物件概要書とは｜記載項目や不動産投資で役立つチェックポイントを解説します

物件概要書は、不動産の詳細情報を記載した文書です。住所、価格、面積、構造などの基本データに加え、土地情報も含まれます。これにより、不動産の特性や価値を総合的に把握することが可能になります。

物件概要書は不動産投資において重要な役割を果たします。一般的には「マイソク」と呼ばれていて、通常不動産会社が作成し、売買や賃貸などの物件の基本情報や詳細データが記載されています。

この書類を用いることで、投資家は物件探しや価格交渉を効率的に進めることができ、投資物件としての適合性を検証することが可能です。

また、購入後のトラブルを防ぐためにも重要な役割を担います。物件の基本情報として、住所、価格、利回り、面積、建物構造などが記載されており、物件選定や融資の相談時にも有用です。

物件概要書にどのような情報が含まれているのか、どんな項目があるのか、そして不動産投資を検討する際にどのような点に注意すべきかを具体的に解説します。

売出価格は物件概要書において非常に重要な情報の１つです。通常、不動産の価格は消費税込みで記載されていますが、記載がない場合は、価格が税込みか税抜きかを確認する必要があります。

とくに、土地の売買に関しては消費税が課税されないため、土地のみの取引の場合はこの点に注意が必要です。購入前には売出価格に含まれる税金の有無をしっかりと確認し、全体のコストを正確に把握することが重要です。

利回りは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割ることにより計算されます。表面利回りは、 物件が満室状態の場合の想定年間家賃収入を購入価格で割ったもの（年間想定家賃収入÷購入価格）で、高い利回りはより収益性の高い物件を示します。

この数値は投資物件の物件概要書に通常記載されており、投資家が価格に対してどれだけの収益が見込めるかを評価する際の重要な基準となります。

所在地には、「地番」と「住居表示」が記載されます。 地番は、土地一筆ごとに割り振られた固有の番号で、法務局（登記所）が管理しています。これは法的な土地の住所を示し、主に土地の登記に使用されます。

住居表示は市町村が「住居表示法」に基づいて定めた住所で、日常生活でよく使用される住所です。郵便物の送付や一般的な案内に用いられるため、地番とは異なることがあります。

交通アクセスは、公共交通機関からの距離を80メートル=徒歩1分として計算しています。最寄りの駅やバス停から物件までの所要時間を示しており、車での移動では1分あたり400メートルを基準としています。

ただし、この計算には信号や踏切などの障害物が考慮されていないため、実際には記載されている時間よりも長くかかることがあります。そのため、実際の距離と所要時間を確認するには、実際に現地を歩いてみることが推奨されます。

土地の面積に関する記載は、通常「平方メートル（m2）」または「坪」単位で行われます。1坪＝約3.3平方メートル。物件の概要書には、2種類の土地面積が記載されることがあります。

１つは「土地面積（公簿）」で、これは登記簿に記録された公式の土地面積です。公簿の面積は実際の土地のサイズと異なることがありますが、修正されることは稀です。

もう１つは「土地面積（実測）」で、これは専門家による現地測量を基にした実際の土地面積を指します。この実測面積は、登記簿の記録と異なる場合が多く、より正確な土地の大きさを反映しています。

地目は、登記簿に記載された土地の利用種別を示します。主なカテゴリーには「宅地」、「田」、「山林」などがあり、これらは土地の現在の利用状況と一致しないことがあります。

たとえば、登記上は「田」や「畑」とされている土地で住宅を建てる場合、「宅地」への地目変更手続きが必要です。

この地目によって固定資産税の評価額が異なるため、土地の購入や利用前には地目の確認と必要に応じた手続きが重要です。建物が存在するにも関わらず地目が農地であれば、宅地への変更が必須です。

接道状況には、道路に接している方位、種類（国道・県道・市道など）、幅などが記載されています。

都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれています。どちらに属しているかは都市計画法に基づいて決定されます。

市街化区域は、近い将来市街地として開発されることが想定される地域のことです。商業活動や住宅建設が積極的に行われ、インフラ整備も進められます。

一方、市街化調整区域では、農地や自然環境の保全が優先されるため、新規の建設は制限されており、基本的には地方自治体の許可が必要となる場合が多いです。

これにより、物件の利用可能性や将来の開発展望が大きく異なるため、不動産を購入または開発する際にはこの区分を確認することが重要です。

用途地域は、都市計画に基づいて定められた地域のことです。建築可能な建物の種類や規模、用途が制限されます。これには住居系、商業系、工業系という3つの大きなカテゴリーがあり、さらにこれらは13種類に細分化されています。

用途地域ごとに、住宅、店舗、工場など、建てられる建物の種類が異なり、建築に関する規制の強さも変わります。この区分により、地域の特性に応じた開発が行われ、計画的な都市成長が促進されることを目的としています。

不動産投資や開発を考える際には、該当する用途地域を確認することが重要です。

建ぺい率は敷地の広さに対して建物がどれだけの面積を占めているかを示す指標で、主に防災や景観維持のために各地域で数値が設定されています。

計算式は「建築面積÷敷地面積×100」。ここでの「建築面積」とは、建物を真上から見たときの面積で、もし建物が複数階建ての場合、最も広い面積を用いるのが一般的です。

一方、容積率は建物の延べ床面積（各階の床面積の合計）を敷地面積で割ったもので、建物の容積の大きさを表します。

「延べ床面積÷敷地面積×100」で算出され、高層建築ほどこの値が高くなる傾向にあります。建ぺい率と容積率は都市計画や建築設計において重要な基準となり、それぞれの地域の特性や規制に応じて設定されています。

物件の構造や種類は、その建物がどのような材料で建てられているかを示します。一般的には、木造、軽量鉄骨、重量鉄骨、鉄筋コンクリート（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）などのカテゴリーがあります。

これらの情報は、建物の耐久性や耐震性、さらには保温性能など、物件の質を判断する上で重要な指標となります。

延べ床面積は、建物内のすべての階の床面積を合計した数値です。これには、住居空間、事務所、店舗、共用部分など、建物内のすべての使用可能なスペースが含まれます。

延床面積は、物件の価値や活用方法を検討する際の重要な情報となります。

建築年月は物件が建設された年と月を示しています。たとえば「2000年3月」と記載されている場合、その日付は物件が完成した時期を指します。

1981年6月以降に建築申請がおりた建物は新耐震基準に適合しているため、耐震性の面で安全性が高いとされています。

建築年月は物件の安全性や将来の維持費、耐震性などを考慮する上で非常に重要な情報となります。

間取りは物件内の部屋の配置と種類を示し、物件概要書にはこの情報が詳細に記載されています。一般的に、間取りは居室の数とその用途（例：リビング、ダイニング、キッチン、ベッドルーム、バスルームなど）を表します。

たとえば「3LDK」と記載されている場合、リビング、ダイニング、キッチンに加えて3つの居室があることを意味します。

住む人の生活スタイルに直接影響を与えるため、購入や賃貸の検討にあたって非常に重要な要素です。

物件概要書を通じて、物件の法的遵守状況や潜在的リスクを確認することが出来ます。投資前に確認して将来的なトラブルを避けることが可能です。

物件概要書を通じて、物件が建築法令や地域規制に適合しているかが明らかになります。たとえば、物件が建築確認を取得した後に無許可で増改築されていないか、建築基準法で定められた建ぺい率や容積率を超えていないかなどが確認ポイントです。

さらに、用途変更が行われていないか、新耐震基準に適合しているかなども重要なチェック項目です。

これらの確認を怠ると、将来的に行政からの是正命令や、融資の際に不利益を被るリスクが高まります。投資目的で不動産を購入する場合、違法建築でないことを確認することは不可欠です。

物件概要書から読み取れる主要なリスクは以下の通りです。

◆違法建築リスク: 物件が建築基準法をはじめとする各種法律に適合しているか、違法建築でないかを確認することが重要です。違法建築の場合、将来的に是正命令を受けたり、融資が受けられないなどの問題が生じる可能性があります。

◆建ぺい率と容積率の超過: 物件が許可された建ぺい率や容積率を超えて建てられていないかを確認する必要があります。これを超過している場合、法的な制約により建築物の改修や取り壊しが必要になることがあります。

◆再建築不可のリスク: 物件概要書から、物件が再建築不可のエリアに位置していないかを確認します。再建築不可の場合、物件の老朽化に伴う建て替えができず、投資としての価値が大幅に下がることがあります。

◆立地条件のリスク: 交通アクセスや周辺環境など、立地条件から読み取れるリスクも考慮する必要があります。例えば、自然災害のリスクが高い地域や、環境問題が顕在化している地域では、将来的な価値の下落や運用コストの増大が予測されます。

これらのリスクは、投資判断の際に重要なファクターとなるため、物件概要書を詳細に分析し、適切なリスク評価を行うことが不動産投資の成功につながります。

投資用マンションの物件概要書には、想定利回りが記載されており、これは1年間の満室稼働を前提とした表面利回りです。

この数字はあくまでも目安であり、実際の運用において記載されている利回りを下回ることも珍しくありません。正確な利回りを把握するには、実際の収支状況を詳しく確認することが必要です。

また、物件概要書に「現況利回り」と記載されている場合、それは現在のオーナーが運用している実績の利回りであり、具体的な投資の成果を示しています。この情報を利用して、投資判断を行うことが重要です。

物件概要書は、不動産投資の成否を左右する重要な情報源です。投資物件選びで後悔しないために、とくに注意深く確認すべきトップ5の項目を解説します。

頭に浮かべてほしいのが「エンパーコウゾウザンヒロサ」という言葉。 「エン」は円=値段、 「パー」は=利回り、「コウゾウ」は構造=建物の構造、「ザン」は残=建物の残存年数、「ヒロサ」は広さ、物件の広さです。

これらの項目を事前にチェックすることで、予期せぬリスクを回避し、賢明な投資判断が可能になります。

「エン」は物件価格です。（例）1億1500万円

「パー」は想定表面、（例）利回り約7.91%

「コウゾウ」は構造、（例）鉄骨造陸屋根4階建て。

「ザン」は残存年数です。
（例）建築時期が2010年、2024年現在なら築14年、 耐用年数34年―築14年＝残存年数 「ザン」は19年です。

「ヒロサ」は物件の広さです。（例）土地70.11m2、建物(床面積)は217m2。ここで確認しておきたいのが容積率です。容積率は300% で、70m2の土地に3倍の210m2の建物をつくってOKというものですが、この建物は217m2と超えています。

ここまでは、購入者側の視点で、物件概要書の見方について解説してきました。では、投資物件の売却を考え、物件概要書を作成する側になる時はどうでしょう。

物件概要書の作成には、正確かつ総合的な情報提供が重要です。物件の良し悪しを正直に記載し、所在地、価格、構造、建築年月など詳細情報を明記することで、購入者の判断材料とします。

また、法的規制への適合性も確認し、地域の開発計画の影響など将来の価値変動も考慮に入れるべきです。これにより、購入者とのトラブルを避け、安心して取引を進めることができます。

物件概要書「マイソク」は、不動産投資の入口でもあり出口でもある重要な書類となります。重要な書類であるにもかかわらず、その書式には統一したフォーマットがありません。１件１件オリジナルの書類となります。

ですから、読み解くには相当の時間もかかってしまいすが、物件概要書チェックに慣れて、効率よく分析できるように心がけましょう。