地面師とは｜個人も狙われる？不動産詐欺の手口と事例から学ぶ防衛方法

そもそも「地面師」いったいどのようなものなのでしょうか？
大ヒットしたドラマをみて、初めて「地面師」という言葉を聞いた方も多いかと思いますが、どんなものか探ってみましょう。

広辞苑などで「地面師」という言葉の意味を探すと「他人の地所を種にして売買の詐欺をする人」とか「他人の所有地を利用して詐欺を働く者」と記されています。

つまり、他人の土地を自分のものと偽り、売買をするように仕向けてその代金を取るという詐欺師であり、不動産取引の古典的な詐欺としては業界的にはよく知られているものです。

こうした地面師の手口としては更地が狙い目で、抵当権や差押登記などが付いていない場合や、地主や管理者が遠方にいるケース、また、所有者が生存不明、所在不明の放置されている空き家や空き地も狙われやすいとされています。

一方で、土地の上に建物が建っていて真実の所有者が住んでいれば、すぐに詐欺がわかってしまうのでそういった不動産の状況では起こりにくいとされています。

また、バブル期にはこの地面師による詐欺が横行して社会問題にもなりましたが、近年では不動産価格の上昇にともない、ここにきてまたも地面師が暗躍するようになっています。

現在のように、首都圏の土地価格の上昇で優良物件が不足してくると、誰もが「いい物件を買いたい！」と思うものです。こうした状況を逆手に取るのが地面師。地主に成りすましたうえで、「土地売りますよ」といいながら、代金だけだまし取ってそのままドロンしちゃう…、というものです。

地面師はドラマのように不動産会社だけではなく、一般の個人でも騙す可能性がありますので注意する必要があります。

実際の不動産取引では、権利書や印鑑証明書、実印、加えて所有者本人の運転免許証などの身分証明書が必要です。しかし地面師がかかわる不動産取引には、これらすべてが彼らによって偽造され不動産取引が行われてしまいます。

ことさら、印刷技術などはかなり発達しており、後ほどお伝えしますが積水ハウスの事案では身分証明書に偽造パスポートが使われ、ホンモノかどうかは見破りにくいものとなっていました。

こうした背景から、買主側が必要書類を偽造と見抜けないと地面師による詐欺は防げないのが現状です。このあたりのことは、不動産取引を行う者は基本知識として知っておく必要があります。

過去の地面師詐欺は各マスコミでも報道されていますが、いくつかの事例を上げてみましょう。

・杉並区の駐車場を横浜市内の不動産業者に売りつけ、2億5000万円を詐取

・港区の不動産業者が品川区の土地売買をめぐって、3億6000万円の被害

・積水ハウスが東京都内の土地取引で詐欺被害に遭い、約63億円の損害

・港区のホテル用地で地面師詐欺により、アパホテルが12億円の被害

いずれのケースも用意周到で、書類関係はすべて偽造、司法書士や弁護士と称する登場人物もすべてグルという場合もあります。

不動産の取引では、売買代金をすべて支払った後に買主に所有権移転がなされるわけですが、代金全額の支払後に移転登記をするために、申請内容が正しいかは直ぐには判別できません。数日後に、売主は正しい所有者でないと法務局から呼び出しが来るというパターンです。

ここからは2017年に被害にあった積水ハウスの事例についてみていきましょう。

当時の報道などによると、積水ハウスの事案の舞台となったのは東京のJR山手線五反田駅から徒歩5分程度、およそ600坪のまとまった土地で、周辺の不動産業者の間ではかねてから注目の案件。何年も営業していない古びた旅館の建物が建っていました。

所有者はこの旅館の女将で、抵当権などの権利関係も付着がなく、いわゆる「更な土地」だったわけです。そこに目をつけた地面師がここの女将に成りすまして、不動産取引をしたということです。

積水ハウスはマンション用地として絶好の場所と判断し、結果的には所有者の権利関係を十分に調査をしないまま、購入代金の9割の63億円を相手方に支払ってしまい。所有権移転登記を受け取ることができないという事態になったという話です。

積水ハウスのHPでは、当時の経緯についてこう述べています。

このように、第三者から転売してもらって買うという流れだったわけです。いわゆる「他人物売買」の事案だったのです。

この不動産取引は物件の真の所有者との直接取引ではなく、第三者の法人が「この不動産を買う」という形で売買予約の契約をこの真の所有者と取り交わしており、その条件で同時に積水ハウスが売買予約による所有権移転仮登記をしていました。

積水ハウスは4月に売買契約を結び、6月1日の決済日に数十億円の決済金を支払い、通常の取引通り、所有権移転の登記関係の書類や本人確認を済ませ、法務局に所有権移転の登記を申請しました。ところが、申請から8日後の6月9日、法務局から、「土地所有者は真の所有者ではないので所有権移転の登記はできない」旨の通知をもらったのです。

法務局によれば、所有者である女将はすでに亡くなっており、親族が相続でこの土地の所有権を得たという説明でした。したがって真の所有者ではないため、所有権移転はできないとなったわけです。

積水ハウスとの取引の場に現れたのは真の土地所有者ではなく、地面師が所有者に成りすました偽者で、パスポートや印鑑登録証明書なども偽造されていました。積水ハウスはこの時点で初めて「騙された」と気づくことになったわけです。

「他人物売買」とは、売主が他人の物件を売却する取引を指します。この事案は契約相手先が所有者から購入後に転売する、つまり本来の所有者が第三者に転売し、その後に第三者から積水ハウスが購入するという流れでした。不動産業者間では、こういった形の取引は日常的に行われており、バブル期には複数の第三者が介入して転売を繰り返し、取引のたびに価格を釣り上げるといったケースが横行していました。

宅地建物取引業法では、不動産業者（宅建業者）が他人の所有する土地や建物について、自らが売主となる売買契約を禁止しています。ただし、物件所有者との間ですでに売買契約や売買予約などをしている場合は、適用除外として認められています。

このような「他人物売買」の場合、買主が契約を結んだ時点では、あくまでも不動産業者は物件所有者と契約書を取り交わしただけで、実際に所有権の移転登記はなされていません。この状態のまま、売主である不動産業者が買主に物件を売却することはできますが、登記上は不動産業者からの所有権移転ではなく、物件所有者からの所有権移転となるのです。

不動産業者からすると、こうした「中間省略」の取引であれば登録免許税や不動産取得税などのコストを節約できるので、うまく利用しているのです。

「他人物売買」の制限は、あくまでも一般のエンドユーザーを保護するためのものです。宅建業者同士であれば「プロ同士の取引」として、他人物であっても制限なしで売買が可能となっています。今回、積水ハウスが被害に遭ったケースは、いわゆる他人物売買の取引でした。当然、積水ハウス側も売買にあたってさまざまな調査をしたはずですが、地面師の方が一枚も二枚も周到で上手だったことが伺えます。

積水ハウスの事例と同様に、地面師らが地主になりましてアパホテルに不動産を売った事例です。

港区赤坂のホテル用地で地面師詐欺によりアパホテルが12億円の被害に遭いました。物件の状況は更地、土地の所有者はそこに住んでおらず無借金。その所有者は既に亡くなっており、２名の親族に相続されていました。

こうした状況で地面師らは所有者の相続人になりすまし、ある会社を通じて物件の売買契約を結んだかのように仕立てました。当然ながら、ある会社も地面師の一味です。アパホテルは関連会社のアパが買主となる旨を承諾し、このある会社との契約により、購入代金の約12億6千万円を支払ったわけです。この事案も、いわゆる他人物売買の一環です。

騙されたとわかったのは売買から6日後で、管轄の法務局から「印鑑証明書など登記の申請書類は偽造」と告げられたのです。

アパ側は本人確認を住民基本台帳カードで行ったのですが、実はこれが偽造されたものだったわけで、不動産権利書、固定資産評価証明書、印鑑証明書など契約に必要な書類もすべて偽造となっていました。

アパホテルとしてはホテル用地としては最適な土地と判断して売買契約をしたのですが、まさか地面師に騙されるとは思ってもみなかったようです。

積水ハウスやアパホテルの事例のように、地面師は大手企業を相手に騙す手口とみられがちですが、一個人でも地面師に遭遇するケースはあります。したがって、法人、個人に限らず不動産取引には細心の注意を払う必要があります。その手口と注意点について解説します。

不動産取引には、本人確認のための必要書類があります。たとえば、運転免許証や住基カード、健康保険証、パスポートなど。こうした書類は当の本人でないと持ちえないものですが、いとも簡単に偽造することができるのを認識しておくべきでしょう。

ここ最近の不動産取引では、写真付きの身分証明書の提示を求めるケースや、2種類の身分証明書を提示する場合が多くなっています。騙されないためにも、できる限り本人確認はキッチリ行う必要があります。

不動産取引にはそこに関わる登場人物が多いものです。売主、買主、売主・買主それぞれの不動産仲介業者や不動産ブローカー、司法書士や弁護士、金融機関の担当者など１取引でも10名近い人が関わってきます。地面師側はこれらの登場人物を想定して、役割分担を明確にし、取引を行います。言ってみれば、仲間うちで仕事をしています。

そんな中、まったく関係のない第三者が買主側の視点から取引の場に立会っても、その取引が真の不動産取引かどうかを見極めることは不可能でしょう。

地面師らは早く契約を済ませて、早くお金をもらいたいわけです。したがって、契約を締結してから売買の残金を支払うまでの間はできる限り短い方が良いわけです。

積水ハウスの事例のように、4月24日に売買契約を結び、6月1日の決済日までの間はわずか１ヶ月程度でした。何十億もの不動産取引を1ヶ月で処理するというスピード感は、一般的な不動産取引では考えにくいものです。

地面師がそれほど早くすべての取引を完了させるには、理由があります。契約後、あまりに長い期間空けてしまうと色々と調べることができ、下手すれば「詐欺では？」という疑いが持たれます。そのため地面師側にしてみれば、早く取引完了することに越したことはないわけです。

地面師は、安く見える物件の話をしたり、即決を迫ったりして買い手を誘惑します。とくに住み替えなどで急いでいる場合、安さにつられやすくなります。これも典型的な地面師の手口です。

相場よりも安価な価格や条件が良すぎる物件には、注意が必要です。地面師は物件を買っているわけではありませんので、高く売る必要がありません。したがって、相場よりも安価で話をすることで買い手が早く見つかり、さっさと契約してお金をもらうという流れに持ち込むわけです。

不動産取引を行う場合には法人であれ、個人であれ、相当な調査や準備期間が必要になります。地面師に騙されないようにするには、自ら防衛策を考えておくべきでしょう。

不動産取引では業務に精通したプロの手助けが必要になります。司法書士、弁護士、不動産会社など、経験値やキャリアの長い人らを人選することが必要になります。また、直接、取引にかかわらない不動産会社や司法書士など、参考意見が聞けるような人脈は多く持っておくべきでしょう。

不動産取引では売主、買主の本人確認は重要です。特に、売主側の本人確認は充分に行うべきでしょう。場合によっては、第三者を入れて行う必要があります。真の所有者が誰かは物件の近隣の住人を尋ねるなど、事前調査は必要以上に行うべきでしょう。

地面師は早くお金を回収したいので、買主にとってメリットのある条件や提案を巧みに行ってきます。例えば、「手付金は５～10％程度で少なくも構わない」とか、「決済時期は契約締結時の日程よりも早めても良い」など、そういった話が出てきた際には注意すべきです。

地面師は対象とする不動産は更地が狙い目で、抵当権や差押登記などが付いていない場合や地主や管理者が遠方にいるケース、また、所有者が生存不明、所在不明の放置されている空き家や空き地が狙われやすいとされています。こうした条件が物件の詳細で紹介された場合には、詐欺かどうか疑ってみる必要もあります。とくに、真の所有者がわからない物件は注意すべきです。

実際には、地面師詐欺を防ぐのは難しいものです。権利書や印鑑証明書、実印、加えて運転免許証などの身分証明書が偽造されて、それを買主が見抜けないと詐欺は防げないのが現状です。

取引の際には、権利書関係は法務局、身分証明書などは警察署や各行政庁に、といったように各証明書関係などを所轄の管理者に事前に確認しておくべきでしょう。

また、具体的な取引が進展しそうな場合には、「契約前に売主に事前にお会いしたい」などと言いながら、真の所有者かを確かめることも必要でしょう。加えて、購入予定地の近隣を巡ってみて該当する土地の所有者に関するヒアリングも行っておくべきです。特に「契約を急かされる」とか「なんとなく不自然な話が多い」、「早く決済して欲しい」というような違和感があれば、早急な契約や決済はしないことです。