不動産投資で税理士に依頼するメリットは?費用や選ぶポイントを解説します

2023.12.19更新

この記事の監修者

秦 光一郎

秦 光一郎

【資格】税理士

不動産投資で税理士に依頼するメリットは?費用や選ぶポイントを解説します

不動産投資を始めると、給与所得と不動産所得を合わせて確定申告が必要です。手続きを税理士へ依頼すべきかどうか、を解説します。

正確な確定申告書の作成は意外と難しいもの
税金のプロに相談しながら不動産投資を成功させましょう!

目次

不動産投資を始めたら税理士に依頼すべき?

不動産投資を始めたら、確定申告は必ず税理士へ依頼したほうが良いのでしょうか。税理士に依頼すべきか否かは、ご本人の状況や資質そして投資の規模によります。自分で情報収集することが得意でPCやWeb操作が苦にならない方であれば、シンプルな確定申告書は作成できるでしょう。

他方、PC操作が苦手な方や事務作業が不向きな方にとっては、確定申告書の作成作業は苦痛そのものかもしれません。また不動産投資がワンルームマンション1~2部屋程度であれば、確定申告書作成はそれほど大変ではありません。

しかし、賃貸物件が3部屋、4部屋、一棟と規模が大きくなれば、確定申告書作成時に集計計算するべき事項も多くなり、サラリーマン大家さんが夜や休日に資料をまとめるのは少々厳しくなってきます。

不動産投資で税理士に依頼するメリット

基本的に税理士に依頼するメリットは、税やお金に関連するリスクを回避できるところにあります。

【メリット①】正確に確定申告できる

税理士に依頼するメリットの1つは、正確な確定申告書を作成してもらえることです。もちろん税理士に依頼したからと言って、資料さえ提出すればよいという訳にはいきません。

正確な確定申告書の作成には、網羅的な資料の提供と内容についての説明が不可欠です。申告書作成に際して、資料提出後に税理士からの確認事項には、なるべく詳細に回答し説明してください。

少なくとも情報共有さえしっかりしていれば、税理士は正確な所得税を計算することができます。税金を払い過ぎていない、払い漏れてもいない状態でいられ税務当局や金融機関からの信用にもつながります

実際、当事務所は毎年、前年までは税理士に依頼していなかったという個人事業主様からの依頼を受けます。そのほとんどの場合は、前年までの確定申告書の記載に誤りがあります。些末な誤りである場合もありますが、正確な確定申告書の作成は意外と難しいものです。

秦 光一郎
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【メリット②】節税に関するアドバイスがもらえる

税理士に依頼する別のメリットは、合法的に税金を節約する方法を教えてもらえることです。不動産投資に限ったことではありませんが、税金計算にはさまざまな特例があり、特例の適用有無で納税金額は大きく異なります。不動産投資に明るい税理士は、不動産に関連する特例に通じており、適用漏れで節税し損なう事態を避けることができます

また税理士はどのような支払いが必要経費として認められるかにも通じています。必要経費について良いアドバイスが得られれば、不動産投資の手残りを増やすことに繋がります。

特に不動産の譲渡に関しては特例が多く存在し、特例間の併用の可否と選択が必要です。少なくとも不動産の譲渡をした年分の確定申告は税理士に相談することをおすすめします。不動産譲渡に係る所得税の納税額は、特例適用の可否で数百万単位の違いが出ますし、一旦行った確定申告を後日修正できない場合が多いからです。

【メリット③】税務調査のリスクが減らせる

税理士の署名捺印のある確定申告書と、署名捺印の無い確定申告書では、税務署からの信頼度は異なります。税法は複雑難解であるだけでなく、毎年のように改正されます。

税理士でない方が、税理士の力を借りずに最新の税法に則って正確な確定申告書を毎年提出し続けるのは、比較的ハードルの高い作業です。このため税理士の署名押印の無い確定申告書は税務調査の対象となりやすいですし、税務調査に至った際には追徴課税を受ける場合が多いです。

確定申告書の記載内容に誤りのある可能性が高いためです。顧問税理士のいない個人事業主が税務調査の結果多額の納税を求められるという事例はよくあることです。

不動産投資で税理士に依頼するデメリット

ここからは、税理士に依頼するデメリットを見ていきましょう。

【デメリット①】コストがかかる

確定申告書の作成は、自分ですればタダで済みますが、税理士に依頼すれば手数料を支払わなければなりません。後述しますが、必要になる手数料は不動産投資の規模や税理士との関係の仕方によって変わります。

【デメリット②】税金の知識が身につきにくくなる

自分で税金の計算をせずに、税理士に任せきりにしてしまうと、税に関する知識が身につかなくなるという弊害はあります。税理士にお金を払って頼んでいるのだから、税金の知識など必要ない、とお考えになられるかもしれません。

しかし仮に税理士に確定申告作成を依頼していたとしても、それはご自分の所得税の確定申告になります。申告内容に興味をもって理解しようと努めることは大事なことです。

クライアントが確定申告書の内容に強い関心をもってくれることは税理士にとって歓迎すべきことです。これは依頼を受ける税理士が緊張感をもって仕事に取り組むモチベーションにもなります。

秦 光一郎
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税理士に依頼した際の費用相場

ここからは、税理士に依頼した場合の費用相場について見ていきます。

相談の費用相場

初回のご相談は無料で対応する税理士が多いようです。2回目以降は通常、時間当たりのタイムチャージとなり5,000~10,000円程度が相場のようです。

確定申告を単発依頼した場合の費用相場

確定申告で単発の依頼があるのは、譲渡所得がある場合が多いです。譲渡所得とは、有価証券や不動産を譲渡した際に生じるものです。このうち有価証券の譲渡は特定口座内の取引であれば、証券会社が年間取引報告書を作成してくれるので、確定申告書作成は簡単です。

他方、不動産を譲渡し譲渡益が出る場合、譲渡所得の計算はかなり複雑になります。まず取得の時の契約書などから譲渡現在の取得費の計算を行う必要があります。この計算ですら、税理士でない方が行うにはハードルが高いものです。

ご自宅用と賃貸用では計算方法も異なりますし、所有期間や耐用年数の判断にも細々とした規定があります。特例も種々存在し適用可否の判断、併用可否の判断、有利不利の判断をしなければなりません。

譲渡所得の確定申告を単発で依頼する場合の手数料は、特例適用の無い譲渡で通常10万円位~となります。特例の適用がある場合は、もう少し追加料金が加算されます

上述しましたが、譲渡所得は特例の適用有無により、数百万円単位で納税額が変わりますし、一旦提出した確定申告書で特例の適用関係を変更することもできない場合が多いです不動産譲渡があった年分の確定申告は税理士へ相談することをお勧めします

顧問契約の費用相場

個人の確定申告に関する顧問契約の場合、税理士との関わり方はさまざまです。年に一度、3月15日の確定申告に合わせて1年分の資料を提出する場合や3か月分毎などある程度前もって資料提出をする場合などがあります。

また、収入や費用についてご自分でエクセルなどを用いて集計をされている場合と領収書などの証憑をそのまま提出している場合(いわゆる「丸投げ」)もあります。関与の仕方により顧問報酬は異なります。

不動産投資の規模や所有形態によっても報酬は異なります。アパート一棟のみご所有の方の所得計算と、マンション数棟ご所有の方の所得計算では必要な工数が全く異なります。個人の確定申告では、賃貸物件をご家族で共有されている事例もあります。

このような場合、物件毎に共有持分に応じて収入と費用を共有者各人へ配分する必要があり、確定申告書作成の工数は増加します。結果として顧問報酬も増加します。

一般的に年一回確定申告書のみ、賃貸物件も1棟のみの場合、5万円くらい~になります。ある程度投資物件の規模が有り、毎月又は2~3か月に一度資料をやり取りするような場合、資料の整備状況にもよりますが、月1.5万円くらい~になります。

賃料収入が年間1,000万を超えるような規模の場合、中小企業の確定申告と同程度の手間がかかる場合もあります。そのような場合の報酬は、やはり規模に見合った報酬となります。

上述の通り、個人の所得税に関する税理士の報酬は、その方の状況により千差万別です。税理士への依頼を検討されている方は、近所の税理士へ見積をお願いしてみるのが良いかもしれません。

不動産投資に強い税理士を選ぶポイント

不動産投資をされている方でこれから顧問となる税理士を探す方には、不動産投資に強い税理士を選ぶことをお勧めします。税理士の仕事の分野はかなり幅広いので、税理士ごとに得意不得意の分野があります。次に不動産投資に強い税理士を選ぶポイントについて考えてみましょう。

得意分野を確認する

最近の税理士はホームページを開設している方が多いです。ホームページ上では、その税理士がどのような分野の仕事を得意としているか、記載がある場合もあります。

ホームページが無い場合でも、事務所の看板、パンフレット、自己紹介用文書などからも情報収集できます。依頼を検討している税理士が平素どのような仕事をしているか情報収集してみてください

実績や経験を確認する

ホームページに「相続専門税理士」や「不動産投資専門税理士」という記載があったとしても、必ずしも相続や不動産投資に強い税理士と言えない場合があるため注意が必要です。

たとえば、不動産会社は定期的に不動産に関する無料税務相談会を開催しており、そのような相談会の相談員をしている税理士は少なくとも不動産に関する税務に詳しいと考えられます。

その他、証券会社や金融機関などは定期的に不動産や相続といったテーマのセミナーを開催していますが、こうしたセミナーの講師や相談員をしている税理士も、不動産に詳しい税理士であることが期待できます。執筆している本やWeb上の記事などに不動産投資に関するモノがあれば、その内容は税理士の実績や経験を物語るものになります。

対応の質を確認する

依頼者と税理士の関係も、人間同士の関係ですので、どうしても相性の良しあしはあるものです。顧問税理士は依頼者個人の収入状況や財政状態すら把握できる立場に就きます。税理士と友人になるまでの必要はありませんが、少なくとも信頼でき相性が良い人を選ぶことをおすすめします。

ここで言う相性の良さは、特に説明の仕方にあります。物事を理解するプロセスは人によって少々異なります。説明を受けても内容が判らない、ピンとこない、と感じるようであればその人とは相性が悪いのかもしれません

依頼する税理士を選定する際には必ず面談し、ご自分が難しいと考えている税制について質問してみてください。その説明が判りやすいか、丁寧であるか、疑問が解消したか、考えてみましょう。説明をしたがらない税理士は論外ですので、選定対象から外した方が賢明です

税理士に依頼したほうが良い人

ワンルーム投資を一部屋だけという方は、税理士へ依頼するまでもないかもしれません。ここからは税理士に依頼したほうが良い人について考えてみます。

節税目的で不動産投資する人

不動産投資を節税目的で始める方は、税理士へ相談できる環境を作っておくことをおすすめします。不動産投資で節税を効果的に行うには税制を理解しておく必要があります。

特に節税を目的とした不動産投資においては、投資物件選定時から税制の知識が必要ですので、投資を始める前に相談できるのがベストです。この分野の税制は改正が頻繁で、数年前の知識が現在では役に立たない場合もあります。過去には損益通算が出来節税効果があった手法も現在では効果が無いものもあります。

最新の税制に通じていないと、節税目的で始めたつもり投資が、メリット無しの不良物件を抱え込むとの事態になりかねません。

本業が忙しく時間が取れない人

不動産投資を始める方のほとんどは、サラリーマンとして会社に勤務している方々です。平日の日中などは勤務しているとなると、不動産所得の確定申告書作成には夜や休日の時間を充てざるを得なくなります。

1部屋、2部屋程度であれば、不動産収支の計算もそれほど苦にはならないかもしれませんが、3部屋、4部屋、一棟などと投資物件が増えてくると、夜や休日だけでまとめるのは大変になります。確定申告書作成もやっつけ仕事になってしまえばミス、漏れが多くなり無駄な納税が増えがちです。

休日にリフレッシュ出来ないと本業にも影響が出てしまうかもしれません。あまり無理をせず、時間と余裕を買う感覚で税理士に依頼することも検討なさってください

まとめ

この記事では不動産投資を始めたら税理士へ依頼すべきか、について考えました。依頼をすべきかどうかは、ご本人の置かれた状況や資質そして投資の規模によります。

すでに不動産投資をされていて、税理士へまだ依頼していない方はご自身の状況に照らしてご検討を頂ければと考えます。良い税理士は不動産投資の効果を高め、財産形成に貢献します。あなたの人生のブレーンに税理士を1人加えてみてください。

正確な確定申告書の作成は意外と難しいもの
税金のプロに相談しながら不動産投資を成功させましょう!

この記事の監修者

秦 光一郎

秦 光一郎

【資格】税理士

会計事務所に勤務しつつ平成16年税理士試験に合格。税務コンサルタント会社にて金融機関をサポートする業務の中、資産税業務の経験を積む。平成22年税理士法人シン総合会計設立。主に中小企業の会計税務支援を中心に、事業承継、資産税業務にも従事。不動産会社の税務相談会相談員、金融機関のセミナー講師等に携わる。

●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。情報の正確性・最新性・完全性についてはご自身でご確認ください。
●また、具体的なご相談事項については、各種の専門家(税理士、司法書士、弁護士等)や関係当局に個別にお問合わせください。