円安が不動産投資にもたらす影響とは｜メリットとリスクを解説します

日本銀行のサイトによると、円安とは円の価値が他国の通貨に比べて相対的に低くなることとされています。

近年の円とドルの為替状況は、2000年に入ってからは100円～130円台を推移していましたが、2006年から2013年にかけては100円を下回る状況が続いていました。そして、その後再び110円台を推移していたものの、2022年から一気に円安傾向に動き、2024年6月末頃には160円まで達する結果になっています。

なぜ、このように円安の状況が続いているのでしょうか。

円安を引き起こす大きな要因の1つとして挙げられるのが、日本とアメリカの金利差です。実際、アメリカの10年国債の金利は2020年には0.5％台だったものがその後大きく上昇し、2024年には4％を超える場面もありました。

それに対し、日本の10年国債の金利は、2012年以降、1％を下回る状態が続いていましたが、24年7月には1％を超える場面もありましたが8月には再び1％以下となっています。2016年以降はマイナスとなっている時期もあり、これだけ金利差があると必然的にお金は金利の高いほうに流れます。ドル円相場では、相対的にドルの価値が強くなるため、円安の状態を生む結果になるのです。

日本とアメリカの金利差が拡大している状況を改善するため、2024年3月に日銀は長く続いていたマイナス金利政策（日銀と金融機関の当座預金金利のマイナス金利を解除）を解除したものの、その後の金利の動向については緩和的な動きを続けると発表しました。そのため、今後の金利差を見越した多くの投資家が引き続き円を売りドルを買う動きに移り、円安に加速をかける結果となっていると予想されます。

また貿易収支も円安に大きな影響を与えているといわれています。日本は2021年以降輸出額よりも輸入額のほうが大きい、いわゆる貿易赤字の状況が続いていますが、このことも円安に影響があります。

円安が不動産市場に与える影響として考えられるのは、以下の4つです。

・海外資本の流入

・建築資材の高騰

・金利の引き上げ

・不動産価格の上昇

これらの影響の詳細について、以下で詳しく説明します。

円安によって、海外諸国からみた日本円の価値は下がっています。そのため、日本の物を購入する海外の人が増えることになります。これは不動産においても例外ではありません。

世界各国の不動産に投資している不動産投資家からみれば、為替相場により同じ不動産をより安く買えるチャンスだからです。これは不動産全体にいえることであり、不動産市場が勢いを増す原因にもなっています。

仮に保有している物件が中古物件だとしても、日本だけでなく、円安に伴い割安さから海外からの需要が高まれば、買い手もしくは借り手が見つかりやすくなるでしょう。

円安によって相対的に日本円の価値が下がるということは、相手国の通貨の価値が上がるということです。

そのため、輸入に頼っている部分は必然的にこれまでよりも高い値段で購入することになります。

2024年現在、日本の建築資材の多くは輸入に頼っており、円安の影響で高騰しています。もちろん円安だけでなく、ロシアのウクライナ侵攻なども木材価格の高騰の原因ですが、結果として新築のマンションや一戸建てなど不動産価格の上昇につながっているのです。

そのため、国内では新築物件の購入をあきらめ、中古物件を購入し、リフォームもしくはリノベーションして住むという選択を取る人も増えています。

円安が続くと、日本政府はそれを食い止めるための対策を採ります。その1つが2024年3月から実施されたマイナス金利政策の解除です。

また、イールドカーブコントロールも一部解除、国債の指値オペレーションに対しての方針を変更したことによりその後の日本の10年国債の利回りは緩やかな上昇傾向にあります。実際に日本の10年国債の利回りは2024年5月に11年振りに1％に、8月現在は0.8％台で推移しています。

国債の利回りの上昇は、投資家にとってはうれしいニュースですが、反面デメリットもあります。なぜなら、ローン（固定金利）の利回りは、10年国債の利回りに連動して動くことが多いからです。

事実、住宅ローンでは多くの金融機関で固定金利の緩やかな上昇がみられます。短期プライムレートに連動する変動金利は据え置く金融機関が多いものの、今後の利回りの上昇具合では変動金利も上昇する可能性は否定できません。

国土交通省が発表している資料をみると、2013年ごろから不動産価格指数が伸びていることが分かります。この不動産価格指数は2010年の平均を100としていますが、2024年3月にはの住宅総合不動産指数は137.4となっていることからも、その伸びの大きさがうかがえるでしょう。

とくにマンション（区分所有）は、2024年3月時点で197.9と2012年以降急激に伸びており、2010年平均の約2倍となっています。

ただ、不動産価格指数は地域によっても異なります。各地域別の2024年3月時点の不動産価格指数は以下のとおりです。

また、公示価格を地域別にみると、東京圏、大阪圏、名古屋圏の他、地方主要都市（地方四市）やその周辺地域の地価も上昇しています。東京圏、や大阪圏では東京都や大阪府ではなく周辺の県の高騰率が高く、土地価格の高騰が中心部から周辺に拡大している傾向にあるようです。

外貨に比べて円の価値が下がっている円安時に、不動産投資を行うメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

所有している不動産の売却を考えているなら、多くの売却益（キャピタルゲイン）を見込めるでしょう。売却益によっては今保有している物件よりもグレードのいい物件を購入できる可能性もあります。

不動産の資産価値の上昇は地域によって異なるものの、東京23区ではマンションの平均価格が1億を超え、東京都全体でも約8,000万円と前年同月に比べ30％～40％も値上がりしている状況です。

不動産価格や家賃はインフレの影響を受けます。インフレとは、購買意欲の拡大により需要が増え、供給を行うために経済が活発化し、所得の増加につながるケースです。

しかし、現在のように所得（＝実質賃金）が増えない中で、円安によって物の値段が上がる状態はよいインフレとは言えません。

家賃もインフレの影響を強く受けます。ただし、不動産価格は影響が比較的早く出るのですが、賃料はやや遅れて影響が出ます。これは「賃料の遅行性」と呼ばれる性質です。昨今の賃料は、増額の傾向にあり、2024年3月の契約ベースの総平均賃料は前月同年と比較しても0.8％増えています。さらに、東京では2.6％の上昇となっており その後も伸び続けています。

円安によって、海外からの旅行客が増加しています。2024年７月には329万人で、過去最速で年初から2000万人を超え、このペースでは年間3600万人を超えそうです。その重要を見込んでホテルや民泊などの宿泊施設に対する投資も増えており、より多くの経済効果が期待できます。

需要増に応えるため、新たな宿泊施設の建設も進んでおり、今後の投資先が増えるよい機会でもあるといえます。

訪日外国人が訪れるのは観光地ばかりではありません。なかにはゆっくりと休暇を楽しみたいと、避暑地やリゾート地で過ごす外国人も多くみられます。

なかでも、すでに15年以上前から北海道のニセコはブームが続き、投資の対象としては、すでに相当高くなっていますが、まだまだ投資が続いています。また、物価も相変わらず高騰している状態です。

ニセコだけでなく、北海道では、第二のニセコを狙った新たな地域に投資マネーが集まっています。

このように海外からの投資によって日本国内の観光地が多く開発されていく点は円安で得られる大きなメリットでしょう。

円安時に不動産投資を行う場合、以下のリスクに気を付ける必要があります。それぞれリスクと対策法について解説しますので、参考にしてください。

為替の動きは、は不動産購入のタイミングに重要なリスクとなり得ます。

どの投資にもいえることですが、投資を行う際には綿密な計画が不可欠です。どのタイミングで購入し、どれだけの利回りを得られるか、また融資を受ける際には利息の支払いも考慮しなければなりません。キャシュフローを考えながら、最終的にその不動産をどうするかといった出口戦略も考えておく必要があります。

また、為替も世界情勢で急激に変化する場合がありますので、常に為替の動きに注目しておくことが大切です。

仮に円高に転じた場合、不動産価格の低下やインバウンド需要の減少などが見込まれ、不動産市場に大きな影響を与える可能性があることも忘れないようにしておきましょう。

円安による建築資材の高騰により、修繕費用も必然的に高くなります。また、人材を確保しなければならないため、トータルのメンテナンス費用がこれまでよりも高くなる可能性が考えられます。

不動産投資を行ううえで物件の適切なメンテナンスは欠かせません。一時的に資金不足にならないよう、費用に余裕を持った修繕計画を立てるようにしましょう。

とくにこれからの日本は高齢化が進み、労働人口だけでなく、国全体の人口が減っていくことが予想されています。

外国人労働者を雇用しようにも給与が安く、弱くなった円でもらう給与では、魅力に欠けます。そのため、日本に来る外国人は増える傾向にありません。

もし雇用できたとしても以前より、高い給与を払う必要があり、結果的に、保有している物件の維持費用が高くなることも視野に入れておくことが大切です。

円安で日本の不動産に注目が集まっているとはいえ、日本全国の不動産が対象になるわけではありません。地域によっては需要が少なく、思ったほどの利益を出せない可能性は十分にあります。

実際、リモートワークの導入など、働き方がコロナ前と変わったこともあり、わざわざ都心に住むのではなく、郊外の物件の需要は一時伸びましたが、だいぶ止まりました。

前述の不動産価格指数をみても、東京都の区分マンションは前月比マイナス0.3と減少傾向にあり、逆に首都圏の一戸建て住宅の不動産価格指数は前月よりも3.7増加していることから、郊外の一戸建ての需要が伸びていることが推測されます。

都心へのアクセスがよければ、郊外でも十分と考える人も増えており、今後の交通整備なども視野に入れながら、投資するエリアを選ぶ必要があるといえるでしょう。

円安の時期だからこそ、物件の立地条件や今後の開発計画などに敏感になっておく必要があります。

今後の金利上昇によっては、不動産投資ローンの金利が上がる可能性が考えられます。また、不動産価格上昇の影響を受け、物件によっては借入額も高額で、その分金利負担も大きくなってしまいます。

ローンを利用する際には、キャッシュフローも考慮しながら、無理なく返せる金額を借り入れるようにしましょう。

物事を始めるには、それに敵したタイミングがあります。これから不動産投資を行おうと考えている人は上記にて説明した円安が不動産市場に与える影響やメリット、リスクと対策をしっかりと理解したうえで取り組むことが大切です。