マンション投資勧誘には注意!悪質な不動産会社の見極めポイント

2023.10.05更新

この記事の監修者

寺岡 孝

寺岡 孝

不動産投資アドバイザー(RIA)/相続診断士/貸家経営アドバイザー/住宅ローンアドバイザー

マンション投資勧誘には注意!悪質な不動産会社の見極めポイント

不動産会社が行っているマンション投資の勧誘はどんなものでしょうか。悪質な不動産会社をどう見極めるかをお伝えします。

違法マンション勧誘に合わないためにも
不動産投資は冷静に判断しよう。

目次

マンション投資の勧誘は違法なのか?

マンション投資は勧誘も多く、悪質な不動産会社に引っかかってしまわないかと不安になる方もいらっしゃることでしょう。

マンション投資の勧誘すべてが違法とは限りませんが、中には法規制の対象となるケースもあります。マンション投資の基本は投資用のマンションを購入することに始まります。その際に法的な縛りを受けるのは民法、宅建業法になります。とくに売主が不動産会社の場合には宅建業法による縛りが多く、宅建業法に抵触すると業務停止処分などの罰則があるので不動産会社としても法を犯してまで不動産の売買をするケースはありません。

しかしながら、法に触れるかどうかのギリギリの線でマンション投資の勧誘をすることがあります。

違法になるケースは?

ここでは違法なケースはどういったものかをご紹介しましょう。

長時間拘束して契約を迫る

たとえば、不動産会社から電話で投資マンションの勧誘に合い、仕方なく会ってみたら深夜まで拘束されてしまい怖くて契約をしてしまった、といったケースがあります。相手を怖がらせたり、電話による長時間の勧誘で相手を困らせたりする行為は宅建業法で禁止されています。

また、契約や今後の勧誘を希望しないという意思表示をしたにもかかわらず、勧誘を続けることも禁止されています(再勧誘の禁止)。したがって、このケースは宅建業法に違反して契約の勧誘した格好になります。

絶対に値上がりするマンションだから買った方がいいと誘う

将来、地下鉄の延伸が予定されており、駅も新設されるから今の価格よりも確実に値上がりするから買ったほうがいいとセールスされます。この場合、マンション購入を勧誘するに際に、将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されていますので、この場合も宅建業法違反になります。

以上のような行為が宅建業者にあった場合には違法行為となりますので、覚えておくことをお勧めいたします。

対象法令による禁止事項

宅地建物取引業法(以下、「法」という。)では、宅地建物取引業者に対し、契約の締結の勧誘をするに際して以下のような行為を禁止しています。
・確実な将来利益の断定的判断を提供する行為
・威迫する行為
・私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させる行為
・勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為
・相手方が契約を締結しない旨の意思(勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、勧誘を継続する行為
・迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為
最近ではこうした違法行為まがいのものは少なくなりましたが、気の弱い人がマンション投資に誘われてしまうと半ば強制的に契約までもっていく場合もありますので注意しておきましょう。

こんな流れの勧誘には注意が必要!

マンション投資の勧誘を受けた際にその勧誘が怪しいなと思う場合があります。違法とまではいかなくても、怪しいマンション投資勧誘とはどういったものかをみていきましょう。

不動産投資のメリットしか話さない

マンション投資は誰もが必ず儲かるものではありません。しかしながら、「マンション投資をすれば儲かる」とか「節税できる」など、甘くメリットのある言葉で勧誘をしてきます。

確かに「儲かる」とか「節税できる」といった点では間違ってはいないのですが、マンションをフルローンで購入した人が必ず儲かるということはありませんし、マンション投資で所得税が全額節税できるものではないので注意が必要です。

マンション投資のメリットしか話をしない場合には怪しいと思う方が得策です。

契約を急かしてくる

マンション投資の場合には居住用のマンションを買う場合と異なり検討すべき点が多々あります。たとえば、現在の賃貸借契約の内容はどうなっているのか、賃料は相場に比べて高いのか安いのか、マンション自体の管理状態の良し悪しはどうか、など契約前に精査しておくべきことが多いものです。

こうした精査項目をクリアにしてから契約を締結すべきなのですが、とにかく早く契約をして欲しいのでやたらに契約を急かす不動産会社がいます。こうした場合には注意するべきでしょう。

収支計画書を出さない

マンション投資の物件を販売する際に、居住用マンションと同じような販売情報しか出さない不動産会社がいます。本来は投資用ですので収支計画書があって然るべきですが、全く提示されないケースがあります。

そういった不動産会社の場合、収支計画書を出してしまうと何らかのデメリットがわかってしまうので、あえて収支計画を出さないのだと解釈できます。

賃料等の収入よりも管理費など、あまりに支出が多く毎月の収支は常に大赤字という内容ではマンションは買ってもらえません。収支計画書を出さない、もしくは出し渋るような行為が散見されるような場合には要注意です。

物件の現地確認をさせない

不動産購入の際には現地確認は必ず行うことが重要なポイントです。物件自体の写真は綺麗でも、飲食街とか幹線道路に近いなど近隣の環境が芳しくない場合もあります。

しかしながら、不動産会社の方では投資用の物件購入に現地確認の必要はないし、現場を見ないで買うものだと言われるケースがあります。

現地確認されると心象が悪い物件とわかってしまうのであえて現地確認はさせない方向にもっていくのです。こうした不動産会社の場合には注意が必要です。

おとり広告を使っている

すでに販売が終わっているにも関わらず広告掲載をして購入者を探している不動産会社もいます。いわゆるおとり広告で客集めしているケースです。

「広告掲載の物件は昨日売れてしまいましたが、その物件よりもいい物件がありますので内密にご紹介しましょう」などといって勧誘してきます。そうした場合には、掲載物件はおとり広告かも、と警戒してみてください。条件の悪い物件をつかまされる可能性がありますので、こうした勧誘には注意すべきです。

マンション投資では販売する業者はマンションを買ってくれさえすればいいわけで、その後に買主がどうなろうが関係はありません。したがって、物件の良し悪しや収支計画などは軽く触れる程度で契約を迫ります。悪質な不動産会社は「(物件を)見せない・(深く)考えさせない・(他人に)相談させない」という考えで勧めます。 したがって、こうした状況に追い込んできたら要注意です。

寺岡 孝
寺岡 孝

悪質な不動産会社を見極めるポイント

先ほどの事例のような怪しい勧誘を行う悪質な不動産会社はどうやったら見分けられるのでしょうか。ここからは悪質な不動産会社を自ら調べる方法について解説していきます。

国土交通省の監督処分情報をチェックする

不動産会社の良し悪しはなかなかわかりにくいものですが、過去に宅建業法違反で監督処分を受けたかどうかを調べることができます。
こちらのサイトで不動産会社を検索すれば、最近5年分の行政処分等情報が公開されています。

また、東京都では行政処分の不動産会社をHPで掲載しています。

SNSなどで会社の評判をチェックする

インターネットの普及に伴い、不動産会社の良し悪しはSNSなどでも確認できます。評判が悪い場合には何らかの書込みもありますので確認しておく必要があります。
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悪質なマンション投資の勧誘に合ってしまったら…

実際に悪質なマンション投資の勧誘に合ってしまった時、どういう態度で業者に接したらいいのか、また、どうやって断ればよいのかを解説していきます。

違法であると伝える

マンション勧誘が明らかに宅建業法に違反しているとわかった場合には、「その行為は違法ですよね」と言って、免許権者である国交省や各都道府県の宅建業を管轄している部署に相談しましょう。

いつどこでどういった内容で行われた行為かを具体的にかつ明確にするためにも、メモや動画、録音などをして証拠として残しておくことです。

専門家の人に相談する

たとえば、不動産コンサルタントや弁護士などに相談をして、断る方法についてアドバイスをもらうべきです。場合によっては業者との打ち合わせに同行してもらい、きちんと断ることが重要です。

契約をしてしまったときの対処法

仮に契約をしてしまった場合には早期の対処が必要です。ここではその対処方法についてお伝えします。

クーリング・オフをする

不動産の売買契約ではクーリング・オフに該当する場合があります。宅建業法37条の2は不動産の売買のクーリング・オフを定めており、宅建業者が自ら売主となる宅地や建物の売買契約について、売主である宅建業者の事務所など以外の場所において、売買契約を締結した買主は一定の期間経過前、引渡や代金の支払前であれば、書面により契約の解除をすることができます。

たとえば、宅建業者が買主に対して契約の解除を行うことができる旨及びその撤回や解除を行う場合の方法について所定の事項を記載した書面(クーリング・オフの告知書)を交付して告知をした場合、告知を受けた日から起算して8日を経過したときは、クーリング・オフできなくなりますので注意が必要です。

公的機関に訴える

売買契約の締結の際に長時間にわたる説得でしかなく契約した場合など、明らかに宅建業法に違反する行為があった場合にはその宅建業者の免許権者である各行政庁に訴えることです。

断ったにもかかわらずしつこく契約を迫られたとか、長時間にわたって拘束されて帰してくれなかった、深夜や早朝といった迷惑な時間に契約を無理やりされてしまった、自宅に押しかけられ強引に契約を迫られた、などの行為があった場合には早々に訴えることをお勧めします。

また、各行政庁に訴えるのと同時に国民生活センターに相談しておくことも必要でしょう。弁護士の紹介も行っており相談できる窓口になります。国民生活センター経由の弁護士から契約の解除権を行使して解約し、支払済みの金銭を返還してもらったケースもあります。

悪質な不動産会社に出会った場合には早期に各行政庁に相談することをお勧めします。契約前であれば色々と対処の方法もありますが、契約後になると時間や労力がかかり精神的にも苦痛を伴います。早期の対処で最善を尽くすことが重要です。

寺岡 孝
寺岡 孝

まとめ

マンション投資の勧誘はすべてが違法な行為ではありませんが、往々にして怪しい勧誘が目立っています。とくに、マンション投資のメリットしか話をしない、契約までの期間は短期間、しかも強引な営業手法を使う、というような不動産会社には要注意です。上手い話には気軽に乗らないことが重要です。

また、物件を購入検討する前に、マンション投資はどういったものなのか、メリット・デメリットをしっかりと把握しておく必要があります。事前に予備知識が備わっていれば、怪しげな不動産会社の言うことがおかしいことや間違っていることに気付くはずです。

悪質な不動産会社に引っかからないためにも不動産のリテラシーを上げておく必要があります。一部の悪徳業者に捕まらないための知識を身に着けることが失敗回避の第一歩です。

違法マンション勧誘に合わないためにも
不動産投資は冷静に判断しよう。

この記事の監修者

寺岡 孝

寺岡 孝

不動産投資アドバイザー(RIA)/相続診断士/貸家経営アドバイザー/住宅ローンアドバイザー

アネシスプランニング株式会社 代表取締役。住宅コンサルタント、住宅セカンドオピニオン。大手ハウスメーカーに勤務後、2006年に同社を設立。個人住宅・賃貸住宅の建築や不動産売却・購入、ファイナンスなどのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、3000件以上の相談を受けている。WEBメディアに不動産投資についてのコラムを多数寄稿。著書に「不動産投資は出口戦略が9割」「不動産投資の曲がり角 で、どうする?」(クロスメディア・パブリッシング)などがある。

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