不動産投資で2件目購入はどうする？！複数所有のメリットとタイミング

不動産投資において、2件目の物件を所有するなど複数物件を所有するメリットには、次のような点が挙げられます。

複数物件を所有すると、物件数に比例した家賃収入の増加が期待できます。また、増加した家賃収入を、さらに別物件やほかの金融商品への投資に充てることで複利効果も期待できます。

不動産という現物資産が増えます。ローンの支払いが終了するまでは純資産にはなりませんが、ローン返済が終了に近づくとともに純資産が増えていきます。純資産が増えると、ローンの融資も受けやすくなります。

複数物件の所有により、エリアの分散や空室リスクの分散ができます。

エリアを分けて複数物件を所有していれば自然災害リスクの軽減にもつながりますし、複数物件を所有していれば稼働部屋数も増えるため、退去中や退去にともなう修繕期間中の家賃収入減をほかの物件の家賃収入でカバーすることもできます。

不動産投資が事業規模を満たせば、青色申告が可能になります。事業規模とは、5棟10室基準と言われるものです。

「貸間、アパートについては、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること」または「独立家屋の貸付については、おおむね5棟以上であること」といった条件のいずれかを満たした場合、事業規模とみなされます。

不動産投資が事業規模とみなされると、最大65万円の青色申告特別控除の適用を受けられるため、大きな節税効果が期待できます。

1件目の不動産投資が好調であれば、1件目の実績が好材料となり、有利な条件で融資を受けられる可能性があります。基本的には、1件目の融資を受けた金融機関と同じ金融機関において有利といえます。

より有利な条件を引き出すための交渉材料を得るために、ほかの金融機関にも合わせて相談されてみてもよいでしょう。

1件目の不動産投資で得られた経験が活かせるというのは大きなメリットでしょう。不動産投資を始めたころは、いろいろな情報に翻弄されながら手探りだったという方もあるかもしれません。もしかしたらその経験の中には、失敗といえるものもあったかもしれません。

それらの大家さんとしての経験すべてが2件目以降の運用にも生かすことができます。油断は禁物ですが、新たな投資商品にチャレンジするよりも、失敗しにくいといえるでしょう。

不動産投資のための物件を複数所有する上で、注意しておきたいポイントについてご説明します。

1件目の物件取得から管理にいたるまで、少なからず時間と労力を要していると思います。2件目以降の物件所有を行い、不動産投資を行っていく際にも同じように時間と労力を要すると考えておきましょう。

もちろん、1件目で培った経験によって、軽減できる部分もあります。また、当初は自分で行おうと思っていた管理業務も、複数物件を所有するのであれば、管理会社に委託したいと考えるかもしれません。

複数物件の運用をするための時間と労力を確保するためにも、余裕のある投資計画を立て、キャッシュフローに問題がないかを確認することが大切です。その投資計画は、金融機関からどれくらいの融資を受けられるかによっても大きく変わります。

しかし1件目の実績によっては、信用が落ちている可能性もあります。現在所有している物件の運用状況を良好に保っておくことが、複数物件を所有するためにも重要なことであると心得ておきましょう。

1件目が成功したからといって、必ずしも2件目以降の不動産投資も成功するとは限りません。複数物件を所有してみたものの、思ったように入居者が集まらないという可能性もあります。そうならないためにも、じっくりと物件を見極めるとともに、さまざまなリスクをカバーするためにも十分な現預金を確保しておきましょう。

そのうえで、金融機関から余裕のある融資を受けるためには、1件目の物件取得をした際のローンの残債をチェックしておくことも大切です。1件目の運用が好調で、ローン返済も順調に進んでいても、ローン残債が物件の担保価値を上回っている状態であると、金融機関から「債務超過」と言われて融資を受けられない可能性もあります。

物件の担保価値とローンの残債を比較し、融資を受けられるタイミングを確認しておくことも大切です。

不動産価値は一定ではありません。景況や物理的な環境の変化、不動産そのものの劣化により、不動産価値は上下します。不動産は流動性の低い資産であり、価格の下落要因が生じた時に速やかに換金しづらいといえます。

物件を複数所有するということは、流動性リスクも高まります。出口戦略に、売却を考えている場合には不動産の価格動向にアンテナをはっておくことも大切です。

2件目以降の投資用不動産を増やすタイミングとしては、以下の3つがあります。

不動産投資が安定し、ローンの残債が減ってきた時は1つのタイミングです。ローンの残債が、物件の担保価値を下回ってきた時期は、新たな投資用不動産を取得するための融資相談も受けてもらいやすい時期でもあります。

不動産価値が下落している場合、担保評価が低くなっている可能性があるので、現在の担保価値よりもローン残債が下回っているかどうかを確認してみましょう。

デッドクロスを迎えたタイミングで、新たに物件を取得するとキャッシュフローの改善を図ることができます。

デッドクロスとは、減価償却費をローンの元金返済額が上回ってしまっている状態のことを指します。減価償却費は、実際にお金がでていかない経費です。一方で、ローンの元金返済額は実際にお金がでていくものの、経費にならないものです。

元利均等返済のローンの場合、当初返済額において経費にできる金利割合が、経費にできない元本割合よりも多くなります。さらに減価償却費も経費に充てられるため、税務上の収益を押し下げることができます。

しかし、減価償却ができる期間には限りがあり、かつローンが後半に近づくにつれ、返済額において経費にできない元本割合の方が、経費にできる金利割合を上回るようになります。結果として、税務上の収益を押し下げることができないので、納税負担が増える上、経費にならない元金返済額は残るため、キャッシュフロー上では苦しい状態になってしまいます。

そのようなタイミングで新しく投資不動産を取得すれば、減価償却費や金利といった経費を増やして、キャッシュフローの改善を図ることができます。

3つめのタイミングは、自分が決めた時です。1件目の物件購入時に、不動産投資をどんなタイミングで、どのように広げていきたいと考えていたでしょうか？その戦略に従い、新たな物件取得に乗り出すのも一案でしょう。

2件目の物件を選ぶ時のポイントについてご説明します。

2件目の物件を取得する際には、改めて投資の目標や投資基準を明確にしましょう。

いつまで不動産投資を継続するのか、何件まで物件を所有するのか、資産所有の目標額はいくらか、出口戦略はどう考えるのかなど、ライフプランに沿った大まかなプランを考えておき、行き当たりばったりの不動産投資にならないようにしましょう。

不動産投資は、ほかの投資に比べて見通しの立てやすい投資方法でもあります。本格的に不動産投資を広げていく前に、投資の目標や基準といった方向性を考えておくことで、諸所の決断においてブレることなく投資を継続することができるでしょう。

エリアや入居者の属性などが異なった物件を取得すると、リスク分散を図ることができます。

エリアを分散させるといっても、あくまでも自分の知見があるエリアがよいでしょう。まったく知見のないエリアであれば、どのような賃貸ニーズがあるかを想定することもできません。

2件目を取得すれば、空室リスクや突発的な費用負担が生じるリスクなども増えます。そのようなリスクが生じてしまった時に慌てないために、リスク対応費用を現預金でカバーできるように、自己資金のストックに努めておきましょう。

1件目の不動産投資が好調であればなおさら、物件を増やして資産倍増を狙いたいと考える方もいらっしゃるでしょう。1件目は手探りで始めたとしても、2件目を取得するなど複数物件を所有して不動産投資を行うとなれば、立派な事業主です。

キャッシュフローや資産状況、ローン返済などを確認しながら、みずからの描いたプランに基づいて、リスク管理をしながら計画的に不動産投資を進めていくことが求められます。

2件目の取得を考えるのであれば、事業主としての責任を持ち、1件目の成功に油断することなく、さらなる不動産投資の成功を目指していきましょう。