少額不動産投資とは｜おすすめの方法とメリット・デメリットを紹介します

不動産投資と聞くと、数千万円、数億円の投資をイメージする方もいるのではないでしょうか。「不動産投資に興味があるけど、そんなに大金を投資するのは不安」という方には、証券化された不動産に投資する手法がおすすめです。

「証券化」とは、何らかの仕組み（投資法人や所有権の小口化など）を用いて不動産を分割することです。5,000万円の不動産を1人で購入すれば大きな負担ですが、証券化によって多数の人と共同で購入すれば、1人ひとりの出資額が少額になります。

ここでは、最低1万円から始められる手法を紹介しましょう。

少額から始められる不動産投資では、投資の主体となる事業者が存在し、不特定多数の投資家からお金を集めます。投資家が出資した不動産から家賃収入などの収益が発生すると、出資した割合に応じて還元される仕組みです。

少額から始められる不動産投資には、3つの種類があります。どの手法も投資対象が不動産である点は共通していますが、最低投資額や仕組みが異なります。それぞれの特徴を比較してみましょう。

不動産投資型クラウドファンディングとは、不動産を用いた特定の事業（プロジェクト）に出資して、その事業で生じた利益（家賃収入など）を配当として受け取る手法です。

クラウドファンディングのポイントは、「共感した事業に投資できること」です。たとえば、「利用していない土地を活用して、保育所を建築・運営したい」など、事業者が描くビジョンを募集時に公開します。

事業が成功すれば利益を得られるだけでなく、社会貢献につながる可能性があるという側面も持ち合わせています。

REIT（リート）とは、投資対象を不動産に限定した投資信託です。投資信託とは、投資法人が不特定多数の投資家から資金を募り、その資金を元手に運用する金融商品を指します。REITの運用で生じた利益は、出資割合に応じて投資家へ還元される仕組みです。

REITの投資先は住宅・商業施設・ホテルなど多岐にわたりますが、個別の物件選定や売買などは運用会社が行います。投資信託であるため、不動産投資のなかでも流動性が高い点も魅力です。

不動産小口化商品とは、1口あたり〇万円のように不動産を分割し、不特定多数の人と共同出資する商品です。定義については諸説あり、不動産投資型クラウドファンディングも小口化商品に含まれることがあります。

ここでの不動産小口化商品は「不動産の権利を分割した商品」としています。たとえば、不動産特定共同事業法に基づく任意組合契約の商品です。

不動産には、所有権という権利があります。所有権を取得することで、第三者に対して自分が所有者である旨を主張できる仕組みです。

数万円から始められる不動産投資型クラウドファンディングやREITでは、一般的に投資家が所有権を取得しません。一方、不動産特定共同事業法に基づく任意組合契約の商品は、所有権を取得できるケースが一般的です。

所有権を得られる商品は、税法上、現物への不動産投資と同様の取り扱いとなるため、節税効果を期待できる可能性があります。また、不動産の売買手続きや管理を事業者に任せられるため、現物投資と少額投資の両方のメリットを享受できます。

少額から始める不動産投資は、初心者や忙しい方にもおすすめです。ここでは、4つのメリットを紹介します。

現物の不動産投資では、物件購入時に数千万円を超えるローンを組むケースが珍しくありません。昨今はローン金利が低い傾向にあり、金利が低いうちに融資を受ければ返済負担を抑えられます。

とはいえ、多くの融資を受けると失敗した時の損失も大きくなるため、不安を抱く方もいるでしょう。1万円など少額から始められる不動産投資であれば、経済的な負担だけでなく精神的な負担も抑えられます。

少額で始められる不動産投資の中には、投資家が不動産の所有権を取得せず、事業者へ物件管理を一任できる商品が多数あります。不動産の取得、入居者募集、修繕など各種手続きは運営主体である事業者が行うため、管理の手間がかかりません。

クラウドファンディングやREITでは「少額から始められる」「管理の手間がかからない」など、初心者が始めやすい環境が整っています。インターネット上で手続きが完結できる商品が多いため、忙しい方にも向いているでしょう。

リスクとリターンの大きさは、投資対象によってさまざまです。たとえば、株式投資はハイリスク・ハイリターン、国債への投資はローリスク・ローリターンなど、投資対象の種類や銘柄によって異なります。

一般的に、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、少額で始められる不動産投資は比較的ローリスク・ローリターンです。

たとえば、不動産投資型クラウドファンディングの中には「優先劣後出資」という仕組みに対応している商品があります。優先劣後出資とは、投資先の財務が悪化した場合などに投資家の元本割れリスクを抑える仕組みのことです。

また、REITの場合、「何に投資するか」は銘柄によって異なります。住宅・オフィス・ホテルなど、複数のジャンルに投資する銘柄を選定すれば、リスク分散につながるでしょう。

証券化された不動産投資は少額から始められますが、デメリットや注意点がない訳ではありません。投資する際に注意するべき点も確認しておきましょう。

クラウドファンディングや不動産小口化商品には、抽選や先着順のものが多数存在します。募集期間があらかじめ定められているため、誰でも・好きなタイミングで出資できるとは限りません。

人気物件や好条件のプロジェクトには、応募が殺到する恐れがある点に注意が必要です。

最初から大金を出資すると、大きな損失を被る恐れがあるためおすすめできません。投資対象の収益性や価格変動リスクなど、特徴を理解して投資することが大切です。

たとえば、REITは市場で売買できる商品であるため、株式のように値動きが大きくなります。一般的に、家賃収入や不動産の価格が短期間で大きく変動することは少ないため、現物の不動産投資とは異なります。

少額で始められる不動産投資の多くは、事業者や投資法人が運用してくれるため手間がかかりません。裏を返せば「誰が運用するか」が重要と言えます。出資先の事業者などに安心できる実績があるかどうかを、しっかりと確認しましょう。

投資において、リスクとリターンは表裏一体です。一般的に、投資金額が少額であればリターンも小さくなります。ローリスク・ハイリターンの商品は存在しないと考えておいた方がよいでしょう。

少額の不動産投資であっても、元本割れのリスクがあります。また、投資先によってはすぐに換金できる保証もありません。たとえば、不動産特定共同事業法に基づく任意組合契約の商品など、途中解約ができないケースがある点にご注意ください。

緊急の生活費や直近で必要なお金は手元に残し、余剰資金を投資しましょう。

少額不動産投資と現物不動産投資には、それぞれにメリット・デメリットがあります。

少額不動産投資は管理の手間がかからず、多額のローンを抱えるリスクもありません。ただし、不動産投資ならではの魅力であるレバレッジ効果※を得られない、大きな節税効果を期待できないといったデメリットがあります。

※レバレッジ効果：少額の自己資金とローンを併用して収益性の高い物件を購入し、投資効果を高めることです。

現物投資では多額のローンを組むケースが多いため、その分、精神的・経済的な負担が増えます。しかし、自己資金のみでは購入できない収益性の高い物件へ投資できるため、効率よく資産を拡大できる可能性があるでしょう。

また、自分の資産として土地や建物を購入すれば、税金・費用や各種手続きの負担が増えます。一方、節税効果を期待できる点が魅力です。

少額投資と現物投資はそれぞれ一長一短であるため、ご自身の意向に沿った手法を選択しましょう。少額投資はリターンよりも手軽さやリスクの低さを重視したい方向き、現物投資はリターンや節税効果、資産拡大を重視したい方向きです。

不動産投資には、土地や建物に直接投資する手法だけでなく、証券化されたものが多数存在します。「まずは少額から始めたい」という方は、そのような手法に挑戦してみてはいかがでしょうか。

ただし、投資の元手が少額であれば、その分、リターンも小さくなります。将来的に資産を拡大していきたい方は、現物投資を検討してもよいかもしれません。

少額投資と現物投資には、それぞれにメリット・デメリットがあります。各手法を組み合わせて、少しずつステップアップしてみてはいかがでしょうか。