住宅ローンは組める？店舗兼住宅を新築する時に知っておくべきこと

住宅街などでよく見かける、自宅と店舗が一緒になった「店舗兼住宅」。住宅を建てる時、「お店を持ちたい」と思う方なら検討するケースが多いでしょう。閑静な住宅街で店舗兼住宅を建てるためには、建築基準法の規定に従って計画しなければなりません。店舗が一緒になっているため、住宅ローンを借りる際にも一定の要件があります。

また、事業を行う店舗と生活をする住宅を1つの建物にする場合は、住宅だけを建てる場合よりも工事費が高額になります。お店のイメージも大切にしなければならないため、間取りやデザインなども普通の住宅とは異なります。店舗兼住宅を建てる際は多くのことを知っておく必要があり、一般的な住宅と異なるメリットやデメリットも存在します。

店舗兼住宅は専用住宅と異なり、次のようなメリットとデメリットがありますので、十分に理解して計画を立てる必要があります。

店舗兼住宅のメリットには、主に次のようなものがあります。

・店舗部分の家賃が不要

・通勤時間がかからない

・お店が失敗しても賃貸に出せる

自宅とは別の場所に店舗を借りる場合は、店舗の家賃を負担することになります。しかし、自宅に店舗スペースを設置する店舗兼住宅なら、別で家賃を負担する必要はありません。また、店舗を住宅と別で建てる場合は土地も別で取得しなければなりませんが、店舗兼住宅なら土地への投資額を低くおさえることができます。

自宅と店舗が一緒になっているので、店舗までの移動時間も必要なく、時間の有効活用が図れます。さらに、仮に店を閉めたとしても、店舗部分は賃貸物件として活用でき、新築時の投資が無駄にならずにすみます。

一方、デメリットとして次のようなものが考えられます。

・立地によっては集客率が悪い

・騒音、行列、駐輪・駐車トラブルなど近隣への配慮が必要

・売却しづらい

・法規制に十分注意する必要がある

店舗兼住宅では、住環境と集客のバランスを取ることが難しいと言えます。住環境を重視した立地では集客力が低下する可能性があり、反対に集客を重視すると人通りの多い土地が候補となり、暮らしにくくなるでしょう。店舗部分のレイアウトによっては、住宅部分の採光や通風などが妨げられ、生活環境にしわ寄せが来るケースもあります。

経営がうまくいって来店者が増加すると、騒がしくなったり行列ができたりするため、近所への配慮が必要となります。周辺に駐車場が少ない場所だと、駐車違反をするお客さんが出てきて、交通障害の原因になるかもしれません。また、店舗付き住宅は専用住宅よりも需要が少なく、将来売却しようとしても一般的な住宅と比べて簡単には売れない可能性が高いでしょう。そして、店舗兼住宅を建てる際は法規制に触れないよう、十分な注意が必要です。

店舗兼住宅を建てる時は通常、次のような手順を踏んで計画を立てます。

1．敷地に対する法規制をチェックする

2．どの程度の集客が望めるのか、事業の収益性や採算性を検討する

3．建築予算を考慮しながら店舗と住宅の間取りを検討する

次に、設計を依頼する建築士と相談しながら進めるために「設計費用」の準備が必要です。専門家へ依頼する前に、自分なりに情報を集める必要もあるでしょう。次に、店舗兼住宅を新築する時に最低限知っておきたいポイントについてお伝えします。

建物を建てるためには、建築基準法や都市計画法などの建築関連法に準拠し、計画しなければなりません。店舗兼住宅は建てることができる地域に制限がありますので、注意しましょう。都市計画法では、都市計画区域内に「用途地域」を設定し建物の用途を制限しています。たとえば、住宅は工業専用地域には建てられませんが、ほかの用途地域では建築が可能です。

店舗兼住宅は、建築基準法では「住宅で事務所、店舗そのほかこれらに類する用途を兼ねるもの」と定義され、第一種低層住居専用地域内に建築します。店舗兼住宅は、店舗部分の面積が50平方メートル以下かつ建物全体面積の2分の1未満であれば、住宅が建てられる用途地域で建築することができます。くわしくはこちらの記事もご参照ください。

店舗の種類などによりターゲットになる客層は変わってくるでしょう。そのほか、次のような要素も収益性に影響します。
・前面道路の人や車の交通量
・駐車場の有無
・営業時間帯
・店舗の魅力
・競合店の有無
・競合店との差別化戦略

このようなターゲットの客層と店舗兼住宅を建てようとするエリアがマッチしているか、予想される来店者数や客単価などを検討し、収益性を検証しなければなりません。

店舗と住宅が1つの建物になる店舗兼住宅では、一般的に1階が道路に面する店舗で、2階以上、あるいは平屋の場合は店舗の奥が住宅になるでしょう。店舗の面積は用途地域による制限を受ける場合と受けない場合があり、用途地域によって間取りや規模は変わってきます。

また、第一種低層住居専用地域では、店舗兼住宅の店舗部分と住宅部分を独立させることはできず、たとえば仕切りにドアを設置するなど、行き来できる状態にしなければなりません。完全に仕切って独立させてしまうと店舗兼住宅に該当しなくなり、第一種低層住居専用地域には建築できなくなってしまいます。

店舗兼住宅の建築費用は店舗の種類や内容によっても変わり、一概に相場価格をお伝えすることはできません。しかし、店舗兼住宅を検討する場合のある程度の目安があります。

住宅建築の平方メートル単価は12万～20万円が一般的です。住宅と店舗で合計150平方メートルの場合は1,800万～3,000万円となり、これに店舗の内装・設備などの費用が加算されると考えてください。

店舗建築の平方メートル単価は10万～30万円が一般的と考えられ、内装のグレードや設備内容によって異なる点に注意が必要です。50平方メートルの店舗であれば500万～1,500万円が目安になります。

店舗兼住宅は、一定の要件を満たすと住宅ローンを借りて建築することができます。住宅金融支援機構および民間金融機関でも、建築基準法に適合する店舗兼住宅であればローンを組むことが可能です。ただし、これらは住宅部分の建設工事費が対象であり、店舗部分の工事費は融資の対象とならないため自己資金でまかなう必要があります。

また、店舗部分は自己使用が条件になるので、将来、貸店舗として賃貸したい場合は融資条件を満たしません。住宅金融支援機構の場合は住宅ローン残高の一括返済を求められることもありえます。民間金融機関の住宅ローンもほぼ同じ融資条件と言えるでしょう。ただし、民間金融機関には住宅ローン以外にも事業性資金の融資商品がありますので、店舗部分の工事費を事業ローンでまかなう方法もあります。

住宅ローンの借り入れがあると、所得税額から控除できる住宅ローン控除を使えますが、店舗兼住宅の場合は住宅ローン控除を受けられるのでしょうか。店舗兼住宅の住宅ローン控除は、次のように計算される住宅部分の借入金を対象に適用できます。

住宅部分の借入金＝借入金合計×建物全体の面積に対する住宅部分の面積の割合

間取りに関しては先にも少しご説明したように、以下のような条件を満たさなければなりません。
・店舗と住宅がドアなどで仕切られ、移動できること
・建物全体の延べ床面積が50m2以上、かつ住宅部分の面積が建物の2分の1以上

住宅ローンを借りて住宅を建てた場合には、住宅ローン控除により節税効果がありますが、実は店舗部分についても節税効果が期待できます。

店舗は、事業用建物や設備に対する投資により取得する「資産」になります。そのため、減価償却することができ、事業の損益計算では減価償却費として経費算入できます。減価償却費は実際にお金を支出することなく、収入から差し引くことができる費用です。

建物は木造の場合、22年間に渡って減価償却でき、建物附属設備は次のような種類によって償却期間が異なります。
・店舗簡易装備：3年
・電気設備：15年
・給排水・衛生設備：15年
・ガス設備：15年

店舗兼住宅の建築計画では、法律上のチェックや事業の収益性の検討が必要とお伝えしました。これらのチェックは専門家とともに行うことが望ましく、信頼して任せられるパートナー選びが重要です。

建築士事務所や工務店、店舗デザイナーなど、専門家にもいくつかのジャンルがあります。ご自身の希望に合ったパートナーを見つけ出すには、インターネットで探す、知人から紹介してもらう、雑誌・書籍・広告紙媒体で情報を見つける、セミナーに参加するなど、いろいろ方法があります。しかし、これらの方法だと多くの時間と手間を費やすことがあるでしょう。土地活用の一括相談ができるサイトを利用すれば、複数の専門家に一度に相談できますので、活用してみてください。

店舗兼住宅にはメリットとデメリットがあり、あらかじめよく理解しておく必要があるでしょう。用途地域によって建てられる建築物の規制があり、注意しなければなりません。また、住宅を建てる費用だけでなく店舗の建築費用も加算されますので、住宅ローンだけではまかなえないこともあります。資金計画は入念に練ってください。

立地条件によってはお店が繁盛することもありますが、逆に経営が失敗することもありえるでしょう。計画にあたっては、信頼できる専門家を見つけて相談することをおすすめします。