不動産投資の運用成功を左右する管理会社の選び方|管理委託のメリットと見極めポイント

2024.02.05更新

この記事の監修者

安藤 新之助

安藤 新之助

株式会社サクセスアーキテクト 代表取締役

不動産投資の運用成功を左右する管理会社の選び方|管理委託のメリットと見極めポイント

不動産投資は物件購入後が本番。物件管理を委ねる管理会社の選定が成功の鍵を握ります。本記事では管理会社の選び方を解説します。

この記事のポイント
  • 不動産管理会社は投資家にとってパートナー。収益性にも影響を及ぼす重要な存在です。
  • 良い管理会社を選定するためには「良い管理会社とはどんな会社か?」を知ること!
  • 管理会社の選定は収益物件を選ぶときと同じくらいの意識の高さで選びましょう。

目次

不動産投資は管理が重要!

不動産管理会社はオーナーが保有する物件の賃貸管理および建物管理を担う会社です。
管理会社の対応次第で物件の運用収益に大きく関係してきますから、管理会社の選択は物件選びと同じくらいの高い意識をもって選ぶことがポイントです。あなたの資産を任せられるか否かをしっかり見極めるための目利き力が問われます。

不動産管理会社は投資家の運用パートナー

物件を取得すれば入退去や建物設備の不具合、原状回復は必ず発生します。オーナー自身がすべての管理業務を行う場合(自主管理)もありますが、一部もしくは全部を外部委託するケースが大半でしょう。その外部委託先が不動産管理会社です。

副業として不動産投資を始める方にとって、不動産管理会社は頼れるパートナーとなりますが、その業務内容について初めに理解しておきましょう。不動産投資の管理運営にともなう業務は建物管理と賃貸管理の2種に分けて考えることができます。

建物管理(BM)

建物管理は建物の資産価値の維持、向上 を行うことを指します。

【管理業務の主な例】
・日常清掃:廊下、階段、エントランス、駐車場などの清掃など
・定期清掃:共用部の高圧洗浄、排水管の洗浄など
・共用部設備の保守点検:給排水設備、照明器具、エレベータ、消防設備等
・建物外部の大規模修繕:外壁塗装、屋上防水、共用廊下の修繕

管理会社の大半が建物管理をシステム化しており月に1~2回の建物巡回を行いレポートしてくれるのが一般的です。

オーナーに代わって資産価値の維持、向上に貢献してくれるのが建物管理です。入居者に快適な生活環境の提供につながりますので、長期入居、空室対策に大きく寄与します。

1棟所有の場合はオーナーが管理会社を決められますが、区分所有の場合、建物管理会社は決まっており、オーナーは管理費として毎月のコストを支払うことになります。

賃貸管理(PM)

入居者の募集から退去までの賃貸管理業務を指します。

【賃貸管理業務の主な例】
・入居者募集:仲介会社に募集依頼、条件交渉など
・家賃の管理:集金、未納家賃の督促、更新手続き
・入居者サポート:居住に伴うクレーム、設備など不具合対応
・退去立会い:原状回復ならびに現状費用負担交渉
・立ち退き:家賃滞納、契約違反による法的手続き

賃貸管理会社は入居から退去までオーナーと入居者の間に入って円滑にサポートします。入居者、仲介店、オーナーのとの間に入りうまく取りまとめてくれるので、条件交渉、トラブル解決など安心して取り組むことが可能となります。

管理の方法は主に3つ|物件取得時に検討を!

管理会社の業務内容を把握したところで、あなたの物件管理をどの方法で行うかについては物件取得の際に検討しておくことをおすすめします。

不動産投資専門の不動産会社から物件購入する場合、管理までをワンストップで提供している場合もあります。エリアやスペックの選択と同時に、管理委託の内容についても精査して判断しましょう。

1.自主管理

自主管理とはオーナー自身が建物管理、賃貸管理を行うことを指します。管理手数料、修繕費用など、日常の運営にかかるコストが削減できるメリットがあります。戸数の少ないアパートや区分所有に有効であり、賃貸経営の経験豊富な方、専業のオーナー向きです。 

管理費用や修繕費用など管理会社に支払う手数料を削減できるメリットがある一方、不動産管理に不慣れな場合、時間と労力を費やしてしまい心身ともに疲弊してしまうデメリットもあります。

一般的に賃貸管理の知識、経験が豊富な方であれば有効でありますが、ビギナーで経験が乏しく勤務先の拘束時間の長いサラリーマン投資家の場合、不向きといえるでしょう。

2.管理委託

管理委託はオーナーのスタンスによって選ぶことが可能です。その種類をご紹介します。

媒介契約

媒介契約の場合、入居諸条件の決定権はオーナーに帰属します。管理会社は現状回復費用、設備の修理費用の他、入居時の条件交渉や入居の可否などオーナーの意向を確認したうえで話を進めていきます。オーナーのイメージに沿った賃貸経営が可能です。

デメリットとして、管理会社から入居者の条件交渉の際、迅速に応じられなかった場合、せっかくの入居のタイミングを逃してしまう恐れがあります。管理手数料の相場は家賃の3~5%、管理戸数により増減します。

空室の家賃交渉が入った場合、事前に値引き幅や設備の追加の決裁権を許容の範囲で与えておくことで担当者によるスムーズな商談が可能になります。

安藤 新之助
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代理契約

代理契約はオーナーと同じ権利を管理会社が持つことになるため、入居の可否、諸条件などのオーナーへの確認が省けるため、入居促進に大きく寄与するメリットがあります。

デメリットとしては、諸条件などガイドラインを管理会社とオーナーでしっかり決めておかないと、希望にそぐわない方向で契約が進んでしまう恐れがあるので注意が必要です。

管理手数料の相場は家賃の3~5%ベースで、管理戸数により増減します。

3.サブリース

サブリースとは簡単に言うと管理会社がオーナーから建物をまるごと借り上げて入居者に貸す仕組みです。

流れとしては、オーナーと管理会社の間でお部屋の賃貸借契約を締結し、管理会社は入居者との間で賃貸借契約を締結します。 管理会社が又貸しするイメージです。

メリットとしては賃貸管理・建物管理を任せるだけでなく、空室時の家賃も保証してくれるので、オーナーにとって魅力的なシステムとなります。デメリットとしては、借地借家法により管理会社は借主となり一度契約すると解約が非常に困難となりますし、売却時においても契約内容によっては引継ぎを求められるケースもあります。

永久に借り上げてくれる仕組みではないのでサブリースを採用することが有利か否かを慎重に検討することが重要なポイントです。

サブリースの管理料は家賃の10~20%が相場ですが、管理会社によって異なりますのでその他の費用を精査しましょう。

賃貸需要のある地域であれは、サブリースの必要性が低いケースもあります。 何故なら、空室の家賃保証を除けば一般管理もサブリースも日常にかかる費用はほぼ変わらないからです。 自身にとってサブリースの何がメリットなのかを熟慮しましょう。

安藤 新之助
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不動産管理会社に委託するメリット

不動産管理会社は物件を管理するプロ集団です。管理を委託することで、不動産投資の初心者の方でも安心して参入することが可能となります。ここでは管理委託するメリットをご紹介します。

【メリット1】本業に集中できる

入居者からのクレーム対応、修繕工事など日々発生しうるトラブルなどオーナーに代わって対応してくれます。緊急事案を除いてあとは事前、事後に打合せするだけで事足ります。

【メリット2】遠隔地の物件を購入することが可能

管理会社に委託すればリモートで遠隔地の物件の管理運営が可能となります。大手の管理会社であれば、全国のネットワークがあるので連携も容易です。物件を買い増す際にも安心です。

【メリット3】空室対策など経営改善のアドバイスが聞ける

入居者目線のお部屋作りを行うにあたり、仲介店、管理会社の意見は必須です。管理会社のスタッフの経験から学び、資産価値の向上、収益アップなど新たな取り組みへの道が開けます。

【メリット4】入居者対応や滞納督促など適切な賃貸管理ができる

入居者からの苦情や相談、家賃の滞納督促など、専門知識を持った方が対応することでスムーズに解決へ繋がります。

【メリット5】従業員を雇うことを考えればコスパは最強

一般的にパート、アルバイトを雇って管理を行えばそれなりの人件費や人員のマネジメント力が必要となります。家賃の数パーセントのコストで経験豊富なスタッフとパートナーとなり管理運営を任せられるのは魅力的です。

良い管理会社とは

・手数料が適切
管理手数料の相場は一般的に家賃の3~5%。戸数が少ない場合費用は多少上振れますが相場を外れることはほとんどないでしょう。ただし管理料が相場相応でも、そのほかの点検費用や修繕費用が高いケースがあることに注意が必要です。依頼した場合、想定される維持管理費用の見積もりをとり、他社と比較しましょう。

・レスポンスが早い
依頼事項に対して迅速に対応してくれます。オーナーとの間はもちろん仲介店、入居者との間も同じです。担当者の携帯、LINEなど連絡ツールを確認しましょう。

・客付け力がある
管理物件の入居率、入居者属性が高いです。仲介店との連携がとれており、客付けの優先順位も高く保たれています。管理物件の入居率、空室から客付けまでの期間やどのような方がメインで入居されているかなどを確認しましょう。
管理会社に聞くほか、仲介店に実際の評判を聞くのも有効です。

・担当者が専属である
エリア担当が決まっており、地域に精通した担当者が在籍しています。担当が専属だと話が通じやすく安心感があり信頼関係が築きやすいです。 異動などのスパンや担当が休みの時のフォローアップ体制を確認することが肝要です。

・ヒアリング力と提案力が高い
入居者から好まれるお部屋作りにはどのような仕様にしたらよいかなど的を射た提案をしてくれます。

たとえば単身物件に「室内物干し竿」は必須だが、「華美な室内装飾は不要」など、入居者目線のポイントを熟知しおり満室経営と資産価値の向上に意欲的です。そのような管理会社は他のオーナー、仲介店やリフォーム業者との関係も良好です。

・地域に強い
地域に強い管理会社は需要と供給のニーズや地域文化など熟知しています。良い条件で入居者を獲得し、満室経営を継続できている管理会社は優秀で地元に強い仲介店と関係が良好です。

地元に強い管理会社を知るには仲介店に聞くのが一番ですが、自社のグループ会社を提案される場合もあるので、複数の仲介店に聞いて情報を得ましょう。

・販売と管理が一貫
建物の事を熟知していることが強みです。設備やそのほかの建物で不具合が生じたときに迅速に対応が可能になります。また、仲介店をグループ会社で持っていたり、提携していれば、管理から入居付けまで安心です。

・24時間コールセンターがあるか
トラブル時には初動がとても重要です。ここがおろそかになってしまうと時間の経過とともにさらに被害が拡大しています。緊急事態に迅速に対応できている環境が整っていればオーナー、入居者はもちろんお部屋をすすめる仲介店も安心です。

・社歴が長い
社歴が長いということは地域の仲介店にも知られ経営できてきた証です。社歴の長い管理会社は安心といえるでしょう

注意点としまして、社歴が長くても実績の伴わない管理会社もあれば、社歴が短くても実績を残す会社もあります。社歴に惑わされず現地に足を運び複数の仲介店から話を聞き、周辺の賃貸物件の管理状態をみて、しっかり管理されている物件の管理会社をリサーチするのがベストです。

・原状回復費用などのメンテナンス費用のコスパが良い
定期的に発生する入退去に伴う原状回復費用のコスパはオーナーにとってランニングコストの削減になります。クロスやクッションフロア―などの施工単価を確認することがポイントです。

管理会社選びのポイント

管理会社を選ぶにあたり、重要なのは物件のマネジメント力です。不動産業界はまだまだアナログで現場主義なので、机上ではなく現場対応の経験の豊富さがもっとも優先すべきポイントだと言っても過言ではありません。

そんな管理会社の選びのポイントを解説します。

直接担当者に会って話を聞く

優秀な管理会社、担当者はエリアの町名、番地を伝えただけで需要と供給のバランスや地域の特性を答えてくれます。 オーナーにとって物件以外のところにある情報を知ることも運営していくうえで大切です。

良いことばかりでなく、ネガティブな情報もしっかりと伝えてくれる誠実な管理会社を選ぶのがベストです。

複数の管理会社を比較する

管理会社によって管理システムや料金体系はさまざまです。また、管理会社との相性も大事なポイントです。複数の会社を訪れ、生の声を聞くことが有効です。
ポータルサイトなどを使って候補を挙げることで、より多くの管理会社をあたることができ便利です。

業務範囲を確認する

管理料に含まれる業務内容、業務範囲を確認しましょう。たとえば管理料が同じ5%でも、日常清掃や照明の管球の交換が付帯されているケースもあれば、付帯されていないケースもあります。

修繕が発生した場合、オーナーと取引のある業者で対応可能かを確認しましょう。 管理会社の専属の業者でないと不可のケースも。 管理会社から提示された修繕コストが高額な場合の対策を考えておくこともポイントです。

安藤 新之助
安藤 新之助

業務報告レポートを見せてもらう

業務報告を写真付きの報告書を頂けるものもあれば、口頭だけなどさまざまです。実際にどのような頻度でどの範囲までの報告をどのような形式でもらえるのか確認しましょう。

近隣の管理物件を見に行く

候補にある管理会社の管理物件を実際に見学に訪れてみましょう。現地を視察することで取組みに伴うリアルな情報が得られます。物件の古い、新しいにかかわらず維持管理の行き届いた物件は駐輪場や共用部が綺麗に保たれています。

注意点としまして管理会社が提案しても委託しているオーナーのタイプによって管理会社の実力が発揮されていない場合もあるので、同じ会社の管理物件を複数視察することがベストです。物件の敷地内に入る場合は管理会社の許可を得てからの方がスムーズです。

まとめ

管理の行き届いた物件は物件の資産価値、収益力アップにつながるだけでなく入居者の属性、マナーの向上にもつながっていきます。

管理会社の選定は収益物件を選ぶと同じくらいの意識の高さで選ぶことが重要です。管理運営が整っていれば、本業をお持ちのオーナーにはなにかと安心につながりますから、管理会社の選定に労力を惜しまない気持ちが賃貸管理運営の成功への近道です。
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この記事の監修者

安藤 新之助

安藤 新之助

株式会社サクセスアーキテクト 代表取締役

高校卒業後、通算20年以上住宅業界に携わり、2008年不動産投資を開始。当時の年収400万円から7年で資産10億円と家賃収入1億円を達成し、42歳でサラリーマン生活を卒業しセミリタイア。現在14棟214室を保有する実践不動産投資家としてwebコラム執筆やTV、新聞などのメディアに多数出演しながら、3法人を運営し不動産賃貸業ならびに不動産賃貸経営コンサルタントとして活動中。「NOをYESに変える不動産投資最強融資術」(ぱる出版)を執筆。 

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