競売物件とは｜投資物件として入札は可能？買い方やデメリットも解説します

競売物件とは、債務不履行等によって差し押さえをした後、裁判所によって競売にかけられた物件をいいます。

たとえば、住宅ローンを借りていた人が返済不能となった場合、銀行はその担保である住宅を差し押さえ、裁判所に依頼して競売にかけてもらいます。それによって、銀行は競売によって得られた売却収入を債権回収の一部(あるいは全部)に充てることができるわけです。

競売物件は、一般の不動産市場に流通している物件と異なる点があり、リスクの比較的高い物件取得方法といえます。

詳細については、後段でくわしくご説明をしますが、競売についての知識が曖昧なままに、一般の不動産市場に流通している物件と同様の感覚で競売物件を購入しようとすると、「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまう結果になる場合があります。

そのような状況に陥らないためにも、競売物件を購入する際の流れや、競売物件のメリット・デメリットについて理解を深めてから、競売物件購入の是非を判断するようにしましょう。

まず、競売物件の購入方法についてご説明します。一般の不動産市場に流通している不動産を購入する場合、希望すれば物件の購入者になれます。

しかし、競売物件を購入する際には、まず購入価格を決めて入札を行い、後日落札者となった場合に購入できる権利を得られます。

入札は原則として、誰でも参加できます。ただし、競売物件の元所有者（債務者）や暴力団員等に該当する人は入札に参加できません。

また、競売物件については一定の資格条件を設定しているケースもあります。特殊な競売物件を希望する際には、参加資格要件がありますので確認しておきましょう。

不動産競売物件情報サイトなどで、競売物件を探します。競売物件の情報は3点セットといわれる資料を裁判所で閲覧、または不動産競売物件情報サイトでダウンロードして確認します。

3点セットの情報はあくまでも目安です。3点セットの情報をもとにみずから物件調査を行い、入札する場合には入札金額を決定し、入札に必要な書類を準備します。

3点セットとは、「現況調査報告書」、「評価書」、「物件明細書」をいいます。

【現況調査報告書】
執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現状のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

【評価書】
執行裁判所の選任した評価人が、その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。これらを見れば、算出された評価額の理由、不動産の現況と、それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かるようになっています。

【物件明細書】
物件明細書は、落札者が引き受ける権利関係など競売物件に関する一定の情報を記載してあるものです。

入札の際には、入札書に入札金額、入札者の氏名、住所を記入して裁判所に提出します。入札の際には保証金も必要になります。金融機関に出向き「裁判所保管金振込依頼書」で、あらかじめ保証金（売却基準価額の10分の2以上の金額）を振り込みます。

入札書と裁判所保管金振込証明書および住民票、暴力団員に該当しない旨の書類を入札用封筒（サイズ指定はあるが、色指定はなし）に入れて提出して入札します。その後、落札者となった場合、期日までに保証金を除いた残金を一括して支払った後、競売物件を取得できます。

競売物件には以下のようなメリットがあります。

競売物件の価格は、物件にもよりますが、一般の不動産市場に流通している価格相場の50～70％程度といわれています。つまり、競売物件は、不動産を一般的な相場よりも低い価格で取得できる可能性があるといえます。

一般的な不動産市場では、需要が少ない物件は買い手が付きづらいため、流通しない可能性があります。しかし、競売物件においては、差し押さえられて競売にかけられた物件の情報が、需要の有無に関わらず、一律に提供されることになります。

そのため、一般的な不動産市場では流通しない希少な物件など、さまざまな物件に出会える可能性もあります。

一般的な不動産市場で物件購入をした場合、不動産会社および売主と重要事項説明、売買契約の日程調整が必要になります。また購入後に所有権の移転登記や抵当権の抹消登記をみずからまたは司法書士に依頼して行う必要があります。

一方、競売物件の場合、売買契約は必要ありません。先にご説明した入札手続きを経て、落札後に残金を支払えば手続きは完了します。

なお、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記についても裁判所が行うため、買主（落札者）みずからまたは司法書士に依頼する手間もありません。

競売物件には、以下のようなデメリットもあります。

競売物件の情報は、先にご説明した3点セットに記載してあります。ただし、3点セットに記載されている状況は、あくまでも目安です。必ず自分自身で現地確認をする必要があります。

競売物件の情報は、入札期間開始日の約2週間前に一般公開されるため検討期間は短い点にも注意が必要です。入札までの間に、内見はできませんが、物件の現況、近隣との関係性、占有者の有無などを外から確認しておくとよいでしょう。

一般的な不動産市場に流通している不動産を購入した場合、契約不適合責任を売主に訴えることができます。つまり、購入物件が契約内容に適合していないことがある場合、補修、代金減額、損害賠償などを請求することができます。

しかし、競売物件には契約不適合責任を問うことができません。そのため、3点セットに記載の内容確認やみずから現地調査をしても見つけられなかった状況などが落札後に判明し、落札目的を果たせなかったとしても自己責任となります。

落札後、保証金を除く残代金を期日までに裁判所に納付する必要があります。落札後から残金の納付期日までには1か月程度あるため、事前に金融機関と話を進めておけば残代金について住宅ローンを活用することも可能です。

ただし、保証金は、入札前に振り込む必要があるため、住宅ローンを活用することができないため、少なくとも保証金分は必要ですから、競売物件の代金全額については全額を住宅ローンが利用できない点には注意が必要です。

競売物件に占有者がいる場合があります。占有者の多くは、元の所有者（債務者）や債権回収を目的とした債権者であるケースが多いでしょう。

占有者がいる場合には、立ち退きの交渉が必要になります。立ち退き交渉では弁護士等に依頼すればお金を要しますし、話し合いがまとまらない時には法的措置もとらざるを得ません。

この交渉は落札者みずから、または代理人を立てて行う必要があります。交渉には費用と手間がかかる場合もあるということを知っておきましょう。

メリットだけでなく、デメリットもある競売物件を購入する際の注意点についてご説明します。

まずは、現地を必ず確認しましょう。3点セットに記載の情報だけを鵜吞みにして入札すると、「現地に行っていたら分かったのに」という不都合な点が落札後に判明するという可能性もあります。現地確認が可能な期間は短いですが、必ず現地確認するようにしましょう。

いくら現地確認を行っても、競売について理解が乏しい方にとって、競売物件が入札しても問題ないか否かを判断するのは難しいこともあります。付け焼き刃の知識で競売に参加するのではなく、必ず競売にくわしい専門家への相談を行うようにしましょう。

専門家に相談するには相談費用も必要となる場合があります。落札の目的を果たせない競売物件を入手して、大きな損失を抱えてしまうという状況にならないための経費として、専門家への相談をとらえておきましょう。

競売物件は、一般的な不動産市場での相場価格よりも低い金額で購入できるという点については、高利回りが期待できるため向いているといえます。ただし、競売物件特有のリスクやデメリットもあることを理解して、専門家に相談しながら物件検索や入札を進めていくのが望ましいでしょう。

「こんなはずじゃなかった」ということにならないように、まずは競売にくわしい専門家に相談するところから始めてみてはいかがでしょうか。