アパートローンに年齢制限はある？定年後60代から始めるアパート経営

結論から申し上げますと、定年前後の年齢からアパートローンを組んで賃貸経営をすることは可能です。ただし、アパートローンの金額は大きいため、返済期間も長期にわたるケースが一般的でしょう。そのため、賃貸経営の出口（売却、事業承継など）まで視野に入れた事業計画の作成が重要になります。

人生100年時代と言われる現在、定年年齢を70歳まで引き上げる努力義務が会社に課されたり、今後は老齢年金の繰り下げ受給年齢の上限が75歳に引き上げられたり、という情報を目にし、老後の生活に不安を感じる方は多いでしょう。そのため、老後も働いて収入を得たいと考える方も多くなっています。その選択肢の1つとして、賃貸経営を視野に入れてみるのも一案です。

アパートローンは事業性融資であるため、住宅ローンのような年齢制限はありません。そのため定年前後の年齢の方でも、賃貸経営の事業計画に妥当性があると判断されれば、融資を受けて賃貸経営をスタートすることは十分に可能と言えます。

いくつかの金融機関のアパートローン条件を見ても、アパートローンの利用に年齢の上限は設定されていないことがわかります。ただし、団体信用生命保険を利用する場合は、一定の年齢制限がある点に注意が必要です。

アパートローンの審査基準は、住宅ローンの審査基準と異なります。住宅ローンは、契約者の収入や頭金の金額など、いわゆる個人属性に重点をおいて審査されます。一方でアパートローンは、先にも述べたとおり事業性融資であるため、賃貸物件の収益力や担保力の有無が重点的に審査されます。

アパートローンの審査において必要となるのが、事業計画書です。客観的なデータに基づいた妥当性のある内容になっているか、賃貸物件の収益力および担保力が認められるかなどを確認されます。事業計画に妥当性はあっても計画どおりにいかなかった場合、補填が可能な資産を有しているかということも、あわせて審査の対象となります。

また、定年前後の年齢で賃貸経営をスタートする場合には、出口戦略（何年後にどれくらいの金額で譲渡予定か、事業承継者の有無など）をどのように考えているかについても審査される可能性が高いと考えられます。あらかじめ出口戦略を検討して、事業計画に盛り込んでおくことも重要なポイントです。

団体信用生命保険、いわゆる団信とは、アパートローンの契約者が死亡するなど万一のことがあった場合、アパートローン残債を保障する保険のことを言います。

アパートローンのなかには団信を任意で利用できるものもありますが、上の表に例示したとおり、団信を利用する場合には年齢制限があります。定年前後の年齢で賃貸経営をスタートする場合、アパートローンの返済期間を条件に合わせなくてはならないため、返済負担が重くなる可能性があるでしょう。

団信を付ける場合は、保険料負担も含め、賃貸経営のキャッシュフローに影響が生じることに留意しなければなりません。事業計画を作成する段階で、収支を十分にシミュレーションする必要があります。

年齢制限がなく、定年前後の年齢でも利用が可能なアパートローン。しかし、その融資状況は厳しくなっていると言えます。その背景についても知っておきましょう。

相続対策や年金対策として賃貸経営をスタートさせたり、関心を寄せたりするが多くなったころ、アパートローンをめぐる不正融資およびサブリース契約が社会問題になりました。メディアでも大きく取り上げられていたので、ご存じの方も多いでしょう。

その問題にくわえ、日本の人口が減少傾向にある現在では空室率が高くなる懸念もあるため、金融機関はアパートローンの融資に慎重な姿勢をとっています。だからこそ、客観的データに基づいた妥当性のある事業計画を考えておく姿勢が重要になるという訳です。

民法改正により、連帯保証人の責任範囲について大きな変化がありました。改正前は、連帯保証人の責任範囲について制限はありませんでしたが、改正後は、責任の上限額を定めるよう規定されたのです。

今までは具体的な責任が明記されていなかったため、気軽に賃貸契約の連帯保証人を頼めるという傾向もありました。しかし、改正後は気軽に連帯保証人を頼むことができず、連帯保証人をつけずに賃貸契約せざるをえないケースも出てくる可能性があります。

すべての契約者が滞りなく家賃を支払ってくれるのであれば、問題はありません。しかし連帯保証人がいない契約である場合、滞納が生じた時に家賃回収が難しくなるリスクもはらんでいます。金融機関のアパートローンへの慎重姿勢がより強くなる要因となるかもしれません。

コロナ禍による経済の低迷はまだ収束の目途が立たず、マイナス金利政策後の低金利水準は、今後も継続するものと考えられます。確かに、アパートローンの融資について、金融機関は慎重姿勢を維持しています。しかし、十分に考えられた事業計画を作ることができれば、低金利が続く現在の状況は賃貸経営スタートのチャンスととらえることもできます。

定年前後の年齢で、アパートローンを組んで賃貸経営をスタートする場合、どのような点に注意しておけばよいかご説明いたします。

まずは、不動産会社を訪問したり、賃貸情報ポータルサイトを閲覧したりして、周辺の類似物件の情報を収集し、家賃相場や人気のある物件の特徴などを掴みます。そのうえでみずからの物件の家賃設定や、考えられる支出を想定し、収支計画を作成していきましょう。

その際、空室リスクも見込んだ無理のない収支計画にすることが重要です。また、周辺の類似物件と差別化するために、どのような付加価値を盛り込むのかもあわせて考えておきましょう。

どれだけ練った事業計画でも、計画どおりにいかない場合もあります。その際の補填や、突発的に生じる費用支出にも対応できるように自己資金を用意しておくことも、余裕のある賃貸経営を行うために重要なポイントです。

先にも述べたことですが、定年前後の年齢で賃貸経営をスタートする場合、出口戦略の検討は必須と考えておいたほうがよいでしょう。将来、子どもに相続する予定であれば、親子で事前に相談する必要があります。また、第三者に譲渡（売却）する予定であれば、どれくらいの時期にどれくらいの金額で譲渡するのか、その想定根拠を示す準備もしておきましょう。

不動産投資の初心者がすべてをゼロから考えるのは、手間も時間もかかります。まずは、土地活用のプロに相談するというのも一案です。どこから考え始めたらよいのか、事業計画をどのように作っていけばよいのかなどを、相談してみましょう。

賃貸経営は、リスクの見通しが立てやすい投資方法です。とはいえ、そのリスクに対してどのように対策を講じればよいかわからなければ、リスクを見通せても意味がありません。経験豊富な土地活用のプロに相談することで、賃貸経営をスタートしてから生じた課題について、適宜アドバイスしてもらえるので安心です。

以下の記事でも、賃貸経営にはどのようなリスクがあるか確認しておきましょう。

アパートローンは定年前後の年齢でも利用可能です。客観性および妥当性のある事業計画と、ある程度の資産を有していれば、審査にも通りやすいでしょう。しかし、「審査が通りやすいから賃貸経営を始める」という考え方は黄色信号です。賃貸経営のリスクも確認し、信頼できるパートナーと慎重に計画を進めていきましょう。