【初めてのアパート経営】どんなアパートメーカーを選べばいい？

アパートを建設して賃貸経営を始める際にまず検討したいのが、アパートを建設してくれる会社です。アパートを建設してくれる会社には、今回主にご紹介するアパートメーカーのほかにも、工務店や総合建設会社などがあります。

そのなかでも、アパートメーカーに依頼するメリットにはどのような点があげられるのでしょうか。デメリットも含めて、依頼先としてアパートメーカーが適しているかどうか考えてみましょう。

まずは、アパートメーカーに依頼するメリットを見ていきましょう。

アパートメーカーは大企業が多いため「倒産リスクが低い」ことが、長期間にわたって投資を行っていく賃貸経営において、大きなメリットです。また、知名度も高いため、入居希望者に安心感を与えます。

アパートメーカーでは、全国でアパート建設事業を展開していくために、アパートプランの規格化および品質の一定化が図られています。そのため、モデルハウスなどの完成イメージを見学して、完成イメージを把握することができます。

アパートメーカーの部署、または子会社に、管理部門や管理会社を有していることが多いため、アパート建設から管理まで、幅広く相談に応じてもらえる安心感があります。

次に、アパートメーカーに依頼するデメリットについてご説明します。

知名度が高いということは、広告費や営業活動費などが多くかかっていることでもありますので、工事費用は比較的高めに設定されています。

アパートメーカーは、メンテナンスのしやすさや安全性、品質確保などのため、アパートの規格化を図っています。そのため、土地を活かした設計が難しいという面もあります。

アパートメーカーにアパート建設を依頼しようと考える際には、さまざまなアパートメーカーを複数検討しましょう。その際の検討ポイントについてご説明します。

アパートメーカーが建設する工法は、1種類ではありません。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、アパートメーカーそれぞれで工法が異なります。もちろん、工法によって建設費用も異なりますし、耐久性も異なります。

それぞれのアパートメーカーの工法を確認するだけでなく、既存物件を見学してイメージをつけながら、費用とのバランスも考えて検討しましょう。

工法の説明の際に少し触れましたが、木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造の順に費用は高くなります。2021年建築着工統計調査（国土交通省）によると、それぞれの費用目安は以下のとおりです。

アパート建設は、アパートローンを活用して建設する方がほとんどですが、無理のない返済金額とアパート建設に使える自己資金から逆算して、全体予算を考えてみるとよいでしょう。なお、この金額はエリアや設備などによって変化します。

アパートメーカーは、賃貸管理も会社の部門や子会社で対応してもらえることがほとんどですが、その内容はアパートメーカーによって異なります。中には、アパートメーカー指定の管理会社が対応するケースもあります。

賃貸管理を対応してくれる会社はどこか、その内容はどこまでまかせることができるのか、ご自身がどこまで管理できるかを考えたうえで、比較検討しておきましょう。

建設後のことも安心して相談に応じてくれる会社であるかどうかを確認しましょう。アパートの定期的なメンテナンスだけでなく、賃貸経営の経営相談、税務相談などにも応じてくれるシステムを有しているアパートメーカーもあります。

長期にわたって投資を行っていく賃貸経営だからこそ、大切な検討ポイントです。

代表的なアパートメーカー4社をご紹介します。なお、このアパートメーカー以外にも、さまざまなアパートメーカーがありますので、じっくり比較検討されることをおすすめします。

工法は2×4を中心として、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造にも対応。アパート建設後は、賃貸経営の管理・運営も行います。

テレビCMで見かけることも多い「いい部屋ネット」という賃貸情報検索サービスも提供しています。また、大東建託の賃貸経営の管理・運営は、一括借上による賃貸経営受託システムで提供。

工法は鉄骨造。積水ハウスの賃貸住宅「シャーメゾン」は高品質で入居者に人気の物件です。運用では積水ハウス不動産各社が建物を一括借り上げし、空室の有無に関わらず一定の賃料を得ることができます。

また、積水ハウス不動産各社が入居者への直接の貸主としての業務も行うため、オーナーは「わずらわしさ」を削減できます。

さらに、シャーメゾンショップ約3,000店の協力のもと入居者確保が行われるため、高い入居率、安定経営が望めます。30年保証を基本として、全国のカスタマーズセンターのアフターサポートによって資産価値が守られています。

工法は鉄骨造。旭化成ホームズのアパートは「ヘーベルメゾン」の名前で広く知られています。高性能建材「ALCコンクリート・ヘーベル」と独自の躯体を組み合わせた強靭なアパートの基本躯体構造の耐用年数は60年以上。

独自の保守プログラムで無料点検を行うほか、外壁や防水も30年目に集中してメンテナンス計画が策定されています。また、アパート建設後、旭化成不動産レジデンスに30年間一括して借上げてもらうことも可能です。

構造は重量鉄骨構造、制震重鉄ハイブリッド構造など4種。パナソニックホームズの賃貸住宅は「ユアメゾン」の名称で展開されています。建物の構造耐力上主要な部分は 35 年間の初期保証※に加え、保証終了までに点検、診断に基づく保証延長工事を行うことで最長 60 年まで延長可能※です。

また、大地震時の建て替えや補修による現状復帰を行う地震あんしん保証※、一括借り上げシステム※等も充実しています。
※一定条件（エリア・構造など）があり、詳しくは確認が必要です。

一例をご紹介しましたが、アパートメーカーによって、アパートの工法や管理などのアフターフォロー体制はさまざまです。ネット上の断片的な情報で判断するのではなく、実際に既存物件を見学したり、担当者の話を聞く機会を設けたりして、複数のアパートメーカーを比較検討するように努めましょう。また、見積書は隅々まで確認しましょう。

節税効果（所得税、相続税）を示す書類については、断片的な資料である可能性もあります（例：数年間の所得税の節税効果しか見せていないなど）。

賃貸経営をスタートした後、専門家のサポートが必要になる可能性もあることを見越して、自分1人で判断せずにアパート経営にくわしい専門家（税理士、ファイナンシャルプランナー、不動産会社など）に相談しながら、比較検討を進める姿勢を大切にされるとよいでしょう。

アパート経営を成功させるために最も大切なのは事業計画です。その事業計画を実現するためには、物件力も大切な要素となります。建設してから、「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためにも、アパートを建設してもらう会社選びは慎重に行いましょう。

その際、建設費用の安さだけに注目するのではなく、アパートの耐久性などのクオリティとのコストバランス、建設後の対応など、総合的に考えていくことが重要です。