
表題登記・保存登記費用20万円-
抵当権設定登記費用4万円-
損害保険料40万円6,800万円、5年間一括
融資手数料10万円保証料は金利に含む設定とする
金銭消費貸借契約印紙代6万円-
合計7,002万円-

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アパート建築費をおさえる方法

アパートの建築費をおさえるためには工事の発注方法から考える必要があります。発注方法は以下の2通りです。

1.設計施工で建設会社に一括発注する
2.複数の建設会社から見積もりを取る

1.設計施工で建設会社に一括発注する

設計施工で一括発注する場合は正確な設計図や仕様書はありません。企画しているアパートの概要に基づき「概算」で見積もりをしてもらうのですが、この時に1社に依頼するのではなく、複数の会社に依頼することにより、ある程度の比較検討は可能です

しかし、正式な依頼後本格的に設計が進み、設計図や仕様書ができた時点で正確な見積もりを取ると、概算とは大きく違う結果になることもあります。

2.複数の建設会社から見積もりを取る

この場合は建築士事務所に設計を依頼するので、設計料および工事監理料が一括発注よりも高く、トータルの建築費が高くなる可能性があります。しかし、建築士は工事監理業務の一環として見積書を厳密にチェックする見積査定をするので、工事見積書の正確性・妥当性が担保されるメリットもあります

どちらがよいかは地域における建築士事務所の能力や実績、施工する会社の選択肢が広いのか狭いのかなど、さまざまな要素を検討しなければなりません。しかし、一般的には概算見積もりの比較により施工会社を決め、設計施工の一括発注によるほうが多い傾向になっています。

建築費をおさえるには概算見積もりの段階で数社に依頼し、その結果を比較検討することと、概算見積もりの正確性を分析しなければなりません。そのためにはアパート建築の実績が豊富な会社ほど信頼度が高く、施工事例を主とした情報収集が大切です。施工会社を選ぶには「知っておくべき建築業者の特徴と選び方」も参考にしてください。

アパート建築に関する注意事項

アパートを建築する際には、その建築コストに目が行くものです。しかしながら、アパート経営自体が、その場所の賃貸需要に見合ったアパートで計画しておかなければいけません。たとえば、都内ではワンルームや1Kといった単身用のアパートでも需要は充分にあります。

ところが、地方都市ではアパートの規模は概ね2LDKや3LDKが多く、しかも駐車場は2台分確保というのがあたりまえというエリアもあります。そうした地域の状況や特性を踏まえてアパートの計画をする必要があります。

また、既存のアパートと差別化する上で、オートロック付きや太陽光発電搭載のアパートで入居者が売電できるようなシステムもあります。建築コストと家賃収入が見合った内容で、長期間入居者が途切れないようなアパートを計画することをお勧めします。

アパート建築業者と契約する際はここをチェック!

アパート建築で失敗しないためには、アパート建築業者との契約時にも注意が必要です。まずは、工期を確認しましょう。一般的にアパート建築の工期は「階数プラス1か月」と言われています。たとえば、2階建てなら3か月、3階建てなら4か月です。もし、「階数プラス1か月」よりも長く期間を要するようであれば理由を尋ねてみましょう。

また、工事費の支払い方法についても確認が必要です。契約時、着工時、竣工時と支払いタイミングはいくつかありますが、それぞれのタイミングでどのくらいの金額を支払わなければならないのかは契約時の取り決めによって異なります。事前に確認するようにしましょう。

最後に追加工事ですが、見積もりに含まれていない費用もあるため契約時に必ず確認することをおすすめします。たとえば、地鎮祭などの祭典費や地中埋設物などの障害物撤去費などが一例です。追加で費用が必要になるケースについて確認しておくとよいでしょう。

よくある質問

ここでは、アパート建築費に関するよくある質問をご紹介します。
2~3階建ての場合のアパート建築費はどのくらい?
一般的な木造アパートは2階建てまでですが、3階建てのアパートを木造で建てることもできます。3階建てアパートは2階建てよりは少し高くなります。準耐火構造や避難バルコニーそして開口部の防火設備など、コストアップとなる要素があります。冒頭で紹介した全国平均の木造単価が59.5万円/坪でしたが、3階建てになると70万円前後/坪が目安になるでしょう。
法定耐用年数は構造ごとに変わるの?
法定耐用年数とは減価償却期間を定めたもので、構造ごとに異なります。木造22年、軽量鉄骨増27年、重量鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年、鉄骨鉄筋コンクリート造47年です。各構造の違いについては建物構造の違いを徹底比較の記事も参考にしてください。
アパートローンを借りる際の注意点は?
アパート経営のための建設資金にアパートローンを利用する場合は、返済比率を確認しましょう。また、変動金利で借りる場合は、予想される高い金利でシミュレーションすることも必要です。そのうえで満室時家賃収入の50%以内に返済額が収まっているかをチェックし、もし超えている場合は借入予定額を縮小するなどの検討が必要です。アパートローンと住宅ローンの違いの記事も参考にしてください

まとめ

アパートの建築費は地域によって大きな違いがあり、たとえば、東京都と全国平均では木造の単価が5%違います。さらに構造による工事単価はもっと異なり、木造と鉄筋コンクリート造とでは1.5倍違います。工事費の内訳には20を超える項目があり、複雑なものであることがわかります。工事費以外にも諸費用が必要となり、それに見合う資金の準備を忘れてはいけません。

そしてもっとも重要なのは工事を請負う建設会社です。事業収益性の高い企画と適正な工事を提案してくれる建設会社を探すには、土地活用一括相談サービスの利用が有効です。

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●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
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