【実例付き】不動産投資の融資審査を有利に導く事業計画書の書き方

事業計画書とは事業戦略、収益など事業としてどのように展開を図っていくか具体的に記したものです。自身が投資物件を取得し、どのような事業展開していくのか指針を示す重要なプレゼンテーション資料となります。

融資面談の場などで、担当者に対し、言葉で十分に計画内容の詳細を伝えたつもりでも、残念ながら伝わっていないことが多いのが実情です。

すなわち、事業計画書は金融機関など融資の担当者に自分の頭の中で思い描いていることを理解してもらうための重要な資料といえます。

事業計画書が必要なケースは都市銀行、地方銀行、信用金庫、政府系金融機関から事業性の融資を受ける際に必要になってきます。なかでもプロパーローンや信用保証協会つきの融資を受ける際に事業計画書を求められます。

一方、ノンバンク系や一部の地方銀行の不動産投資向けの不動産投資ローンやアパートローンはパッケージローンとなっており、事業計画書を必要としないケースが一般的です。ワンルーム区分マンション、アパートローンの審査において勤務先、年収など属性の分かる書類で十分足ります。不動産投資のビギナーにとって、取り扱いが容易なローン商品です。

事業計画の書式といっても内容さえきちんと書き記されていれば、形式的なものはなくオリジナルでもOKです。

ポイントとしてエクセル、パワーポイントで多くの図形やグラフなどビジュアル色が濃いものよりも、ワードやエクセルで文字や数字をメインに使い、伝えたいことをシンプルまとめたものの方が審査側から好まれます。記載する内容と事例については後述します。

事業計画はご自身が取り組む今後の事業展開を具体的に相手に伝えるための重要なアイテムです。口頭でプレゼンテーションするだけではご自身と相手との見解の相違、イメージの相違など、現実的には意外に思うように伝わらないのです。

それを回避するのが事業計画書です。事業計画書を作成することで得られるメリットは以下のとおりです。

面談に向けて事業計画書に文章化することで、自身の頭の中の整理がつきます。それによりさらに必要なものに気づき、先方からの質問内容なども想定することが容易となります。

ぶっつけ本番で面談に挑むのと比較すると、事前の準備により冷静沈着かつ自信をもつことができ、その姿勢が相手に映ります。それにより面談する担当者に安心感を与えることができます。

融資審査申込書から得られる情報のみで担当者が作成した稟議書で稟議にかける場合、事業の詳細、借手本人の人間性、取り組み姿勢などより多くの情報を審査する側に伝えきれないものです。

借手が自ら作成した事業計画書などが稟議書とあわせて審査にあがることで、審査する側に借手本人の十分な情報を伝えることができます。審査部の担当者に、融資可に向けてポジティブな心証をもたれることが期待できます。

事業計画書は唯一、担当者の上席、支店長、本部審査部にあがっていくオリジナルの書類です。自身の強みや経歴、未来のビジョンのPRとなります。文章は思った以上に気持ちが相手に伝わるものです。

初恋の相手、好きな異性にラブレターを書くくらいの気持ちを込めて、事業計画書の作成に取り組むのがベストです。

以下の内容をA4用紙1～３枚に収めることがベストです。

氏名、年齢、生年月日、経歴　勤務先（サラリーマンの場合）家族構成、自身の強みなどを記します。今までのサラリーマンで培った経験や趣味などで培った強みを記載すると、より印象がよくなります。

現金、預貯金、株式、投資信託、マイホームなどの、本人の金融資産、保有不動産を一覧にします。住宅ローン、マイカーローンなどがある場合、毎月の返済額、借入残債の詳細も必要です。クレジットカードのキャッシングなどもあれば記載漏れのないようにしましょう。

可能であればご両親の金融資産、保有不動産を一覧にすることができればベストです。

サラリーマンの場合、毎月の収入ならびに毎月かかる生活費などの費用を記します。収益不動産からの収入に頼らず生活ができることを伝えることで貸手から良い印象をもたれることに期待できます。

今回取得を予定するプロジェクトをテーマとします。

賃貸市場の状況をふまえ、物件を取得することで入居者にどのようなメリットがあるのか、どう貢献できるのかを記します。

不動産業者から提供される物件概要書を提出します。足りない内容があるようであれば、自身でオリジナルの物件概要書を作成することをお勧めします。

市場の環境を踏まえ、自身が参入することで、どのような強みが活かせるかを記載しましょう。

資金調達を受け、物件を取得することによりどのような投資効果、経済波及効果が得られるかを記載します。

融資希望額ならびに資金使途を記します。

【作成例】

購入予定の物件の収支シミュレーションを作成し提出します。不動産投資サイトなどで無料で提供されているもので大丈夫です。

注意点としまして、金融機関側から条件設定やリスク対策など数字的な質問がきても回答できるよう内容を熟知しておくことが大切です。

売買契約の予定日ならびに決済引き渡しの予定日を記します。

事業計画書はご自身で作成することが大原則です。その内容にはご本人の事業に対する考え方、人間性、事業展開など多くの情報が発信され、その事業計画の如何によって融資の可否に繋がります。

金融機関の担当者がどのような点を重要視するかをご紹介します。

専門用語でいくら具体的、詳細に書かれていても相手に伝わらなければ意味がありません。金融機関の担当者、審査担当者は不動産に対して熟知しているわけではありませんし、他の多くの案件を抱えておりすべて網羅するのに厳しい環境です。不動産に精通していない人でも理解できるような目線で、シンプルに作成することが大切です。

いきなり大きな数字をあげても、貸手側から視点でみたら懐疑的になってしまいます。また、融資すること自体リスクが高いと思われてしまいます。ご自身の年収や自己資金などから、取り組めるだろう可能な数字を事業計画に織り込みましょう。

事業計画書はご自身で作成することがポイントです。前述しましたが、文字は書いた本人の気持ち、熱意がつたわるものです。コンサルタントや業者が提供した事業計画をそのままつかう方法もありますが、自身が隅々まで網羅し自分の言葉で語れないといけません。

自分で作成すれば理念、考えをもって作成するわけですから何を質問されても回答できますし、貸手にとって大きな安心材料となります。

良いことばかり並べても、貸手にとっては懐疑的です。むしろ、リスクが見えておらず、万が一のリスク想定と対策ができていないと判断されてしまう恐れもあります。

金融機関は貸手として事業を遂行するのにリスクはつきものであると理解しています。事前にネガティブな要素をどれだけ把握しているか、それに対してどのような対策を準備しているかを重要視しています。想定されるリスクとそれに対する対策を語れることはとても重要です。

数年前まではサラリーマン、専業主婦の方でも比較的容易に融資を受けて不動産投資に参入することができました。しかし、いまは属性がよくても不動産投資に参入しにくい時代です。

その要因として、ただ単に不労所得が入ればよいといった計画性を持たない不動産投資家が増え、失敗し破綻に追い込まれる人が多くなったからです。

では、もう融資を受けて買うことができなくなったかというとそうではありません。将来に向けてのビジョンをしっかり持った方は、順調に資産規模を拡大しキャッシュフローを得ています。

その方々は自身の不動産賃貸事業に対する将来のビジョン、取り組みをまとめたもの、すなわち「事業計画」を自身で作成し、自身が納得、満足するだけものでなく、貸手である金融機関にも納得し安心できるものを提出しています。

計画性を持った人は金融機関から支持されサポートを受け厳しい時代も乗り越えていくことに間違いはないでしょう。

※本章での事例は記入例であり実際のものとは異なります。