サラリーマンは今すぐ始めるべき!不動産投資のメリット10選

2024.03.21更新

この記事の監修者

アユカワタカヲ

アユカワタカヲ

宅地建物取引士/AFP/J-REC公認 不動産コンサルタントなど

サラリーマンは今すぐ始めるべき!不動産投資のメリット10選

副業として不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。サラリーマンにとって不動産投資はどんなメリットがあるのかをご紹介します。

この記事のポイント
  • サラリーマンは比較的収入が安定しているため、融資審査では有利に働くことも。
  • ただし、ローンの有無や金融資産の保有状況なども判断対象になるため、サラリーマンなら必ず融資が受けられるとは限りません。
  • 管理会社などに任せれば手間暇かからない不動産投資。ですが、スタート前にはしっかり知識を身に付けておかなければ失敗のリスクがあります。

目次

サラリーマンが享受できる不動産投資のメリット10選

サラリーマンの資産運用に、不動産投資は有効な手段の1つです。

国土交通省が令和元年に約2万人を対象に実施した「個人投資家への不動産投資に関するアンケート」によると、不動産投資経験者(2,530人)の属性で最も多かったのが「会社員」、つまり「サラリーマン」でした(41.5%)。それはやはり、サラリーマンが不動産投資において有利になる場合があるからだと考えられます。

この記事では、サラリーマンにとって不動産投資が、どんなメリットがあるのかを紹介します。

1.融資を受けて始めることができる

不動産投資では投資金額が数千万円以上になることもあるため、金融機関から融資を受けるケースが多いです。

金融機関は融資の審査にあたって収入の安定性を見る傾向があります。そのため、昔よりも将来が不安視されているとはいえ、現状、比較的安定している会社員は金融機関から融資を受けやすいです。

一方で、融資の審査においては「年収」だけでなく、「勤務先」「勤続年数」「職種の属性」「すでに組んでいるローンの有無」「金融資産の保有状況」などから総合的に判断されます。そのため、収入が安定しているサラリーマンでも必ず融資を受けられるとは限らないので注意しましょう。

サラリーマンは毎月一定の給料が出ることがほぼ確約されており、年に2回のボーナスがあるサラリーマンも多いため、金融機関側も融資を出しやすく、これから不動産投資を始めるという方には、有利な職業といえます。

アユカワタカヲ
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2.インフレに強い

インフレは、インフレーションの略で、物価が上昇し、貨幣価値が下がる現象を指します。不動産投資はインフレに強いのが特徴で、不動産は形のあるもの(現物)であり、現金や有価証券と比べ価値が下がりにくいと言われています。

インフレになると、タンス預金や預貯金に代表されるような現金の金融資産は価値が下がってしまいます。そのため、現金は「土地」や「建物」などに変えておくことが重要で、インフレになり物価が上昇しお金の価値が目減りしても、建物を売れば物価上昇後の価格で売却が可能です。

また、物価が上がるインフレ時には家賃も上がります。家賃と物価、株価と不動産価格は密接につながっており、インフレで物価が上がる影響で家賃は上昇、株価も上昇傾向にある時は不動産価格も上昇する形になります。

3.副収入を得られる

会社員に限らず本業がある場合、なかなか副業でビジネスを始めるのは難しいでしょう。勤め先の就業規則で副業が禁止されているケースもあるかもしれません。

その場合、ポイントになるのが業務に影響があるかどうか。不動産投資は管理会社に業務を委託できるため、業務時間に自ら動くことはありません。

さらに、不動産投資は毎月一定の家賃が入ります。他の投資では価格が変動するため毎月一定ではありません。たとえばアパートで家賃が8万円×10部屋で満室だと、80万円の収入が入ります。つまり満室運営することができれば、80万円の副収入を得ることができます。

サラリーマンの強みは、給料と家賃収入両方を得ることができ、給料を生活費として使用し、さらに、家賃収入を貯めて次の物件の購入資金にすることもできます。物件は複数あると融資の返済比率も少なくなり、その分入ってくる収益も多くなります。

4.所得税・住民税の節税効果がある

サラリーマンとして給与を受け取っている人は、給与から天引きされる形で所得税を納税しています。日本の所得税は、「累進税率」といって所得が増えれば増えるほど税率が高くなる仕組みです。

せっかく働いて稼いだお金ですから、可能な節税対策を行って、なるべく収める税金を少なくしたいもの。不動産投資をすることで、所得税・住民税の節税が期待できます。

ここでいう節税とは、サラリーマンの本業から発生する給与所得を圧縮することです。つまり、建物を購入して減価償却することで、給与所得の圧縮が可能になるため所得税・住民税の節税になります。

5.相続税の節税効果がある

不動産投資は、現金を不動産に変えることにより、財産としての評価額が下がり、相続税を引き下げる効果があります。現金や預金はその金額がそのまま相続財産の評価額になるのに対し、不動産の評価額は時価よりも低く評価されるのが一般的です。

しかも賃貸に出されている不動産の場合、建物も土地も相続税の評価が低くなります。たとえば、現金5000万円を相続した場合は額面通り5000万円の評価額になってしまいますが、不動産の評価は路線価のほかに賃貸している点などが考慮され、現金と比べておよそ3割から4割で評価されます。

つまり、約1500〜2000万円前後の評価額となるのです。

相続税は、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて計算されるので、評価額が低いほど支払う相続税が少なくなり、節税になるというわけです。

6.生命保険代わりになる

金融機関から融資を受けて不動産を購入した場合、一般的に「団体信用生命保険」への加入が必須となっています。

「団体信用生命保険」とは、物件の所有者である債務者に万が一のことがあった場合、残ったローンはすべて保険金で完済され、遺族にはローンがなくなった不動産のみが残されるというもの。

遺族はそのまま物件を保有して家賃収入を得続けてもいいし、売却して一時金を手にすることもできます。

つまり、不動産投資は、現在の生活を守るためだけではなく、万が一のことがあっても、団信が大切な家族を守るために効果を発揮してくれるため、生命保険代わりになるということです。

7.ミドルリスクで長期的なリターンを得られる

世の中にはたくさんの投資商品がありますが、それぞれリターンも違えば、リスクも違います。不動産投資には4大リスクの「空室リスク」「金利上昇リスク」「地震・火災リスク」「修繕リスク」というものがあります。

しかし、これらは回避する方法さえ知っていれば、リスクを低下させることができます。

さらに、不動産投資は他の投資に比べて価格変動のリスクが少なく、数日単位での大幅な価格変動に巻き込まれる恐れはまずありません。そのため、不動産投資は「ミドルリスクな投資」と言われています。

また、不動産投資は入居者がいれば継続的に家賃収入を得ることができるため、長期的なリターンを得ることができます。

8.手間や時間がかからない

サラリーマンを本業としている場合、株の値動きなどを事細かくチェックするのはなかなか難しいでしょう。頻繁にチェックしていると、本業がおろそかになってしまう可能性もあります。

不動産投資は、家賃収入をもとに物件価格が決まったり、土地と建物の価値によって物件価格が決まったりします。

いずれにしても、短期間で目まぐるしく価格が上下する、という事はありません。長期的には推移していくものの、価格の動きは株式や為替に比べると緩やかであるため、その値動きを常にチェックする必要がありません。

さらに、不動産投資は、購入してしまえば管理、運営を管理会社に任せることが可能で、入退去や修繕の判断と指示、確定申告など時間を使うシーンが限られているため、本業の仕事に集中したいという方に向いています。

9.老後の年金対策になる

2019年には「老後の2,000万円問題」が話題となったように、今では自分で老後の資金を確保しなければいけない時代だと言われています。

不動産投資をすることで、貯蓄や年金だけに頼ることなく、生活資金を得る手段として、長期的に安定した収入を得ることができます。

少子高齢化によって受給金額の減少、財源不足、受給年齢の引き上げなどが起こり、将来的な年金への不安が増しているなかで、早くに不動産投資を始めておけば、長期的な収入の確保や資産を準備しておけるというわけです。

10. レバレッジ効果が高い

レバレッジは「てこの原理」という意味で、つまり「小さな力で大きな物体を動かす」ことであり、投資に置き換えると「小さな額で大きな額の資産を運用する」ということになります。

つまり、不動産投資におけるレバレッジ効果は「少ない自己資金でより大きな利益を得る」ことを指します。具体的には、少ない自己資金に金融機関からの融資によって、当初の自己資金だけでは実現できないような投資効果を得ることです。

同じ自己資金でも、金融機関から融資を引くことでより大きな物件を購入し、より大きな利益を得ることができるということです。

サラリーマンであれば、金融機関側も融資を出しやすいことから、より高いレバレッジ効果を得ることができるでしょう。

不動産投資のデメリットと回避策

ここでは不動産投資のデメリットを紹介します。

空室が続けば家賃が入らない

不動産投資の最大の敵は、なんといっても空室が続いて家賃が入らないことです。しかし逆に言えば、空室さえ起きなければ不動産投資は必ず成功するのです。

極端な例を出してみましょう。あなたが新宿駅徒歩5分の中古ワンルームマンションを格安で購入できたとします。しかし、もし10年間ずっと入居者がいなかったらその投資は失敗です。

反対に首都圏近郊の、とある駅から車で20分の築古の一軒家を購入したとして、この物件に10年間ずっと入居者がいればこの投資は成功なのです。

つまり、どんな物件であろうと入居者がいれば投資は成功、空室が続けば失敗、ということです。空室を回避するには、立地・建物などが魅力的な物件を購入するということが大前提ですが、「入居づけの得意な業者に管理をお願いする」ということも大切です。

家賃が下がる可能性がある

家賃下落は勝手に起こるものではなく、「空室」が続くことで下がってしまいます。家賃が下がると当然ながら収入は減ってしまうため、利益が少なくなってしまいます。

そのため、先述した空室リスクを減らすことが、家賃下落のリスクを減らすことにも繋がります。

また、ライバルが少なく人が集まりやすい好条件の物件を選択したり、リフォームをして入居者が求める設備を充実させるなど、魅力的な物件にすることで家賃下落を防ぐことができます。

物件の価格が下がる可能性がある

不動産投資において価格変動リスクとは、文字どおり不動産の価格が変動することで、損失を被るリスクを意味します。

不動産投資では、購入時の価格と下落した時点の価格の差額分が、その時点で売却した場合の損失となります。たとえば3,000万円で購入した物件が1,500万円まで下がった場合、このタイミングで売却すると1,500万円の損失になってしまいます。

ただし、不動産価格が下落した場合でも、不動産を売却しない限り損失は確定しません。つまり再び不動産の価格が上昇すれば、実際的には問題ありません。

なお、不動産には「建物」と「土地」がありますが、建物は築年数が古くなるにつれ価値が下がってしまいますが、土地は価格変動リスクが高くなりやすいと言われています。そのため、不動産投資で価格変動リスクに対処するには、その土地の人口動態や開発計画などを事前に調べる方法が効果的です。

現在人口が増加傾向にあれば、今後も人口が増加すると予想されるため、価格変動リスクは相対的に小さいと言えます。

また、今後街の再開発が予定されている場合には、利便性の高まりに伴って人口が増加する可能性が高いため、土地の価格変動リスクを抑えたい場合は、人口が増加傾向の地域や、街の再開発が予定されている場所を選択しましょう。

金利が上がる可能性がある

「金利」とは不動産投資物件の購入時に、金融機関から融資を受けた金額に応じて支払う追加の費用のことを指します。

不動産投資は現金で購入できる場合もありますが、基本的には金融機関から多額の融資を受けて行う投資です。融資を受けて購入するということは、金利を払わなければいけません。

そのため金融機関から借入金利が投資に大きく影響します。購入した時よりも金利が上がると、月々の支払いが増え、毎月のキャッシュフローが下がってしまいます。

金利上昇リスクを回避するには、「変動金利」ではなく「固定金利」を選択したり、金利が低い銀行のローンに借り換えをする、まとまった現金があるならローンの繰上げ返済をするなどが有効です。それぞれメリット・デメリットを考慮して選択しましょう。

災害被害のリスクがある

不動産投資では、地震、台風、洪水などの自然災害や火災などによって物件の価値が目減りし、大きな損失を生む事があります。自然災害を未然に防ぐことは不可能ですが、その被害を最小限に抑える方法があります。

まずは「地震・火災保険に加入する」。地震保険は火災保険とあわせて「特約」として入ることができる保険です。地震保険の保険金額は、火災保険の30〜50%の範囲となり、建物一戸(一室)あたり5000万円、家財は1000万円が上限になります。

また、1981年に制定された「新耐震基準」に適用した物件を選ぶことで、少しでも地震による災害リスクを回避することができます。

家賃を回収できない場合がある

仮に満室経営だったとしても、入居者が家賃を滞納するリスクもあります。とくに家賃が低い物件は比較的収入が低い方が入居するケースが多いため、家賃を滞納するリスクが高まります。

家賃を滞納されるとそもそもの家賃が入ってこない損失が発生します。そのまま住み続けられると、家賃を払ってくれるであろう新しい入居者を募集する事ができず、機会損失が生まれます。

そして、滞納された家賃は会計上未収金扱いとなり、実際には入金されていなくても税金の支払い対象となってしまいます。

滞納が発生しないように事前に何か手を施すことは難しく、事が起こってからの対処がメインとなってきます。そのため、滞納が発生してもリスクを最小限に抑えるための方法を心得ておく事が重要です。

家賃滞納を回避するためには、賃貸管理会社と集金代行の契約をする方法もあります。その際に、家賃滞納保証があるか確認しておくことが重要です。家賃滞納が発生した際は保証会社から滞納分の支払いがされるので、損失を生む事がありません。

保証会社によって滞納分の補填は何ヶ月まで、など契約内容が異なるため必ず確認しましょう。

アユカワタカヲ
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不動産投資と他の投資手法の比較

株やFXといった、いわゆる相場の上げ下げで利益を得ていく投資は、サラリーマンでもできる副業としてポピュラーな存在ですが、不動産投資には株やFXといった金融商品とは異なったメリットがあります。

私自身も不動産投資だけを実践している訳ではありません。株式投資やFXも行っています。資産運用はそれぞれの投資の特徴を理解し、自分にあった投資を中心にしながら分散投資していることが大切です。

アユカワタカヲ
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元本割れのリスクは低い

不動産投資はほかの投資と比べると、短期間で大きな収益が得られる可能性が少ない反面、大きく元本割れする可能性も比較的少ない「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資です。

ただし収入を見込んで購入したにも関わらず、入居者がつかなければ、ローンを収入のないまま支払うことになります。

しっかりと不動産投資のリスクを把握し、投資物件の状況や資産価値、将来性などを見越して、利便性や住環境などから、値下がりしそうにない物件を探すことが重要です。

インフレに強い

インフレになると、物価が上昇するため、お金の価値は相対的に下がります。そのため、株やFXなどはインフレの影響を強く受けますが、現物資産である不動産の場合は、インフレであっても価値が下がりにくいのが特徴です。

現物資産は、実体があり、モノ自体に価値があるため、経済動向の変化に対して比較的強い傾向にあります。インフレになったからといって、マンションなどの不動産価値が一気に下落するようなことはほとんどありません。

また、資産価値が簡単に下がらないことからも、不動産投資はインフレに強いといえるでしょう。

インフレが起きた場合、最も強いのが不動産などの現物資産、続いて株式などの有価証券であり、もっともインフレに弱いのが現預金という位置づけになります。

収益性は物件や管理による

昨今の低金利では預貯金の収益性はほぼ見込めません。株式やFXは売却益が大きく見込めますが、銘柄の選定や値動きの注視が初心者には難易度が高く、高い収益性を享受できる人はひと握りと言えるでしょう。

不動産投資の収益性は利回り、ランニングコストなどの総合的な観点から決まります。その物件が将来にわたって収益を出し続け、資産価値も下がらないかどうかは、「物件」と「管理」が重要です。

まず、「立地が良い物件」は収益性の高い物件と言えるでしょう。人気の立地であれば多少古くなった物件でもある程度以上の入居者が見込めます。

また、「設備が整い管理がきちんとされている物件」は、建物を良い状態のままで長持ちさせることが可能になるので、不動産の価値の下落を抑えることができます。そのため、長期的に収益性を保てるというわけです。

物件の立地や賃貸需要の見極めは重要である一方で、会社や学校などが近くにあることを頼りにしすぎると、倒産や移転などの環境変化によって一気に収入源が途絶えてしまうこともあるので、注意しましょう。

アユカワタカヲ
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よくある質問

ここでは、不動産投資を始めたいというサラリーマンの方のよくある質問をご紹介します。
20代ですが不動産投資に興味があります。まだ早いでしょうか?
不動産投資を始めるのは「若ければ若いほどいい」です。最大の理由として、「月々の負担が少なくなる」ということが挙げられます。

若いうちに不動産投資をスタートさせると、毎月のローン支払い額が少なくて済みます。たとえば、マンションを25歳で購入してローンを60歳までに完済させるプランを組んだ場合と、45歳で購入して同じく60歳までに完済させるプランを組んだ場合では、単純計算で、月々のローン支払い額には約2倍の開きが出ることがあります。

毎月の支払い額が少なくなれば、ローンの元金を月々の家賃収入だけでまかなえる可能性が高まります。また、早期にローンを完済することも年齢が若い方が容易です。
サラリーマンはカモにされると聞いたことがあります。何に気を付ければよいでしょうか。
サラリーマンは、ローンを組みやすく不動産投資を始めやすいことから「不動産投資でカモにされやすい」といわれることがあります。よくある事例に「不動産会社に、高額なマンションを無理なローンで購入させられた」ということがあります。

サラリーマンは収入が比較的安定しており、ローン審査に通りやすいため、不動産会社にとって利益の出やすい高額なマンションを勧めてくることがあります。収入に対するローンの借入金額や物件価格の相場を把握しておけば、不動産会社から無理なローンで高額なマンションを購入させられるのを防ぐことができます。
年収はいくらあれば不動産投資に有利でしょうか?
当然ですが、年収が高ければ高いほど不動産投資においては有利と言えます。年収が高ければ金融機関からの融資を受ける可能性も高まるためです。

書籍やWebサイトなどでは、年収500万から融資を受けられると書かれているものもあれば、1000万円は必要など、様々な情報が掲載されています。これは、購入したい物件や利用する金融機関によって必要な年収は変わってくるためです。

一般的に金融機関が不動産投資を行いたいサラリーマンに融資する場合、基準の年収は700万円と言われています。ところが、融資の審査においては「年収」だけでなく、「勤務先」「勤続年数」「職種の属性」「すでに組んでいるローンの有無」「金融資産の保有状況」などから総合的に判断されるため、まずは不動産会社や金融機関に相談してみましょう。

まとめ

最近、サラリーマンにおすすめの資産運用として「不動産投資」を挙げる書籍やセミナーなどが多く紹介されています。仕事が忙しいサラリーマンが始めやすい不動産投資ですが、物件の良し悪しが投資の成功を決定します。

不動産投資は金融機関から多額の融資を受けるため、失敗するとその分負債額も大きく、生活が潤うことを目的に始めたはずが、ひっ迫してしまう事態になりかねません。不動産投資が本業でなくても、しっかりと正しい知識を得てから取り組むことをおすすめします。

あなた自身にピッタリ合った、正しい「投資計画」を組み立てて、正しい「順番」「やり方」で行えば、不動産投資でサラリーマンをセミリタイアすることも夢ではありません。

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メリットをおさらいしてみましょう!

この記事の監修者

アユカワタカヲ

アユカワタカヲ

宅地建物取引士/AFP/J-REC公認 不動産コンサルタントなど

2010年、世田谷区内の中古区分ワンルームマンション購入から不動産投資をスタート。2022年3月現在、区分・一棟・戸建て・日本・海外…と幅広く不動産賃貸業を営む。現在は総合マネープロデューサーとして、人生におけるマネーリテラシーの重要性をメディアやセミナーなどで伝えている。年間のセミナー登壇数は300本を超える。「満室バンザイ」(平成出版)、「不動産はあなたの人生を変えてくれる魔法使い 女性の願いを叶えてくれる最幸マイホーム購入術」(ごきげんビジネス出版)など執筆。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。