- 不動産管理会社は投資家にとってパートナー。収益性にも影響を及ぼす重要な存在です。
- 良い管理会社を選定するためには「良い管理会社とはどんな会社か?」を知ること!
- 管理会社の選定は収益物件を選ぶときと同じくらいの意識の高さで選びましょう。
目次
不動産投資は管理が重要!
管理会社の対応次第で物件の運用収益に大きく関係してきますから、管理会社の選択は物件選びと同じくらいの高い意識をもって選ぶことがポイントです。あなたの資産を任せられるか否かをしっかり見極めるための目利き力が問われます。
不動産管理会社は投資家の運用パートナー
副業として不動産投資を始める方にとって、不動産管理会社は頼れるパートナーとなりますが、その業務内容について初めに理解しておきましょう。不動産投資の管理運営にともなう業務は建物管理と賃貸管理の2種に分けて考えることができます。
建物管理(BM)
【管理業務の主な例】
・日常清掃:廊下、階段、エントランス、駐車場などの清掃など
・定期清掃:共用部の高圧洗浄、排水管の洗浄など
・共用部設備の保守点検:給排水設備、照明器具、エレベータ、消防設備等
・建物外部の大規模修繕:外壁塗装、屋上防水、共用廊下の修繕
管理会社の大半が建物管理をシステム化しており月に1~2回の建物巡回を行いレポートしてくれるのが一般的です。
オーナーに代わって資産価値の維持、向上に貢献してくれるのが建物管理です。入居者に快適な生活環境の提供につながりますので、長期入居、空室対策に大きく寄与します。
1棟所有の場合はオーナーが管理会社を決められますが、区分所有の場合、建物管理会社は決まっており、オーナーは管理費として毎月のコストを支払うことになります。
賃貸管理(PM)
【賃貸管理業務の主な例】
・入居者募集:仲介会社に募集依頼、条件交渉など
・家賃の管理:集金、未納家賃の督促、更新手続き
・入居者サポート:居住に伴うクレーム、設備など不具合対応
・退去立会い:原状回復ならびに現状費用負担交渉
・立ち退き:家賃滞納、契約違反による法的手続き
賃貸管理会社は入居から退去までオーナーと入居者の間に入って円滑にサポートします。入居者、仲介店、オーナーのとの間に入りうまく取りまとめてくれるので、条件交渉、トラブル解決など安心して取り組むことが可能となります。
管理の方法は主に3つ|物件取得時に検討を!
不動産投資専門の不動産会社から物件購入する場合、管理までをワンストップで提供している場合もあります。エリアやスペックの選択と同時に、管理委託の内容についても精査して判断しましょう。
1.自主管理
管理費用や修繕費用など管理会社に支払う手数料を削減できるメリットがある一方、不動産管理に不慣れな場合、時間と労力を費やしてしまい心身ともに疲弊してしまうデメリットもあります。
一般的に賃貸管理の知識、経験が豊富な方であれば有効でありますが、ビギナーで経験が乏しく勤務先の拘束時間の長いサラリーマン投資家の場合、不向きといえるでしょう。
2.管理委託
媒介契約
デメリットとして、管理会社から入居者の条件交渉の際、迅速に応じられなかった場合、せっかくの入居のタイミングを逃してしまう恐れがあります。管理手数料の相場は家賃の3~5%、管理戸数により増減します。
代理契約
デメリットとしては、諸条件などガイドラインを管理会社とオーナーでしっかり決めておかないと、希望にそぐわない方向で契約が進んでしまう恐れがあるので注意が必要です。
管理手数料の相場は家賃の3~5%ベースで、管理戸数により増減します。
3.サブリース
流れとしては、オーナーと管理会社の間でお部屋の賃貸借契約を締結し、管理会社は入居者との間で賃貸借契約を締結します。 管理会社が又貸しするイメージです。
メリットとしては賃貸管理・建物管理を任せるだけでなく、空室時の家賃も保証してくれるので、オーナーにとって魅力的なシステムとなります。デメリットとしては、借地借家法により管理会社は借主となり一度契約すると解約が非常に困難となりますし、売却時においても契約内容によっては引継ぎを求められるケースもあります。
永久に借り上げてくれる仕組みではないのでサブリースを採用することが有利か否かを慎重に検討することが重要なポイントです。
サブリースの管理料は家賃の10~20%が相場ですが、管理会社によって異なりますのでその他の費用を精査しましょう。
賃貸需要のある地域であれは、サブリースの必要性が低いケースもあります。 何故なら、空室の家賃保証を除けば一般管理もサブリースも日常にかかる費用はほぼ変わらないからです。 自身にとってサブリースの何がメリットなのかを熟慮しましょう。
不動産管理会社に委託するメリット
【メリット1】本業に集中できる
【メリット2】遠隔地の物件を購入することが可能
【メリット3】空室対策など経営改善のアドバイスが聞ける
【メリット4】入居者対応や滞納督促など適切な賃貸管理ができる
【メリット5】従業員を雇うことを考えればコスパは最強
良い管理会社とは
管理会社に聞くほか、仲介店に実際の評判を聞くのも有効です。
たとえば単身物件に「室内物干し竿」は必須だが、「華美な室内装飾は不要」など、入居者目線のポイントを熟知しおり満室経営と資産価値の向上に意欲的です。そのような管理会社は他のオーナー、仲介店やリフォーム業者との関係も良好です。
地元に強い管理会社を知るには仲介店に聞くのが一番ですが、自社のグループ会社を提案される場合もあるので、複数の仲介店に聞いて情報を得ましょう。
注意点としまして、社歴が長くても実績の伴わない管理会社もあれば、社歴が短くても実績を残す会社もあります。社歴に惑わされず現地に足を運び複数の仲介店から話を聞き、周辺の賃貸物件の管理状態をみて、しっかり管理されている物件の管理会社をリサーチするのがベストです。
管理会社選びのポイント
そんな管理会社の選びのポイントを解説します。
直接担当者に会って話を聞く
良いことばかりでなく、ネガティブな情報もしっかりと伝えてくれる誠実な管理会社を選ぶのがベストです。
複数の管理会社を比較する
ポータルサイトなどを使って候補を挙げることで、より多くの管理会社をあたることができ便利です。
業務範囲を確認する
修繕が発生した場合、オーナーと取引のある業者で対応可能かを確認しましょう。 管理会社の専属の業者でないと不可のケースも。 管理会社から提示された修繕コストが高額な場合の対策を考えておくこともポイントです。
業務報告レポートを見せてもらう
近隣の管理物件を見に行く
注意点としまして管理会社が提案しても委託しているオーナーのタイプによって管理会社の実力が発揮されていない場合もあるので、同じ会社の管理物件を複数視察することがベストです。物件の敷地内に入る場合は管理会社の許可を得てからの方がスムーズです。
まとめ
管理会社の選定は収益物件を選ぶと同じくらいの意識の高さで選ぶことが重要です。管理運営が整っていれば、本業をお持ちのオーナーにはなにかと安心につながりますから、管理会社の選定に労力を惜しまない気持ちが賃貸管理運営の成功への近道です。
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投資用物件の運用を成功させるには
安心して任せられる管理会社を選びましょう!
この記事の監修者
安藤 新之助
株式会社サクセスアーキテクト 代表取締役
高校卒業後、通算20年以上住宅業界に携わり、2008年不動産投資を開始。当時の年収400万円から7年で資産10億円と家賃収入1億円を達成し、42歳でサラリーマン生活を卒業しセミリタイア。現在14棟214室を保有する実践不動産投資家としてwebコラム執筆やTV、新聞などのメディアに多数出演しながら、3法人を運営し不動産賃貸業ならびに不動産賃貸経営コンサルタントとして活動中。「NOをYESに変える不動産投資最強融資術」(ぱる出版)を執筆。
空室の家賃交渉が入った場合、事前に値引き幅や設備の追加の決裁権を許容の範囲で与えておくことで担当者によるスムーズな商談が可能になります。