この記事のポイント
- 「ヤドカリ投資」とは所有する自宅を住み替えながら収益を得る不動産投資の方法の1つ。
- 売却と賃貸、2つの収益の得方がありますが、原則住宅ローンを完済していないと賃貸にはできません。
- 物件選びが重要で、自らが住みたいという観点よりも、立地や将来性で物件を目利きする力が問われます！
目次
ヤドカリ投資とは？
「ヤドカリ投資」とは、所有する自宅の住み替えを繰り返しながら、収益を得る不動産投資の方法です。ヤドカリが成長とともに新しい貝殻に住み替える様子になぞらえて、「ヤドカリ投資」と呼ばれています。
自宅を購入したもののさまざまな理由から、自宅を住み替えたいと考える方もいらっしゃるでしょう。そのような時に、収益を得て住み替えを成功させることができれば、お金の工面に頭を悩ませることもないかもしれません。
「ヤドカリ投資」で収益を得る方法には、後段でご説明する通り「売却」と「賃貸」、2つの方法があります。一般的な不動産投資とは異なる点も多く、その特徴や違い、注意点について理解を深めておく必要があります。
自宅を購入したもののさまざまな理由から、自宅を住み替えたいと考える方もいらっしゃるでしょう。そのような時に、収益を得て住み替えを成功させることができれば、お金の工面に頭を悩ませることもないかもしれません。
「ヤドカリ投資」で収益を得る方法には、後段でご説明する通り「売却」と「賃貸」、2つの方法があります。一般的な不動産投資とは異なる点も多く、その特徴や違い、注意点について理解を深めておく必要があります。
ヤドカリ投資の仕組み
ヤドカリ投資で収益を得る方法には、先段でお話したとおり「売却」か「賃貸」による2つの方法があります。それぞれの内容について、ご説明します。
自宅を売却して収益を得る場合
自宅を売却して、売却益つまりキャピタルゲインを得る方法です。売却益を住み替えの資金として活用することができます。
ただし、売却益を得るためには、購入価格よりも売却価格が高値である必要があり、購入物件の将来性と売却のタイミングを見極める力がとても重要になります。それらの見極めを誤ると、売却益を得ることができない場合もあります。
ただし、売却益を得るためには、購入価格よりも売却価格が高値である必要があり、購入物件の将来性と売却のタイミングを見極める力がとても重要になります。それらの見極めを誤ると、売却益を得ることができない場合もあります。
住宅ローン完済後賃貸にする場合
所有する自宅の住宅ローンを完済した後、賃貸物件として活用する方法です。自宅を賃貸物件として貸し出せば、家賃収入つまりインカムゲインが得られるので、住み替え後の住宅ローン返済などに充てることもできます。
ヤドカリ投資のメリット
ヤドカリ投資のメリットについてご説明します。
住宅ローンを使うことができる
物件購入時に、住宅ローンを使うことができるのは大きなメリットです。
一般的な不動産投資では、物件購入時に住宅ローンを使うことはできず、アパートローンなどの事業性ローンを利用します。アパートローンなどの事業性ローン金利は住宅ローンよりも高い水準となります。
一般的な不動産投資では、物件購入時に住宅ローンを使うことはできず、アパートローンなどの事業性ローンを利用します。アパートローンなどの事業性ローン金利は住宅ローンよりも高い水準となります。
住宅ローンを完済していると賃貸経営も可能
住宅ローンは自己居住用物件のために使うことができるローンであるため、返済中は、賃貸物件としての活用はできません。しかし、住宅ローン完済後は、自宅を賃貸物件としての活用することへの制限がありません。
返済スピードがアップし資産拡大しやすい
ヤドカリ投資による家賃収入も含めて、2軒目の自宅購入の住宅ローン返済に充てていけば、返済スピードを早めることができます。
住宅ローン返済後、1軒目の自宅を賃貸物件として活用すれば家賃収入を得ることができますから、住み替えごとに資産拡大のスピードアップにつながり、資産拡大を行いやすいでしょう。
売却においても売却益が大きい場合には、その売却益を原資に資産拡大のスピードアップを図れる可能性も高くなります。
住宅ローン返済後、1軒目の自宅を賃貸物件として活用すれば家賃収入を得ることができますから、住み替えごとに資産拡大のスピードアップにつながり、資産拡大を行いやすいでしょう。
売却においても売却益が大きい場合には、その売却益を原資に資産拡大のスピードアップを図れる可能性も高くなります。
ライフスタイルに合わせて住居を変更できる
子どもの成長などによる家族の人数の増減など、ライフスタイルに合わせて住居を変更しやすくなるのもヤドカリ投資のメリットです。
売却、賃貸どちらの方法を選択するにしても、収益を得られる物件を選ぶ目利きは大切です。物件選びで注目しておきたいポイントについては、後段でご説明します。
売却、賃貸どちらの方法を選択するにしても、収益を得られる物件を選ぶ目利きは大切です。物件選びで注目しておきたいポイントについては、後段でご説明します。
空室リスクがない
ヤドカリ投資での賃貸経営には空室リスクがありません。ヤドカリ投資で賃貸経営を選択できるのは、住宅ローン完済後に限られます。
アパートローンを活用した不動産投資では、少なくともアパートローンの返済額などの固定費以上の家賃収入が得られなければ、赤字経営となってしまいます。
そのため、空室が生じるとキャッシュフローが悪化する空室リスクが懸念されます。しかし、ヤドカリ投資における賃貸経営では、空室が発生しても投資するのが自宅のため大きな固定費の支払いが少なく、空室リスクに頭を悩ませる必要が少ないでしょう。
アパートローンを活用した不動産投資では、少なくともアパートローンの返済額などの固定費以上の家賃収入が得られなければ、赤字経営となってしまいます。
そのため、空室が生じるとキャッシュフローが悪化する空室リスクが懸念されます。しかし、ヤドカリ投資における賃貸経営では、空室が発生しても投資するのが自宅のため大きな固定費の支払いが少なく、空室リスクに頭を悩ませる必要が少ないでしょう。
売却時の税金を軽減できる
ヤドカリ投資での売却は居住用物件の売却になるため、売却益が出た場合でも「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの税制優遇を受けられます。
ヤドカリ投資のデメリット
ヤドカリ投資のデメリットについてご説明します。
物件の選択が難しい
ヤドカリ投資に活用する物件選択が難しいのがデメリットです。
住宅ローン返済後、賃貸物件として活用する場合には賃貸需要が高いエリアで、かつ需要のある間取などを選ぶ必要があります。売却益を狙う場合にも物件価値が高まるかを見極めて、エリアや物件を選ぶ必要があります。
つまり、みずからのライフスタイルよりも物件の将来性を重視する選択が必要ということになります。
なお、高額での売却を狙う場合エリアや価格帯によっては購入層が限られます。そのため、成約、売却益獲得までに時間を要する可能性が高い点にも留意し、売却のタイミングを見極める必要があります。
住宅ローン返済後、賃貸物件として活用する場合には賃貸需要が高いエリアで、かつ需要のある間取などを選ぶ必要があります。売却益を狙う場合にも物件価値が高まるかを見極めて、エリアや物件を選ぶ必要があります。
つまり、みずからのライフスタイルよりも物件の将来性を重視する選択が必要ということになります。
なお、高額での売却を狙う場合エリアや価格帯によっては購入層が限られます。そのため、成約、売却益獲得までに時間を要する可能性が高い点にも留意し、売却のタイミングを見極める必要があります。
収益方法を見極めるのが難しい
ヤドカリ投資で収益を得る方法には、売却と賃貸があるとご説明しましたが、その方法のどちらを選択するのがよいかを、見極めるのも難しいでしょう。
売却を選択した場合は売却益、つまりキャピタルゲインしか得られませんし、賃貸を選択した場合は家賃収入、つまりインカムゲインしか得られません。より多くの収益を出すことができるのはどちらの方法なのか、慎重に検討する必要があります。
売却を選択した場合は売却益、つまりキャピタルゲインしか得られませんし、賃貸を選択した場合は家賃収入、つまりインカムゲインしか得られません。より多くの収益を出すことができるのはどちらの方法なのか、慎重に検討する必要があります。
かつ、インカムゲインを狙う場合も住宅ローン完済後に利益が得られることになるので、長期スパンで考えておくことも重要です。
一般的な賃貸経営のように経費化ができない
ヤドカリ投資の場合、いったん自己居住用物件として取得するため、物件取得時の初期費用や修繕費用などを経費としてみなすことができません。
一般的な賃貸経営の場合、物件取得時の初期費用や修繕費用などを経費として計上することができるため、節税を図ることが可能ですが、ヤドカリ投資の場合は経費化できないためデメリットといえます。
一般的な賃貸経営の場合、物件取得時の初期費用や修繕費用などを経費として計上することができるため、節税を図ることが可能ですが、ヤドカリ投資の場合は経費化できないためデメリットといえます。
利益が出ないこともある
先にも触れた内容と重複しますが、ヤドカリ投資で売却を選んだ場合、必ずしも売却益が生じるとは限りません。資産価値の向上を見込んで購入しても、売却のタイミング、築年数によっては、購入価格を上回る価格で売却できるとは限らないからです。
また、賃貸を選択した場合、固定費が少ないため、空室リスクが一般的な不動産投資と比べると少ないです。しかし、固定資産税や管理費用などは生じるため、空室が続き過ぎると、自己負担が生じて赤字経営となる可能性もあります。
ヤドカリ投資を成功させるためには、物件の見極め、収益を得る方法の選択、収益化するタイミングについて、十分に検討を重ねる必要があるでしょう。
また、賃貸を選択した場合、固定費が少ないため、空室リスクが一般的な不動産投資と比べると少ないです。しかし、固定資産税や管理費用などは生じるため、空室が続き過ぎると、自己負担が生じて赤字経営となる可能性もあります。
ヤドカリ投資を成功させるためには、物件の見極め、収益を得る方法の選択、収益化するタイミングについて、十分に検討を重ねる必要があるでしょう。
ヤドカリ投資で失敗しない物件目利き術
ヤドカリ投資で失敗しないためには、物件を見極める目が必要になります。価値の上がる物件を見極めるためにチェックしておきたい重要なポイントについてご説明します。
利便性が良い
利便性の良さは絶対条件です。ファミリー向け物件を取得しようと検討している場合、小・中学校などの教育機関が近隣にあるか、またその教育環境は良好かどうかの情報収集を行いましょう。
そのほかにも、最寄り駅、医院や病院などの医療施設、役所へのアクセスは良好かどうかについても確認しておきましょう。ヤドカリ投資であっても、一般的な不動産投資同様、利便性の高さは重要なチェックポイントです。
そのほかにも、最寄り駅、医院や病院などの医療施設、役所へのアクセスは良好かどうかについても確認しておきましょう。ヤドカリ投資であっても、一般的な不動産投資同様、利便性の高さは重要なチェックポイントです。
将来性がある
将来性の有無についても確認が必要です。将来的な価値向上を見極めるために、路線開発や駅前再開発の予定があるエリアを探してみましょう。
ヤドカリ投資で重視するのは自己のライフスタイルよりも将来性です。自己居住用物件として住む段階では、まだ開発が進んでおらず、利便性が低い可能性があります。
ヤドカリ投資で重視するのは自己のライフスタイルよりも将来性です。自己居住用物件として住む段階では、まだ開発が進んでおらず、利便性が低い可能性があります。
設備が十分に整っている
住宅としての設備が十分に整っているかも重要なポイントです。自分が暮らす物件としてではなく、一般的な需要の範囲を満たせているかという視点で確認しておきましょう。
設備などのトレンドも確認し、時代に合った整備が設置されている必要があります。
設備などのトレンドも確認し、時代に合った整備が設置されている必要があります。
融資の影響が少ない築年数
みずからが住宅ローンを受ける際だけでなく、購入検討者が住宅ローンを受ける際にも影響が少ない築年数の物件であるかを確認しておきましょう。
どれだけ、人気のあるエリア、将来性が高いエリアであるとしても、物件そのものの築年数が古過ぎると価値は下がります。住み替え時には、さらに年数を経ることになりますので、物件価値はさらに下がる点にも留意が必要です。
どれだけ、人気のあるエリア、将来性が高いエリアであるとしても、物件そのものの築年数が古過ぎると価値は下がります。住み替え時には、さらに年数を経ることになりますので、物件価値はさらに下がる点にも留意が必要です。
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まとめ
建物構造やメンテナンス状況にもよりますが、一定期間経過すると物件価値は大きく低下します。そのため、自宅を負の資産と称する意見も聞かれます。しかし、物件購入時に、ヤドカリ投資の実行を視野に入れて物件選びをすることにより、活きた資産にできる可能性は十分にあります。
そこで、物件の目利きが重要となってきます。みずから情報収集に努めながら、物件購入エリアに詳しい不動産会社などに相談して、慎重に物件選びを進めていきましょう。
そこで、物件の目利きが重要となってきます。みずから情報収集に努めながら、物件購入エリアに詳しい不動産会社などに相談して、慎重に物件選びを進めていきましょう。
ヤドカリ投資は自宅資産も長期的な視野で目利きする力が必要です！
この記事の監修者
八木エミリー
投資家／証券外務員一種／2級FP技能士
新卒時に野村證券入社。新人時に営業成績東海地方１位を獲得。2016年より不動産を購入。現在7棟を所有。2019年より独立系ファイナンシャルアドバイザーとして主に富裕層向けに資産活用のアドバイスを行うほか、一部上場企業の社員向けセミナー講師としても活躍。オンラインサロン「em会」にて金融知識の啓蒙に務める傍ら、地域活性事業など活動も行う。東京駅に近いバイリンガルスクール「WONDER KIDS BILINGUAL PREP SCHOOL」オーナー。「元証券ウーマンが不動産投資で7億円」など執筆。
収支がマイナスになるリスクはありませんが、空室のままですとそもそもヤドカリ投資の旨味がありませんので、多少空室を埋める努力は必要です。