不動産売買契約でキャンセルしたくなったら…契約解除の方法を解説します

結論から申し上げますと、不動産売買契約は締結後でもキャンセルできます。極端に言えば、引き渡し間近のドタキャンもできないわけではありません。ここで言うキャンセルとは、民法に規定される「解除」に当たります。解除とは大まかにご説明すると「契約を白紙に戻すこと」です。解除を申し出た人は、原状回復義務も負います。また、解除は損害賠償の請求を妨げるものではないと規定されています。

具体的にイメージしてみましょう。不動産売買契約の締結後、売主は引き渡しのための手続きや準備を開始します。買主からドタキャンされたら、その手続きと準備にかけた費用や時間が無駄になってしまうことは、容易に想像できるでしょう。ですから、解除を申し出るタイミングによっては違約金や損害賠償を請求されるケースがあり、トラブルに発展する可能性もあります。

心変わりなどによる不動産売買契約の解除もできますが、場合によっては大きな代償を払う可能性もあると知っておきましょう。そのような事態にならないため、慎重に契約を進める姿勢が大切です。

前段でお話したとおり、不動産売買契約を締結後も解除は可能です。ここでは、解除の事由ごとに概要と解除の流れについてご説明します。なお、不動産売買契約締結前の場合は、そもそも契約をしておらず「申し込み」の段階であるため、特段のペナルティなくキャンセルできます。しかし、いくら契約締結前とはいえ、急なキャンセルをすると売主が困惑してしまいます。申し込みを急かされても、慎重に熟慮してから返事をする姿勢を持ちましょう。

不動産売買契約時に支払う手付金は、一般的に「解約手付」として扱われます。解約手付とは、買主から解除する場合は「手付金の放棄」、売主から解除する場合は「手付金の倍額を返還」するもので、理由にかかわらず、損害賠償責任を負わずに契約解除することが可能です。なお、解約手付による解除は、相手方が契約の履行に着手する前に行う必要があります。

手付金は契約締結の証拠として締結前に支払うもので、締結後は売買代金に充当されるため、不動産売買契約の締結前であれば、仮に手付金を入金していたとしても返金されるのが原則です。ただし、手付金の返金を拒まれるケースも少なくありません。

ローンを活用して不動産を取得する場合、一般的に不動産売買契約に「ローン特約」が盛り込まれます。ローン特約とは、金融機関からローンの承認が降りなかった場合、契約を解除する内容の特約です。このような特約があるのは、ローンでの資金繰りを予定していたのに、ローンが組めないからと現預金での支払いを求めるのはあまりにも酷だからです。

ローン特約が契約内容に盛り込まれている場合、不動産売買契約の締結後であっても、ペナルティなしで解除できます。手付金も返還されるのが原則です。

解除事由としては、ほかにも「契約不適合責任による解除」「消費者契約法による解除」「相手方の契約違反による解除」などが考えられます。

【契約不適合責任による解除】

契約不適合責任とは、不動産売買契約の目的物が契約内容を満たさない場合に、売主側が買主側に対して追う責任のことを言います。修繕などを行ってもなお売買契約の内容を満たさない場合、買主に解除権が発生します。

【消費者契約法による解除】

消費者契約法は「消費者が誤認し、または困惑した場合などについて契約の申し込みまたはその承諾の意思表示を取り消すことができること」などを規定した法律です。売主が事実と異なることを告げたり、売主が告げた内容が事実であると買主が誤認したりした場合、不動産売買契約を解除できます。ただし、売主は不動産業者である必要があります。

【相手方の契約違反による解除】

相手方である売主が契約違反をした場合、不動産売買契約の解除を申し出ることができます。ケースとしては少ないかもしれませんが、物件の引き渡しをしてくれなかったり、登記の変更手続きを行ってもらえなかったりするケースもゼロではありません。ただし、催告をしてから相手に一定の期間を与える必要があるため、即解除できるわけではない点に注意しましょう。

解除の際、タイミングによっては違約金が発生する可能性があります。ここでは、違約金および損害賠償について詳しく見ていきましょう。

なお、民法に「違約金は、賠償額の予定と推定する。」と規定されていますが、違約金は、損害賠償額の予定の場合と違約罰の場合があります。違約罰は、違約罰の金額の請求だけでなく、実際に生じた損害額について賠償請求ができるというものです。違約罰の定めも、公序良俗や信義則に反するような不当なものを除き、有効と考えられています。

不動産売買契約の締結前には、重要事項説明書だけでなく不動産売買契約書も確認できます。不動産売買契約書にある、損害賠償についての項目を探してみましょう。どのような時に損害賠償責任を負うのか、違約金が発生するのか、その金額はいくらか（損害賠償額の予定）などについて、必ず記載がありますので確認することをおすすめします。

民法第420条では、「当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる」「違約金は、賠償額の予定と推定する」と規定されています。賠償額の予定により、売主と買主双方が債務不履行になった場合でも、責任を負うべき金額をあらかじめ把握できるのです。損害賠償額の予定をしておくことで、実際の損害額がいくらなのか立証しなくても、損害賠償を請求できるという利点もあります。

宅地建物取引業法によって、売主が不動産会社である場合、代金の額の20％を超える損害賠償の予定は無効と規定されています。ここから、違約金と損害賠償の相場は10～20％程度と類推されます。ケースとしてはきわめて少ないかもしれませんが、相場よりも高く設定されていたり、損害賠償の予定がなされていなかったりする場合、売主と相談しておくとよいでしょう。言いくるめられないように、専門家のサポートを受けるのも一案です。

前段でお話したとおり、不動産売買契約前のキャンセルは特段のペナルティなしで実行可能です。不動産売買契約の締結後も、違約金などが発生する場合もありますがキャンセルできます。だからといって、とくに理由もなくキャンセルするというのは、民法に規定される「信義則（信義誠実の原則）」に反するものであり、望ましいとは言えません。熟慮して慎重に申し込み、契約を進める姿勢が大切であると心得ておきましょう。

売主と買主双方が納得して解除に至った場合、買主の都合であっても違約金などが不要となるように、不動産会社が取り計らってくれる場合もあります。そのためには、不動産会社との信頼関係を築いておく必要があるでしょう。

万が一、契約前または契約後にキャンセルをした場合はどうなるのか、不動産会社に確認しておきましょう。

売主が不動産会社である場合は、クーリングオフによる契約解除もできることを知っておきましょう。ただし、「不動産会社の事務所以外の場所で契約を締結した」という条件を満たす場合があります。自宅や喫茶店などで断り切れず契約を締結した場合、クーリングオフができる旨の告知を受けた日から数えて8日経過するまで、クーリングオフによる解除を行えます。

ここでは、不動産投資に関するよくある質問をご紹介します。

不動産投資を始めるためには、まずメリット・デメリットを把握したうえで、事業計画書を作成するようにしましょう。不動産投資は長期にわたる投資になりますので、無理のない計画になっているか、事業計画書の作成によって確認する意味もあります。また、事業計画書はアパートローン融資を受ける際にも必要になります。詳しくはこちらの記事を参照ください。

不動産投資物件を選ぶためには、賃貸ニーズがあるかどうかを見極める必要があります。駅近の土地や近隣に大学などがあるエリアであれば、賃貸ニーズは高いでしょう。実際に自分の足で歩いてみたり、近隣の不動産会社に賃貸ニーズが高いエリアかどうかヒアリングしたりしながら、自分でも考えてみる姿勢が大切です。詳しくはこちらの記事を参照ください。

不動産投資には、空室リスクや老朽化リスク、金利変動リスク、入居者とのトラブルなどさまざまなリスクがあります。しかし、不動産投資のリスクは見通しを立てて対策を講じやすいとも言えます。事業計画書にはリスク対策のためのコストも盛り込み、賢く備えることが大切です。詳しくはこちらの記事を参照ください。

不動産売買契約をキャンセルすることは、契約締結の前後どちらでも可能です。ただ、そのような事態になってしまうのは、事前の確認を怠っていた結果とも言えます。不動産投資は多額の資金を必要とし、長期にわたるものになります。熟慮のうえ、申し込みや契約をする姿勢が大切です。

しかし中には、不動産会社の強引な勧誘を断りきれず、契約をすることになってしまったというケースもあるでしょう。そのような場合に利用できる制度を知り、必要に応じて弁護士などに相談しながら、契約解除の勇気を持つことも必要です。