敷金はいくら返還される?トラブルにならないためにできること

  • 公開日:
  • 2016年11月16日
敷金はいくら返還される?トラブルにならないためにできること
新生活のはじまりは賃貸選びから!という人も少なくないでしょう。新しい部屋に入居するには、「礼金」「敷金」「仲介手数料」など、初期費用としてさまざまな支払いが発生します。今回は、こういった初期費用の中から、敷金を取り上げてご紹介したいと思います。というのも、敷金はどちらかといえば“預ける”といった性格のお金。退去時に適正に清算され、何事もなければ返還されるべき重要なお金だからです。

敷金ってなに?

さて、敷金とはいったい何でしょう?
敷金とは賃貸物件に入居する際に必要となる費用です。一般的に敷金・礼金と合わせて呼ばれることが多いのですが、この二つのお金の性格は異なっています。礼金は部屋を借りるためのお礼として差し出すお金で、賃貸借契約が終了しても戻ってきません。

一方、敷金は部屋を借りるのと引き換えに、担保として預ける保証金のようなお金です。礼金とは異なり、通常戻ってくると考えてよいお金です。では、どうして大家さんは敷金を徴収するのでしょうか?
それは、大家さんは部屋を貸すときに二つのリスクを恐れているからです。一つ目は、家賃の滞納。二つ目は、借主の不注意で建具や設備等が壊された場合の修繕費です。このような事態が発生した場合、退去時に敷金から差し引くために預かるのです。

敷金はいつ・どれくらい払うの?

希望する賃貸物件に出会えたら、まず申し込みを行います。この時、1万円以上の申込金を不動産会社に預けます。申込金は契約が決まればその一部に充当され、キャンセルの場合は戻ってくることになっています。
申し込みを終えたら家主による入居審査が始まります。だいたい数日から1週間程度かかります。問題がなければいよいよ賃貸借契約を結びます。敷金が必要になるのは、この賃貸借契約のときです。

この賃貸借契約のときに必要となるお金は、「敷金」「礼金」「仲介手数料」「前家賃」「火災保険料」です。初期費用としてだいたい家賃の4~6か月分が必要になります。たとえば、家賃が6万5千円の場合、全部で30~40万円ぐらいの支払いが必要となります。もちろん個々の物件ごとに条件は異なるので目安としてお考えください。

■初期費用の目安 家賃が6万5千円の場合
相場金額の目安
敷金家賃の1~2か月分6万5千円~13万円
礼金家賃の1~2か月分6万5千円~13万円
仲介手数料家賃の1か月分6万5千円+税
前家賃家賃の1か月分6万5千円
火災保険約1万5千円約1万5千円
合 計約27万5千円~40万5千円

厳密にいえば敷金は“預ける”お金ですが、一度手元を離れたら戻ってくるかどうかとても心配になりますね。

最近ではこういった初期費用をクレジットカード払いできる物件も出てきましたが、いずれにせよ手痛い出費に違いありません。

実際、みんなどれぐらい敷金を払っているの?

「民間賃貸住宅に関する結果」(※)によると、そもそも敷金(または保証金)がなかったという世帯が26.5%ありました。おおよそ4件に1件は敷金を支払っていないのですね。4年前と比べると敷金なしの割合は1.8倍にも増えています。

では、敷金があったという世帯はどれぐらいの敷金を支払っているのか見ていきましょう。同調査で最も多かったのが「1か月ちょうど」で50.9%。次に「2か月ちょうど」が29.8%という結果でした。敷金は家賃の1か月分~2か月分が相場のようです。

ただし、実際に物件を探してみると高級マンションになるほど敷金は高くなる傾向にあります。中には3~6ヶ月分という物件も多数あります。高級マンションを探している方は相場の数倍以上と覚悟しておいたほうがいいですね。

高額なお金が必要となる初期費用を少しでも抑えたいという人は「敷金なし」「礼金なし」で賃貸を探すことを検討してもよいでしょう。退去時に支払いが発生する可能性はありますが、高額な初期費用を抑えることができます。スマイティでは絞り込み条件で「敷金なし」「礼金なし」の項目にチェックを入れておくと、敷金なし、礼金なし物件を簡単に抽出することができます。一度試してみてはいかがでしょうか。

※国土交通省(平成26年度)「住宅市場動向調査報告書」
http://www.mlit.go.jp/common/001084318.pdf

どうして敷金でトラブルが発生するの?

敷金をできるだけ多く取りたい大家さんと、できるだけ多く取り戻したい入居者がせめぎあうとやはりトラブルが発生します。どんなことがトラブルの火種となるのでしょうか。

部屋を出ていくときは未払いの家賃があれば清算をするのはもちろんですが、入居者は部屋を原状回復して明け渡す義務があります。この原状回復するための費用は、借主である入居者が負担することになっています。

ただし、どこまでが原状回復にあたるのか大家さんと入居者の間で食い違うことが多く、ここがトラブルの原因になっています。

「原状回復」って、すべて元通りにすることなの?

原状回復ってどういうことなのでしょう?

「借主が原状回復すべき!」という耳慣れない言葉を突き付けられても、何が原状回復に当たるのか、知識がないと戸惑ってしまいますね。

原状回復とは言葉通りなら元に戻すことです。では、入居者が出るときは部屋を借りたときと全く同じ状態にして返さなければならないのでしょうか?それはNOです。ここでいう原状回復は、借主の故意・過失による損耗についてです。つまり、入居者が不注意で壊したものは弁償してね、ということであって通常の使用でおこる損耗まで入居者は責任を負いません。

国土交通省が「建物価値」について基本的な考え方を示しているので参考にしてみましょう。建物の価値は、どれだけきちんと使ったとしても時間とともに減少していきます。これがAのラインで「経年変化/通常損耗」として緩やかに建物の価値が下がっています。通常の使い方をしても時間の経過とともに発生してしまう価値の減少は、すでに家賃に組み込まれているものですね、という考え方です。一例を挙げれば、壁や床が年月とともに日焼けした場合などは経年変化と認められています。

その下のBのラインを見てみましょう。Aのラインを下回るほどの価値の減少が認められます。これにあたるのが「善管注意義務違反/故意・過失/その他」の場合です。いわゆる通常でない使い方をして価値が減少したものです。うっかりタバコで畳を焦がしてしまったり、ものがぶつかって建具をキズつけてしまったり、というBに該当する部分については、入居者の負担ですよという考え方です。
もちろん今よりグレードをあげるための費用は、大家さんの負担になります。

■賃貸住宅の価値(建物価値)
でも、どういったケースがAにあたり、どういったケースがBになるのか、わかりにくいですね。こういった敷金返還の際のトラブルを避けるために、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(国土交通省)ではより具体的な事例をあげて、貸主と借主の原則的な負担についての考え方を示しています。法的拘束力はありませんが標準的なルールとして使われています。

「貸主」負担 VS 「借主」負担

では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って、どういったことが貸主の負担になるのか、どういったことが借主の負担になるのかを一部を紹介します。
<床>
通常の使用で発生する損耗は貸主負担なので、畳やフローリングの変色は貸主の負担です。ただし、タバコの焦げ跡や借主の不注意で雨が吹き込んで損傷したものについては借主の負担です。
<壁>
テレビ、冷蔵庫の後部壁面の黒ずみは貸主の負担です。ただし、結露を放置して拡大したカビやシミは借主の負担になります。エアコンの設置で開いたビス穴は、生活で必要なものと考えられ貸主の負担です。ただし、重いものをかけるために開けたくぎ穴、ネジ穴は程度によりますが、下地ボードの張替が必要となれば借主負担になります。
<設備>
設備機器の故障、使用不能は耐用年限が到来しているものは貸主の負担。借主の不注意による毀損は借主の負担になります。

敷金で損をしないためにできることは?【契約時編】

敷金がより多く戻ってくるために契約時に注意すべきことがあります。それは部屋を借りた時に敷金についてどういった契約を交わしているか、また借りる人が不利な内容になっていないかを確認することです。

敷金についての取り決めは特約事項として、通常、契約書の少し下のあたりにあります。チェックしたいのは「どんなことが発生すると敷金が差し引かれてしまうのか」という点です。

たとえば、ハウスクリーニング代の場合、国土交通省のガイドラインでは入居者が通常の清掃を怠っていない限り大家さんの負担と示しています。しかし、特約事項にハウスクリーニングは入居者の負担と書かれていたら、どうなるのでしょう?ケースバイケースですが、契約書の内容に合意したのなら入居者の負担になる可能性が高くなります。

敷金で損をしないためにできることは?【入居時編】

入居の際に大切なことは、キズやカビなどの汚れはないかといった確認作業です。気になるところがあれば写真に撮って保存しておきます。管理会社や大家さんに連絡するといいでしょう。こうしておくと元からあったキズや汚れなのか、自分が不注意でつけてしまったものなのかを明確にすることができるので退去時に役に立ちます。前の住人がつけたキズや汚れを自分の敷金で支払う、なんて理不尽なことは避けたいですよね。
退去時にもめないためには、入居時のチェックは欠かせません。

■賃貸物件の入居時にチェックしておきたい主なポイント
<玄関>
●玄関扉に不具合はないか
●チャイムは鳴るか
●郵便受けはきちんと閉まるか
<キッチン>
●給湯機器や換気扇は作動するか
●水はきちんと流れるか
●蛇口はきちんと閉まるか、水漏れはないか
<浴室>
●お湯はでるか
●換気扇は作動するか
●蛇口はきちんと閉まるか、水漏れはないか
●排水口からいやな臭いはないか
<トイレ>
●水はきちんと流れるか
●水洗タンクから水が漏れてないか
●ペーパーホルダー・タオルホルダーに破損はないか
<すべての部屋>
●扉や窓の開け閉めはスムーズか
●床、天井、壁や建具等にキズや穴はないか
●カビは生えてないか
●照明はつくか
●エアコンは作動するか
●バルコニーに不要なものはないか

敷金で損をしないためにできることは?【退去時編】

退去時には部屋の立ち合いがあるので必ず出向きましょう。不動産屋さんまたは大家さんとともに室内を点検して破損している箇所やキズ・汚れの有無を確認します。時間の経過とともについた汚れや不具合については、その場できちんと主張することが大切です。
立ち合いの際に原状回復にかかる費用を見積もってくれる場合もありますが、後日連絡が来る場合もあります。いずれにせよ納得いかない場合はきちんと話し合うことが大切です。

退去時にきれいに掃除しておくと、敷金の返還に影響するのでしょうか?以前、不動産会社の方に伺ったところ、大家さんへの印象が全然違うとのことでした。「特に水回りは目に付く場所なので、ここをきれいにしておくと、きれいに使ってくれたんだと印象がよくなる。敷金には少なからず影響はあるでしょう」と言われました。絶対とは言い切れませんが、掃除をしてきれいに返すことで退去時の交渉が上手く進められる可能性はあります。
ただし、特約事項として退去時に入居者がクリーニング代を負担することが決まっている場合は、日々行っている程度の掃除で問題ないかもしれません。

敷金でトラブルにならないためのまとめ

建物を借りるときは、賃貸借契約書の内容をよく読む。特に退去時に困らないように原状回復についてどう書かれているかを確認する
賃貸借契約は「契約自由の原則」によって当事者間で内容を自由に決めることができます。もちろん借地借家法や消費者契約法に反してはいけません。当事者の合意によって成立した契約の内容は、原則として守らなければなりません。契約はそれほど重要なものであることを認識して臨みましょう。

退去時だけでなく、入居時も大家さんと入居者が立ち会って部屋の状況を確認する
退去時の修繕費用トラブルについては、入居時にすでにキズや故障があったかどうかが争点となることがよくあります。こういったことから入居時に物件の状況を確認しておくことはとても大切です。入居時も大家さんと入居者が立ち会うことが望ましいですが、それが困難であれば、自らがチェックリストをもとに確認し、写真を撮っておくことが有効な手段となるでしょう。

原状回復についての理解を深める
原状回復と入居時の状態に戻すことではなく、通常の使用方法により使用していた状態で返還することです。特約がある場合は、特約内容を確認することが重要です。ない場合は、国土交通省のガイドラインに基づき、基本的には、入居者の故意・過失等がなければ大家さんの負担となります。賃貸物件を借りる場合、どういった状態で返せば敷金が減額されないかきちんと把握しておきましょう。

※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」をもとに作成
トラブルになってしまったらどこに相談すればいいのでしょうか?

まずは入居者と大家さんが話し合うことが大切です。契約書やチェックリスト、入居時の写真があれば持っていき解決を図りましょう。

全国にある消費生活総合センターに相談することもできます。東京都の場合は、都市整備局不動産業課でアドバイスが受けられます。このほか、弁護士への依頼、少額訴訟を起こすなどの方法もありますが、取り戻せそうな金額とかかる費用を考えて冷静に判断することが重要です。

いかがだったでしょうか?
賃貸物件のトラブルって何かと面倒ですよね。とはいえ、不当に敷金が差し引かれることのないよう必要な知識だけは身に着けておきたいものです。

※紹介されている情報は、記事公開当時の内容となります。