サ高住経営に潜むリスクを軽減するために行うべき対策

サ高住は補助金や税制優遇を受けられ、また、一般的な賃貸経営と比べると利回りが高く安定した経営が望めると言われていますが、一方で高齢者が入居者になることからトラブルが起きるリスクが高いという問題があります。

また、そうした入居者の問題の他にも広大な土地と大きな建物が必要なことによる投資額の大きさや、事業者が撤退してしまった時の転用性の低さなどもリスクとなります。

さまざまなメリットがあるサ高住ですが、リスクは多いことをよく理解しておくことが大切です。サ高住経営の特徴やメリット・デメリットは以下の記事でまとめていますので是非ご覧ください。

サ高住にはさまざまなリスクがあり、経営していくのはそう簡単ではありません。高齢化が進むことによる需要の拡大や、手厚い補助制度を背景に2011年に開始したサ高住は2019年には施設数を7,360棟にまで増やしています。

一方、国土交通省の公表資料を見てみると2011年から2015年の間に125の事業者が廃業届けを出していることが分かっています。割合としてはそう多くないですが、事業がうまくいかないケースも一定数あることが確認できます。

ここでは、サ高住経営に潜むリスクを解説していきます。サ高住経営では、以下のようなことがリスクとして挙げられます。

・人的リスク

・事故リスク

・賠償責任リスク

・事業リスク

まずは人的リスクです。サ高住では高齢者向けに部屋を貸し出すこともあり、入居者同士のトラブルが起こることがあります。これは通常の賃貸物件でも同様ですが、高齢者向け施設であることがよりその傾向を強くします。

一般的に、人は年を重ねると認知症になるリスクが高まり、場合によっては対人トラブルに発展するケースもあります。

次は事故リスクです。住むのが高齢者ということもあり、居室内での転倒といった事故が起こりやすい傾向にあります。また、認知症の症状が見られる入居者による暴力事故などが起こってしまうこともあるでしょう。こうしたことが常習化してしまえば噂が立ち、新しく入居者を募集するのも難しくなります。

3つ目は賠償責任リスクです。上記で人的リスクや事故リスクがあることをお伝えしましたが、それらが起こることにより、賠償責任が生じてしまうことがあります。

たとえば、「入居者同士のケンカが起こり、スタッフが止めに入った際にスタッフの肘が入居者にあたりケガをさせてしまった場合」や、「施設の廊下が滑りやすくなっていたために入居者が転倒してケガをした場合」などが該当します。

これらはもちろん通常の賃貸経営においても気を付けるべき点ですが、サ高住などの高齢者向け施設ではよりリスクが高いと言えるでしょう。

最後に、サ高住の事業リスクについて見てみましょう。サ高住では高齢入居者が入院したり、亡くなったりといったことを要因として空室が生じることがあります。

このことから空室リスクは通常の賃貸経営より大きくなります。また、サ高住はオーナーが設備の建設費用を支払い、事業者が変わりに事業を行う形が多いですが、経営状況が悪化すると賃料が減らされることがあります。

さらに、サ高住は建設費用が高いものの手厚い補助金があることが人気の理由の1つとなっていますが、今後制度の改正により補助金が増減するおそれがあります。サ高住を始める際には家賃減も想定した収支計画を立てたり、補助金情報など業界の情報をしっかり把握したりすることが大切です。

サ高住の経営において最悪のシナリオは業者の倒産などによるサ高住の廃業です。先述の通り、2011年から2015年のデータで125の業者がサ高住を廃業しています。

サ高住のための施設は、業者が撤退してしまうと他の業態に転用しにくいという問題があります。高額な費用をかけたのにも関わらず、何らかの理由で事業を委任した事業者の経営がうまくいかず、撤退してしまえば、最悪の場合、賃料を受け取れないまま高額なローンだけが残ってしまうことになります。

サ高住のリスクについてお伝えしましたが、サ高住の経営を成功させるためには、あらかじめそれぞれのリスクを減らすための対策を取っていくことが大切です。

入居者が何らかの事故にあってしまった場合、その原因が施設の設備やサービスの不良だったのであれば損害賠償請求される可能性があります。まずは、そうしたことが起こらないよう設備とサービスを整えるようにしましょう。そうでなくとも、設備やサービスを最大限整えておくことは経営をうまくいかせるのに欠かせないことだと言えます。

サ高住は高齢者向け施設とはいえ、賃貸経営を行うという面では通常の賃貸物件と変わりありません。入居者が増えれば家賃収入が増え、入居者が減れば家賃収入が減ります。これは、事業者に事業を委任している場合でも同様で、常に満室稼働であれば家賃減や撤退の心配も少ないでしょう。

設備・サービスを整えると共に賃貸業務をしっかり行うためには、事業者と適切にコミュニケーションを取っていくことが大切です。

事業を委任してしまえば、事業者に任せるだけで賃料を受け取れると言えばそうなのですが、オーナーとしても事業者とコミュニケーションを取りながら現場の問題や業界の問題に対する対策を考えていくことで、それぞれのリスクを減らすことができるでしょう。

サ高住で入居者から損害賠償されてしまうような事態に発展することをあらかじめ想定し、賠償責任保険に加入しておくのも一1つの手です。サ高住の損害賠償責任保険には、提供した食事によって起きたトラブルを保証する「生物賠償責任保険」や訪問看護や介護によって損害を受けた際の損害賠償を保証する「居宅介護事業者賠償責任保険」などがあります。

こうした保険は、いざ事故が起きた時の損失を防ぐという面と、入居者が安心して施設に住めるという面の2つの面でメリットがあります。サ高住のリスクを低減させるための一つの方法として保険の利用を検討してみるとよいでしょう。

サ高住のリスクに対策するために、経営準備段階で以下のようなことをしっかり検討しておくとよいでしょう。

・経営方式の検討

・明確な事業計画の検討

サ高住ではオーナーが土地や建物を用意し、施設を事業者に貸し出す形で運営するのが一般的ですが、同じ事業を委任するのでも、いくつかの経営方式があります。

たとえば、全てを委任する「一括借り上げ方式」と基本的なサービスは業者に委任するものの、入居者募集やメンテナンスはオーナーが行う「テナント方式」とでは、前者であれば経営の手間は一切かかりませんが、受け取れる賃料は少なくなってしまいます。

施設の準備にかかったお金と、毎月のローン返済額を想定したキャッシュフローを計算し、明確な事業計画を作成するのと含めて、どの経営方式がよいかをしっかり比較検討するとよいでしょう。なお、サ高住は全てを自分で運営することもできますが、サ高住を運営するには介護人材の確保という非常に難度の高い問題があるため、おすすめできません。

サ高住には高齢化の進む日本において将来にわたって高い需要が見込めるのに加え、手厚い補助を受け取ることができることから、高い利回りを実現しやすいという特徴があります。

一方で、高齢者向け施設の運営にはただの賃貸経営にはないリスクがたくさんあり、これからサ高住を始める方はそれらのリスクを適切に把握し、しっかりと対策していくことが求められるでしょう。