ZEHマンションで賃貸経営の差別化は有効？メリット・デメリットや補助金を深堀します

ZEH（ゼッチ）とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称で、快適な室内環境で過ごすことができ、さらに年間で消費するエネルギーを正味（ネット）ゼロに抑えた省エネ住宅のことです。簡単に言うと、創るエネルギーが使うエネルギーよりも多いか同等である省エネ住宅のことと考えてよいでしょう。

ZEHのポイントとして「高断熱」「省エネ設備」「創エネ」の3つの条件を満たす必要があります。

「高断熱」とは、外の温度に室内の気温が左右されない造りのことで、「夏涼しく冬暖か」を実現するものです。高性能な断熱材や窓などを使用し、外気に影響されにくく断熱性の高い建物にします。外気に影響されにくいため、通常の住宅よりも冷暖房の必要性が低く、エネルギーを極力使わずに済むのです。

「省エネ設備」については、省エネタイプのエアコンや床暖房、効率のよい給湯システム、LED照明など、省エネ設備の導入が必要となります。また、HEMS（ヘムス）と呼ばれる、エネルギーを管理できるシステムの導入も必要です。

さらに「創エネ」では、再生可能エネルギーを創り出すシステムを導入しなければなりません。太陽光発電が主な設備と考えてよいでしょう。

ZEHマンションでは、1棟のマンションか住戸ごとにZEH基準に性能を適合させなければならず、マンションの階数に応じてその基準は異なります。さらに、創り出されたエネルギーは共有部と住宅内に供給されている必要があります。省エネ率は階数が上がるに応じて低くなることが考慮され、次の4つの種類に分かれているのです。

・ZEH-M（ゼッチ・マンション）
・Nearly ZEH-M（準ゼッチ・マンション）
・ZEH-M Ready（ゼッチ・マンション・レディ）
・ZEH-M Oriented（ゼッチ指向型マンション）

それぞれの基準は以下の通り。

ZEHマンションにすることで補助金が受けられる点もポイントでしょう。マンションの階数に応じて3種類があり、それぞれ一定の基準を満たすことで、建築費に対する補助金を申請可能です。

・低層ZEH-M支援事業（住宅部分が3階以下）：補助額は50万円×戸数、年間3億円、1事業6億円が上限
・中層ZEH-M支援事業（住宅部分が4～5階以下）：補助額は経費の3分の1以内、年間3億円、1事業8億円が上限
・高層ZEH-M支援事業（住宅部分が6階以上20階以下）：対象経費の3分の1以内、年間3億円、1事業8億円が上限
・超高層ZEH-M実証事業（住宅部分が21階以上）：対象経費の2分の1以内、年間3億円、1事業10億円が上限
※2023年度実施例

なお、ZEHの補助金は申請すれば必ず貰えるわけではありません。一定期間中の申請が多い場合は貰える可能性が低くなり、少ない場合は可能性が高くなるといった事情もあるため、建築会社と相談しながら申請を進めていくことが大切です。

ここでは、ZEHマンションのメリットとデメリットを見ていきましょう。

大家さんのメリットとして次のようなことがあります。

・ほかのマンションとの差別化を図れる

・家賃設定を高めにできる

・物件の資産価値を高められる

・売電収入が見込める

・融資が通りやすい

・補助金が受けられる

ZEH対応とすることで、同一地域の同じ条件のマンションより家賃を高めに設定可能です。太陽光発電の売電収入を電気代に充当できたり、入居者に還付したりすることで、高めの家賃設定でも入居募集しやすくなるといったこともあるでしょう。

ZEH仕様にすることで建物としての価値を高めることが可能です。将来的に売却を考えるような場合でも、ZEHマンションであることを理由に高額で売却できる可能性もあります。

売電収入は大家さんの収入としてもよいですし、入居者に還付するのもよいでしょう。あるいは、共用部の電気代を賄うこともできます。大家さん側の収入とすればそのまま増益となりますし、入居者側に還元することをアピールすれば空室対策にもなるでしょう。

ZEHマンションはそれだけ資産価値が高いとみなされ、融資が通りやすくなるという点もメリットとして挙げられます。太陽光発電による売電収入も、審査にプラスに働くことが多いでしょう。ZEHマンションの建築費用は高くなりがちですので、できるだけ多い額の融資を受けられるかどうかもポイントとなります。

ZEHは国が普及を促進しているということもあり、建築費に対して補助金を受けることができます。補助金を受けることで、実質的には通常のマンションを建てる場合とさほど変わらない額でZEHマンションを建てられることもあるでしょう。ただし、基準を満たしたからといって必ず補助金を貰えるわけではないという点に注意が必要です。

入居者のメリットとしては次のようなことがあります。

・住み心地がよい

・光熱費が抑えられる

・売電収入を得られる可能性がある

従来のマンションの入居者にとって、不満の材料となりやすいのが「夏暑く冬寒い・隣室の物音・カビが生えやすい」といったことです。

そこで、ZEH対応にして断熱材や高性能の窓を設置することで、室温に関する不満を減らすことができ、温度差が小さくなるため急な温度差によるヒートショックのリスクも抑えられます。さらに遮音性も高まり、物音のトラブルにも対応できるでしょう。湿気がこもりにくくなるため、カビの発生も抑えられます。

断熱性が高くエアコン効率がよいZEHマンションでは、通常のマンションよりも冷暖房費を抑えられるでしょう。一般的なマンションより光熱費を抑えることができることは、入居者にとってはうれしい効果だと言えます。

大家さん次第ですが、マンションによっては太陽光発電による売電収入を得られることもあります。これも入居者にとってプラスの効果を生むでしょう。

ZEHマンションの唯一のデメリットは費用がかかることでしょう。大家さんにとっては、建築の初期費用が通常のマンションよりも高額となります。

入居者にとっても、通常のマンションや省エネ賃貸よりも家賃設定が高くなるため、負担があるものです。しかし、光熱費を抑えられ売電収入が見込めるというメリットもあるため、高めの家賃でもそれほど入居者の負担とならない可能も高いでしょう。

たとえば、普通の賃貸で8万円が相場だった場合、省エネ賃貸で8.2万円、ZEH賃貸で8.5万円に設定するとしましょう。総務省統計局のデータによると、2人以上世帯の平均電気代は10,671円、ガス代は約4,729円合計で15,400円となっています。

一方、関西電力のデータによると、オール電化住宅（集合住宅）の平均電気代は12,671円となっており、約3,000円程度安くなっていることが分かります。仮に普通の賃貸と省エネ賃貸をオール電化住宅かそうでないかで考えた場合、仮に省エネ賃貸が相場より2,000円程度高かったとしても、光熱費が安い分、トータルでは安くできることが分かるでしょう。

また、ZEHであれば省エネ性能がさらに上昇し、また太陽光発電の売電分も入居者が受け取れれば、月々の実質負担を少なくできることにつながります。

たとえば、少し古いデータですが、熊本にある富阪建設では、太陽光発電システムを搭載した賃貸マンションを開発しており、こちらのマンションでは2012年4月の世帯平均の電気代が約4,000円、売電収入が7,000円となっています。

当時は売電単価が高かったこともあり、これから開発するとなると売電単価は安くなりますが、仮に半分の3,000円だったとしても、オール電化住宅にしたことによる電気代節約効果と併せて5,000円程度はプラスになることを期待できるでしょう。

ZEHでは太陽光発電による売電収入が発生します。この収入は大家さんがもらう方式や入居者に還元する方式があり、これを決めるのは大家さんです。

売電収入を大家さんの利益とする場合は、大家さんの収入が増えることで修繕費に充てるなどの対応ができます。一方、入居者に還元する方式では、入居募集の際にアピールポイントとなり入居率アップにつながるでしょう。売電収入を入居者に還元する分、高めに家賃を設定することも可能になります。

また、この2つのどちらかだけでなく、大家さんと入居者で分配する方法もあるので検討するとよいでしょう。なお、ZEHは余剰電力のみの買取となるため、仮に入居者に還元する方式を選ばなかったとしても、昼間の電気代を安くできる効果があり、それだけで入居者にはメリットがあります。

ZEHマンションを検討するうえでの注意点として、次のようなことがあります。

・建築コストが見合うかどうかのシミュレーションが必要

・デベロッパーが限定的

・補助金の募集期間に注意が必要

ZEHマンションは、省エネ設備の導入などが必要となることから、初期投資としての建築コストが通常のマンションよりも大幅にかかってしまうものです。

また、設備や構造が規定されているため、狭小地や変形地では建築できない場合や、建築できてもさらにコストがかかってしまう可能性もあります。そのため、高額になる建築コストと収益が見合うかどうか検討しなければなりません。

建築コストを回収するためには家賃を多少上げる必要がありますが、あまりに上げすぎてしまうと入居者が減ってしまう可能性もあるでしょう。また、太陽光発電による売電収入も見込めますが、太陽光発電は季節や天候、周辺の建物状況などに左右されてしまうものでもあります。

建築予定の敷地の規模や立地条件などを考慮し、家賃収入や売電収入でそれらのコストを回収できるのかシミュレーションしたうえで、検討する必要があるでしょう。

ZEHを建設し補助金を貰うためには、登録されたZEHビルダーやZEHプランナー、ZEHデベロッパーにより建築しなければなりません。建築を検討している場合は、認定業者かどうかを確認する必要があるので注意しましょう。

国に認定されている企業は7000社を超えていますが、基本的には大手のデベロッパーやハウスメーカーに限定されています。とくに、一戸建て住宅ではメーカー数も多い傾向にありますが、集合住宅を建築できるメーカーの数はまだ少なく、実績のある企業となるとかなり限定されます。

補助金は申請すればいつでも貰えるものではないので注意が必要でしょう。補助金の募集期間は毎年決められており、対象の建築物によっても変わってきます。

たとえば5階以下のマンションが対象の低中層ZEH-Mの場合、2021年は5月10日から6月3日が募集期間でした。募集時期が決まっているうえ期間もあまり長くはないため、期間内に応募できるよう、早い段階から準備をしなければなりません。

また、補助金の予算を超える多数の申請があった場合は、審査により補助金の対象者が決まります。さらに、補助金制度はZEH普及のため期間限定的に行われていることもあり、今後補助金が減ったりなくなったりする可能性もあります。補助金を活用して建築を検討している場合は、早めに建築会社などに相談するとよいでしょう。

ZEHマンションのメリット・デメリットや注意点についてお伝えしました。空室対策になる点や資産価値が向上する点、補助金を得られる点など、ZEHマンションには多くのメリットがありますが、建築費が高くなってしまうというデメリットがあります。

補助金を活用することでこの問題を解消できますが、補助金は基準を満たしていても必ず貰えるというものではありません。ZEHマンションを建てる時はこうした点も考慮して、ZEHマンションの建築実績が豊富な会社を検討することをおすすめします。